【马宇】：女士们、先生们，大家上午好!

　　非常感谢搜狐产业新区频道，利用这个机会跟大家进行交流。

　　一开始的时候搜狐给我提供的题目叫做一下园区的现状分析，我就这个拟了一个题目，叫“第四次开放，与中国开发区未来发展”。就这个题目相对来说比较小一点，比刚才谭教授的题目，中国宏观经济要稍微小一点。尤其相比谭教授激情肆意的演讲我这稍微沉闷一点，也麻烦大家这半个小时稍微放松一点。

　　根据这个内容我准备三点要谈，一个谈中国开发区的开展依托于开放，第二个开发区已经成为中国经济发展的重要载体，第三个是第四次开放为开发区发展奠定基础。

　　首先做一下定义设计，就是我在这里面用的开发区，其实指的是各类各级的经济园区，因为在我们谈中国的产业园区的时候，实际上概念大家也会发现比较混乱，比如说有经济技术开发区，有高新技术开发区，有出口加工区，有边境经济合作区，还有各种海关加工区，出口加工区、综合保税区、保留物流园区一大堆，另外还有旅游渡假区，有一些是国家级的，有一些是地区的省市，所以他的概念不是很完整，并且由于我们国家的特殊情况，我们在谈各级各类开发区的时候，实际上很多资料有些是对不上口的，为什么?因为我们现在这个统计，或者说中国的管理体制，我们是不同的开发区归不同的政府部门管理，这样的话我们在统计上研究这个问题的时候就发现，有一些做起来就比较麻烦。但在这里面我们谈开发区的时候，一般我们说泛指的各类开发区就可以了。

　　很巧合，跟谭教授的演讲，三个主题词，我拟PPT的时候也拟了三个主题词，谈中国开发区过去的发展，现在的现状和未来的发展趋势。一个主题词是开发区在中国改革开放30年发展中的角色，这个我们实际上是历史的回顾，也就是说谈一下昨天的问题。还有一个就是现在开发区在中国经济社会中的地位。我们看开发区在中国的大体情况的分析，基本上对今天现状的描述。第三个是开发区未来的发展展望，在下一步中国改革开放进程中，在面对下一步中国的经济发展要求和实现目标的情况下，我们开发区会有一个什么样的发展。所以大家就看出来，这里面有点像崔永元和赵本山的小品，《昨天、今天和明天》，我刚好拟了角色、地位和展望。

　　这里面我们首先要做的回顾，我们一说到中国的开发区，就不能不把它跟中国的改革开放联系起来，实际上我们说开发区最早，我们说的改革也是在开发区。大家想一下1978年以后，我们实行了改革开放政策，当时在农村，我们国内改革这块，在农村我们搞联合承包责任制，但是到城市里面我们找一些点，实际上我们说就是搞开发区，实际上现在开发区从宽泛意义上来说的话，是包括了我们经济特区。深圳经济特区已经发展现代都市了，我们再谈开发区的事往往不再把它作为开发区了，因为它更多是从城市角度谈这个问题。但是一开始的时候大家想，我们说蛇口工业区，那是典型的一个国际上的开发区的角色。并且深圳特区的建设就是从蛇口工业区开始起步的，对我们来说我们可以从这个角度考虑问题，那个时候我们就看得出来，在整个国家的改革开放和经济发展战略里面，开发区就扮演了一个什么样的角色，也就是我们说的，首先在经济上是对外开放的一个排头兵，因为我们一开始说经济特区，说的就是你首先要做中国对外开放的窗口，做国际交流，不管是引进外资，还是说国际贸易，这个特区、开发区是最早做这块的，并且也是做的比较好的这一块。但这个是一开始就这么做，我们大家都知道，特区之后，在1984年以后，我们就开始正儿八经的搞经济技术开发区，那个时候有开发区概念更多是在这个时候开始使用。

　　后来80年代后期我们又有了高新技术开发区，这是第一个阶段，改革开放的第一个时期，开发区承担了中国对外开放窗口的作用，同时在体制上有了突破。我们现在在这说小政府、大社会，我们是在市场经济的条件下考虑政府和市场的关系。但是大家看一下，在80年代刚刚开始改革开放的时候，我们是处于完全的计划经济状态下。可是那个时候我们居然在开发区里面就开始搞小政府，开始一些市场化管理模式的实验。这个就在体制上也是一个率先的突破点。这是第一次开放，第一次开放相对来说还是层次比较低，我们大家也知道，在那个情况下，包括所有的开发区，你不管是从利用外资的角度，还是说从你经济总量的角度，实际上相对来说规模都很小，外资这个也就是每年吸收外资10亿美元上下的水平。

　　但第二次就是邓小平南巡，1991年底，1992年初，也就是中国新一个经济增长周期的时候，我们就看到，在这里面开发区扮演了非常重要的角色。也就是那次邓小平南巡以后，中国掀起了新一轮的开放高潮，我把它叫做第二次开放高潮，而这个开放高潮里面，我们就可以看出来，开发区是扮演了主力军的角色，但那个时候开发区有了非常巨大的发展，国家级开发区发展，并且地方各级政府，从省到市，甚至有些地方到了县，到了乡镇，都在这搞开发区。大家都知道90年代以后，有了一个开发区热潮，最后是全国要算起来的话，上万家开发区，最后到了90年代后期，国家开始进行第一次开发区的清理。可能开发区发展有过热的问题，但是它在中国经济发展中的作用，在这个时期体现的是非常的明显。

　　第三次就是我们说的加入WTO以后，大家可以看出来，这一次开放高潮对中国至关重要，第二次高潮中国确立市场经济，从计划经济转向市场经济，第三次开放高潮我们做的是什么呢，一方面说市场更大规模的向外开放，不管货币贸易市场还是服务贸易市场。另外还有制度接轨，大家知道我们当初加入WTO的时候，有一个口号，叫做“与国际接轨”。而这个接轨一方面说的是市场接轨，国内外市场的融合，另外非常重要的是与国际规则接轨，那个时候我们说要遵守国际规则，遵守国际惯例，那就意味这，我们不是说中国还有特色，我整个法律体系跟国外不一样，所以我们做贸易，做投资，做市场竞争的时候，我们的规矩跟你不一样的，你在国际上是什么规则，到中国遵守我的规则，不是这样，最后我们是与国际接轨，这个对我们来说非常重要。但这里面大家也看，对开发区来说，在这个时期又上了一个层次。也就是说在前两次中国的开放里面，开发区基本上还是扮演着一个制造业集聚的一个角色，但是第三次就开始有点不一样，就是服务业比重大大提高。并且像这些开发区越来越多承接城市社会管理的功能。也就是第一批，第二批的开发区已经从他们创业初期单纯的一个产业园区，现在变成了一个城市，甚至很多地方变成了一个城市的新的区域。这个时候就拥有了社会功能，拥有了城市的功能，就变成一个新型城市。所以这个时候大家看，开发区又有了一个新的变化。

　　我们简单把三次开放和开发区的发展做一个梳理，现在我们可以看得出来，中国目前是处在第四次开放的前叶，可以说开发区发展的三个周期，可以清晰看出这个脉络来，基本上每一个周期是十年左右，每一次开放，发展最快的是前面三年，五年左右就开始有点衰减，速度也放慢。五年以后走下坡，基本上七、八年的时候到谷底。这个时候必须考虑启动新一轮的开放，新一轮的发展，在这个时候再谋求新一轮的突破。我们看第二次和第三次基本上是这样的情况，第三次开放到了1989、1990、1991是谷底的，邓小平南巡讲话是解决这个谷底。1997年以后我们经济增长动力衰竭非常厉害，发现国内、国外找动力都不好找的，这个时候又开始寻求启动新一轮的开放，就找WTO做突破口，又释放了我们说的发展动力。但是WTO到现在，2002年到现在十多年了，可是我们国家没有新的实质性的，不管是改革还是开放的举措，都没有，这个时候我们也看，在2008年，尤其是国际上有了这个金融危机以后，中国经济实际上已经在谷底待了四、五年了，这次我们在谷底待的时间比前两次开放高潮都要时间长了，所以大家已经看得出来，这一次政府换届以后，从最高领导都在考虑下一步怎么办，改革怎么办，开放怎么办，已经在考虑这个问题，实际上我们说刚好是下一步第四次开放的前期，在做这么一个阶段。所以这个时候也刚好知道开发区的发展也面临一个转折关头。

　　但就是在这里面，我们首先可以说一下在目前情况下，开发区在中国经济中地位怎么样，我们简单的做一下评述。这里面由于我们对开发区的概念，或者说你去做一个统计的时候，很难给他很完整做起来，有些东西是没法很完整的说。我就只从一个角度，是经济技术开发区，并且现在这个数据，2012年最新的也没有那么详细，我们基本上用经济技术开发区的数据，大概乘以1.5倍左右，就是全国园区的，国家级的园区，还不能算地方那一块，这样的话基本上属于园区的数据。我们要是算上地方那一块，因为现在地方省市一级的这一块，实际上还有几千家。我们现在目前为止国家级的园区，各类园区大概有400、500家的样子，因为我们国家级经济技术开发区200家，高新区是100多家，这两个是主体，无论从数量还是从规模实力来说是主体。再后面边境经济合作区十几家，出口加工区和海关各类监管区几十家，上百家，国家渡假旅游区十几家，算起来400、500家的样子，这里面主体以高新区和经开区为主，这样的数据大体算得出来是什么样的数。目前说来，在我们整个国家里面，我们GDP里面，国家级占到我们比重10%上下，或者不到一点，基本上全国的GDP将近有十分之一是在国家级各类开发区里面，加上地方的话，地方园区这个比重就大多了。因为地方很多咱们说主要的经济区经济总量都放在开发区里，这个大得多，但是那个不好统计。

　　还有在这里面工业，因为毕竟各类开发区还是工业为主，所以在工业里面占的比重要更高一些，无论是从销售额，还是从增加值，这个要更高一些。15%、20%的样子。但另外一个大家也可以看出来，在进出口和利用外资这里面占的比重就要更高了。进出口占到三分之一左右，而外资甚至能突破50%，所以大家就看得出来，这样的一些数据在中国经济发展里面，开发区占有什么样的地位，并且还有一个最突出的特点，就是虽然总量占全国的比重还不是那么高，但是开发区是聚集了高端产业，尤其是制造业，基本上我们说的高端制造业都集中在各类开发区里面。还有一个大家也都知道，现在我们国家布局的一些战略新兴产业，基本上布局在开发区里面。所以这个我们国家经济发展高技术的聚集地。

　　第三个我们说的是中国目前的情况下，我们开发区的发展前景会是怎么样的。首先我们必须考虑的是什么，实际上就三个问题。一个就是这种制度环境，对开发区下一步发展会有什么样的影响。第二个是市场空间，第三个运行机制，而这个前面两个更多的是一种宏观环境，是国家会有一些什么样的改革开放的措施，咱们中国的宏观经济会有什么样的发展，在这种情况下对开发区会有什么样影响。当然运行机制实际是开发区自身的问题，下一步能不能保持体制优势，或者说在下一步中国的改革开放里面，从开发区创新的角度，体制创新的角度我还能不能保持在全国的前列。现在改革是最大的红利，可是全面搞改革，从中央到地方搞改革，推开非常非常的难，这种情况下开发区是不是还能像以前那样在体制突破这块，我们能率先走一步，率先释放制度红利，能不能做到。这个是要考虑的基本问题，不管怎么样首先考虑宏观环境。刚才从三次高潮和开发区发展我们看得出来，开发区的发展与整个国家的对外开放和我们国家这种发展战略息息相关，开放高潮的时候开发区就发展的好，假如过了开放高潮，动力衰减，开发区发展会受到瓶颈制约。下一步开发开放取决于中国是不是能第四次开放。但是很遗憾的是，从目前的情况来看，好象我们谈改革谈的比较多，谈开放谈的很少。

　　大家梳理一下十八大以后，中国领导谈到改革开放基本上着力点放在改革上，不管习近平总书记还是李克强总理，都谈到改革，说改革是最大的红利，但是对开放相对来说，一个是谈的没有那么多，第二个谈的力度没有那么大。可是我们想一想前面两次开放高潮，那个时候也是谈改革开放，可是那两次重心都是放在开放上，很有意思的。邓小平南巡说的是解放思想，但是谈具体的问题，包括后来咱们也知道，整个国家采取了一些措施，基本上重要措施都放在开放上了。邓小平在那里可以直接谈中国对外开放问题，直接谈外资问题。加入WTO更不用说了，这是加入国际贸易组织，世界贸易组织，是一个经济方面的组织。我们是直接去做这个，通过国内的市场开放和规则的接轨来释放国内增长的动力，这是个非常明显，是通过开放带改革典型的历程。但是最近我们在看，在谈到中国改革的时候，现在领导谈的更多的还是改革。包括前面的八项规定，包括现在的整风清党，都是从改革角度谈这个事情。但真正说开放到现在为止，没有浓墨重彩的去做这个事情，只是在前几天李克强在上台视察，座谈的时候谈了一个问题。谈到什么，要以开放释放改革红利。但是只不过他是到上海自由贸易区试点的时候谈到这个问题的，并不是从整个国家战略角度谈这个问题，而这里面差别就很大了，进行从国家下一步改革来说，上海20平方公里基本上相当于一个开发区，现在基本上开发区都几百平方公里了，再用20多平方公里根本没有产生什么意义，何况中国改革开放30多年了，再去搞自由贸易区试点是很奇怪的事情，我不好说别的话了，确实是很奇怪，并且没有什么太大意义。就像我们现在金融在温州搞综合改革试点，可是最后搞来搞去，民营资本还不允许搞银行，那你试点试它干吗呢?搞来搞去还是玩的，所以这个东西对国家的发展，对整个整体的经济增长没有什么大的意义。所以在这里面还要考虑是，必须在全局，在国家的战略高度上要实质性的推进新一轮的开放，就第四次开放。就这个题目我曾经写过一篇文章，“互换第四次开放”，搜狐在头条上给我推了一个星期，把我的题目改了一下，我本来叫“互换第四次开放”，搜狐推的时候改的是“呼吁习近平第四次开放”，我说直接这么向领导人喊话是不是有问题，他说没事我们网站可以这样做，我们作为公民当然可以呼吁领导人做什么事，这个也可以。

　　很有意思的这样一篇博客文章，并且算是一种时轮性的文章居然有20多万的点击，我看评论也不少，很多人评论这个事情。起码在目前这种情况下，下一步的开放，或者说改革是所有人都关注的一个问题，现在我们就说了，怎么样去论述有必要进行第四次开放，为什么现在高层更多谈改革，没有那么着力去谈开放呢?这里面有怎么样认识开放，在下一步中国的经济发展战略里面，你怎么样认识开放的地位和作用问题。

　　我说开放到现在为止，还是最重要的改革。包括李克强总理现在说了要削减政府审批，这实际上也就是开放，是制度的开放，权力的开放，把政府收上去的权力，那是一种封闭格式得，现在要放给社会，放给市场，放给企业，放给个人。这不就是一种开放嘛，制度性开放，本质上的开放。我们说即使说改革，要不谈开放改革也推进不下去。还有开放是改革和发展的基本路径，我们经常说你要做一个事情，必须有着力点，我们现在说你改革，你的着力点在什么地方呢，到现在我们也知道，我们取消那么多审批，到现在取消了两批，133项，但是那个133项基本上没有什么含金量，咱们说改革红利根本就释放不出来，大家也知道公布了以后经济该怎么发展怎么发展，该这么冷还是这么冷，没有释放出红利来。那就意味着什么东西?你这些都是皮毛，而这些东西真正要去释放红利的话，就必须做开放。你政府放掉了审批权，可是你的市场开放没有推进，市场还是垄断的，那么你的金融，你的电信，你的物流、交通运输，石油石化，这些都是垄断的，你政府不审批了，那边是垄断的，你所有的资本，不管是国内的民营资本还是外资都进不去，资本市场活跃不起来，你怎么发展。还是对我们来说，你找来找去，最后你着力点还是在开放上。

