【论坛背景】2013年9月12日下午，由财富地产携手《安家》杂志社及中国旅游度假地产联盟主办、安家传媒承办的中国巅峰级豪宅形态研究暨中国城堡别墅价值标准主题论坛将在财富城堡会所举办。

　　哈佛大学设计学院建筑学、设计学博士唐克扬；豪宅研究院院长、上海复旦大学房地产运营研究专家朱晓红；亚洲人居环境协会副主席、建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员开彦；中国城市规划设计研究院高级城市规划师赵文凯；首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任、中国房地产经理人联盟常务理事赵秀池将出席论坛并就“欧洲城堡文化与中国四合院文化的对比”、“从北京大环境的PM2.5到财富城堡项目的PM0.6探讨财富城堡项目的人居价值，解读财富城堡的环境唯一性”、“从北京大环境市场走势到大区域孙河地区规划价值与发展潜力”、“财富城堡坚持均质化社区及1700㎡城堡面积标准的意义及价值洼地；”等话题展开讨论。

　　【论坛时间】2013年9月12日

　　【论坛地点】北京财富城堡会所

　　以下是搜狐焦点进行的现场直播：

　　【主持人】：欢迎各位来到本次由财富地产、安家杂志共同主办的中国巅峰级豪宅形态研究暨中国城堡别墅价值标准主题论坛，下面有请安家杂志总编辑、出品人刘文斌先生。

　　【刘文斌】：各位专家、朋友、媒体朋友大家好！今天非常荣幸作为本次论坛的主持人，首先要介绍一下出席论坛的尊贵的嘉宾，

　　亚洲人居环境协会副主席、建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会委员开彦

　　哈佛大学设计学院建筑学、设计学博士唐克扬

　　豪宅研究院院长，上海复旦大学房地产运营研究专家朱晓红

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池

　　中国城市规划设计研究院高级城市规划师赵文凯

　　财富地产集团董事长王喆先生

　　首先代表安家杂志社和财富地产对各位嘉宾和媒体代表的到来表示感谢。

　　这次论坛以后是德国皇家啤酒节在这里隆重举行，所以大家研究完非常高端、大气、上档次的话题以后就可以去喝啤酒了。先简单的说一下这次论坛的起因，财富城堡在北京是非常有名的豪宅。大概在十年前，财富地产就成为北京豪宅的一面旗帜，可能在座做地产时间长的人都知道，当年第一个用直升飞机接客户看房子的。十年来，财富地产一直致力于打造中国顶级产品，前一段时间我们发现一个现象，出现了两个新的字“城堡”当时我们看到非常有感觉，大家都知道所谓的城堡代表的是一个身份和地位，也代表着住宅的一种形式，就这个武装，安家和财富地产一起探讨，我们认为有可能财富城堡的推出会对中国的豪宅市场是一种超越，会是巨大的冲击，因为现在中国遍地是豪宅，1.0，甚至1.0以上的独栋别墅都号称豪宅，那么什么是真正的豪宅，真正的豪宅是摆在房地产人面前的一个严肃的话题，也是做地产的人需要理清的问题，在这种情况下，才有了今天论坛的主题。

　　所以我在此特别感谢财富地产，他们不仅创造了一个优秀的产品，同时又关注着优秀房地产产品未来的走向，也给我们提供了今天论坛讨论的样板，在此，我们先请财富集团董事长王喆先生致辞，有请。

　　【王喆】：各位尊敬的来宾，媒体朋友们大家好，我想十几年从财富公馆到财富城堡不仅仅是名字上的改变，财富地产一直致力于打造高端地产品牌，长期以来，我们除了和私人商务机合作以外，还和其他的机构合作过，财富地产一直想建造一种豪宅，并不是一个房子的概念，我想背后还有一些精神内容，所以我们把欧洲的城堡搬到中国来，另外我们在环保上进行了很大的革新，希望朋友们会后到我们的样板间参观，大家会更有感觉，再次谢谢你们的到来。

　　【刘文斌】：谢谢王总的精彩致辞，大家可能看到王总不仅仅是企业家，同时也是艺术家，所以只有在艺术方面有天赋的企业家才可以做出这样的产品。下面为了让我们的论坛研究的更加有的放矢，有请财富地产总裁助理陈善阳先生向我们简单的介绍一下财富地产。

