【论坛背景】近期大兴区亦庄新城地块成交价冲破三万元的话题，使关注再次放眼于亦庄新城。有业内人士预测亦庄房价将会直逼5万元大关迅速增长，成为即东北五环之后北京第二个跃入5万元时代的5环外板块。亦庄楼市升温背后的支撑究竟是规划、交通、配套、或是潜力？搜狐焦点诚邀亦庄区域的多位名企操盘手做客直播间，共探亦庄区域的发展前景。

　　【论坛时间】：2013年9月27日14时

　　【论坛地点】：搜狐媒体大厦F3直播间

　　【】

　　【嘉宾精彩观点汇总】

　　以下是搜狐焦点进行的现场直播：

　　【王佳】：各位搜狐焦点网友大家好，欢迎观看本期焦点关注栏目，近期说楼市热点区域之一--亦庄区域。今天请到北京如雷贯耳的知名房地产企业和业内知名房地产专家。首先，为大家介绍他们是：

　　融创中国北京公司副总经理 楼艳青

　　北京万科副总经理 肖劲

　　北京房地产业协会副会长 陈志

　　欢迎各位嘉宾的到来。现在还是金九银十阶段，因为网友关心金九银十楼市走向问题，所以我们今天先聊一聊楼市的情况。首先请陈会长先谈一谈如何看待金九银十市场的表现？

　　【陈志】：简单说吧，现在的市场情况，应该说9月份还没完，看1到8月份，目前成交同比，我们的看法是增了3%。总价这一块，还是延续年初的6月份的判断，今年的市场整体的情形，底部抬升，高端扰动。底部这一块主要中低价位，低总价，小户型的。从我们统计数据上来看，这一类产品，低总价、中小户型的住宅、商品房，普通商品房，成交价格上涨17%。而且从总量来说，占比也是比较大的。从全市整个占比量也是比较大的。所以我们现在看，我们估计全年的整体的全市商品房交易量应该会在8万多套到9万套之间。总体和去年交易量应该是持平的。上次我跟肖总，我们内部开研讨会的时候，我们也说过这个观点，这是一个大致的情况。低总价这一块，现在上涨的反而比高总价的上涨得明显。

　　【王佳】：低总价什么概念？多少钱算低总价？

　　【陈志】：现在还没有完全把它作为一个按金额去划分，只是看。一个是户型相对比较小的，像重点关注140以下，140以下我们重点关注90、100这样的面积区段。再一个总价我们关注到200万以下的，也没法严格去划定。比如有一些价格比较高的一些产品，户型也不大，但是它的区位好，就是不一样。这一类产品基本上五六环，像亦庄、大兴、通州，通州都是贴到六环一侧，这样一些产品，这是今年一个特征。

　　另外一个特征高价扰动，或者高端扰动，时不时个别月份就会冒出来一些高价盘，成交高价，高价以后就会拉升这个月均价。

　　【王佳】：这些盘卖得到底好不好？

　　【陈志】：我们说的都是成交的，如果要关注到某一个高价盘，咱们就得单说了。我们看到扰动性还是比较强的，比如这个月价格一看两万五千多了，均价两万五千多了，有可能这个月高价盘，带动性比较强。我们算了一下高端盘会在10%的带动性。但是简单说这个道理，大家很明白，我卖五套一百平米的小户型，我的总的交易金额和卖一套五百平米的高价房，交易金额是不一样的，面积是相同的，因为价格在。我们按套数算的话，套数占比，有的时候说低总价那一块套数比较多。真正来说高价盘成交的面积还是蛮大的，这个价格有些时候还是显得挺高的。这一块扰动我们，一看1—8月份价格从两万三千多，两万零几到两万三千几，两万四千几，到两万五千几基本这么一个波动，不断有高端在里头。再加上向上的斜率，底部不断抬着呢？再一个今年市场特征，政府强干预性，使得市场也很难特别准确描述需求的关联，从供应的上市量也好，从土地的情况看也好，仍然处在一个供应相对偏少的状态，而且需求现在看还是显得过于旺盛，这个和我们上市产品还不太一样。