　　还有一个，开放也是改革和发展的基本保障，就是没有开放就没有快速的发展，而假如说经济增长不利，这个时候搞改革，几乎所有的改革你都改不动，为什么?改革是利益格局的重新分配，必然影响到一部分既得利益者的问题，咱们说利益格局重新划分。而这种情况下，假如说你整体财富增长没有那么快甚至是在减少，你还要重新分那个蛋糕，这个时候必然会让矛盾更为激烈。但是假如说我们增长的比较快，我甚至是有一些可以在增量里面重新划分。那这个时候矛盾就要小得多，我可以举很多很多的例子，经济增长慢的时候发现搞改革，包括政府机构改革，现在不让大伙当公务员了，甚至公务员还要减少，减少三分之一，像朱镕基那次说45%，你现在别说减45%，你现在减10%会不会出问题，因为减了以后找不着工作，现在大学生都找不着工作，让公务员找工作，怎么找，没有工作最后就要饭吃，这就是社会问题。可是经济增长快，那么多投资机会，市场很活跃，那我这样改革下岗的这些人，或者重新下岗再就业就相对比较容易，就可以解决这个问题，所以我们说开放还是改革发展的保障。

　　并且中国经济增长确实没有动力，现在是7.5%，现在看来7.5%增长比较悬，我们可以说从追求速度转向增长质量，可是也别忘了，现在我们说你还必须保持一定的增长速度，因为什么?没有一定经济增长速度，所谓的转方式、调结构根本没办法做。中国事情就是这样，假如你增长非常次的情况下，近来增长缓慢的情况下，你还想提高经济增长的质量，这是不可能的。所以这个必须保证一定增长，这种情况下释放活力怎么释放，目前我们看一些改革措施还没有起到这个效果。现在假如说打破垄断，真正推开放，你看会不会产生这样的效果。我曾经做过基本的计算，假如我们把中国的市场垄断给打破了，让我们的民用资本，我们的国有资本、存量资本活跃起来，这里面可以释放出上百万亿的投资空间来。我们大家都知道，到现在为止，我们说的内需带动还没有那么强大，还带不动整个经济增长那么快的往前走，像发达国家70%、80%，我们做不到，我们还是50%以上是投资带动，可是投资带动大家都知道，非常冷。但是反过来又说了，那么多投资找不着投资机会，几十万亿的储蓄余额，那么多的存量资产，民营资本几十万亿上百万亿，经营性资产找不着投资机会，最后逼着大家买房子，不行买车，股票不行，炒农产品，最后实在不行炒钱，放高利贷，再不行到国外移民，到国外买房地产去。这意味着国内市场空间为什么不打开呢?要是把银行要放开，民营资本可以进银行，看有多少资本可以进银行。要是把电信领域垄断打破，你看看会有多少资本进入电信服务领域，这个要做开的话，可以给中国今后十多年提供充足的带动力量。上次2008年以后4万亿，国家废了那么大的劲搞4万亿，保证几年的增长速度，但是要把市场垄断打破的话，可以释放上百万亿的投资空间。这个不比你4万亿强多了，何况这是市场化投资，不是财政投资，不是国有企业投资，有更多市场化的好处，而没有国有投资，政府投资的弊端。所以这个对我们来说是特别重要的一点，而有了这个，我们说的下一步开发区的发展也就有了充分的空间。为什么呢?咱们也知道，目前来说，开发区下一步发展一个你制度环境有一些问题制约，但是很直接的一个就是下一步开发区发展找不这新的增长点。

　　我昨天还跟镇江开发区领导谈这个问题，他们说今年搞了一个中瑞生态园，也说中瑞签署自由贸易协定以后，中瑞有金融业下一步是重点做，瑞士金融非常发达，全世界是最发达的之一。他也想拉这个，但是我问他，我说你在开发区能让外资机构进来吗?我们国家的金融到现在是封闭的，虽然也有外资银行，但是本质上来说是封闭的。这个时候你一个开发区想发展高端服务业就给你约束住了，我也可以搞技术更新，搞增值服务，可是现在你去做得了吗?这几家一垄断整个行业都是资本。对我们来说没有第四次开放，没有实质性的市场开放的推进，下一步整个开发区发展空间受到致命约束，而打开这个的话，开发区无论制造业里面向高端迈进，还是说向服务业迈进，才有了基本的前提。

　　当然还有一个，我们说在目前情况下，也要考虑下一步开发区你的运行机制问题，因为现在开发区已经有了一个体制回归的一种趋势。一开始的时候，80年代、90年代，开发区相对来说它的管理体制在国内来说是领先的，在原来的计划经济管理体制下它先走了一步，但是最近几年开始慢慢有一个体制回归，就是开发区又开始跟原有的常规管理体制并拢了，包括一些开发区跟现行的一些行政区合并。当然一方面说明现在开发区不是一个单纯的经济增长区域，更不是制造业区域，而是变成了一个新的，算是一个城市，或者说城市的新区，有了更多的社会管理功能。但这里面很糟的是功能扩展的同时，你的机制居然也回归了旧体制，那这样的话对开发区下一步发展实际上也是非常大的制约，所以这个无论开发区自己还是包括中央，有一些部门也在考虑这个问题，下一步是不是在今后的改革开放里面，还要赋予我们各级开发区，各类开发区有一些新的体制创新的功能，这个对开发区来说是至关重要。

　　所以我们现在看到，下一步的改革开放如何推进，对于我们开发区来说是非常非常关键的，所以我们也可以在今年、明天拭目以待，希望我们中国改革开放能有实质性的推进，也给我们开发区的发展创造更大的空间。

　　谢谢大家!

　　【主持人】：非常感谢马宇先生精采的演讲，如何看待如今遍地开花的园区，马宇先生给我们提供非常多的数据以及详实的视角。接下来把视野放到国际视角，下面我们欢迎北京瀚海智业投资管理集团副总裁卢向贵给我们带来“国际科技园区的前沿趋势”。有请!

　　【卢向贵】：各位尊敬的来宾，大家上午好!刚才马主任说是从谭院长宏观他到比较局面的层面来谈，我想我是作为一个企业，也是接到主办方给我的这个课题，我主要是站在一个企业来谈一谈我们瀚海在国际化进程当中遇到的思索和一些问题，我今天演讲的题目就是科技园创新与国际合作。

　　今天演讲分三个方面，一个使科技园区的创新，第二方面是科技园区的国际合作，以及瀚海置业国际化的探索。

　　我刚才特别认同谭院长是振聋发聩的言论指出，中国经济发展当中遇到的一些难题，面对这些难题，大家都感觉到很纠结，面对这种纠结想到肩上的责任，刚才马主任也谈到了，我们在抗起肩上责任的同时，怎样用开放的心态，或者打开屋门去寻找更多的机会。那么我是在想，作为科技园区，我们在谈创新的时候，实际我们一直在谈很多很宏观的层面，回归我作为一个企业人而言，我觉得我更从一个更微观的层面来谈科技园区的创新。

　　在我的理解当中，我觉得科技园区的创新是什么，我们不说那么多宏观的东西，我想对一个企业，或者对园区的发展，我们所说的创新就是用超前的思维、创新的意识，为入园的企业提供增值和超值的服务，我自己的理解是让入园的企业挣大钱，而让我们的科技园，或者我们的孵化器来挣这个小钱。实际这也是各级政府在举办，或者在成立这个园区，我觉得最初的一个初衷。但也就像刚才谭院长在说的，在这么多年中国改革开放的历程当中，我们面对了太多的变化，也面对了太多的机遇和挑战。在这个过程当中，为了追求各种不断的发展，我们可能是把创新最基本的点忘却了。我记得我在去年的年初参加过中关村一个国际论坛，当时是柳传志谈到了一句话，他也谈到了一个创新，当时对我的感触真的是特别深的。他当时谈到，说创新是什么，就是用一个最浅显的道理说出来，创新就是把碗里的饭吃到嘴里，提前部署锅里的饭。我自己在想，这么多年，特别是近几年，我们的国家不管是园区，瀚海置业作为孵化器的身份，还有不同的企业都在谈创新，我们在谈一些不能说是虚无缥渺，可能是更高端的创新，我们谈颠覆性的东西。往往把我们最应该坚持创新的本质而忘却了，创新是什么，就像柳传志先生说的，谭院长当中一直谈到的话题，怎样去立足根本，根据你的自身实际情况，把你在碗里的这些饭吃到嘴里面，提前的去部署你锅里该怎样的去做饭。

　　我想不管是各级企业，还是我们各级园区，还是各地政府，在现在这个发展的阶段，这是我们大家都要思索的一个问题。在这块我想讲一个简单的案例。就是瀚海国际化的模式。瀚海作为民营的企业进入到科技孵化这个行业当中，从2003年成立到现在，短短的十年时间之内，实际我们为什么谈到要国际化，就像大家刚才一直在谈到的，在中国发展过程当中，我们在扶持小企业超前走的过程当中，我们发觉到了一些问题。比如说原有的增值模式主要在物业和楼宇的增值。作为科技服务，虽然这两年我们每年以百分之百盈利的水平朝上去增长，但是我们的收入今年可能是天好了就有麦子吃，明年天不好了，就没有粮食吃了，处在这种状况。所以也就是在这种状况和背景之下，瀚海提出了，我们走出去，在海外办科技园两个目的。第一个目的，无外乎刚才马主任一直在谈的开放，我自己的理解是两个层面，第一个层次谈开放的时候，无外乎打开家门，我们在家迎客。还有另外一个层面是什么，就是走出家门，去介绍你自己，去了解别人。看到你自己和别人的结合点，把好的东西引过来，同时也把你自己家里闪光的点让别人去了解，促进别人的发展。

　　瀚海的国际化也是在这个背景当中，我们应验了柳传志的一句话，认识到了我们企业在这个发展阶段出现的一个难题，作为科技服务这方面，我们觉得我们走到了一个瓶颈点，所以走出去，海外建园区，去搭建一个平台，去帮助更好的一些技术，或者企业走回到中国，促进我们国内各个园区的产业升级。同时我们也是希望，我们能成为一个集聚点，去帮助更多中国企业，作为他们走出去的桥头堡。而我们不是说一个企业走出去了，大家可能就觉得，只要我走出国门，我就是国际化了。实际我自己将近三年在海外的拓展经历，我是觉得走出去只能说是你迈出了国际化小小的一步，离国际化整体的部署，坦白而言真的还有很远很远的距离。所以我也是希望以我最初科技园区的创新，归结到脚踏实地这一块，作为我今天演讲的一个主基调。

　　第二个方面我想谈一下，科技园区面临的新挑战。像刚才大家都说的，我主要是从科技园区和孵化器这个层面来谈。在我们国家，现在我们的科技园区数量是真的比较大。我看我这个数字可能是远远跟不上时代了。刚才马主任提到，我们现在中国是有万家园区，包括各类国家级、省级高新技术产业开发区，什么出口加工区、保税区、物流园区等等，其中的时候，截止到2011年年底的统计数据，我们国家级的园区是131家，但就像我刚才说的，我们整体创新孵化服务能力与发达国家差距很大，刚开始马主任演讲当中提到了，可能我们园区原创性的创新力还不足，主要是作为加工这方面，或者延伸这块去发展。这块制约各个园区的企业朝更高层次的发展，这也是许多园区为什么马不停蹄的去欧美的一些国家招商，实际我想着招商的初衷是什么，并不简简单单是引进外资，招商的初衷还是希望引进先进的技术，先进的人才，促进我们自己国家内部的产业升级。

　　第二个我想聊一聊，我们以前简单的每个园区几千平方公里，甚至是更大平方公里面积，

　　靠以前以土地和政策吸引企业聚集的模式，已经完全不能适应现在瞬息万变的市场需求变化。为什么这样来说呢?第一是土地的资源确实越来越少了。我们在座的有很多各个园区的工作人员，这两年招商当中发觉，这块有300万的计划，可能到苏州变成500万了，大家之间招商的竞争力越来越强了。作为我们各地高新区，或者各地园区，我们靠什么去吸引那些好的项目，好的人才去落地。这是所有园区人，或者所有孵化器人深层次考虑的一个问题，在大家靠土地和政策，和政策资金这一块，已经是越来越同质化的时代或者时期，靠什么吸引这些。因为在我自己招商的生涯当中靠什么，真是靠你对企业的服务能力，靠服务来引人，留人，更助力他们的发展，让他们发展个，让企业迈上更高的台阶。

　　第三个大家面临的挑战，单一的国有制制约了园区的开放发展。我今天早上大体查了一个数据，现在可能上万家各类园区，我们其中国有成分，以国有为主的占96%以上，民营成分参与这块进来的，只有不到4%的比例。有时候我是在想，就像我在下面写到这句话，柳传志说到保证企业有真正的主人是联想能发展成为跨国公司的前提。实际作为一个园区持续不断超前去发展有一个前提是什么，还有最老套的说法，主人翁的精神，每届政府，每届领导简单的四年一换届，让他有长期延展性关于制度，关于谭院长说长期价值的估量，坦白而言我觉得很难，不是这一期政府不作为，有时候我想本身作为企业出身的，如果我作为一个高新园区的负责人员，短期利润的考核，也让我不得不放下对长期价值估量的有效措施去追求短期的利润，所以我在这块的时候，倒有一个大胆的想法，实际刚才马主任提到的，我们现在很多园区又在回归，和行政合为一体。有时候我在想，我们能不能分成两个机构，一个机构可能是作为政府这个部门提供相应支撑后勤的服务。另一个层面是什么，把高新区的招商和服务放手，让政府引导，市场化运作。因为我觉得时间发展到现在这个阶段，我们大家不要谈如果全部放开有个人私利，反倒不让他个人发展。按照我们自己经验而言，有时候政府引导，市场化运作，反倒是在无序竞争当中会建立出来一个更健康市场的秩序，去提升我们整个园区的发展。如果这样的时候，我想刚才那个想法，现实的时候，可能在我们各地政府不再会出现那么多盲目同质化园区的聚集，为什么?如果你不挣钱，没有业绩，企业是以逐利为目的的，大家肯定会转换情形，朝着更有利的方向去发展。所以我也想通过今天这个会，关于责任和价值，我们2013年的中国产业新区的高峰论坛，如果在座有各位媒体的，有各个政府的领导，我们也可以去探讨作为国家园区发展的一个模式。

　　第三个方面我想讲，刚才一直在说科技园区发展遇到了一些困难，遇到了一些瓶颈。但实际作为今天真的是天时地利人和，中国科技园的发展，我们也遇到了前所未有的机遇，实际机遇就是刚才说的，真是外面形势不好了，经济不活跃了，经济去下滑了，而中国作为人口基数很大，经济目前发展状况还不错，所以向世界提供了一个地方，提供了一个什么样的地方，提供了一个寻求拓展新市场绝佳的一个地方，我觉得这就是中国的机会。

　　第二个层面，就像刚才我说的，中国现在已经成为全球成长最快的市场，从计划经济到市场经济的转轨，我们提供大量创业的机会，同时快速增长巨大的市场也提供很多新的创业和就业的机会。第三个层面还有一个什么原因呢，中国经过改革开放这么多年的动荡，实际社会也越来越包容了。包容容忍大家失败，容忍大家不断去创新，容忍大家在试错的过程当中不断的去发展自己。所以这个过程我自己觉得，对科技园创新的发展提供了一个很好的机遇，是我们在面对世界经济发展难题过程当中，虽然我们去纠结，但是我是觉得，我们应该是暗地里欣喜。欣喜中国是这样一个新生代经济比较活跃的地方，为我们全中国，我们在座的各位提供了一个更有利的保障。