　　【陈善阳】：尊敬的各位来宾、各位专家、学者、媒体朋友们，欢迎大家来到财富城堡参加这个价值论坛，也希望借着中国首个德国皇家啤酒节的盛会共同推进中国豪宅价值标准和理念。财富城堡是财富公馆的升级，历经几年别墅开发升级过程中，项目一度成为北京别墅市场的翘楚，今天来的很多朋友可能会感觉财富城堡并不一定有太多新鲜的地方，这个不奇怪，因为我们在埋头做事，只为一鸣惊人，等到明年成熟的时候，财富城堡必定向大家充分展现中国城堡别墅的风采。

　　历经几年，城堡没有变的是什么，变的又是什么，希望利用短暂的时间探究一下，城堡不变的，也就是不能变的，我们觉得有三个地方，一个是本身的项目区域，第二个是规划特征；第三个是城堡别墅的特质和引擎。拿区位来讲，财富城堡是北京中央别墅区最为热点的地段，离孙河地段还要近几公里，举一个具体的例子，这次我们召开皇家啤酒节，这次活动相中我们这里的理由有三个，第一个是北京作为世界第二大经济体本身是品牌形象的高地，第二个往来的皇室朋友，特别需要一个安全、便捷包括高效的行动居所，作为城堡别墅1000多平米的体量，包括商业定位布局，特别适合皇家会所作为论道的地方，京城无出其右。

　　财富城堡本身有82栋，面向十亿身家的企业领袖，才是皇家找到这里的根本依据。其次，刚才提到的城堡别墅的特质和引擎，不变的是经典的规划，不变的是欧洲经典风格，经典石材，不变的更是财富城堡的核心引擎，核心引擎是四个字，生活加生意。几年来我们从来没有变过，将来也不会变，会成为财富地产集团做城堡别墅的一个基因，先前如果大家对这么1700多平米的诺大体量的别墅功能存在好奇和兴趣，甚至有一些疑问的话，答案今天就可以说，一半的功能是生活，一半的功能是生意。所以像刚才提到的，今天我想和大家揭开盖头的是对生活加生意的引擎深入发展和实质性的问题，以上三点是抛砖引玉，希望引发前辈和专家们的兴趣，也希望媒体朋友们了解到有意思的焦点的地方。第一点，拿生活来说，产品舒适度和文化内涵是需要深度挖掘，也是我们关注的重点所在，今天城堡别墅可以自豪的说我们在空气备受争议的北京，在大体量的城堡别墅里面已经实现了一步到位，达到了今天北欧级的空气的居住品质，为业主提供一流的居住舒适度的同时也增进了健康，实际上就是增加了家庭财富，使用了世界顶尖的美国航天航空级别的净化系统，达到了PM0.5的级别，使得城堡的小环境比北京环境领先十几年，昨天北京公布的指标是2017年使空气污染物降低25%，通过这套净化系统，我们提前实现比大北京高十几倍的洁净度，明年可能会实现中国第一个对室外空气环境管理的开发商。第二点，产品方面，为了将生活和生意这一城堡别墅价值付诸实践，我们创造了双墅王的城堡，联袂墅王总面积达到3500平米，花园面宽达到60米，移动生活，移动生意的社交。在北京别墅最为显著的朝阳区孙河，拥有双墅王使业主在不久的将来，如果有需要可以卖掉一栋换得当时的全部的投入，现在得到的是墅王生活，将来得到的就是生意的价值，除了双墅王之外，我们甚至构想三墅王的产品，中间有生意，两边是家族生活，生意生活相得益彰 。最后一点，文化价值方面，我们之所以考虑引入皇家品牌联盟，试图更广泛的从生意和生活方面为城堡业主提供扩展皇家人脉的圈层和交际，让城堡别墅业主坐享皇家文化的生活，再次感谢各位。也祝愿大家今天晚上可以享受一下真正的皇家品牌的文化魅力，谢谢大家！