　　【王佳】：需求过于旺盛，主要是刚性需求过于旺盛？

　　【陈志】：我跟很多媒体都说过，我的概念当中，我们严谨的说没有刚性的。只不过改善的迫切的程度不一样。也就是说第一次买房和第二次改善这样的迫切程度不一样。存在着大量想买中低价位的人群还是比较多。如果我们就要说这就是刚性的，也可以，不是不可以。但是我们从研究这个概念来说，实际上不存在刚性的。难道经济学概念，体的需求是跟价格无关的，你必须要喝这个水，多少钱都得喝，和价格无关。买房子不可能是这样子。买房人还是要关注房价的，这个房价还要考虑到承受这个问题。但是这些人现在对房屋的这种渴求程度，急迫程度还是很旺盛的。

　　【王佳】：市场需求量很旺盛，包括成交量尽管和去年持平。

　　【陈志】：今年预计和去年持平，去年9.5万套，今年预计应该是在9万套上下。不应该偏离，现在观测数据上看，是商品房，没有包括其他的，没有包括保障房，就是按照商品房的。只要在销售的这个。在今年政策调控下，还有这么大量的释放的话，我觉得实际上跟我们土地预期，土地的供应量，今年的价格的快速飙升，这种预期的改变以及新一届班子上来需要一定量的房地产带来的带动性，这些需求可能对心理需求是一个强支撑。

　　【王佳】：给我们说说融创之所以在亦庄这种条件下能拿到地，究竟对亦庄区域如何看好呢？在这么多开发商竞争情况下，为什么非要在亦庄拿到这些土地呢？

　　【楼艳青】：每个开发商对区域有不同的理解，融创一直是坚持走高端精品战略，年初到现在参与过二十几块土地竞拍，最后，拿下亦庄地块，主要是看中亦庄未来的区域发展。亦庄相对于别的区域有自身独特的优势。

　　首先是区位优势，紧邻五环，距离国贸仅12公里，同时拥有轨道交通，交通便利。

　　其二是产业优势，与通州、大兴这些区域相比，亦庄有一个别的区域没有的优势，就是亦庄的产业优势----亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区，从1992年的探索起步阶段，到2000年之后的“快速发展”阶段，2011年后进入“跨越式发展”阶段，亦庄区域的GDP已达797个亿，这是别的区域无法比拟的。作为北京唯一的国家级经济技术开发区到现在，整个区域吸引了4672多家企业进入，其中全球五百强企业有76家的108个项目落户亦庄，亦庄经过20年的发展，已经成为北京南部经济引擎。

　　第三是配套优势,丰富的商业配套，以及教育配套优势尤为明显，重点中学北京二中、史家胡同小学、耀华、耀中国际学校等均已经进驻亦庄。

　　去过亦庄的人都会爱上亦庄，亦庄最初曾是房地产市场最繁荣的区域，但随着核心区土地开发完以后，市场的热度慢慢退却。但亦庄本身具有大环境的优势，政府的扶持、交通利好，已经形成了以“别墅、洋房”等低密度产品为主的居住区，该区域呈现出很好的高端底蕴，也为该区域成为未来重要的高端住宅聚集区做了扎实的铺垫，从当前看亦庄“河西新区”必将成为下一个重点发展区域，将打造成原核心区无法比拟的低密度高端居住区。整个亦庄区域现在来看是价值洼地，未来不管是发展空间还是房价潜力空间大家可以想像，非常大。

　　【王佳】：您的意思亦庄无论交通上，运作上，周边配套上都是适合北京想买房中高端人群考虑的价值洼地的地区。

　　【楼艳青】：是的，还有一点它的环境优势。大家都知道颐和园，知道朝阳公园，但是，大家知道吗，亦庄的南海子公园是全北京最大的湿地公园，占地11.6平方公里，相当于四个朝阳公园，朝阳公园是2.78平方公里，继朝阳公园之后的公园地产板块未来在亦庄，在河西新区。