　　第二个层面，刚才讲科技园区创新方面我自己浅显的理解，第二方面讲科技园区国际合作，作为企业而言，我们探讨国际之间合作的时候，把宏观层面都抹掉，像刚才说的，今天演讲的基调就是脚踏实地，我们是从学习、合作和创新这三个层次一步一步超前去走的，因为你在一步一步走的过程当中，有时候你会发觉，确实是柳暗花明又一村，在说学习的时候，实际我们一直在说，学习要解决向谁学，因为学习的时候，肯定咱们要先找比咱好的人学，取长补短。我们当时想法，作为瀚海置业很粗浅的想法，当时去科技园孵化器的发源地，到创新创业最活跃的地方，去美国学习。第二是学习什么?纯美国的东西，纯西方的东西，我们拿回来是水土不服的。这是国际化简短三年之内自己的一点感悟。还有学习的对象是什么，像中西方文化合作新加坡去学习。

　　下面讲一讲学习过程当中发现了什么，第一是学美国，我记得次去硅谷，当时去脑一条街全部是名不见经传，是一排一排小矮的房子，但是在默默无闻当中，可能是孕育了更多的机会。这样一回归的时候，是跟刚才谭院长说的，我们可能有些东西光停留在说、找这个问题，而没有停留到自身方面我们怎样去做。第二个层面，实际在美国，特别是在硅谷，真的原创性的创新真的特别多，也特别活跃。但是我这样去说的时候，大家不要觉得可能在美国创业就很容易了，一会儿Facebook出来了，一会儿另一个创业公司出来了，我回来之前和伯克利和斯坦福的同学交流，在弯曲创业是鱼目混杂，里面95%全部都死掉了，能生存下来的可能只有5%的比例，但也正是5%的比例，这个100%鱼目混杂，造成了美国原创性创新鼓励的氛围，所以有这么多的人，他们会前仆後继的跳下来，去耐着性子去做他们创新的研究。

　　第三个层面的时候，我刚才还是在说，在弯曲的时候，国内现在也越来越包容了，允许失败，在中国的时候我们有一个观念，第一是走仕途，第二不成功便成仁，做这个东西必须破釜沉舟，在此一举，到弯曲的时候，跟美国人一起聊的时候，会发觉有很多到最后创业成功的人，他们至少都有三次创业失败的经验。实际我们自己是做天使投资的，我们在投资企业，我们在评判的一个标准是什么，实际如果这个人以前创业过，失败过，我们会把好评点稍微提高了一点。为什么这样去说呢?因为一个人可能是不见得成功一定会被复制，但是我觉得失败同样可以被避免。从失败当中吸取经验和教训，可能更能有助于这个人做成一个成功的企业家。第四个层面是什么，实际不是在国内国外，我们现在这个氛围越来越包容，我们现在也是越来越鼓励冒险，越来越鼓励企业家精神。有时候我在想，到底是什么是一个企业家的精神，去激励着这么多企业家，前仆後继的去创业，去成就伟大的企业，越来越接触越多的时候，发觉西方和东方完全是相通的。作为企业家这三个就是重要的资质，第一个就是具有远大的理想，实际刚才就像谭院长说的，一个人只有具有远大的理想，他才不能简单的光被眼前的价格所束缚，他会把他的眼光放到长远一点，这样才能激励这个企业更长久的发展下去，第二就是坚持不懈的努力，第三就是持续的学习力。我在说三点的时候，很多朋友是老生常谈，我为什么一直在谈这些事情，我自己觉得，以前我们是觉得习以为常的一些概念，或者我们认为已经了解的一些东西。我有时候在想，和国外相比，我们的差距，或者不叫差距，或者我们的区别在哪，他们可能在做这些事情的时候，在脚踏实地，一点一点把它做出来了，我们可能是只坚持了一，舍弃了二，然后再去抓三，在抓三的过程当中，你会发觉，可能很多东西你丢失了。所以我也是希望在座媒体，通过论坛把我们这个企业家的精神内涵传递出去，因为中国的经济发展到现在的阶段，我们真是需要越来越多的，具有冒险精神，不怕失败的企业家去创立一些优秀的企业，需要科技园各个从业人员提供优质服务，帮助他们发展。

　　第二个方面我想谈一下，我们去新加坡，因为新加坡是跟中国比较接近的一个地方，是东西方文化融合比较到位的一个地方。在新加坡的时候，是按西方的规则做事，按中国的礼仪去处人，它的科技服务系统化、流程化我看过之后，我就是有一种感觉，我发觉 那些名词，各个大会，各个总结报告还是在写，但是写的过程当中只是落在笔端，没有落在实际过程当中。同时新加坡在科技服务，盈利模式他们十分多样化，他们不是简单的像我们现在科技园区，只是把土地给我们企业，然后是建厂房，收取相关土地费用，还有物业的管理费用。他们是同土地到科技中介服务，到投融资，甚至到企业以后规划的上市和辅导，是一套成型的东西。所以在这个学习过程当中，实际也是给我们一个提醒，我们的科技园区，我们孵化器在发展过程当中，学习别人的经验教训，我们不一定把它的东西照搬过来，但是我是觉得可以攫取一点，让我们自己服务更立体化。第二层面的时候知道别人怎么来做了，下一步找人合作。俗话说下棋找高手下棋棋艺会提高，我们行业要找顶级企业合作才会实现跨越式发展。刚才来会场听到很多地下嘉宾递名片的时候都说我们是同行，大家都认识，可能就不用再拿名片去发展了，我自己在海外跑几年过程当中，我发现合作是越来越重要了，我们以前作为一个园区，我们关起门自给自足。但现在你发觉，哪怕你的体量再大，哪怕你的实力再强，已经过了单独关起来门单打独斗的阶段了，每个园区都有它的特色，我们现在到了一个大家打开门，不但是跟国外要合作，相互之间也要合作，集聚资源，去助力企业更好发展的一个阶段。

　　在这我也想讲几个案例，瀚海合作发展过程当中，海外的第一个园区是在硅谷的核心地区，和中关村合作，瀚海中关村国际合作园，主要关于IT、新技术合作，我们当时跟中关村合作，探索政府引导，市场化运作，引智创新的新模式。这个从2012年6月12日开业，现在整整一年的时间，今天我可以站在这里负责任的告诉大家，真的这个模式特别成功，我们在海外的园区现在已经入驻了80家企业，同时不仅华人背景创业企业，我们在朝海外走的过程当中，发觉也很多纯老美的企业，对中国也很感兴趣，但是他们不了解中国，他们怕上当受骗，所以这块又引出来，我要去说的，真的是鼓励更多高新区，鼓励更多的新区，我们在出去招商引智的过程当中，并不是匆匆的两三天之后就完事了，一定要有相关人员持续的跟进、跟踪，去破解或者消除纯外资企业，以及回国创业企业他们的疑虑，他们才能更好的回国落地，助力于我们产业的升级。

　　第二个案例我想举一个，现在我们不仅是自己单独在做，和中国的园区合作。第二个园区是跟QB3合作，它的背景等于是加州旧金山大学，美国加州伯克利大学和美国加州山特克鲁斯大学合作的孵化器，我们朝外走的过程当中，我们发觉原来高新区的时候派驻也有很多外驻的机构，但是就是承担作为联络员的角色，随着市场越来越开放，随着经济越来越发展过程当中，你会发觉这个角色所承担的责任是远远不够的，或者说作为中国园区，我们朝外去发展，如果关起门只是中国人和中国人自己玩是很难树建品牌的。在这个考量之下，我们和QB3合作，探索一个和美国主流生物医药孵化器强强联合，实现双赢、多赢的一个机构。我们现在在第二个园区目前也已经开业，也欢迎大家有机会可以去看一下。我们在美国第三个园区，也是在旧金山和高新区，和六家上市公司联合做的园区，因为以前我们是单一的，要不企业自己做，要不就是政府去做，我们现在探讨多面去合作，搭建一个大平台，大家把资源区共聚，共享这个发展。探索政府和企业多个主体合作，打造一个生态产业链。刚才为什么说要和六家上市公司合作，因为我们在第三家孵化器是做生命科学的，大家知道生命科学不像IT技术，可能你不了解，稍微学一学，基本上也能学到一些边边角角，生物这块还是比较专业化的行业。我们现在在和子波高新区，和新华制药、新华医疗六家上市公司合作，打造国内到国外互动的生态产业链，因为对于一个企业发展，发现好的项目最重要是什么，要产业化落地，要实现技术转换，如果是没有最后这几步，我们说引进这个项目都是很普通的。第三个方面我讲创新，创新无外乎是机制创新，服务模式创新和盈利的创始。

　　第三部分简单讲瀚海国际化的探索，我们在这里面简单的思考，瀚海目前是3063的格局，30是什么，我们在主城区现在有30万平方米的商务写字楼，6是北京有五个科技孵化器和一个中美科技服务中心，中美科技服务中心搭建一个平台，不仅仅服务瀚海自己，也希望能为更多高新区，更多的开发区提供服务。3是我们有三家海外高新区。

　　我们瀚海国际化的历程，选址硅谷就不用再说了，作为硅谷这方面体量是蛮小的，只是在地图上像我大拇指的一个形状，一块约50公里长，16公里长狭长的地带，但是为什么在这么小的一块区域之内，能云集这么多高技术、高科技的人才，我是觉得这是国内各个园区要深度思索的一个问题。

　　第二在筹备阶段我们一直坚持拿中国文化待人，按西方的规则做事，我们在选择第一个项目的时候，我们是派驻了团队，经过一年多的调研考察了300多个项目，我们才下手去做这个事情，现在我为什么在这里强调这块，我们现在有很多中国企业走出去，可能是考察两次，不到两个月的时间就拍板几千万美金的项目。因为前阵子在跟美国一些朋友去沟通的时候，他们说总怕和美国人合作，总是在合作最后一刻撤资了。当时我跟他探讨一个问题，如果一个几千万美金，甚至上亿美金的项目，如果只是来两次不到15天的时间，我说他如果最后不反悔最后肯定有问题的。这也是一个道理，我们在做的过程当中，不管是作为企业还是作为园区，还是作为政府，或者作为媒体人，大家都要遵从客观规律不断超前去走。

　　第四个层面我们现在的运营模式，政府引导、企业投资、市场化运作，我们想建立一个海外人才，了解中关村，了解淄博，了解北京，甚至了解中国的窗口，成为企业走出去的桥头堡，海外企业引进来的桥梁，同时我们也搭建了一个国际科技合作的平台，现在筹备一些园区和企业需求数据，希望为更多的企业去服务。

　　在瀚海国际化进程当中确实有一些思考拿出来与大家分享，第一个实际我刚才一直提到的，大平台、小服务。我们园区原先在建设的时候，我们一直提到一个大服务的概念。为企业提供一站式这样那样的服务，实际我们现在在国外发展这些年，跟国内去衔接，我们会发觉，我们有时候把概念放的太宏观时候，反倒细节性的东西都忽略了。忽略客户作为消费的感觉，我们提供大平台，小服务，具体量化到各种类型的，成型的服务，让你入驻园区的企业真真切切感受到这一块，这是我们现在瀚海置业内部从孵化服务到融资平台建立创业生态链，我们部分的入服企业。同时在这块我想提另外一个观点，大平台小服务这方面关于互助和创新。因为就像我刚才说的，中国的高新区，中国的孵化器发展到现在，我们产业之间要快速的联动起来，现在已经过了大家各干各的阶段了，老毛说过一句话，一个篱笆三个桩，一个好汉要三个帮，现在做大平台，大家把优势资源放在一起，做每个人擅长的事情，更好助力于企业发展，同时我也觉得创新像我刚才一直说的，你出去去看，很多创新的理念我们都了解，创新更需要是一种脚踏实地从我做起的坚持。第二个层面像我刚才讲的，希望以市场为导向，加强政企合作，我也希望作为中国园区的发展，某一部分放开完全市场化运作。第三方面科技园区发展过程当中，我们国际化和本土化的结合，无外乎人才、资本和服务模式和流程的确立，真真正正的让你的入服企业感触到相互之间的发展。今天在这里的时候，今天是神十已经落地了，我一直在想，面对于中国现在的困题和难题，我们虽然是纠结，但是创新就是在每个人的手中，我也希望每一个园区人，我们每一个孵化器人，我们每一个企业人，面对中国现在大好发展的状况，能更脚踏实地的从我做起，更好的去创新，去创造更多的价值，去承担更多的责任。谢谢大家!

　　【主持人】：感谢卢总，我相信台下的观众一定是意犹未尽的，但是时间关系我们进行下面的环节，今天进行三个主题演讲，每个主题演讲题目不一样，但是我们都围绕着一个方向，就是园区发展和实体经济相容损，园区是企业成长家园，而企业是园区非常好的名片。接下来我们听到企业与园区的真实诉求。

　　下面进入到今天第一场主题论坛，世界500强的投资与选址决策。有请对话嘉宾上台。欢迎康明斯(中国)投资有限公司设施服务总监董世杰、浙大网新副总裁彭涛、嘉华(香港)公司投资总监李信群、全球企业不动产协会、大中华区与日本地区总监钱江。我们本场对话将由高纬环球中国区研究部董事张平女士担当。

　　【张平】：大家好，很荣幸在这里，我作为本次论坛的主持人，先简单的做一下介绍，我是高纬环球研究部的负责人张平，今天我们非常荣幸的请到了四位帅哥老总，我来分别介绍一下。第一位是康明斯(中国)投资有限公司设施服务总监董世杰先生，左在他旁边的是浙大网新副总裁彭涛先生、另一位全球不动产协会大中华区与日本地区总监钱江先生、最后是嘉华投资香港公司投资总监李信群先生，请允许我邀请四位嘉宾，每人用1-2分钟简短介绍一下自己。

　　【董世杰】：自己没什么特别介绍，介绍一下企业，康明斯是做柴油发动机的，是美国500强企业，在中国已经有30几年的历史，总部在北京，在中国现在有20几家的生产型企业，今天也非常高兴和大家在这里见面，因为大家都是园区的一些朋友，共同进行分享，看大家有什么共同关注的话题。谢谢。

　　【彭涛】：各位中午好，我是浙大网新集团的彭涛，可能在北京大家不一定很知道，我这里简单介绍一下，网新是浙江大学企下的企业，已经创办了十年，目前为止有三家上市公司，我们主营业务是IT，软件外包做到中国第二，我们还有环保和地铁信号系统，以及一些投资业务，去年做到了130亿的规模。今天我也是作为一个个人，一个科技园的爱好者参与这个活动，因为在这几年中间，我们也有一些为500强，为一些领先企业提供一些选址服务的经历，很高兴参与今天的讨论。

　　【钱江】：非常高兴今天受到搜狐焦点房产的邀请参加这次2013年度中国产业新区高峰论坛，自我介绍一下，我是来自于全球企业不动产协会的，刚才很多与会的嘉宾在问我一个问题，说你们是干什么的，

　　为什么中国没有看到你们，但是我说几个公司大家肯定很熟悉，包括微软、IBM西门子、辉瑞制药、诺华制药，大家都很清楚，什么是企业不动产，大家都知道今天话题是跨国公司500强的选址，究竟500强里面谁在选址。有一个专门的团队，投资和选址的团队，这个团队是一个国际化的团队，全球企业不动产协会就是全球500强协会宣纸投资的俱乐部，全球有8000多会员，全球500强企业中90%以上都是我们的会员。谢谢!

　　【李信群】：大家好，我是嘉华投资公司的李信群，我简单介绍一下嘉华公司的情况。我们是香港的一家公司，随着外资企业进入国内20年来，在中国发展起来的一个综合性服务公司，有些同志问我投资公司怎么叫服务公司，我举个例子，第一个我们做投资，第二个做定制化开发，我们的客户都是外资企业，第三是帮助企业进行投资跟融资，第四我们持有自己做资产的升值，我们所有做的这一切都是为我们的客户能够在中国长期生意发展的配套，你看刚才我上台第一个是我把两个名片换了一下，这些所有都是我的客户，我是坐在最后一个。谢谢大家!