　　【刘文斌】：谢谢陈总精彩的介绍。下面有请几位论坛嘉宾上台。

　　刚才王总和陈总关于财富城堡和中国顶级居住的问题都讲了，我们希望能够对中国城堡别墅的价值标准有一个比较清晰的梳理。今天讨论的话题主要围绕两个方面，第一个是西方城堡文化与中国顶级人群居住的未来趋势。第二个是陈总讲的内容，非常有意思，也是我第一次听到这么提炼一个顶级城堡别墅成为生活和生意的载体，这个提法非常新，我们怎么来看待这个问题。通过这两个问题提炼出来中国城堡别墅的价值标准，希望每位老师就这个问题进行发言。

　　第一个问题，西方城堡文化与中国顶级人群的居住文化，首先请唐博士发言，因为唐博士是哈佛的博士，两脚踩中西文化，又是来自中国徽派建筑的故乡——安徽，请唐博士发表高见。

　　【唐克扬】：我是以一个研究者的角色，也做一些实际的设计。今天按照刘总的话，谈的是比较虚的题目，刘总让我们谈一下中国城堡文化和中国四合院文化的对比，这个问题很大，很难说得特别准确。

　　首先这两种不同的建筑类型给人的感受不同，大家很容易明白我说的意思，城堡从外面看是不显山、不显水、不露声色，这可能跟中国传统建筑类型有点相似，因为中国是一个富于包藏的文化，中国人不太愿意在外边显摆，城堡的理念又是极尽奢华的，跟中国传统居住的生活理念不同。今天还有一些具体的生活居住原理的东西可以总结。城堡的尺度比四合院稍微大一点，但是又比城市小，所以城堡是一个介于大和小之间的建筑类型。从城堡的建筑形态来看，城堡和西方别墅不太一样，西方别墅是把建筑放在风景之中，周围是风景，城堡大家理解起来是一个防御的文化发展出来的东西，所以总的来说没有那么开放。换句话说，城堡和周围的环境多少有点分离开的，这样也带来了某种意义上的安全感。

　　城堡内的人的生活方式，使我想起了一句法国谚语，也是大家熟悉的小说的题目“围城”，围城就是城外的人想往里冲，城里的人又想出来，这说明了城堡里的人的生活方式，城堡里的人是一大群人，不是一家一户，而是一个大家族。城堡里不仅仅是过小日子的生活，很多时候城堡里大量的公共空间是用来社交的，是满足各家各户之间的社交生活的精神诉求，所以城堡里有相当多的公共空间。

　　最后一点，怎么跟现代生活对接的问题，体现的是中国的传统生活和西方传统生活对接的可能性。传统的人们都喜欢住在一起，到了当代大家很难住在一起了，不管是老百姓还是有钱的人，也许城堡能提供一种折中的生活方式，既不是离群索居，也不是很多人挤在一块，而是相对来说有关系的、有共同趣味、共同爱好的人住在一起，在一个比较安全的环境下分享自己的生活理念，有事业上的交际。这就是中国城堡作为一个新时代的产物，根据我们现在的居住理念带来的启示。谢谢。

　　【刘文斌】：谢谢唐博士。您有一句话我特别有感受，您刚才说了城堡是因为战争而产生的，是被迫防御的一种产物，我突然想到西方的城堡是源于被迫防御，但是西方人骨子里是开放的，中国曾经没有城堡，但是中国人的骨子里面反而是喜欢围城的，我突然想起一句话，源于西方的城堡也许更符合中国人骨子里面对居住的形态的追求，骨子里希望有这种感觉。这是我理解的唐博士的话。针对这个话题，豪宅研究院的朱院长，您简单讲一讲您对城堡文化的看法。

　　【朱晓红】：刚才主持人把这个话题抛给我了，其实我对于城堡是有些研究的，我也去过欧洲的一些国家，像德国、意大利。城堡现在有两种形态，一种是罗马式的，一种是哥特式的建筑形态，从欧洲最初的时候是从宗教建筑开始的，有米兰大教堂这样的建筑才配得上，是非常讲究威严的建筑形态。从它的每个细节，比如镶嵌的玻璃窗，还有廊柱上斑驳陆离的光影的利用，都是非常有神秘感、梦幻感的，而不是一般人能够享受得了的。