　　【王佳】：四个颐和园那么大。

　　【楼艳青】：北京最大的湿地公园这一点还是非常棒的，同时紧邻凉水河，占据双重稀缺资源优势，可以说北京很难有自然资源如此好的区域了。

　　【王佳】：配套、环境、路网非常丰富的，包括刚才提到公园，南海子公园前一段时间去过，湿地公园，可以划船，水面很大。已经非常漂亮了。请问肖总一个问题，有的网友最近一直在讨论亦庄马上成为CBD后花园，刚刚楼总说CBD距离大概12公里，通州以前叫CBD后花园，不知道为什么改成亦庄是CBD后花园，一直在做调查。昨天1039也在说一个网友调查。

　　【陈志】：谁说的。

　　【王佳】：网友调查，四成网友说亦庄，三成网友是通州是CBD后花园，肖总怎么看，认为哪个区域更适合CBD后花园这个价值？

　　【肖劲】：就是一个概念，跟CBD扯上关系，无论前花园、后花园，意思离那儿不太远，客户群在那里，可以生活在这儿，工作在这儿，没有哪个更像哪个不像的概念。

　　【王佳】：把两个概念进行详细比较一下，比如现在公园来说。

　　【肖劲】：通州更像一个卫星城，完全很独立，人口也很多，交通也很好，可以和CBD不扯上关系也很好，是一个卫星城。亦庄不是，包括二十年前设立亦庄开发区定位很高，国家级的，不是说北京市的。当时它的行政级别，应该是跟通州、大兴同级的。

【陈志】：统计上、计划上单列。

【肖劲】： 单列，不过现在办一些手续，也都是去亦庄经济管委会，也不是说去大兴规划局。单列的结果他发展得更好，包括大家看出来交通非常好，好的原因还是跟北京市沟通比较多。这是通州比不了的，无论从距离位置上，距离的感觉，还是从人群的这种感觉上，包括配套产业，包括国际化，我觉得亦庄可能更像是CBD的后花园。

　　【王佳】：后花园不光有花园还得有配套。亦庄第一生活区配套现在已经非常完善了，现在第一生活区已经很多年没有住宅项目入市了。核心区域和亦庄生活区有一河之隔，除了南海子配套之外，将来有哪些配套能满足中高端人群的需求。

　　【肖劲】：亦庄的发展我觉得是在2000年左右的时候，其实有一个高潮，刚才楼总说的金地、独栋洋房那个阶段。那个时候亦庄很火啊。

　　【陈志】：卖得多，但是价格现在没法比。那个时候感觉2000多半天不动，突然一下飘到4000多。

　　【肖劲】：那批房子卖完之后亦庄没有什么新产品。出现过一个高潮，下来了，没什么供应了，现在又开始了。

　　【陈志】：我补充一下，你刚才说亦庄更贴近北京市，一个是它的整体的计划统计是单列，包括干部直接市里头派的。但是实际上现在我们所现在看到的亦庄，是新城的概念，这就是你说的沉寂了以后，07年以后市政府专门批复了亦庄新城的规划。现在亦庄新城就是现在所看到亦庄核心区拿的这些地，包括路东那一大片，就是京津唐高速那一片的，实际上包括了马驹桥，包括了于家路这一大片都包括，亦庄新城概念，这是一个大的概念，也就是说未来趋势上说，这个地方比如说物流、机电其实是连在一起的。包括过去亦庄开发区的概念，是三级，最早叫亦庄镇，那一点很小的，实际上亦庄镇应该在五环外。

　　【肖劲】：城铁站那边。

　　【陈志】：就那一点，有一部分在五环外。然后才是亦庄开发区。现在看到说亦庄，大家意识上都是亦庄开发区，新拿的几块地，核心这一块都是后来亦庄开发区之外，现在是亦庄新城的。这个就是你说的比如管委会主任原来也是咱们开发商出身，很明白这个事儿。要重新规划完了以后，07年以后。我们现在看到包含了马驹桥，包含了那边的次渠的、亦庄镇的，包括整个亦庄开发区，亦庄新城的概念，实际上是这个概念。

　　【王佳】：刚才说到亦庄新城也好，核心区也好，如果把这儿建中高端住宅也好，或者建这种中高端低密度洋房也好，配套肯定是必不可少的。路网来说包括整个环境来说，配套上来说究竟周边是否已经非常完善了？