　　【张平】：谢谢几位嘉宾的精采介绍。我本人所在的高纬环球也是家专门提供房地产解决方案的公司，我们专门有一条业务线，就是帮像董总这样的公司进行是的选址服务，我们知道，房地产的选址跟其它的选址有很大差别的，最后一个选址完全是一个感性的过程，房地产的选址有科学规范的体系，非常严谨审慎理性决策的过程，大家都像我一样非常感兴趣。从跨国公司500强的角度，他们认为选址哪些因素是最看重的，我们先有请董总来做一个回答。

　　【李信群】：今天上午我也参加了领导讲话，我觉得气氛有一点，大家都是谈责任跟任务，好象责任心很大，我们把欢乐带在工作中，我先问几句话，第一总是视觉500强，那么大家坐在下面的有多少是开发区?差不多三分之一。想董总去大家开发区的有多少，大家不用太压抑，刚才领导在讲了很多责任跟今天的价值，我们都是第一个上来做研讨嘉宾的，希望大家把我们真正客户价值跟问题可以随时提问。

　　【董世杰】：很有必要，其实这个气氛是互动的，我也希望大家有一些什么问题可以跟主持人聊，或者举手，我们会有互相讨论的过程。我不希望我们坐在这干巴巴的来讲，因为我们是做企业的，本身很多事情不如做宏观的，或者做一些产业看的那么高，我们是踏踏实实做事情，责任心更重。

　　回答张小姐的一个提问，在企业选址的过程中，我们主要考虑的一些问题，其实这里面是一个非常严谨的一个过程，我们也会请专业的一些咨询公司来在这个过程中，帮我们做一些顾问的咨询或者具体的一些操作。但是这个逻辑基本上是一个大逻辑分两块，一个企业内部会问自己，我们为什么要选址，我们的需求是在哪里。这是从企业内部来讲。

　　我们是做生产型的企业，我们生产的产品，我们的客户在哪里。我们的供应商在哪里，我们在这个地方过来了以后，我们的成本，我们的优势在哪里，这是从我们企业内部来讲，我们要分析清楚，不然我们会利用一些工具，AOC，手机业务，或者员工的一些需求，做正当的一个排序，看这些需求各方面哪些是更靠前，是我们更看重的成本，我们更看重我们的客户，还是我们更看重今后未来的发展，其实这里面我们会做内部的需求排序。接下来我们可能通过咨询公司走到市场发咨询函，RAT的过程，看看各个地方在我们这个需求上面反馈的程度是什么样的，可能这里面包括条件、政策的条件，包括软性的一些服务，这些方面来讲，结合我们的需求，我们会做一些怎么样符合度的一个比较，选出一个最适合企业园区作为下一个企业的落脚点，这样通常的一个程序。

　　【张平】：谢谢董总。因为我们也有一条业务线是专门给跨国公司做选址，所以我们知道，比如说像我们把IBM研发中心放在大连软件园，比如说三门铁克的研发也放在那里，我们知道不同行业这种租户在选址的时候，其实考量因素也是差别蛮大的。我们彭总在这方面也是有非常资深的一些经验，所以想请彭总就这个选址问题，尤其是不是针对不同行业选址的问题做一个阐述。谢谢!

　　【彭涛】：我讲一个案例，2008、2009年的时候，当时我参与了一个IBM的智慧物流研发中心的选址，这个项目实际上首先董总讲到的，IBM在2009年提出智慧地球的战略，在这中间下面有几大块，智慧物流、智慧交通等等，那么这个战略一发不以后，有一个城市很聪明，他说我这边有物流的基础，能不能把IBM的研发中心吸引到这个地方来，这个城市就是宁波。因为宁波是中国第二大港，他的制造业，他的外贸都很发达，实际上在这个中间，通过我们的一些专业操作，一些人脉的关系，最后跟IBM的高层对接以后，发现它的战略可以有地方落地。这个落地就意味着这里有市场的支撑，有需求的支撑，所以在这个中间第一条，大家的战略是对上的，第二个层面就会沟通，IBM派出专业团队去调研，调研了一个月，确实这个地方可以。第二块就是政策层面，政府能出什么样的政策，因为保密的关系我不能讲，但是非常有诱惑力，战略有了，需求有了，第二个是政策层面，政策对了以后开始选具体的地方，地方的时候就会看到不但你楼要好，交通要好，实际上这个地方的人力资源，因为毕竟是做研发中心的，要求全部是硕士以上的人，正好这边浙江大学有一个软件学院在旁边，在这个项目签约之前，就在这里设立了一个IBM专门的系，招了50名研究生进行培训，就会看到政府不但是给很好的政策，同时给他培育人，同时跟浙江大学合作来培育人，在这个人员同时下面就是房子的问题了。房子问题就很细了，一堆手册，里面的新风系统等等都要把它对牢，所以看到这是一个很复杂的东西。但是有一条是很肯定的，战略和当地的市场，以及人力资源，这三条我觉得通过做这个案例是非常的重要，其实房子到技术层面已经是可以根据手册去做了，所以前面的需求对牢，这我觉得是感觉特别重要的。我们要跟这些500强交流等等，大家要找得到人，了解到需求，这个是一个基本功，但真正临门一脚能进，还是看双方真正的需求，你请他吃顿饭没问题，但把企业落地绝对是一个很理性的过程。

　　【张平】：谢谢彭总，总结一下刚才这两位老总对选址因素的重要性比较，可能大家认为，首先是业务发展的需要，所以公司业务是不是发展到那里，首先这是选址一个必要条件。除此之外，像刚才两位老总提到的，比如说交通地理位置，区位优质的便利性，包括人才的重要，包括有没有这样硬件的支撑，找不找得到合适的楼宇，包括管理和服务配套，除了这些因素之外，我们知道跨国公司需求也是非常重要的。我想请钱总这边给我们讲一讲跨国公司在未来的发展趋势上有哪些新的需要，因为我知道全球不动产协会应该是近期发布了一个报告，说了一下办公室未来的发展新趋势，所以希望钱总在这里给我们一个分享。

　　【钱江】：谢谢张总，首先我想说一点，我们是作为一个第三方的机构，我们在平时也会和很多世界500强企业，包括康明斯的董总也是我们北京的董事会成员之一，我们确实在去年发布了一个报告，报告的主题叫做“未来十年的企业不动产全球发展趋势”，这是很大的项目，很长的报告。在这当中，有专门的一个章节，叫做“企业选址与企业战略”。大家知道，为什么企业的选址现在和企业的战略，它的关系会这么的密切。因为首先全球现在都处于一个受经济环境影响，金融危机影响的一个状态，不管是全球还是中国，欧美企业更是如此。我们在报告当中发现了很多很多新的趋势，这里我提三个电，第一个我们发现很有意思的一个现象，就是大量的在亚洲制造业企业带有回流的趋势，这是对大家不太利好的信息，但是事实确实如此。这个信息是去年10月发布的，为了这个信息很多500强公司都非常关注，而且甚至于非常震动，为此很多500强专门又请了全球非常有名的一家咨询公司，叫波士顿咨询，也是针对于制造业的问题做了一个调研，但是结果惊人的类似，欧美企业大量回流。美国随着奥巴马上台，希望提高本身国内的就业率，也希望带动本身本国的制造业，第二点测算美国和中国劳动力生产率比较，现在中国劳动力的平均成本基本上已经跟美国持平，接下来的5-10年，甚至于我们的劳动力成本会超过美国。大家会问怎么计算的，现在美国有很多企业，特别大型制造类企业，不再是以传统的人力密集性产业为主，很多高科技企业以自动化控制企业和高科技，特别最近很流行3D打印机，它的出现是未来制造业非常大革命性的变革，这样一些变革，让美国的制造业，在未来可能会低人力的数量来完成原来传统的一些工作。我们未来不是面对某一个地区的竞争，我们面临的是上海、北京和新加坡、马来西亚、越南和缅甸某一个高新区的竞争，是整个亚太甚至全球的竞争，在今天企业不动产的决策人，他的视野，他所看的范围已经不再是中国，而是整个亚洲区，随着中国劳动力成本的不断升高，已经有不少企业在看明天我是不是会搬到越南，搬到菲律宾，甚至马来西亚，也许政策方面给比地方政府更好的政策。作为中国的产业园区拿什么吸引他们?我非常欣赏刚才卢总演讲当中一个观点，我们的园区归根到底要赢，我们要竞争，关键不是靠我们土地价格，关键靠我们服务，这个服务是一条龙的产业服务连。第二个是在于我们跨国企业更加灵活的组合策略，我相信董总应该比我有更深的体会，现在跨国公司在中国的经营更加的灵活，他们对很多园区，很多办公环境的要求也不再是一成不变的，他们 需要有随时的，或者是近期一些很大的扩租或者是减少，这对我们园区又是很大的一个挑战。

　　【张平】：刚才钱总提到一点，有一些制造业外溢到周边，亚太区竞争对手，像马来西亚、越南等等，同样可能跨国公司在未来寻找低成本的解决方案是一个永恒的主题，因为根据我们高纬环球出炉一年一度最贵写字楼排行榜，首先在未来租赁成本这一块，大家是越来越看重，可能CFO每天想着怎么能够再省一部分钱，因为劳动力成本在上升，那租金的成本也在上升，怎么保持利润的最大化，所以说低成本的解决方案，未来几年是一个持续的状态。全球去年写字楼租金的增长率是多少呢，是3.2%，这个是一个平均的增长率。但是大部分的贡献不是来自于中国，是来自于南美，像哥伦比亚、巴西这样的地区，我说是甲级写字楼市场，但是2011年的贡献是来自于我们，尤其是北京，增长率到73%。但是我们看到租金的增长率与写字楼而言是明显放缓，从2011年的73%一下降到了2012年末的3.2%，这样急剧的放缓有一个什么信号呢?也就是说我们的租金增长是否出现乏力，这个乏力其实倒不是说体现在北京、上海，因为我们觉得北京、上海这样一线城市，其实最近未来还是持续业主市场的状态，但是现在可以看到的是说，很多二、三线城市，面临到非常大的供给的压力，这种供给能不能短时间内区划呢，来自于需求，刚才说需求萎缩了，租金增长在放缓，所以说李总我请教您，您站在投资者的角度还会不会再去投资，还会不会投资园区型地产?

　　【李信群】：这个问题问的很好，可能刚才钱总提了美国企业回归，大家都心里一愣，这个是事实，调查的结果。但是也有另外一个趋势，有很多企业到中国来，可能方式方法和以前不太一样了，几个事。在台上没有一个跟你提零低价，也没有一个根你要政策，这是真正的需求，第一个你的公司策略在哪，我碰到招商的人员很多，尤其是元曲的，第一个见到有政策，地价便宜，来这吧，说来说去都是土地跟厂房，你发现彭总讲最后提到是房子，前面第一个是策略，第二个提到市场，第三是人才，最后才是一个这个厂房是什么样，我交通是什么样，你发现没有，我们自己做园区的，我们是把整个的顺序调过来，我们先提想让董总去那投资的举手，比刚才做园区的还多，你要让他去，第一个事要了解他的需求，他的需求其中一个是对土地，对厂房的需求，但是前面有三个是更重要的，要了解整个作为客户战略发展，在中国的布局，包括现在钱总也讲了，不光了解中国的布局，要了解全球的布局，你才能知道这个企业到底今年，或者明年，或者后几年，他的发展方向，你知道他的发展方向以后，你才能做园区的整个策划和跟进，这是一个比较逻辑的发展。今天的题目特别好，一是叫中国产业新区，并没有提工业地产，这很危险，很多地都在提园区地产、工业地产，把后面两个定语落在地产上了，真正做工业园区不是地产，地产只是其中服务的一部分，刚才所有人都讲了，我们从策划、市场、人员，人员是很大一个问题，比如说大家都回美国，为什么呢?我们也做了很多法国企业来中国，我们也去做了一些调查，来中国为什么，第一离市场很近，中国有很大市场。

　　再有通过分析，中国产品在中国15年肯定会要走到欧洲去，所以他才来，所以他做了15年的计划，大致方向策略，他来中国以后很大一个程度的冠心病不是关心你多少土地的价钱，也不是关心你有什么优惠政策，关系在中国能不能提供给我在中国长期发展的人员，这是很关键的一个问题，我就问过他，我说你现在什么状况，我举个例子，我们是一个法国企业，我说你法国不是有很多人员失业嘛，应该有很大的劳动力，他说并不是这样的。我们确实有很多人失业，但是我还是找不着我需要的蓝领高级的技工，因为法国人没有人愿意做。他在法国也15间工厂，这个工厂怎么个布局呢，是跟上游产业链有很近的一个配套，原来法国的时候是工厂边上15公里、20公里以内有一个技术培训学院，这个培训学院专门为附近的工业进行技术培训，所以给他提供源源不断的工人和高级技术人员。

　　现在出现什么状况，我的技术人员不愿意去做这件事，学校就开始倒闭，也没人愿意上课，学校一倒闭，这个厂就招不到人，所以要全球布局来到中国，这是第一次来中国。这个企业落地以后，才发现有这种，他的诉求并不是所谓土地价钱，这个企业关心的是人才，这个事给我们园区提供了很大的信息。当地政府非常好，了解这个情况以后，就跟法国人谈，说你要在我们这长期的做，我们如何帮助你。这是领导的原话，你在这长期发展我们如何帮到你，刚才董总也讲了，如果企业到这，我长期的发展，结果是什么呢，就是政府出资，把它法国快倒闭的技术学校的所有课程引进到了中国。三年为止四家企业全部落在同一个园区，这样产业链就对了，政府的服务也下来了，你再给他配套一些服务，所以刚才张总问我投资有没有机会，这些都是我投资机会，而且全部是我的客户，我从一变四我还开了一个学校，哪个也不亏钱，但是我并没有做地产的开发，确实承载的是物业，但是整个我讲这套方法并不是圈了片地，盖个房子，然后去招商。

　　我再举第二个事，我们也有时候带着政府去国外参观，跟美国很知名的市长去座谈，我们园区同事很愿意问一个问题，说你们这个城市有什么优惠政策，这个不是发生一次。给他们问愣了，好象没有什么政策，为什么有很多人到你这来，他说想起来了，我们这有全美国最好的餐厅。我们有全美国最好的艺术剧院，我们这有全美国最好的教育，没有一个优惠政策，所以这是给大家反思了很多问题。真正的企业需求是企业自己的需求，我们政府从园区来讲只能做辅助，做服务。

　　回到主持人问我的话题，在中国确实是美国企业回去，但是确实也有人过来。真正研究投资方向是研究全球产业链的转移，这个方向不会错，如果现在再让我投说有一个服装厂，那我就要问问号了，比如跟浙大网新说投生物制药可以，整个产业链在变化，中国有中国的机会，美国有美国的机会。

　　【彭涛】：我接着李总的说法，跟大家一样，早上听几个领导讲的，包括钱总发布一条信息，说很多产业都回去了。我想这是一方面。我们做具体工作的时候，我觉得有几点信息跟大家分享一下，也不一定那么悲观。第一现在整个的世界看中国，原来叫把中国当工厂，现在把中国当市场。当工厂你就是去拼成本，拼人口红利。而且是求人家去招商，当市场的时候，你的位势就不一样了，人家是要来竞争的，这是一个事。具体的情况会看到，比如说我们网信集团很有意思，我们跟微软成立了合资公司，跟思科成立了合资公司，这些公司来为什么要来中国发展，要跟合作伙伴来合作。就是开拓中国的市场，这个中间会看到国外营销中心、研发中心都会进来。对产业园升级都是巨大机会，原来办工厂，现在很多花园式科技园，以人为本的科技园会大量出现，这个就是区域性的转移。

　　再讲一个例子，最近我们在杭州为一个500强的研发中心落户，一开口要1万平方，而且没有讲什么成本，因为他要迅速落地，迅速把楼造起来，引进人才，因为对他来说市场更紧迫，不是谈租金。因为政府肯定会优惠，第二句话再预留1万平方，这就是是市场在发生巨大作用，工厂搬走好，消耗我们的土地，占用我们的能源还破坏环境，回去好了，我这里有巨大的市场。你把你的总部搬过来，把你的研发中心搬过来，把污染的东西全搬走，这是我们现在要做的事情，现在在东南沿海发生这些事情。