　　刚才有专家讲到城堡是有一种防护、私密的作用，因为过去在战争纷乱的时代，城堡是贵族、有钱人家才能盖得起城堡，城堡的最大特点是防护性比较好，因为空间尺度比较大，到后来城堡已经演变成不是具有防护性的意思了，而是欧洲有些国家把它作为官邸，有些把它作为私人居住和商务活动兼有的场所。所以投资这样的形态的居所，可以起到一举双得的目的。

　　刚才看了项目，我看过很多豪宅项目，但是这样的项目我没有看过，我刚才有小小的震撼，细部做得很到位。按照它现有的价位，至少在北京同等价位很难找到这样的性价比的建筑。谢谢。

　　【刘文斌】：感谢朱老师。讲到城堡文化，赵老师您对此有什么看法？

　　【赵秀池】：我凝练了一下，财富城堡是中国住房梦的最好体现与诠释，是一种身份的象征，自身价值的体现。因为按照马克思说的需求的三个层次，生存、发展到享受的需求，如果按照马斯洛的五个需求，生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我价值实现的需求，它肯定是自我价值实现的需求，住在这儿是价值的象征、身份的体现。如果按照住宅经济学里住宅需求的发展阶段来说，有五个阶段，第一个阶段是低级阶段，生存阶段或者少尊严阶段，这时候人均居住面积才4平米以下，也就一张床而已。第二个阶段是初级阶段，这个阶段叫尊严阶段，或者叫一户一套阶段，这个时候的人均居住面积是8平米。第三个阶段是终极阶段，是基本舒适阶段，是基本一人一间阶段。第四阶段是高级阶段，是居住人数小于一的阶段。第五个阶段是超级阶段或者豪华阶段，这个时候完全独立不联体，也就是现在的别墅，包括有优美的环境。按照住房需求五个层次来讲肯定是到了豪华阶段，住房需求总是从低往高发展，到了顶级巅峰的阶段，住在这儿是贵族高级的体现，城堡里有国外的文化元素。

　　【刘文斌】：谢谢赵总。刚才陈总讲过财富城堡给我们很震撼的感受，几位嘉宾去参观样板间的时候，觉得它的大尺度，包括它的布局都是令人震撼的，更令专家们感到吃惊的是刚才陈总介绍的PM2.5的问题，当大家解决了生存、解决了基本需求的时候，健康的环境成为我们的首选，是我们无法回避的问题。我在下面跟陈总聊天，陈总说到一句话，我们无法去改变整个北京，但是我们可以在1700平方米的范围内创造一个洁净的环境，刚才参观完以后，我们专家们都非常震撼，因为这是目前据我所了解的，不只是北京，也是中国房地产市场的第一个系统的全部大面积引进了PM2.5的枕头装置和空气清新装置，最有发言权的是开彦老师，因为开彦老师近几年来一直致力于健康住宅、环保节能方面的研究与推广，所以请开老师就这个问题发表您的高见。

　　【开彦】：刘总给我出了道题目，让我讲讲PM2.5的事情。我在十年前做健康住宅是首创，经过十年以后，目前健康住宅还活着，还受到了大家更加多的关注，这是很正常的，大家都关注健康、关注舒适、关注美好。关于北京的PM2.5，大家都记忆犹新，今年春天面临了一场时间非常长的雾霾天气，据说爆表了。所谓爆表，这个表几乎到了600、700，已经快到顶了，污染情况非常严重。现在正常的PM2.5的值应该是75，相差十几、二十几倍，这么严重的状况。很多北京人都产生了一种想法是逃离北京，北京的大气改善不了，逃还不行吗？说来说去还是逃离不了，北京是政治、文化中心，社会生产力非常厉害，我指的生产力是文化核心、经济核心，是非常吸引人的。