　　【肖劲】：别的地方可能是先有居民，后有配套，包括回龙观、天通苑，再往前望京，都是人先去，配套慢慢随着市场再起来。在亦庄这一块情况相反，城市配套已经完成了。现在随着河的西岸，现在的开发居民会增加，但是我觉得大部分在现在五年以内吧，应该还是去享受原有的配套。去那边消费、运动、吃饭、不远，主要是不远。但是五年以后我觉得也不一定，五年以后因为新区这一边，自己的配套就开始出来了。但是这几块地没有出来，现在不知道哪个开发商，什么方案，什么时间计划，也不知道。但是五年也行了吧，将来还要发展一些配套。包括我们这个地的对面就是一个大的城市综合体。

　　【王佳】：包括现在社区配套越来越完善了。

　　【肖劲】：分几种，其实每个项目内部都是带一些，有些规划指标，有开发商自己多做的，都是有可能的。比如社区内，除了社区以外，每个小区在规划范围内，还给你配一些专门的土地，有些土地C2、C3，有的叫R2、R3，那种叫综合用地，可能住宅只占50%，60%，剩下40%多可能都是配套的。还有C2、C3用地全都是商业配套用地。那种土地一出让，马上就有开发商整个全都是建这种配套性的用房。有商业、办公、金融，还有体育、餐饮、各种各样的东西。

　　【王佳】：楼总咱们是做高端地产，北京市相对比较专业的，像枫丹壹號，最近在亦庄核心区马上即将入市的一个项目，相对老百姓买高端住宅一步到位的心理是比较多的。尤其教育地产这个配套，大家最为关心的。我们亦庄核心区现在来说，以后会规划哪些交易配套？小区里以后还给置办哪些学校。

　　【楼艳青】：目前亦庄已有北京二中、史家胡同小学、第二中心小学、北京八中、亦庄中学等中小学，除此之外还有保利国际教育园等国际学校，教育资源已经非常完善。同时融创地块在拿地时带有学校建设指标，我们拟计划引进北京知名小学。

　　【王佳】：以后小区业主在本小区周边也会选择规划，产品上跟其他高端产品上有什么区别呢？

　　【楼艳青】：从目前北京高端市场来看，一线公园景观别墅相对稀缺，我们将把枫丹壹号将打造成“公园里的法式宫园”，沿袭法式建筑精髓，最终将呈现尊贵典雅的法式墅式宫园，总体规划有叠拼别墅、观景洋房和风情商街。

　　【王佳】：前期续客来说，地域性人群比较多，CBD人群比较多，还是整个北京改善性人群非常看好这个地区？

　　【楼艳青】：两种产品不同面向的客群就不同，低密度的叠拼别墅产品将辐射整个朝阳区乃至北京，像大兴、整个大南部区域、包括海淀等，这样的低密度城市公园别墅可以说面向的是整个北京的改善人群，而观景洋房，更多面向的是亦庄以及周边的改善人群等。

 论坛现场气氛热烈

　　【王佳】：肖总认为万科金域东郡这次开盘以中小户型为主，究竟如何和周边进行差异化产品设计呢？因为大家对万科品牌影响力毋庸置疑，其他方面有什么细节值得大家关注吗？

　　【肖劲】：我们的定位不是最高端的那种东西。

　　【王佳】：跟楼总产品定位上是有区别的？

　　【肖劲】：有区别，今天没敢来的是最高端的。

　　【陈志】：谁家。他那个也应该不高。

　　【肖劲】：还是挺高。行业里有一句俗话，什么壳装什么客，就是定位什么样的产品自然而然来什么样的客户。我们定位主流一点，我们户型面积，装修标准，我们配套以主流客户主流需求为主要的，更多的改善、舒适型，或者更高一级的要求，我们没有往那个方向做的。我们主要的想法还是在现有基础上提升一点，就可以了，定位产品新青年计划，一听这个词儿吧，就知道他的客群是什么。