　　投资市场市场有需求，国际化也是一个支撑。从这个角度来说，制造业搬走是好事，同时我们的现代服务业，我们的生产性服务业会填补这个空白，但谁能做，那就看本事了，不是说有趋势了一定做的好。

　　【张平】：谢谢，虽然钱总在说，可能制造业需求在外溢，外溢到周边竞争对手，越南、马来西亚这些国家，但对我们来讲也是一个好事。从某种意义上来讲，塞翁失马，焉知非福，劳动密集型向技术密集型转变，刚才李总非常好的两个例子，给我们揭示两个观点。做地产一样，地产是一个载体，是生产经营活动的载体，真正需求来自于哪里，就是来自于产业，所以说正好在经济改革的大环境下，是不是园区把握住需求你才能租出去。刚才说有最好的餐厅，给我们一个启示，有最好的配套是很好的。企业选址到某一个开发区也好，园区也好，是不是说首先他们CEO、CFO过来访问，是不是有酒店可以住，你让他住二星的宾馆，一下明年不会再这继续了，他的员工过来是不是中午可以有地方吃饭，还是说只能挤在他楼下的员工餐厅去就餐，如果他们生病了，附近有没有医院，如果让他稳定在这工作，那是不是他可以搬到附近，子女有没有地方上学。整个配套是大的概念，里面会牵扯一些服务，里面有配套服务，做的好是良性循环。

　　我这边还有两个问题。因为我看到两种现象，刚才台下都举手欢迎董总企业到你们那边入驻，500强公司谁不欢迎呢?当看到有需求的时候，前面卢总提到万家园区，我相信一家500强企业提出未来有搬迁的需要，业务扩张的需求，这1万家园区都会举着红旗说来到我们这，热烈欢迎。同时他们会不遗余力给招商引资的优惠政策。这个过程中有没有什么样的问题和挑战呢，对于企业来讲是你给优惠政策我就过去吗?答案肯定是否定的，刚才前面大家也都提到了。但是企业更担心的挑战是什么?这是我的第一个问题。

　　第二个现象我们看到实际上有一些企业他入驻了一些园区之后，在优惠政策结束之后再搬到另外一个园区享受新的政策，可能税收上的优惠，这样发现有一些企业为什么说花了这么大量的成本去进行园区的装修，同样可能在三、五年服务期结束之后，租赁合同结束之后，他又搬到了另一个园区，为什么留不住人，留不住企业。很简单的一个道理，联姻了，结婚了，婚姻能不能维系很长，为什么这么快离婚了找下一家。我想问问董总，您觉得企业入驻之后怎么和园区保持这种良好的所谓婚姻的维系关系?欠缺什么企业才有可能搬走，抛出这两个问题请教一下董总。

　　【董世杰】：在回答两个问题之前，我也是补充刚才李总他们讲的一些观点，其实企业离开，高能耗，低成本企业离开不是坏事情，经常我们和全球的一些其他部门同事在谈，在很多人眼中中国是低成本的，他们拿我们和印度比或者拿其它国家比，其实我们现在整体不管人工成本，建设成本不低，我说我们不再是十年前，二十年前和印度在一个水平上面，很多成本方面是高于他们的，这不是坏事情，对整个产品升级是非常有利的。中国未来发展是一个升级的阶段，我觉得这个里面从企业一个责任应该也是这样来做的。

　　康明斯在这方面不仅仅是我在这边生产产品，我也是为中国研发产品，这是最核心的，研发一些适合中国生产的产品，不仅仅是说美国用什么产品，英国用什么产品，我们拿到中国来复制，不管适用性怎么样，我们是针对于中国的客户群体，当地的一些自然条件，我们真的有自己的研发，非常强的研发团队在中国做，这就是有企业的责任和能够创造的一个价值。

　　刚才回到主持人的这两个问题来讲。挑战是什么，在这个过程中怎么样和园区保持良好的长远合作关系，这里面大家招商前面应该考虑的问题，也是运营过程中应该考虑的问题，为什么我这么说呢?其实前面我们在选址，很多硬件条件其实每个园区都能给出来，软性的服务，大家的口碑是什么样，还是回到企业上面。企业最关注的地价、房价上面，差别各个地方来讲不大，其实真正在这里面，企业运作成本上，你说你便宜10块钱一个平方米，和贵10块钱在一个产品上面的体现出来有多大的反映，我觉得不会，更多是产业园区的配套。刚才提到餐厅、交通，因为我们刚做完一个员工调查，其实我们也看到，从员工角度来讲，最关注的点是在哪里，交通方不方便，餐饮方不方便，周围配套方不方便。从业务的角度，最关注什么呢?成本，我说成本是整体的一个成本，不仅仅是说你的租金或者怎么样的一个成本。我对于我业务开展是不是方便，我未来的业务拓展可行性有多强。这里面从业务和员工的关注点是不一样，但是有很大的结合点。所以我觉得园区整体服务对我来讲是可能考虑比硬件条件花的精力更多的一个点。

　　我也发现前面谈的非常好，但是后面落地，过了蜜月期，原来觉得娶了老婆什么都能干，但是后来发现什么都不行，生孩子也不行，就到了一个困难期，我不希望过分来夸大我能给你带来一个产值，我会很实事求是，尤其是从企业的责任来讲，不像有些企业说我为了拿你便宜的地，我给你夸大一个产值，画一块大饼，实际来了以后我什么都做不出来，以后可能自己的日子是非常难过的，从企业责任来讲我们不会夸大这个事实。在后期还有一个比较大的挑战，是企业最不希望看到政策的变化，这个政策变化这一任领导是这样一个政策，下一任领导是另外一个政策，我可以理解园区整体的发展提升和升级换代，但是如果四、五年，三、四年就换了一次产业规划，把自己的今天比如做生物医药，明天做高科技，后来做投资，这里面对一个企业在这个过程中影响就非常大，因为企业做一个决定说去到这个园区，不仅仅是说带几个人过去，一个皮包公司，我真是想在这个地方去长远发展，我们看的都是八年、十年以上的一个规划，我们招的员工也不希望今天搬家、明天搬家，但是非常不幸，我们也碰到过，现在来讲应该有两、三家了，五、六年在产业园区面临区域整体规划升级，被迫搬迁。对我来讲拿到补偿款不是最主要的，这里面我最可惜的是社会资源的一个浪费，大家建的厂房都是钢筋混凝土，不可再生的资源那么白白浪费掉，对我来讲其实是发展中付出一个非常沉重的代价。从产业，从园区每年定位规划上面来讲，大家应该非常清楚自己以后要做什么。找到你契合的企业，双方很好的结合，长远走下去，白头叨唠，这里面是我做人也好，做企业最希望看到的。谢谢!

　　【张平】：谢谢董总。

　　【彭涛】：董总讲的非常理想化的，但在中国目前城市化高速发展过程中很难。比如康明斯一个厂房在那里，刚开始很偏，其实三年以后你旁边围满住宅，政府肯定说退二进三，给你更好的政策搬到别的地方去，在中国投资一定要适应这个东西，否则你就变城中厂了，旁边CBD，你跻身牢笼，500强企业也要看大的区域发展。反过来你资产升值了也是好的，你看了三年，旁边起来了，旁边马上规划要地，然后再搬过去，这边资产又升值了，这个可能也是一个要适应咱们中国一个特点。我们这边有一个感受，帮助合作伙伴落地的时候，当地领导很热情，很懂，但实际上整个体系，为你整个企业入驻也好，产业发展也好，整个体系是不适应的，领导他的认识很高，程度也很深，但实际上工商局、税务局所有体系方面，也不是说态度不好，不知道怎么服务你新的产业，特别是咱们制造业现在在转移，新的产业进来的时候，大家都有个学习的过程，这个中间会有很多问题。比如说人事部门，他可以为你招工，但他可以招工人，反过来招坐办公室的人怎么办?这是我们碰到的难点，这是我们做园区和招商部门关注的，怎么样为新兴产业的入驻提高服务水平。

　　【张平】：董总强调除了园区的服务和配套之外强调是政策的稳定性。彭总强调跨国公司对政策有一个适应性，这是一个相对相辅相成的事情。

　　【提问】：我是北京台州商会的秘书长，很荣幸参加今天会议，但是刚才我听了好的，围绕这一个问题，进驻园区，都希望有一个世界500强，中国100强，但是一个问题是什么，小型企业的聚集地，因为是我们台州商会，北京经营的家具行业非常多，但是他们通过几十年在北京打拼，打拼以后很想把大家聚集起来，有自己的领地，但是很少有人引导他们进入园区。第二个对招商工作存在一个问题，我参加北京十八大城区和河北周边城区的招商，每次他们发函来，秘书处组织人员，一线人员去那边考察，但是都不尽如人意，因为好多招商部门他招商是做给上面看的，后续工作跟不上，对这些有意向的人不重要，这个体现在哪里，绝对工作上。比如说今天我们这帮人去到一个县，和一个市招商，但是吃饭当中我们带去商会当中的意外服务，对这个招商部门他们没有见到这些，忽视了这些人的价值，忽视在哪里，吃饭当中他们是上层领导。招商部门如何做好服务?

　　【李信群】：这个提心我们真正企业的需求。不管500强还是小企业，服务是一视同仁的，刚才不是说政府引领，我对这个有点怀疑。你觉得政府能够引领吗?其实是市场主导，任何人不能引领这个行业，很危险，企业可以。因为他可以引领一个行业的发展，但是真正政府的职责，我的感觉不应该在引领上，而应该是创造条件和环境上。对于小企业也一样，义乌小商品集散地，义乌没有一个世界500强，但是义乌的产值要加起来大过500强，这是一个世纪问题，但是从政府的角度来讲，招商确实要一个名牌，所以要名牌而要的500强，而不是为了做服务。有这个现象，不是说提某一个政府。所以这个要平衡，要家具公司去台州确实不愿意花太多精力，因为他是要把整个事做起来，他也要有他的出发点。在法国有一个企业是三代人了，我们出国跟园区一起去，总是在说如果我们把自己产业产值产业链集合在一起的话，整个效益，整个方式并不一定小于其中一个500强。所以第一个关键要改，不要看人家给我们什么，我们看到自己做到什么，根据你想要的东西再想办法让政府给你配套服务，这是最佳的商务环境。

　　【张平】：最后我想请各位嘉宾每个人对我们产业园区做一个寄语。

　　【董世杰】：我觉得用很简短的一个话来讲，我觉得园区做好自己的定位，做好服务，我觉得会有好的企业，不管是大企业，小企业，适合自己的企业是最重要的，一定会来的。谢谢!

　　【彭涛】：今天的主题是500强选址，作为园区来说，一定要喜欢500强，吸引500强，但是500强也并不是百事灵验，也要看这里合不合适他，反过来你这边是不是能够适合500强的发展，500强是不是能够助力你的发展，我们中间发现有一个牌子，做样子还是做发展的，这中间是我们做产业新区一种手法，叫品牌的拉动。我们需要500强，我们也需要无数各未来的500强，从小微企业一起努力。

　　【钱江】：另外一个角度董总和彭总说的，我们关注的500强其实范围不仅限于欧美企业，特别中国本土企业，像联想、华为这样的企业，还有中国越来越多本土企业都已经起来，这些500强可能将来三分之一或者一半以上都可能是中国企业，这样的企业才是我们未来的园区可能一支不可忽视的新兴力量。所以总结起来任重而道远，但前途无限灿烂。谢谢!

　　【李宏亮】：我们作为做企业，不管做投资也好，做园区开发也好，第一个要明确自己的位置，刚才彭总讲，确实弄的很远的地方，不是500强不去，可能国内企业也不去，明确自己的位置。第二要认认真真做好自己的事情，真正给你的客户带来他的价值，这才是我们的责任。

　　【张平】：好，谢谢四位老总精采的寄语。我们本环节的讨论到此结束。谢谢大家!

　　【主持人】：感谢台上的嘉宾给我们带来这么精采的分享，同时也感谢张平女士给我们带来这么专业精采的主持。谢谢各位!刚刚这场领袖对话可以说是让我们在现场听到、学到、看到并且受益到，在这里也要告诉一下各位，上午的会议议程就要结束了，不过我们此时还有一个环节没有进行，那就是我要兑现我们开场时候的承诺，我们凡是参与到搜狐微博互动的朋友将有机会获得我们为您提供非常精美的红酒一份，我们有两个名额。手机号码是188、尾号是0411的朋友。下午的会议是3点30分签到，1点45分正式开始，祝您用餐愉快，下午再见!

　　主持人：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好!欢迎回到我们下午的论坛当中来。

　　在我们下午论坛一开始之前，我们共同来回忆一下上午的精采看点，中国外汇投资研究院院长谭雅铃女士为我们解读了中国的经济前景，商务部研究院外资部主任马宇先生分享了中国园区的发展现状的独家分析，以及北京瀚海置业投资管理集团副总裁卢向贵预测了国际科技园的前沿趋势，另外还有康明斯等世界500强负责人和机构顾问一起为我们带来了世界500强企业投资决策的精采对话。

　　下午我们将集中探讨产业集聚区的运营，在这里首先请允许我介绍一下我们下午莅临论坛的各位来宾朋友。他们是：

　　北科建(集团)股份有限公司总经理 郭莹辉

　　新加坡生态城投资有限公司 王泽清

　　首创集团董事长 刘晓光

　　万通控股副总裁 郑 沂

　　联东集团副总裁兼北京公司总经理 王东升

　　杭州恒生鼎汇科技有限公司副总经理 冯旭升

　　DLSP(大连软件园)副总裁 杨 冬

　　天津泰达科技发展集团副总经理 李宏亮

　　北京天安科创有限公司董事长 刘芷均

　　天津滨海金地投资有限公司总经理 张春玲

　　同时来自全国各地开发区、保税区等业内人士、专业园区运营人士、行业企业、专业机构和多家知名的新闻媒体朋友们，峰会同时得到了中国商务部投资促进事务局，中国高新去协会、中国市长协会的大力支持。在这里再一次感谢各位的光临。

　　上午我们活动进行了搜狐微博的现场互动，在我们下午的活动当中依然有这样的一个环节，希望各位多多参与了。大家都知道了我们现场的同样还有抽奖环节，所以如果您对我们本次论坛有什么样的看法，或者是评价，一定要记得通过搜狐微博来和我们进行互动。在这里和各位介绍一下，大家如果对本次论坛有什么想法，评价，您可以通过大屏幕公布的短信通道，参与现场的搜狐微博互动。如果您是手机用户，编辑您想说的话，移动、联通、电信用户发送至：1069 0060 1607 990 ;如果您是网页、Wap及客户端用户，发布：#产业新区高峰论坛# +微博内容 即可参与现场互动。大家的观点还会及时的发布在搜狐微博的页面上，与搜狐微博的数千万网友及时互动。”如果您是一名获得500元的红酒，另外是1500元的茶叶礼盒。

　　首先有请搜狐焦点华南区总监马宇先生发布《中国新型城镇化的园区机会》，有请!