　　既然逃离不了，就要想办法改进它。今天我听说有一个改善PM2.5的计划，计划通过十年到十五年的时间，把北京的PM2.5能够降到十倍以下，这个还是挺振奋人心的。但是这个过程很长，要等到十年、二十年之后才能实现这个梦。当然我们一方面也无奈，只有去等待。但是我们也可以通过更好的手段去改善，我们财富城堡做了一个非常好的例子，刚才刘总说了，财富城堡在我们国内是首先做的，而且做得非常成功。刚才我们到样板间看了一下，我提出来看看你的净化器是怎么个原理，因为我没有看过，不知道。看了以后我觉得特别好，一个是看设备，设备是装在风管发出来的前端，有一个看起来比较庞大的设备，这个设备能够通过高科技的手段，用静电的方法吸附空气中的颗粒、浮尘，把空气当中一些有害的浮尘等物质通过它吸附掉。吸附的效果怎么样呢？刚才有一位工作人员到新风管道输风口去，拿一个专门测试PM2.5和PM0.5的设备比较了一下，非常让我惊喜。现在外面是1030左右的指标，相当于现在是轻度污染的状况。但是到了新风口以后，开始从24、18、17一直跳到8，甚至于跳到3。从新风口出来的指标已经非非常低了，到了非常净化的阶段，8和3几乎是没有尘埃的。

　　前阶段我到海南去了一趟，我特别关注海南PM2.5的情况，海南PM2.5是30，有时候是18，空气好得不得了。我们这里是8、3，比海南还好。这是非常让我惊讶的。我们能够做到这种程度，的确我在过去是没有看到过的。整个室内空气是大家不用担心的，很好。刚才陈总又做出了承诺，把室内的这种做法要做到室外去，如果能做到室外，我还想不通，室外怎么做PM2.5和PM0.5，我能想到的唯一办法就是大量种树，用植被、用森林去改善室外的环境，是一个好的手段，成本不高，大量种树就可以了。因为大量的树，特别是桧树产生的负氧离子是超值的，它吸收二氧化碳也是超值的，它能够吸收空气里的悬浮颗粒、吸收有害物质也是很有效的。我们做绿色建筑，特别主张室外不要搞得花枝招展，搞好多草皮也是没有用的，但是要种大量的树这是很重要的。这是我们非常佩服得。

　　关于PM2.5和PM0.5的问题，PM0.5是什么概念？是欧洲现在在争取实现PM0.5的指标。欧洲人现在正在实现PM0.5，我们现在也在奔着0.5去，是向欧洲方面努力。财富公馆、财富城堡有这个实力、有这个意识，也有这个途径和方法去实现这个目标。所以我今天来了以后增长了我的很多知识，非常感谢。

　　【刘文斌】：谢谢开老师，这次我也学了很多东西，以前看豪宅就看建筑，现在光看建筑是不行的，我们延续这个话题一定会有全新的收获，这是财富城堡给大家的贡献，顶级豪宅或者城堡别墅不只是有奢华的尺度，不只是有一流的建筑，还需要对它的居住人群提供健康的生活环境，需要提供纯净的空气。在以前我们研究那么多的豪宅都没有提出这个标准，这个标准提出来，特别符合目前日益肮脏的京城的环境和中国大城市的环境，甚至有可能成为新一代豪宅的新的潮流，财富城堡是对中国房地产甚至是对中国居住人群的巨大贡献。谢谢开老师，也祝贺王总，你们的努力得到了健康住宅的首倡者的认可，谢谢。

　　说到建筑本体，除了开老师还有一位专家赵文凯老师，赵老师在规划方面非常有造诣，对北京区域规划了如指掌，现在请赵老师从北京市的环境、市场走势、区域规划，从这个产品本身的规划指标等方面讲一讲顶级别墅豪宅或者城堡公寓需要具备哪些刚性条件？而且现在研究这个话题尤其重要，特别是北京的地王频出的时代，控制容积率，同时地王频出，在多少年以前不可思议的事情现在都发生了，我们做了这么多年地产，没想到别墅1.0、1.1以上做独栋，可能0.6、0.7，当年李威做的纳帕尔湾的产品，容积率做到0.795，顶级豪宅需要满足哪些硬性指标，请赵老师给我们在这方面做一些分享。

　　【赵文凯】：北京城市发展从总理批出来多中心、疏解中心的压力，总理的意图就是把城市资源均等化，这几年地王频出说明我们规划的推进有一定的效果。我发现有一个现象，北京的区位观念一直在发生变化，在20年前，90年的时候北京二环和北京三环差异非常大，但是10年后北京二环、三环的区位大家解的没有差异了。三环、四环的差异当时也是比较大的，但是在今天看，三环和四环也没什么差异了。这两年正在消化的就是四环到五环的区位差异，可能大家说我住在五环外，觉得还稍微远点。但是北京发展的趋势就是这样，人口规模已经从过去的1200万人，发展到现在的2700万人，城市规模扩大了，基础设施都向外延伸，地铁、高速公路、快速路向外延伸，配套服务设施也向外延伸，所以这样就造成了区位不像过去的观点。