　　【王佳】：我看叫运动公园。适合咱俩这种比较爱运动的人群去考虑的。

　　【陈志】：我质疑这个事儿，为什么还这么大体重。

　　【王佳】：和体重两码事。

　　【肖劲】：  我觉得特别适合你，跑道不长，足球场不大，篮球场是标准的。

　　【王佳】：这种运动性贯穿到新青年人群之中去，现在客群针对亦庄人群，还是亦庄周边人群。

　　【肖劲】：还没有定位，你宣传也好，你销售的时候也好，做不到只吸纳某些人，这是做不到的一件事情。

　　【陈志】：不可能排他。

　　【肖劲】：我们现在开放得有两个多月了，我们的事实是北京东边大部分地区都涵盖，不仅仅是亦庄。

　　【王佳】：等于人群比较广的。

　　【肖劲】：这个也是有很多情况、背景，比如现在整个的大面积的范围内供应量都不大。客户可以选择的余地也不多，再加上现在的购买人群实际上都比较年轻，年轻就不可能特别集中，都存在。

　　【王佳】：楼总认同这个观点吗？买房人群以年轻人为主，无论是买中端还是买相对高端的，年轻人为主，这一点赞同吗？

 嘉宾研讨亦庄发展趋势 互动讨论

　　【楼艳青】：不同项目不一样，但是确实不管是什么样的项目，购房者的年龄都在趋于年轻化，比如以前高端住宅购买人群多数是45岁以上。现在很多高端住宅，30多岁的购房人群开始增多，但是不能一概而论。

　　【王佳】：我理解亦庄这个区域适合年轻人购买的社区，相对来说涵盖了以后包括周边也有别墅产品，所有人群都能涵盖的一个区域，跟整个像北京其他新城，像房山、大兴新城不太一样。有这一方面的原因吗？

　　【肖劲】：不能这么说，不是说亦庄只吸纳年轻人，我觉得很可能最后的结果还是什么都有。

　　【王佳】：低中端人群都会涵盖，地区可以满足所有人住房需求。

　　【肖劲】：还是我说那句话，你定位什么样，就会有什么样的人来。

　　【王佳】：可能还能满足所有人需求的。

　　【肖劲】：应该是，亦庄现在的条件来看，对什么样年龄的人都应该是有吸引力的。环境也好，就业机会好，年轻人就会来，产业比较健全，中年人也会留下来，什么人都会涵盖了。

　　【王佳】：这个地方非常适合宜居、就业，包括居住的这么一个地区。

　　【肖劲】：肯定是。

　　【王佳】：像我们融创、万科在北京来说都是一个大型的开发商，也做得非常专业了。而且在北京这些购房者之中，品牌影响力非常大，两个开发商在亦庄不同的楼盘的产品上，有什么亮点或者有一些什么核心的产品？或者核心的创新来适应潜在的客群，关注这个项目呢？

　　【肖劲】：现在推的新青年产品这个品类，这个品类实际上还是挺创新的，包括我们现在在亦庄的这个项目，叫金域东郡。新青年系列，户型方面实际上我们压缩得更小。三居室基本做到92平米，还有75平米两居室，基本就这两个。

 　　【陈志】：这不是很合理吗？对于年轻人来说，对于刚步入社会几年的人来说，75平米两居室，和90多平米三居室正是合适的。因为再小了，做三居室不合适了，再大了，也浪费。

　　【王佳】：90多三居室这个户型做得非常合理，户型是一大亮点，给我印象最深的不是USB接口，而是卫生间。我们万科是第一次使用，还是在北京第一次使用。

　　【肖劲】：在北京第一次使用，深圳使用过，在北京第一次使用，的确是很合理。其实就是三个人群能同时洗澡的、刷牙的，上厕所的。

　　【王佳】：我希望在看这个节目的朋友可以去看看，空间有多大。

　　【陈志】：把飞机上的搬上去了。飞机上那个小。

　　【王佳】：户型做得实在不错，其他方面呢？

　　【肖劲】：其他方面有一个体育公园，把环境这一块着力打造。我们做过一个调研，我们不是拍脑袋，瞎花钱。现代人生活状态中，有一个特别大的特点，以咱们自身举例，如果跟邻居碰面，在什么地方碰面，估计在楼下溜弯的时候，买菜的时候。在屋里不可能碰面吧，肯定是在公共空间的时候大家会在一起。