　　马磊：很高兴第三次，也是第三年在中国产业新区高峰论坛和很多朋友见面，包括很多老朋友和新朋友。产业高峰论坛是第三年举办了，我们每年的主题都紧扣当年一个产业新区和产业园区发展的整体趋势。

　　我们今年2013年大家知道，在2013年这是一个换届年，新的政府领导班子刚刚上台，而且我们知道，这意味着很多不可预知的一些因素。比如2012年下半年开始的时候，大家都会想，我们习、李新政会给中国经济带来什么样的变化，对于我们跟经济相关系联系很紧密，我们园区上下游的一些人来讲，其实我们的政策会变化吗?上午的数字看来，全国有1万多家的产业园区，其中有90%以上都是国有企业，跟政府相关系很紧密的这么一个行业，在未来它的情况会是怎么样的。尤其是当李克强总理提出了一个城镇化的这么一个话题，是不是和过去十几年中国整个GDP高速发展，围绕土地展开的趋势，这些会变化吗?这些都是我们关心的一个问题。说到城镇化，所谓一千个人有一千个哈姆雷特，对这个词本身的理解其实每个人自己会选取对自己有帮助的一些地方。作为第三方，作为媒体背景下的研究中心，我们也为此做了一个报告，过去5至10年有什么样的变化。

　　我们的标题是《中国新型城镇化下的园区机会》，分成几部分。首先是引言，引言过后讲三个问题，第一是新型城镇化的解读，第二是园区在新型城镇化当中的角色，另外是我们产业园区一个路径的选择，主要是三方面的问题。

　　首先破题，什么是新型的城镇化呢?当我们定义一个词汇的时候，我们可能不能清楚的说明它是什么，但我们很清楚的说明它不是什么。其实我们这本报告本身来讲，就想说明我们认为新型城镇化它不是什么。在我们总理报告当中，对新型城镇化有自己的解读，其中有五个关键的因素。解决五大问题，第一是资源的问题，第二是土地利用的问题，第三是城镇化战略的问题，第四是户籍改革的问题，第五是生态与环境的问题。我想在这五个问题的背景之下，我们就会去理解新型的城镇化究竟是什么，就是因为我们在去回顾过去这些年当中，中国的城市化进程的时候，我们就会发现这种摊大饼式的城市建设，包括对资源粗犷性的运用，其实是过去这些年很大的问题。所以我们可以这么理解，新型的城镇化其实是过去犯下错误的反思，或者对新增长方式的这么一种新的解读。

　　提出的背景是两点，我们认为第一是中国经济现在面临下降的可能，第二是缓解城乡二元体制造成的尖锐矛盾，使得我们不得不以新型的城镇化概念来提出。中国经济面临增速下降的可能大家都很清楚了，目前我们的目标，GDP增长降到7.5%以下了，而且前两天央行银行彼此30%的高利贷，历史上没有出现过，隔夜拆借的利率。直接导致了到今天还在狂跌中国的股市，钱的紧缺也是中国经济现在面临下降一种很明显的表征。

　　主要的思路新型城镇化它其实是由量到质的转变提升，而不是一个继续摊大饼的过程。其次以老城区加新城区加新社区发展的思路，其中对于我们这个行业来讲，产业园区是在新城区当中有所作为。园区在新型城镇化过程当中承担一定的历史使命和重任，不但对于我们产业聚集、人口聚集甚至是产业形成发挥重要的作用，但是在这个进程当中它的作用到底有多大，我们需要进行理性的分析。

　　我们接下来说一下园区在新型城镇化当中的角色。刚才其实已经说到了，新型的城镇化难以出现过去的这种大规模的城市建设，这其实是过去十年间，我们中国所发生翻天覆地的一个变化。在1995年、1996年的时候，北京的三环刚刚开始建设的时候，北京是一个很大的工厂，是一个建筑大工地。到了今天，三环已经是一个很核心的区域了，现在已经到六环了，正在策划当中的七环，房价已经很清楚的显示过去十几年我们城市建设的一个思路。新的城镇化还是不是能够延续这样的一个轨迹和它的逻辑呢，我们认为这个是很难再重现了，当然个别有的中西部的一些城市，有可能会出现这么一个情况，有一些后发优势。但是成熟的城市，我们认为这个已经是这种辉煌，很大的一个利润已经没有了。

　　第二个就是新型城镇化应该关注是经济增长方式的转变，应该是由一种粗犷型向精细型的转变，向节能减排等环境友好型的产业加以转变。另外园区现行的开发思路在此基础之上就需要有所改变了，我们更多的注意力不能够像过去一样，关注在怎么去跟政府做更多的一些，所谓会哭的孩子有奶喝。其实政府在这个过程当中，我们认为会逐渐的转变，这跟中央政府现在所做的一些工作是密切相关的。比如说部委的一些审批权限下放，比如说像政府由裁判到运动员角色，更多变成裁判的角色。另外市场力量发挥过程当中，我们这种政府主导向市场转变的过程当中，我们就需要更多的去研究市场看不见的手，虽然说90%几都是国有企业，但是你想，其实我们在座的很多国有企业之间都是有竞争的。一家好的企业都是很多的园区去争取，所以我们怎么去研究这种市场的手段，怎么去提供企业需要的，就像上午嘉宾说到的，他们需要更针对性满足他们的需求，这是我们需要更多去考虑的。

　　最后我想讲一下产业园区的路径选择，新型城镇化产业变革和发展，在结构上对于外向型、出口型的经济，其实它对于中国GDP贡献是越来越小的。扩大内需，提高居民消费能力成为我们不得不选择的一个路径，出口内需造成冲击的，像能源、医疗服务业、互联网都会有新的发展。另外区域上，我们传统的是分为东部或者是中西部，我们认为在东部地区有聚集效应，人才和环境有良好的氛围，受市场的洗礼过程，所以新型城镇化会得到固化和提高，但是都是在质量上，至于规模上我们觉得还需要去加以观察。东部地区，建材、钢铁、煤炭、房地产传统行业都有优势，但是旅游业、生态产品等等中西部地区诚实信的发展方向，其实中西部地区在发展过程当中，尽量避免过去城镇化走的一些弯路。比如说一些环境污染，上午我们的金融专家也说到，大宗、商品、石油等等都成为本轮全世界金融去均衡的标的，尤其是这种农产品，中西部地区发展更多跟自己本身关系更紧密的一些产业。对于我们园区的运营者来讲，到不同的城市去开发产业园区的时候，也应该因地制宜，而不是说去深磕一些东西，这样成本会更高一些。

　　所以在产业园区路径选择上，我们面临着机遇和挑战。第二个词应该是挑战，机遇是新型城镇化的政策，我们知道在中国是中央支持的政策，中央指示的方向肯定是对的，沿着这条路我们肯定不会吃亏。另外还有“十二五”的规划，挑战是改革时间长，阻力大，另外资金的问题，因为我们园区，我认为跟房地产相比是一个更接近于实体经济的行业，所以对于资金问题的缺乏，其实还是需要去亟待解决的一个问题。

　　所以在产业园区的路径选择上，我们是更合理的能想象到是由产业园区到产业新城的变化，过去这十几年我们做了很多园区，但是随着城市的扩大，我们这些园区慢慢变成了居住和生产共同都是相得益彰的产业新城，因此在产业新城的一个建设当中，我们应该有更多的力量去研究这一方面的问题，比如说我们员工子女的教育问题、交通问题，比如说医院等等这些配套的问题，再比如说传统要去考虑企业集聚效应，就是企业的人才、资金还有信息一个便捷性的基础之上，要更多考虑由园区到新城变化应该处理的一些问题。而且同时，不要把更多的希望寄托在怎么跟政府要更多的地，更便宜地，要政策上，这不是我们“十二五”要考虑的点。

　　我们报告在新城镇命题之下，我们对新城镇化命题的解读是以下三方面。第一是它对我国的经济发展是具有战略意义的，但是需要解决五大问题。第二就是本轮城镇化更侧重于内部质量的提升，向城镇规模扩张、农村人口快速入市，大量园区开工的形式难以持续，民工荒将成为一个常态。第三我们认为新型城镇化为产业元曲带来的挑战是大于机遇的，这个结论看起来有一些悲观了，在过去的这些年当中，我们在扩张上的红利其实已经用够了，将来我们应该把更多的注意力关注在怎么提高园区的质量，怎么为符合企业发展提供更多符合企业发展的产品，并且能够有预见性的给企业留下发展空间和条件，从而保持员工的竞争力。

　　以上就是我们的报告。最后说一句结语，因为搜狐公司是一家技术性的公司，包括搜狐焦点作为搜狐公司门户矩阵的一个部分，我们自始至终都认为自己是一家以技术，以科技为驱动力一家企业，所以大概在五年前，我们的老板张朝阳怎么说过一句话，竞争出品质。市场竞争其实是最好的能够提高我们公司科技能力，和对客户服务的很好的工具，我们园区应该更多拥抱企业，让他为我们园区服务。谢谢!

　　主持人：感谢马总精采的报告，刚刚的报告非常的丰富，其中有一句话让我印象深刻，马总说地方政府在园区发展中的话语权将有所减弱，市场的力量将得到进一步的发挥和运用。市场化、专业化运作的园区企业家如何看待园区呢?下面就要进入到我们下面的内容了。

　　我们今天的第一场主题对话，这场对话当中我们将讨论产业园区的责任与价值，首先有请对话主持人搜狐焦点产业新区主编肖楠 。同时，有请本场对话的发言嘉宾上台，他们是：

　　联东集团副总裁兼北京公司总经理 王东升

　　DLSP(大连软件园)副总裁 杨 冬

　　天津泰达科技发展集团副总经理 李宏亮，

　　北京天安科创有限公司董事长 刘芷均

　　杭州恒生鼎汇科技有限公司副总经理 冯旭升

　　天津滨海金地投资有限公司总经理 张春玲

　　下面我把时间交给肖楠，再次有请!

　　首先我代表搜狐焦点产业新区欢迎各位的光临，尤其光临台上进行对话的几位嘉宾。这场对话的嘉宾明显比上一场的人更多，为什么呢?我发现园区在逐渐的崛起，我们园区的中流砥柱使这个团队越来越庞大，而且我们欣喜的发现今天有很多女性的园区人坐在这个行业上，我们做了三年的峰会，今年第一年有这么大比例女性园区的从业者出现在峰会上，所以我们首先给几位漂亮的园区女性给个掌声，欢迎他们。

　　今天我们的主题是责任和价值，很多人都在问，为什么我们今年峰会主题是园区的责任和价值。我们今年有一个特别特殊的时代背景，今年我们开始关注PM2.5，还有我们食品安全，包括园区也陆续出现了一些负面阴暗的一些角色和一些词汇。我在想，园区是不是也在面临着这样一个共同的责任和价值体系的构建，所以我邀请各位来到这个平台，大家一起去共同探讨，我们在“中国梦”大的背景下，是不是有一个中国人共同的“园区梦”，第一个问题请大家从各自的角度来讲，我们在座的各位有没有共同的园区梦，我们心中的园区梦是什么概念，这个有点梦幻，大家尽可能从自己的世纪来讲。

　　【王东升】：感谢搜狐，谈到园区梦，其实做产业园区应该是有一些崇高理想，有点使命感，所以说我们联东U谷在产业园区这方面，我想核心是真正把产业做下来，通过对产业的分析、策划、定位、产业招商，通过各种社会资源的整合，把整个产业链价值给挖掘出来，这样能够真正把产业做起来，来促进区域的经济发展，促进区域老百姓就业安排，同时获得企业利益，这是一个社会价值的问题。

　　作为联东具体来说，我们的一个梦想就是通过3-5年时间，在全国能够建100个产业园区的平台，让更多的企业能够入驻进来，同时也是为地方政府做更多贡献。作为联东U谷的品牌来说，我想不仅仅是我们企业投资选址的好伙伴，我们也是一个专业产业园区的开发建设运营商，同时我想我们的企业为园区提供服务，包括园区文化方面，让所有入驻联东U谷的企业感到是非常正规专业的园区，同时他的产品，他的客户也会认可这个园区。谢谢!

　　【杨冬】：我是来自大连软件园，如果说到园区梦，我想我们讲园区一定是坐落在一个城市里面，所以说这个园区梦应该和一个城市的梦是相关联。现在大家讨论比较热的话题，就是城镇化，其实因为我们一直做科技园区的，所以我们对这个词一直有自己的看法，我们不太喜欢提城镇化，我们更希望提的是一种城市化。因为可能我们感觉到，像这种科技型的园区更适合于在有一定的规模和一定人力资源基础城市去发展，所以可能我们对城镇化的理解相对于更聚焦于我们对城市化的这种定义。

　　从这个角度来讲，我想起来主持人问的问题很好，我想起来我们古人大家都知道的一个词，就是“安居乐业”。大连软件业经过15年的发展，从当初我们在规划的时候，就是按照一种现在叫产城一体，或者产城融合，我们当时就是按照这样的一种，最终是希望在这个园区里面的人，能够在这里享受到非常优质的工作环境，同时在这里能够享受到非常好的生活、休闲、教育的环境，能够让他们在这里实现安居乐业。这是我们的梦想。我感觉这个梦想从目前来看，在大连软件园小的区域，不算太大的几平方公里的区域应该说已经实现了，我们接下来更大的梦想是希望能够把这种安居乐业的梦想，在其他的城市也能够让它变为现实。

　　【李宏亮】：大家好，我们天津泰达科技发展有限集团位于天津市的滨海新区，我们的主要职能就是开发建设科技园区，为我们的科技企业提供成长和发展的平台。提到我们发展的目标，应该是我们希望建成一个现代化的、高水平的，而且是和国际接轨的这么一个科技的园区。不仅有完好的硬件，更有周到的规范管理和周到的服务，特别是我们依托于这个园区，对我们入驻的企业和企业家提供全方位保姆式的服务，这个园区的发展，应该说为我们所有科技企业提供一个非常好的环境，促进我们科技企业的成长，也促进一批国内一流，优秀的科技企业家队伍的成长，以及科技研发队伍的壮大。

　　大家现在都提中国梦，中国梦是一个很大的拼图，我想我们这个园区，或者我们滨海新区的高新技术产业只是这个拼图中非常小的一块，我们也希望通过我们园区的建设，能够为这一小块拼图作出最大的贡献。

　　【刘芷均】：我是香港天津智谷来北京投资开发的，我想我的园区梦很简单，生产、生活、生态相融合。还有一个就是园区与产业相融合，企业与生态相融合。我不知道大家能不能理解，刚才两位嘉宾讲的有这个意思，我觉得新型园区应该不光是产成一体化，应该是生产、生活、生态一体的，这是我们天津智谷的园区梦。

　　【张春玲】：我们也是天津的一个园区，我看刚才在座的，可能是天津和北京的园区稍微多了一点，我也在想，为什么出现这种情况，可能全国各地园区也还是挺多的，但是可能天津和北京环境还属于比较成熟一点，而且刚才在吃饭的过程当中，也跟几个同事聊天，我也想起来，去年也参加了高峰论坛，去年园区人没有这么多，今年的感觉从事园区人逐渐增多，变成全国流行的态势，这是我们作为园区人感到投身这个行业特别自豪的一个方向。

　　刚才主持人问到园区的梦是什么，对于我们公司来说，我是主要做天津的一个EOD总部港的园区，基本上位置是在空港的对面，也是以生态和独栋别墅式办公为主体的产品业态，在这个园区里面，因为我们园区做的时间比较久了，也是在2004年左右的时候开始策划的一个园区，园区发展过程当中总结自己的园区梦，从三个方面上来思考这个问题，第一就是对于园区的发展上，我们的梦想，对于政府层面的贡献，比如说安置它的劳动力，比如说对于我们园区的发展，对于经济的这种发展，区域经济促进的作用，这是我们想要承担一部分梦想当中的责任，第二就是对于园区成长和发展，第一为它提供载体，第二各位老总也提到了，在提供载体的过程当中，依靠服务来提升促进入园所有企业一个成长，对于我们企业来说，或者对于我们操作这个园区人来说，我认为对于我们梦想，希望所有园区这些企业形成一个圈层，在这个圈层里面能够资源整合，每一个人，包括我们自身企业成长和入园这些企业的成长分成三个层面的梦想想要实现。

　　【肖楠】：张总把会议的主题点到了，希望大家能够希望一个圈层和平台。

　　【冯旭升】：我是恒生科技园，我们科技园在很多地方，我们的目标使我们的园区成为科创企业的成长平台，成为中国科技园的运营专家，我们提供的产品一个是建筑产品，商务空间，一个是服务体系，我们希望通过这两个体系，对于对科技人员带项目带成果到园区创新创业，能够在我们园区不断成长优秀的企业，在我们园区能够实现经济的转型、产业的集聚，能够实现在城镇化进程当中产这个层面的提升，我认为这就是我们产业园区的一个责任。