　　我们这个项目所在的是五环和六环之间，这个区域已经是纳入到大城市的核心圈层里了，不应该再是边缘的概念了。再加上北京有一个问题就是供不应求，人口发展非常快，各种产业发展的要素集中度也非常快，但是土地供应相对是稀缺的。现在出现这么多地王并不是盲目的。在供需相对平衡的时候，区位在价格当中产生了重要的影响，在严重的供不应求的时候，区位的影响因素就微乎其微，会造成城市边缘和城市中心价格是一样的，甚至城市边缘的某些区域会超过城市中心的某些区域的价值。这也是北京未来城市发展过程当中必然出现的一个趋势，也就是说我们从传统的最初级的同心圆的价值分布结构，必然变成一个扇形的，最后变成一个板块式的结构。所以会有大量的在五环、六环一线的优质地块的价值最终是要大幅超过传统的居住区域的价值的。这是一点。

　　第二，最近地王多，我也在观察一个问题，在同一个地段新拿下来的地，或者新推出的项目，可以卖到七八万，但是旁边的旧住宅可能也就是在四万到五万之间。什么原因？如果这个房子达到七八万的时候，我们可以理解去掉它的其他的成本，它的土地价值可能是五万左右，但是旁边的旧的二手房连它的地价都不到，这也可以说是一种面粉贵过面包的现象。这种现象为什么会产生？我想到以前跟美国的一个教授沟通的时候，我问他怎么看中国的住宅。他跟我说中国的住宅灵活性没有，后来我就体会他的话，去观察国外的住宅。我们是大量的集合式住宅，就是共有的东西太多，这种类型影响了土地价值。你想改造，没有机会改造，因为有这么一群人想去协调非常难，因为硬件很难改造，造成了地价发挥不出来。所以就造成了面粉贵过面包。所以建筑的类型对居住的价值影响非常大。这些年北京比较突出的是出现了一批平层豪宅，平层豪宅非常受欢迎，但是从我说的角度去理解，最终能够保证它的价值的仍然是独立式的住宅。

　　从土地指标来看，这个项目非常稀缺，以前我知道财富公馆，但是没有那么详细的去了解它的信息。在我的观点当中，一直认为财富公馆在这个位置应该是七八万左右的价位，但是前两天拿到资料一看，成品才四万块钱。因为是特殊的因素，造成了这个项目是很早拿到的土地有指标，最近所有招拍挂拿到的指标没有低过1的，这是制度性造成的稀缺。如果是客观造成的稀缺，我们人这么聪明，都可以去做。但是政治性的因素是非常难去突破的。从这个角度来讲，的的确确是价值洼地。在人文环境、自然环境都非常优越的区域，发展前景非常好，它的价位相对于价值，对我来讲也是比较吃惊的。谢谢大家。

　　【刘文斌】：谢谢赵老师。我刚才一直在思考几个话题。第一，围绕我们的主题，说明真正的好房子是需要有超越传统区域的，因为传统区域按照国外的经验来看，都会沦为平民区。财富公馆所处的位置是顶级富人区。第二，目前财富公馆的性价比很高，四万左右的价格，是价值洼地。我一再想，在目前相对混乱的市场上面，我们的很多价值并没有被挖掘出来、被人知道和发现，所以研究它是很有意义的。很多专家来看财富公馆，看完以后很震惊。所以是金子就会发光。

　　关于顶级豪宅人群的问题，购买人群的属性，我想请朱晓红朱老师给顶级别墅豪宅、城堡别墅的人群划一个素描，如果你要给他们画个素描，他们大概是什么类型的人？

　　【朱晓红】：前几天主办方给我发了资料，让我谈一下这个问题，这个问题也是我们做豪宅研究必须要关心的问题。有一个前提，我讲一讲当前的经济形势，这个题目太大，但是作业布置了，我也稍微做了点功课。