　　【王佳】：万科更加关注邻里之间和谐的关系。

　　【肖劲】：再加上现在整个潮流都是讲究健康、养生、运动。

　　【陈志】：你们是一个集中的，大家周围所有都可以来。

　　【肖劲】：它是一个公共绿地的，我们投钱给公共绿地，把公共绿地品质提升，加入功能，运动主题功能，免费的，起了一个名字，叫X86公园。

　　【王佳】：这个名字有什么含义？

　　【肖劲】：这个地就是X86号地。

　　【王佳】：这个公园是万科独资建造的，不光是周边有环境的公园，运动性挺强，有一个足球场，标准篮球场，还是非常适合喜欢运动的人去考虑的，这一点来说有户型，有公园，包括万科物业在北京确实不错。

　　【肖劲】：还有一个我们的配套，五菜一汤。

　　【陈志】：万科的标配。

　　【王佳】：这一点对新青年来说足够了，有足够的休息区、总价、户型。

　　【陈志】：不用自己做饭，吃食堂，不用运动。

　　【王佳】：说到融创项目，枫丹壹号，也是整个亦庄河西区今年第一个亮相的新项目，马上最早入市的一个项目，究竟有哪些核心竞争力，满足我们这些潜在客户的购房需求呢？

　　【楼艳青】：我们示范区已经开放，我们的核心竞争力就是我们的产品力。

　　【肖劲】：最近我们新项目老跟壹号系列挨在一起。

　　【楼艳青】：从客群层面来讲，我们的客群跟万科的产品还是存在一些差异，我们的最小户型是肖总万科项目的最大户型，相对来讲没有那么年轻，更多的是改善置业客群和部分首置客户。小区总体规划有叠拼别墅、观景洋房和风情商街，一期面市的产品为95、120、147㎡的全系精装户型，后期的叠拼产品面向东南部乃至整个北京的高端改善需求客群。

　　枫丹壹号紧邻我们刚刚说的北京最大的湿地公园-南海子公园，相信亦庄河西新区会是继朝阳公园板块后的新的公园地产板块，将吸引东部乃至全北京的精英客户。

　　【王佳】：产品细节上哪些细节非常迎合市场上住房需求人群，外立面、景观，相对来说有我们融创独特的亮点吗？

　　【楼艳青】：细节一直是支持融创高端精品的重要体现，枫丹壹号可以说是“大处恢弘有度，小处精致宜人”在细节上有很多亮点。

　　【王佳】：一会儿搜狐焦点网亦庄置业官网上线，可以了解亦庄楼市动态，包括有什么需求，可以在官网上向各位开发商，现场置业顾问进行提问。置业官网上线之前，机会难得，还是请三位业内专家，包括相关的北京的楼市的一些风云人物想给现在正在买房这些购房者一些好的指导和建议？

　　【陈志】：要说买房建议很笼统，首先得分类买什么房。我只是简单笼统的说，具体买什么样的房，比如买它小户型的，新青年置业这样的人群，让肖总说。然后买那一类产品就让楼总说好不好。我从我这个地方笼统的给大家一个建议，首先看整个区域的规划。一定要了解这个区域规划，比如了解亦庄，一定要了解亦庄的发展前景在哪里？然后你了解什么样的开发商进去了，你要了解这个开发商，你对这个开发商品牌要有认知。如果说随便进来一个我们都不知道的企业要建一个楼，卖多少多少钱，不一定敢买的，要了解开发商。还要看现实的政府在那个地方投入的市政、道路，这个非常非常重要，规划非常重要。你要看现实政策已经投下来的，比如亦庄地区现实的就有轻轨了，对周边的带动性极强。换句话说你不买，你可能很快就会感觉到你又踏错点了，踏空了。但是买了，迅速登上快速发展房价的列车，一定有非常强的满足感。这个非常关键。如果距离稍微远了一点，有两三公里距离考虑周边环境、配套其他东西，两位企业都讲了配套的东西，这些东西非常重要。不能简单看一个地区房价高和低，你说这个地方高，我就不买了，要看区域发展，未来可能还高，不买又失去机会了。现在看网上很多吐槽的，没听谁谁的话，一步没赶上，步步赶不上。真正想买房的，不建议消费者关注所谓全市平均价，有的时候不断放这个信息，或者国家统计局所谓的全国的指数，别去看那个，对买房一点作用都没有。就看亦庄，就看你关注的万科的楼盘，还是融创这个楼盘，你就关注他们这两个楼盘的情况就OK了。关注具体点。