　　【肖楠】：刚刚大家分别讲述了自己的园区梦，有相同也有不同，但是有几个关键词我不知道总结的对不对。第一个是说跟企业来发展，第二个是跟城市的发展，一个是企业自身的愿景和发展，虽然我的问题是非常梦幻和虚幻的，但是大家回答的时候都不自觉落到企业园区实践层面。了解园区的人也都会发现，现在园区越来越多，从事园区力量越来越多，在座从不同的角度运作园区。如果我们衡量园区标准的话，我们是否应该建立统一的价值体系，在责任价值体系当中的构建，我们是不是应该去找到一些核心的关键词是不是必不可少的，在座能不能给我们一些关键词让我们共同探讨，我们从王总开始，联东最早，最大规模从民营园区时间的代表者，我想他对责任解读跟大家可能有所不同。

　　【王东升】：每次参加这个论坛感觉到参与产业园区开发运营的同仁们越来越多，每次看到心里很欣慰，同时也倍感鼓舞。同时我也给今天到场所有同行说句肺腑之言，确实做产业地产一定是带着使命感去做这件事，其实今天主题是责任价值，产业地产一定是从国家，从区域，从企业，从老百姓，一定是利国利民的事，一定是带有崇高理想和使命感的工作。从责任价值这我这么理解，第一从宏观层面，产业地产确实和产业是为主的，是真做产业，把产业做起来，是一定促进这个区域经济发展，产业结构调整，或者产业结构升级，带动区域的升级，前一段合肥区委书记到我们园区参观，他很感叹的说，他说我们国家政府从一五计划到十二五计划一直研究城市化、工业化怎么做的问题，怎么实现小康的问题。那么产业园区这种形式，实际上是产业园区实实在在践行的，我们一定要带有使命感去做这个事。

　　第二是中观面，我们主要是针对企业用户，我们任务给企业提供更好的生产、工作或者生活的空间，实际上现在我们企业生产办公场所很艰难的，尤其找自己很满意的空间很艰难的，尤其对制造业来说，大量存在违法建筑立面、黑窝点里面，过去做房地产的，我们的环境，空间尺度在改变人的生活方式。企业的空间、环境、服务文化也在引导着企业的经营理念，经营行为和一切的动作。所以从中观层面，产业园区开发好，通过空间的规划设计，环境打造，服务内容的实施，包括园区文化的引导梳理，一定是让我们更多的企业沿着正规专业商业文明的方向走，一定促进整个经济文明的发展。

　　第三个层面从产业园区的企业来做这事，有一个词是持续性。现在很多做开发区，过去做住宅也做产业园区，做实业也做，做这个要持续性发展，这方面表现形式很多，第一除了常规我们设备建材之外，可以更多生态一些，比如说采取光伏太阳能发电，还有雨水收集系统，地热系统资源利用这块，另外我们企业，我们招进客户招商的企业也有两个层面可以做这方面，第一比如说我们怎么让产业连，各种生产要素更好的聚集起来，通过有效的聚集引导，让大家更产生循环经济这种模式，实际上对资源是一种节约。

　　第二是刚才企业怎么能够降低能源的消耗，比如水、电包括碳排放量，地方政府都很关注这些指标，做园区开发定位包括服务文化引导怎么让大家节约更多资源来做，所以做产业园区确实我们肩负着很大的责任，而且创造很大价值，如何产业链条中发现更大家知，满足企业需求，这是我们每一个产业园区从业人员思考的问题。谢谢大家!

　　【肖楠】：谢谢王总分享三个关键词，第一使命感，企业生存发展为命题，还有可持续性。杨总呢，大连软件园在责任体系当中有几个关键词?

　　【杨冬】：第一个环节比较简短，我没有展开讲，我稍微多讲两句，刚才为什么提了一个叫安居乐业，刚才讲为什么做产业园，我们实际上是为了发展一个城市的经济，创造一个城市新的价值，城市价值最后还是体现人身上，在座每个人都生活在城市里面，自己都问自己你需要什么，从人类文明进入到聚合，进入到比较文明的阶段之后，其实这是几千年不变的真理。我们在座不可能把每个人都打造成比尔盖茨，打造成马云。大量还是普通老百姓，但是大家每个人都希望每个人有一份比较好的工作，有一个非常好的生活。所以我在想，我们做一个产业园区也好，科技园区也好，我们最终的目标还是希望在这样一个有限的空间，能够创造这样的一个安居乐业的价值体系。所以今天搜狐题目很好，一方面谈责任，一方面谈价值，如果把这个词拆开来看的话，我们作为科技园区发展商，我们的责任就是乐业，我们是要打造能够让大家去愿意愿意在这里获得良好环境，获得工作这是我们的责任。它的价值最终体现安居，因为我看了大量很多的工业园区，包括早期的长三角地区，以加工，生产性加工，或者说出口加工为主要的生产形态的这样一些园区，实际上生活，在城市里面未来生存还有工作之间都是割裂开的，所以我们创造既能够在这里有一份职业，又能够很好的获得生活。这我想也是未来我们所有的，或者是很多的中国人共同追求的一个梦想。我们通过专业化科技园区发展创造这样的价值，我们希望发展商责任在于让大家乐业，我们最后创造的价值是让所有从业人员能够安居。

　　为了实现这一点，作为科技园区有没有一些标准，有没有一些方式。这些年也在做一些总结，我们总结了一下，我们感觉到把它归纳为叫科技园区全产业链的开发能力，围绕科技园区从一开始的诞生到最后持续性的发展，创造社会价值，需要哪些能力，或者需要什么样的阶段来把这些能力发挥出来，我们看作六个阶段和六个能力。第一个我们可以看作是一个产业规划，是到底这个园区适合做什么产业，方向、客户、定位、群体是什么。第二个我们说园区的规划和设计，应该打造什么样的，大家现在很多在探讨生态等等很多的理念，其实我们大连软件园在这些年，我们在生态园区方面做了大量的工作。比如说从楼宇，我们自己已经到了第三代的技术标准，我们采用大量的被动式的节能和生态的设计，通过楼宇的建筑、空间和布局来提升节能效率，生态效率。第三个是楼宇的建造和开发，我们怎么建造高品质的楼宇，上午两位专家讲的很好，政府很多这种开发性的园区，更多看到土地增值的收益，而没有看到这个园区持续性的价值所在，而我们企业有时候拿块地不容易，所以小架子气，舍不得把地卖出去，或者简简单单的卖出去，所以我们希望在这上面承载更高的附加值，所以我会把这个楼建的很好，又好用，园区有了，你招什么样的客户，怎么去招，这个也有很多的学运。第五个能力是配套的开发，或者说资产的管理能力，商业配套怎么做好。最后一块能力是产业服务的能力，我们要有这种使命感，要做科技园区。使命感实际上你要把自己园区的发展商业价值和园区产业捆绑在一起，只有这样才能形成使命感。我们觉得是六个方面的能力，我们称为科技园区全产业链开发能力，我认为对大家，我们看到不同的机构在某一个环节，某一个能力方面比较擅长，也可以做一块，也可以做的很好，你也可以逐渐搭建一个完整的能力。

　　【肖楠】：总结一下，不知道准不准确，以安居乐业为己任，分六步走来实现您的园区梦。

　　【李宏亮】：大家想，说到这个问题我也是从三个层面来说，每个层面有一个关键词，首先从园区内层面来讲我们关键词是服务，因为我们园区定位非常明确，就是聚集中小型的科技企业，然后为他们提供各种各样周到的服务，帮助他们成长壮大。可能和其他几位老总不一样，我们是一个完全国有企业，所以我们更多的工作是做管理和服务，而不是经营。

　　【肖楠】：这个是国有企业区别其他园区力量的特点吗?

　　【李宏亮】：可能有这么一个原因，政府成立这么一个国有企业，它的目的绝不是为了盈利，而是为了更好的能够发挥政府对于这种科技产业和企业的扶持作用，所以对我们来讲，运营的概念相对比较弱一些。我们集团有100多人，实际上只有10%的人是负责园区的建设和运营，其他80%多的人都是在为企业做服务，包括前期的招商到后期的服务。所以说在第一个层面，我们的关键词就是服务，把中小科技企业聚集到我们园区，在硬件的基础之上更多投入服务软件体系的建设，为科技企业提供周到的服务。一方面是企业的成长，一方面是企业家本人，作为企业家精英他们的成长。最后我们追求的结果在园区里，能够涌现出一批所谓科技“小巨人”企业，或者在细分行业能够成为领袖的这样一些科技企业。

　　第二个层面，在我们本地，小区域里，一个关键词就是社会责任，首先做一个良好的公民，我们的园区首先要做到健康、安全、环保，特别是我们现在好多科技企业，比如说生物的、医药的、化学的，可能对周边的居民，或者是其它的单位有一些影响，我们园区在这方面是非常的注意，包括从安全的投入，从环保处理设施的投入都是非常大的，就是确保我们园区里的企业不能因为自己的经营发展给我们这个社区，给我们这个区域带来安全或者环境，或者健康的隐患。当然了，一方面是我们园区自己要投入，同时我们要加强对企业的监督和管理。因为好多小的企业在前期资金比较紧张的，有时候为了节省成本，可能会在安全，或者在排放上会有一些不合理的地方。我们作为园区，对这方面要非常严格的管理和监督。还有一层含义就是解决就业，众多中小企业会吸引大量的就业人员，特别是大学生，我们企业每年吸收青年去工作，也是为我们周边地区解决了一个就业问题，当然贡献率还是很小的，但是至少这是我们一个责任。

　　第三个层面如果说从整个国家的层面来讲，这个关键词应该说叫科技报国，中国要发展创新型国家，最后依托众多科技型企业，我们园区建立的目的就是培养重大这么一批科技企业，我们园区背后是政府，有很多优势，整合资源的能力还是比较强的。比如说土地、政策、资金支持等等，我们会充分发挥这方面的优势，通过建立科技园区的形式，使我们园区成为科技企业成长最好的乐园，科技企业如果你想快速成长到我们科技园区里是最好的选择，我们希望通过园区的运营能够为天津市，为国家贡献出一批有成长潜力的，或者是细分产业龙头的科技企业，通过我们的能力为国家园区产业发展作出贡献。

　　【肖楠】：我理解从国有力量园区注入的时候，我们最大的优势在于对服务和资源的整合，核心的目的和命题并不是在于赢和盈利，而是构建出一批有实力国有企业，扶持他们的发展。我们谢谢李总，他代表一个非常重要的国有力量的国有园区来传达一些新生。

　　【刘芷均】：讲两点，第一园区发展要尊重市场，园区是一个载体，这个产业园区是否能存在，或者说有存在的价值，一定是经济发展带来产业的需求，你才去建这个园区。我也看到全国各地很多各种各样的园区不断的发展，我们经常思考这些问题，包括邀请我们去各个地方建产业园区。但是我总是认为，我们公司在选址这方面是特别慎重的，因为我觉得一个园区，如果你没有一个产业的支撑，它是个空壳。所以你不可能去造了一个园区才去说希望人家来，我觉得那个是倒过来的，应该是先油市场的需求，你才去顺应着市场的需求去造一个园区让他来落户，这样会避免很多浪费，因为我也知道很多包括房地产，很多空城之类的，可能因为他没有尊重市场规律。所以我觉得我还是提到所谓的社会责任感应该是尊重市场，第二个我的观点应该是尊重自然，说到这个是环保的观点，目前的发展，包括刚才的嘉宾讲到新的一个所谓的城镇化发展，应该加入一些生态的元素去，去尊重自然的元素，我们在园区建设过程中也一样，所以我觉得我们打造天津智谷产品线，我们尊重市场，我们任何选址都要依托当地的当地产业链发展决定我们建什么园区。

　　第二园区规划建造上我们一定加入了很多生态跟绿化这方面的元素，现在人们追求生活，可能会希望与自然能够和谐接触，回到刚才老总说的，包括我刚才说的生产、生活、生态一体，我们也希望打造商务花园的产品，希望人家在这个地方工作，在一个生态地方里面工作，在一个生态的地方里面生活，而且他们应该是和谐在一起的，而不是说像刚才是生活跟工作是不分开的，应该是五公里范围的一个圈子，所以产业园区建造，我们打造的产业园区建造也是这样，有一些办公的，也一定有生活配套，包括有一些公寓，有一些商场，那这样的话，作为在我们这个园区里面的企业，我觉得这个效率会很好，而且在这里工作的人都很快乐，因为你可能在旁边就能住，然后工作，也能享受生活，所以我记得我们说的一句话，爱工作，更懂得生活。

　　【肖楠】：谢谢，总是把我们的答案到更灵动化的方面。张总有不同观点吗?

　　【张春玲】：我没有不同观点，对于我来说，如果对这个题目发言，我也是说使命感很重要，赋予我们一切行动的动力，所以我想总结的两句话，第一个我认为是使命感赋予我们责任，而我们的责任又创造这些价值。因为当我在跟这些入园企业的企业主在沟通和交流的时候，就发现每一个创业的人，不管他是在创业的初期还是在发展过程当中，或者他是已经比较成熟的企业，每一个企业主，或者是他们的员工都会有一个让人特别感动的可歌可泣创业的故事，你发现帮助他们成长就成了你的责任，就会促使你帮助他们，你所有所能整合的资源，包括你手里面给他们帮助的东西，给他们一些载体，包括给他们建一些圈层，包括做各种服务都变成你应该去做的一种动力，所以我认为使命感挺重要的。

　　【冯旭升】：价值这两个字本身就是关键词，我们讲创造价值，在我们园区的发展过程当中，要给我们入驻企业创造价值，所有做的事情就是要为给入驻企业创造价值，让他们在我们园区里能够成长壮大。

　　第二个创造价值，我们要给市场创造价值，因为政府给了我们一块地，要对这个地创造价值，那是要对市场创造价值。

　　在产业园区发展过程当中，还要尊重市场规律，我们是指给股东创造价值。

　　第四要给我们员工创造价值，所以我们公司讲四个创造价值。

　　【肖楠】：刚才提到都很开心的话题，但是园区建设当中有很多良莠不齐的现象，不正当竞争、浪费、同质化现象，这种情况随着园区出现也屡见不鲜的，大家同样会遇到这种情况，请问各位在市场情况下，出现负面的声音或者行为的时候，我们怎么去看待这样一种情况。

　　【王东升】：产业地产两种属性，产业属性和地产属性，我们如何判断产业区是成功的，是拿地产属性判断。

　　【杨冬】：前面有领导说题目很好，不是产业地产，怎么扯到产业地产。

　　【王东升】：但是产业和地产两个是连在一起的，但是产业园区一定是以产业为评判，所以我们也是经过这么多年的总结，我们判断这个产业园区，刚才泰达老总说的真正把产业做起来。

　　【杨冬】：我接王总一句话，我们可以稍微活跃一点，这个话题有点严肃了，实际上作为开发商来讲，最终的价值体现一定是靠地产去实现的，我想哪位在座的开发商说，除了这个问题，政府的另当别论，有另外的做法决定价值。但是作为民营开发商一定是投资赚钱，所有企业都是这样。所以实际上这个题目把这个隐去倒没有什么，但是本质上来讲还是离不开地产，只不过看大家怎么理解。

　　【王东升】：企业本身就是要走，大家如何评价产业园区或者产业地产，是如何评价成功的，标志应该是产业做起来，真正的把产业培育起来，培育引导更多的科技型企业成长起来，或者引进更多企业，这样是核心标志。

　　现在这么多园区，这个还是企业的原则问题，企业经营底线问题，你是真做产业园区，还是说就是圈点地，挣点钱，囤点地，这是企业经营理念问题，或者企业的底线原则问题，这个每一家，如果说想长远办这个企业，一定是会坚守这条底线的，本身产业园区开发，大家说的很热闹，实际上做的很苦，或者必须很耐得住寂寞才能做出来，否则做不了这种事。这个更多大家是，如果你选择进这个行业，一定是耐得住寂寞，坚守你的底线，一定踏踏实实做园区。谢谢大家!