　　我用几句话概括一下当前国际国内的经济形势，首先看世界经济、外部经济，第一要看美国，第二看欧洲，第三看日本，再看我们中国自己。我是这样描述的，美国康复、欧洲复苏、日本危机难现、中国向好。美国现在的新能源、物联网、云计算、家庭负债率的修复都非常好。

　　日本去年经济实现了零增长，零增长按道理是坏事，但是不是。日本之前都是负增长，现在已经止滑了。日本负债率非常高，高过世界上任何一个国家，但是它的债都是内债，外债占的比例很小。所以不会影响它的经济的稳定，也不会影响它的安全，也不会涉及到金融危机。日本是去年止滑，内债虽高，外债甚少，危机难现。这是我对日本经济的总结。

　　再说中国，中国从去年开始连续增速放慢，货币超发，房地产虚火，转型、调结构、改革正在启动，改革在即，我认为经济向好。我讲这个是什么意思呢？我们现在在网络上到处听人唱病歌，一年四季唱病歌，恨不得美国垮了、日本垮了、欧洲垮了，我们为什么一再强调外部经济和中国经济呢？中国现在视角应该是全球观点，今年财富人群的结构在今年经济下滑的情况下，依然是上涨趋势。十亿以上的亿万富翁数量上已经超过美国了。这说明一个问题，在现在这种经济态势下，财富正在向一些顶尖人群积聚，这种积聚现象越来越严重。同时财富也是向房地产行业人群积聚。

　　这是什么意思？像财富公馆这样的顶级豪宅，对应的人群一定是非常富有的人群，这些富有人群，特别是十亿美金以上的人群，在中国是北京占的数量最多。离我们很紧的天津，财富人群也在积聚，天津的财富人群不一定在天津消费，因为北京是中国的北京，甚至是世界的北京，我们这样独特的建筑形态，为更多的高层次消费带来了他们想要的东西。这些财富人群目前的消费倾向是什么样的呢？休闲、旅游是他们非常关注的，以前比较关注奢侈品的购买，现在已经慢慢淡化了。再就是运动、学习，学习主要是旅学，边旅游、边学习的状态。再有一个很大的投资就是置业、购房，购房什么样的房子呢？那就一定是容积率相对比较低，住房面积比较大，周边环境比较好。因此我觉得财富城堡的定位在这个时间基点上是恰逢其时，产品定位非常好。我相信、我预期它有相当好的市场，这89套如果推的进度快的话，说不定我们下次再来开座谈会的时候，就已经没有了。谢谢。

　　【刘文斌】：谢谢朱老师。还有一个题目是给赵老师准备的，您觉得现在四万块钱，什么时候能涨到多少？

　　【赵秀池】：我跟大家分享一下我的几个观点。第一个观点，北京地王频现，土地市场和房地产市场量价齐升，未来这种态势仍将维持。北京现在的土地到目前为止已经卖了1098.6亿，超过了去年全年的69%，地王频出。房价也是量价齐升，原因很简单，还是供不应求所导致供不应求主要原因是北京人口在不断增长，不管是户籍人口还是外来人口，所以有大量需求，大量的自住、改善性需求都在这儿，尤其是北京作为首都，集中了大量优质公共资源，教育、医疗、就业，收入也高，人们都往这集中。这是它的根源。现在北京优点很多，缺点也很多，但是没人逃，还是来的人多，还是北京的磁力现象太大了。现在网上有一个观点，一线城市没有泡沫，尤其是首都北京，刚需需求还是存在的。

　　第二，财富城堡位于中心城，具有较强的区位优势，未来升值空间也是可观的。北京加快优质资源均衡配置，促进中心区人口和功能疏解。北京不叫首都，叫首堵，空气污染严重，交通拥堵。我查了大量数据，北京人口高度集中在中心城区，中心城包括东西城，是首都核心区，朝海丰石是城市功能扩展区，咱们现在的位置是朝阳，所以它是属于中心区，为什么人口在中心区聚集？是因为有大量的优质公共资源，教育、医疗等集中在中心城区，包括政治中心、经济中心、文化、商业、旅游等等中心都在中心城。所以反过来说，咱们这个区位特别稀缺、特别有优势。现在政府的导向是把人往新城疏解，现在咱们在中心城，所以有区位优势，农展馆的地块、孙河的地块，面粉已经比面包贵了。我想将来的面包还是要比面粉贵，咱们这的面包将来肯定有升值空间。