　　【王佳】：我怎么觉得像做广告。

　　【陈志】：给我们消费者、买房人提的建议，不要关注北京市今年这个月均价涨了多少，或者降了多少，不要关注全国的房地产指数涨了多少，环比多少，都跟你没关系，要关注大的宏观政策的变化，这个很重要。今后未来当你收房的那一刻，当你卖房那一刻政策是怎样的，你要关注到这个楼盘具体情况。如果不关注这两点的话，你关注全市均价全国均价买不了房。总的就是规划和大的方针，房地产是一个吃政策饭的行业，受政策影响极其剧烈，政策松一点，哗啦就一下，紧一点，又呼收进来。这个政策势恐怕未来若干年之内还是这样的一种情形。无非是波动性会小，这个是需要关注的，规划甚至具体到你要的楼盘。

　　【王佳】：陈老师总体讲规划两个字，地区现在的配套和未来的配套规划，品牌影响力对亦庄来说，每个企业基本上影响力相对来说非常的好。

　　【陈志】：弄得小企业好象不敢进亦庄。

　　【王佳】：为什么呢？

　　【陈志】：拼不过。

　　【肖劲】：我倒觉得很多地方买地的开发商并不是很大的。

　　【陈志】：但是有个别黑马杀回来不知道是谁。

　　【王佳】：给新青年正在买房的这些年轻人一些建议。

　　【肖劲】：买房主要看自己的需求，人生什么阶段干什么事情是固定的。不是说你过了这个阶段，你还能再干，你干不了。所以在你的需求需要的时候，就应该果断的决定去购买。我觉得买房这件事情特别体现一个人的兴趣。基本上是一个人的命运，在这个决策点上能够体现得非常非常的清晰，也许有些人因此就走上了人生的另一条路，有些走上另一条路。最适合什么时间都是时间点，不是这个时间点适合所有人，是每个人到这个岁数都应该干这件事情。

　　【王佳】：楼总给中高端的人一些建议吗，包括价格选择有什么注意事项？

　　【楼艳青】：我和肖总观点一样，对于有置业需求的客户，根据自己的经济能力，该出手时就出手。

　　【肖劲】：看看董潘教授昨天晚上发的一篇文章。

　　【陈志】：九评人民日报第一评。

　　【王佳】：话里有话，现在买这些项目还是比较合适的。

　　【陈志】：楼总意思是对高端人群买房不用教育，比你专业，都知道我要买这个房干嘛。实际上我们就告诉他，什么时候买楼总的房合适，楼总说现在买合适，那就听楼总的。

　　【王佳】：比如有些人就是买高端住宅的话，选房的话，究竟有哪些细节需要他去挑？楼层、具体位置，买房毕竟想一步到位。你认为高端购房人群和刚需购房人群有何差异？

　　【楼艳青】：不管什么的购房需求，项目规划、园林、户型、产品品质、物业都是购房者需要关注的。做高端项目，我认为高端产品和刚需产品的主要区别就是目标客户的需求性有所差异，首置刚需人群，如果这个项目的一个点，如户型面积区间是他能接受的，或者价格合适可能就会出手；而豪宅恰恰相反，购买豪宅的客户更多的看重的是品质，你会发现，可能因为一个很小的细节做得不够好，客户就不买账。

　　对于高端项目来讲，你的产品力决定了你的销售力。而不是靠销售手段，更多是靠产品的实力说话。刚需也一样，老百姓越来越理性了，而且越来越成熟了，不管是什么样的产品，以人为本，用心去打造。

 名企进驻亦庄置业官网启动仪式

　　【王佳】：一个是买细节，一个是买适合自己的房子，这一点还是非常有参考价值的。活动最后一个环节，特别准备一个画卷，请大家在画卷签字，这是亦庄官网正式上线仪式，三位专家第一次签字。