　　【肖楠】：刚才王总和杨总一个交流互动，其实就是提出了一个问题，就是产业和地产之间的平衡问题，跟我们这个话题是相关的。杨总正好可以就这个话题再来解释一下，您刚刚说这个地产产业。

　　【杨冬】：我不展开解释了，这个解释起来也挺多的，一下也说不清楚。但是我认同王总刚才说的观点，你评价一个产业园区的项目是否成功，大家一定会说看看它到底创造了多大的产业方面的价值，不管是吸引的客户，是吸引的就业，创造的GDP，或者税收诸有此类有很多指标。但是最终如果产业做起来，企业做死了，也不可能成为好的地产项目。6月初我在北京参加一个京交会，也是WTO的一个论坛，讲生产性服务业与均衡性发展的一个论坛，我也是参与了一个演讲，做了对话的环节。准备那个话题的时候，我突然想到一个问题，实际上我们大家从来没有去认真思考一个很重要的评价指标，就是产业地产到底拉动了多大的就业。而且我发现也没有人把这个就业当做是一个考核地方政府的指标，实际上我们认为产业地产，我刚才为什么谈就业，我一直认为做园区也好，城市最后还是为了人，看统计新增多少人就业，这也是产业新区非常重要的指标。

　　【肖楠】：您是说在做一个优秀的产业项目，还是做一个优秀的产业地产企业当中，我们找到一个合理的路径去做一个平衡。

　　【杨冬】：有的时候一些指标，一些GDP，上午谭院长讲的很好，大家都听到了，有些东西怎么去看，数字真的假的都不知道，但是有一个数字可以非常真实体现的，就是你吸引了多少就业。大学生有多少，然后新增的有多少，或者你设定一个指标。这个是真金白银的，这是一点做不了假的。所以我认为这将有可能，我认为应该是大家以后关注的一个重点的问题。

　　【肖楠】：杨总更高的层面衡量，就是人的问题。有请李总。

　　李宏亮：首先您说出现这种情况应该也是一个必然的状况，因为有投资的人就有投机的人，很多人可能会希望借这个机会能够拿一块地，能够追求利润最大化，这样必然就会和政府初衷有一些出入，政府这块地给你做科技，做产业，但是最后你把它做成地产，做成房地产，或者把土地拿下来做抵押，拿钱干别的去了，这应该是很常见的情况，但是不能超过一个度，关键还是要政府要有足够的智慧，你怎么能够判别这个公司，或者经营商他是真的要做，还是说要投机。他在拿到地之后，政府要去随时对他进行跟踪和监管，发现他出偏差的时候，政府要有措施。比如说在我们那个地方有一个规定，你说你要做孵化器，做园区可以给你地，而且地可以很便宜的给你，但是我要定期去看，如果说到时候你没有按照我的要求去做，那么我的土地，我要收回，我可以原价把钱还给你，但是地一定要收回，不得转让。

　　我举一个例子，当时很有名做软件园的公司到我们那，给了他大概是10万平方米的地，开发科技园。但是建成之后，第一发现招商不是那么理想，入驻率比较低，当时政府不允许他转让，当时只租不售，如果只卖一座楼资金可以解决，但是政府不允许卖，最后双方协商，你做不下去了，评估一个价格，我政府把园区收回，由政府来运营。我觉得这也是为什么可能我们最后能够发展出这么一个国有背景的公司，这可能也是政府解决这个问题的一个手段。在政府有能力的前提之下，通过国有企业来对科技园区进行管理和运营，可能会可控性更高一些。

　　另外一点，也是我们本地一个特色，我们的科技园区建设，其实基本上是在体现了一个叫对于产业和原有土地结构转型升级的功能，这块地原来是给一些初级加工制造企业的，比如说做地毯，或者做建材的，现在这个企业不行了，政府花钱把这个地买回来，然后不光是这一家企业，可能周边好多企业都买过来，这块地统一的重新规划，重新建设，建设成新的科技园。所以我觉得这也是对于本地土地集约化、升级利用的这么一个功能的体现。

　　【肖楠】：园区建设当中究竟是投资和投机，需要政府从高的政策层面做规划和要求。

　　【李宏亮】：有好的制度，好的机制对他进行随时监管，如果出现问题政府能够拿出有效的应对办法。

　【刘芷均】：我的观点不大一致，他刚才说是合约精神，如果这个企业跟政府承诺以后没做到，这个纯粹是一个合约精神，是守约精神，这是企业的基本原则。我是另外一个观点，产业政策跟产业的培育，所谓这个产业的培育等等，我觉得这个是政府引导为主的，产业服务跟我们做产业园区的人没有这个能力，也没有这个角色去承担所谓培育产业，怎么聚集产业个工作，不是我们这些建园区的人来做的，这个应该是政府通过产业政策来引导的。我一直是这么认为。因为我觉得我们作为园区发展商、开发商，你做的就是我能够适应这个市场，适应当地的经济，适应当地产业链，能打造出各个企业家满意的这么一些产品，你来落户。而这些落户我觉得首先可能有这个需求，对这个区域有需求。

　　第二可能是这个产业政策，我经常说产业政策很重要，因为你政府制定产业政策可能会说有什么优惠的政策，对于软件有什么政策，对于医药有什么政策，你产业政策好，这个企业自然就来，自然会聚集，而不是一个行政的。因为我特别反感任何这些产业的聚集，如果是通过一些行政的手段去干预它的话，其实是不成功的。

　　比如政府给你一块地，这个园区只能建成怎么样，不能建成怎么样，市场是最高效的，市场怎么聚集，产业怎么聚集有市场的规律在里面，而不是说用行政的手段，你就能强迫他，你就只能这样，你不能这样，你要不用产业政策来引导，我觉得应该是这样。可能因为我们本身是一个香港公司，可能跟国资有点不一样，我觉得作为政府来讲应该是无为而治，少管一点，让市场自然去发挥。

　　【肖楠】：刘总是忠实的市场经济信奉者。

　　【刘芷均】：我们做园区有责任吗?也有社会责任，我们社会责任在园区运营上面应该承担很多社会责任。比如我们在产业园区运营上面要用环保的理念，在园区的建造上尊重一些环保的理念等等，甚至可以协助政府去对园区发展做一些培育，我觉得这个倒步入我们去承担这方面的社会责任，而不是帮政府去强迫让某个园区成为哪些产业的聚集地，我觉得不是这样。

　　【杨冬】：我想问一下李总你是什么时间到泰达这个公司。

　　【李宏亮】：三年了。

　　【杨冬】：我为什么要插一句呢，您刚才举一个例子，您说这个例子是不是指我们和泰达合作的例子?因为我从来没在大的公开场合谈我们和泰达合作的项目，但是刚才既然李总谈这个事情，我觉得我坐在旁边再不说话，我不知道在座是不是有人知道，因为泰达这个项目也是我亲自去谈的，包括前期的规划我也是亲自参与的，公司是我一手组建的，但是我们把这个公司连楼带公司挺遗憾的卖给泰达，我不在，但是有些情况我还是比较了解。

　　其实核心的问题是什么呢，也许您来的晚一些，对这个项目不是特别了解。这里恰恰是我们谈的话题，我产业做起来了，我公司死掉了，其实这个矛盾非常简单，因为那个区域是在开发区非常不成熟的一个区域。我们帮助政府做了很好的规划，也建了高品质的楼，也吸引了优质的客户，但是租金没有，我唯一跟政府要求的就是你尽快的按照我们的投资一定的收益率，补足我的租金受益，就这么一点要求。最基本不能让我赔钱吧，但是没有兑现。我公司不能一年往里贴钱，第二年再往里铁前运营，任何企业都不会这么做的，当然还有后续资源供给，当时楼不让卖是一个问题，当时既然政府不给钱让我卖栋楼，让我自己去生存，也不让，这是事实。

　　【刘芷均】：你这个完全不尊重市场规律的最后结果。

　　【杨冬】：政府当时请我去是他的承诺。

　　【刘芷均】：政府没有尊重市场规律。

　　【杨冬】：我特别赞同刘总说的观点。

　　【刘芷均】：没有市场需求非得弄这个园区。

　　【杨冬】：这也是我们吸取的经验教训，我们以后不干这样的事情。

　　【刘芷均】：本来做企业就是顺应市场规律去做事情，要不你跟政府做事情你跟他谈好，他自己做出来的东西不尊重市场规律，不可能让你去承担决策错误的风险让题去承担。

　　【李宏亮】：因为这个案例我只是听说，我并没有真正参与，我可能了解只是一部分，至于说一些细节我不太清楚，但是这个事也恰恰说明企业和政府之间，在做产业不是单纯一个生产产品推向市场的过程，而是要从政府手里拿到资源，这个过程中政府和企业之间互相的认识，这种理解，以及双方对这个产业和区域，以及科技园区的运营，共同的理解，这个可能是一个很重要的问题，所以我觉得这是我们破灭的梦。

　　【肖楠】：据我了解无论是市场化路径还是政府路径，国有力量，园区最终要解决是三方的利益，最相关的利益，就是政府、企业和园区，这不得不承认。所以如何去实现有效的沟通和理解，是用政府的行政手段还是我们市场化的这种契约精神，其实最后实现的效果和目的都是一样的，其实回到我们第一个问题，共同实现一个梦想，由三方的力量来共同支撑。这里面可以探讨的空间，可以去实践的路径有很多，我们今天可能刚刚是开启一个路径，我们以杨总、李总，包括冯总为代表的各方力量，是不是以后多多到我们这个平台来，多进行沟通和交流，把所有的梦想在我们这个平台上加深了解和促进，最后得到一个实现，我们希望大家能够最后达到这个非常完美的效果。

　　【张春玲】：我忘了主持人刚才提了什么问题了，但是答案对于我来说是一样的，房地产圈地一样，还是盖完了之后是个鬼城还是空城也好，我认为现在在做的每一个企业，或者企业家都会有锐利的眼光能评判这个市场适不适合我，但是最后出现了圈地或者空城的现象，我认为不是企业家没有眼光，而是被动的造成了这种情况，谁造成的，企业家都认识市场，不会造成空城或者圈地运动，但是最后造成了，这是一个。对于先发展产业还是先发展地产，产业成功，这评判一个园区成功是产业成功还是地产成功，我觉得还是说从企业的角度上来看，我认为这两点不是矛盾的，但是现在咱们做在这就已经开始探讨它的先后次序，或者矛盾的这种次序了，我认为这也不是应该的，谁造成了我们有这种理念，就是先做产业是成功，还是先做地产是成功，我觉得答案都是一个，这两个问题答案都是一个，就是政府主导的比较多了，造成这种情况。

　　【肖楠】：谢谢张总，张总其实是开启一个问题答案的，冯总刚刚其实激烈讨论当中是有话要讲。

　　【冯旭升】：这个话题再说一次，前面的争论我非常赞同刘总，对我们李总很理解，很同情，因为政府有这样要求的。我们杨总也许是受害者，在这个过程当中，当然明天专门有一个话题是讲科技园建设当中的正常关系，事实上这里特别涉及到土地环节、招商环节、产业定位环节等等这样一些问题，事实上这丽设计到我们让市长满意和让股东满意，如何来进行综合平衡的这么一个问题。在科技园的建设当中，我们首先要认识到在这个行业当中存在着非常多的机会主义者，这是事实存在的。很多人拿了一块地，拿了一块地以后就把它改成住宅别墅，我昨天就碰到一个项目，有一个项目说我们科技园感不感兴趣，我看他们已经建成半成品，建成拿来供人住的别墅。我说这个我胆子没这么大，这样的做法事实上这是底线，是不能干的，要么给块住宅用地，要么是我们园区的产业用地，这两者之间是不能进行混淆的。在我们建的所有园区当中，你去看，每个地方都没有正宗纯粹的园区，能不能做到这样一个底线的基础上，再来做我们入驻企业质量的提升，产业的提升，这个是每个园区建设者、招商者要认真进行考虑的。在这个过程当中，我这里确实要重复一下，政府的责任在哪里呢，政府是裁判者，我们是运动员，他的裁判一个是不是违规，比如说你这个地方是一个电子信息的主导产业，你说你引进化工企业，引进机械制造企业，我们就违规了，产业定位当中要进行确定。

　　所以这个产业一开始在合同当中，其实是要进行一些比较明确的约定，你真的什么都不约定也还是不对的。我们在这个过程当中，现在我们在很多园区里面，每一家入驻我们园区都要经过备案制，当然有些地方很可能进行审批制的。从政府的角度来讲，要通过政策的出台来引导产业的发展，所以这个我们李总是香港来的，可能这方面的理念是特别好的。

　　【肖楠】：大家都怀揣很好的梦想。我们之前讨论有一个很好的共性，我们一直会认为责任其实是构建价值最基础的东西，没有一个很好的园区责任其实是没法实现内心很好的园区理想的。最后一个问题是抛给我们所有的嘉宾，园区的价值和价值体现应该从哪些维度来实现。

　　【冯旭升】：入园企业的成长壮大就是评判一个园区是不是成功的标准。我们只要园区入园企业成长壮大了，它的产业结构得到提升了，市长肯定满意的，股东价值也是可以得到实现的，我认为这是统一和谐的，能不能做到统一和谐，这是园区能够成长发展的关键。

　　【张春玲】：政府维度，创造区域价值，另外股东的维度上看，另外客户的价值，园区入园企业这个维度考核，另外自己企业成长，在这个产业链里企业所从事的角色和成长，从这个四个维度考虑。

　　【刘芷均】：一个好的园区给当地经济带来增长，对当地的自然环境跟人文环境带来一些良性的循环。企业来了对当地税收产值有一些贡献，就业、税收、对环境的贡献，人文的一些思想理念的提升，这几个方面去评价它。因为园区不能全是污染的企业，对当地的环境造成一些污染，当然还有人文主流价值观等等这些提升，我觉得应该是这四方面。

　　【李宏亮】：成功最重要的标准就是这个产业培育的结果，因为每个园区都应该有自己的产业定位，经过长期的运营，你能不能在这个产业运营上在本地，或者全国占据一个制高点，这个产业链有众多优秀的企业，众多优秀企业的人才，企业家，我想这是最主要的标准，产业培育的成果。

　　【杨冬】：我参加搜狐第一次论坛上我就表达了我的观点，上午领导演讲再次证明了，中国96%这种产业地产，实际上政府来投资的，正是因为政府的投资，使得在这个产业，或者产业园区，或者叫科技地产这个领域，是一个根本不能够有市场，没有实现市场化的一个领域，我不能说一点市场化也没有，但基本上是非常差的一种市场化的状态。所以在这种情况之下，如果要想做科技园区，做产业园区，你必然要和政府合作，必然要按照政府的规则去办事。所以我想如果要回答主持人的话，第一个让市长满意，让政府满意，其次我觉得企业还是能够获得生存。我们投了几千万，赚了几万，那个项目收益还不错，但是我们的梦想破灭了。

　　【王东升】：我们是帮助企业一起成长。

　　【肖楠】：大家的路径不同，无论是国有力量，还是民营力量，还是市场化力量，大家信奉不同原则，今天我搭建这样的平台，组建了一个梦之队，让大家开启市场化，行业化的研讨，这是我们搜狐焦点产业园区一直做的事情，具体分几步走，我们是如何招商，如何去满足市长，如何去满足客户，如何去满足股东，这可能是我们细节化需要探讨的一些问题了，可能我这里也再做一个预告，明天中国产业地产人联席会将继续这个话题，把如何构建我们的责任体系分几步走来做深入的探讨。今天感谢各位嘉宾开启梦想、责任和价值的研讨，在座各位都是我们园区这个行业里的中流砥柱，也希望在各位的影响和带领下，有越来越多的人可以加入到我们行业当中，加入我们的研讨当中。再次感谢各位!谢谢大家!