　　第三，财富城堡超越居住梦想，生意加生活是人们的一种向往、一种憧憬。从小看童话故事，城堡里有公主、王子、伯爵出现，就像童话梦一样。美国梦咱们非常羡慕，有车有房，现在也讲中国梦，中国梦里的住房梦也是咱们最大的梦想，世世代代都相同的一个梦想。有一个很大的家族，四世同堂、五世同堂甚至六世同堂，都在这么大的一个城堡里生活是非常好的生活，也是价值的体现、身份的体现，你挣这么多钱，是精英、是领袖人物，咱们的一套房是5500万，可能还不只，得挣够这么多钱的人才能住在这里，而且是贵族文化，令人仰望。我写了一个小段子，住房中国梦，世代皆相同，宽阔又宜人，价值不断升，欧式城堡梦，从小便憧憬，花园与洋房，绅士/贵族居其中，如今北京城，城堡已落成，品鉴与欣赏，无限向往中。这是我的心态。

　　第四，具有较强的继承性，很高的收藏和投资价值。本身房子就是一个很大的财富，咱们这样的城堡，它的财富、价值又非常大，所以它是一个光宗耀祖的象征，上辈给你传下来，有很高的收藏价值，收藏价值就在于设计是城堡形式，独一无二的。区位优势，数量只有82套，想收藏，肯定是数量少。还有保值增值的空间，有投资价值。面包都比面粉贵了，咱们这个城堡肯定是有升值空间的。谢谢。

　　【刘文斌】：最后一个问题是给唐博士的，简单讲一下您怎么来理解一个建筑成为生活和生意的共同载体，因为您是从东西方来理解的，其他几位老师我先给你们准备一个命题，从赵老师开始，在结束之前我们都要留下一句话，为我们这个论坛点题。

　　【唐克扬】：又是一个很难的问题，我不太懂生意，主要是偏重于设计和研究。我试着回答一下刘总的问题。

　　刚才说到城堡比住宅要大，是家族聚居的空间。在现代社会的城堡，缺什么？缺文化，我们的城堡内部的风格不光是视觉效果，还是人们对某种外来文化或者传统文化的需求，所以在城堡里面有美术馆，只有这样的东西才能使人们从单纯的生活居住实用功能，变成一种高级的社会交往空间。

　　我再说最后一句话，通过这样的居住，不仅可以完成安家的任务，同时还可以带来无限的商机。这个商机就来自于文化和文明的魅力。生意也是为了生活，生活就是一笔最好的生意。谢谢。

　　【刘文斌】：谢谢唐博士。生意是为了生活，生活是最好的一笔生意。

　　【朱晓红】：我来之前发了一篇微博，我是这样写的。去吧，到欧洲去。我认为我们到这个地方来，到财富城堡来，我也有这个感受，我想用一句话来表述。跨越时空、跨越文化、顶级豪宅。

　　【赵文凯】：这个项目在北京占到了人文价值的高地，它是十几年形成的人文区域，这个区域在很多地方是难以再出现的。建筑可以改变，人、社会的结构想改变是相当相当难的。再加上低密度的土地难以出现。所以我总结一句话，“财富城堡、价值永恒”。

　　【赵秀池】：财富城堡，令人向往，是中国梦、住房梦的最好体现与诠释。

　　【开彦】：城堡意味着贵族生活、皇家品位，是一种非常值得我们追求和向往的生活方式。城堡又是极具财富、生活方式和文化品位，城堡可以给我们带来很多追求，希望有成就的人、掌握财富的人充分来享受。同时也通过财富城堡的做法，能够引领高端住宅的发展，使得我们不是只有一个财富城堡，希望在全国各地能够遍地开花。

　　【刘文斌】：财富公馆成为中国最顶级豪宅，当财富公馆进化到财富城堡的时候，我们面前这一栋栋漂亮的建筑充满了勃勃的生机，说明建筑是真有灵魂的。我们相信财富城堡一定能够成为中国房地产发展的新时代的新传奇。

　　今天的活动到此结束，谢谢大家！