【论坛背景】继珠三角、长三角飞速崛起之后，环渤海经济圈势如破竹，一跃成为中国经济增长第三巅峰。在环渤海经济圈急速发展的影响下，北京向东、向南发展已是大势所趋。位于东南五环外的环渤海高端总部基地，作为北京参与环渤海区域合作发展的“桥头堡”，无疑将是环渤海经济迅速腾飞最大的受益者之一。在环渤海高端总部基地的强势启动下，“台湖”已成为2013年土地市场最火热关键词之一。

　　9月17日，由全联房地产商会主办，泰禾集团协办的“环渤海高端总部，建宜居宜业新台湖”2013台湖区域论坛在银泰柏悦酒店隆重开幕。住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强、泰禾集团北京公司总经理李彤以及众多媒体嘉宾齐聚一堂，就环渤海经济圈影响下的台湖区域发展、产业升级、商业现状、投资机遇等话题展开深入探讨。

　　【论坛时间】：2013年9月17日

　　【论坛地点】：北京银泰柏悦酒店

　　以下是搜狐焦点进行的现场直播：

　　【主持人 姚长盛】：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好。

　　欢迎各位今天光临台湖投资价值分析的论坛，我觉得在今天这样一个时刻选择大家见面非常不容易，我们赶上了北京最堵三天里面的一天，很多人来参加这个会议用了一个半小时，我用了一小时40分钟才赶到这样一个地方，几乎可以印证我们看到的这样一个题目，对一个地区价值的判断首先要从交通来入手，首先要从我们如何过去拼命地涌进一个资源的中心，变成如何能够看待一个资源能够去辐射到的更有价值的一个一个未来的闪光的珍珠的亮点，从这个角度开始来入手，所以如果在中秋之前，我们能够见面的话，第一是一次圆满的聚会，第二在北京堵车的时候我们还能够坐在CBD里大家一起聊聊天，我们应该为我们这个难得的下午和中秋鼓一次掌，感谢一下主办方，谢谢全联房地产商会，也要谢谢泰禾集团，我们希望能够把今天下午的很多情形变成价值的分享，能够有一次思想上的下午茶。

　　为大家来介绍一下今天本次论坛的各位嘉宾：

　　通州区投资促进局副局长 吴涛

　　住建部政策研究中心主任 秦虹

　　中国房地产学会副会长 陈国强

　　全联房地产商会副秘书长 黄岚

　　泰禾集团北京公司总经理 李彤

　　今天还有来自北京各主流媒体的朋友，还有一直关注台湖地区经济发展的朋友，欢迎大家！

　　其实台湖我相对来说有一段时间会熟悉一点，因为过去是我们一个摄影的基地，后来有朋友在那个地区又做了一点产业，我当年在广播学院90年代在那儿上学的时候，我已经觉得定福庄已经不在北京的，今年再去看定福庄的时候，都快成北京的中心了，让我惊讶不已，我们当年目睹着京东快速如何修成，现在目睹着它如何变得跟快速没有关系。台湖名字很浪漫，大家都说这儿居然也是北京的一个区域，说这个话是12到15年以前，我97年的时候去那儿拍过照片，今天再去看恐怕跟十几年以前有巨大的差距，就像十几年以前我们所处的这个区域跟今天相比完全不可同日而语，所以说北京是在展现出神奇的一面，或者说中国经济的发展在展现出神奇的一面，这个神奇的一面从每一寸土地和做过的每一件事情上表露无疑，有人说北京哪些最吸引你？其实非常简单，第一北京有非常好的资源，这些资源分布在教育、医疗、科研，也包括产业等等。第二个，叫北京有中国最有趣的人，一个城市没有人就没有办法了。第三个恐怕是北京有中国最好的机会，它是作为中国经济的装引擎，所有人的梦想能够在这儿来实现，简单地说北京是一个不断地有人气可以注入的人，我们看到的数据每年大概60万到80万人，实际上更多的梦想恐怕是超过百万的梦想，几百万的梦想每年都希望在北京能够种下一颗种子，未来能够爆发出一个灿烂的礼花，所以北京是一个有趣的城市。

　　北京在今天来看，资源已经集中到如我们今天所感觉到的这个地区已经熟透了，中国的城镇化不是由我们看到的三线城市、五线城市，或者研究的一些乡镇来变成一个发达城市的过程，首先应该是大城市和过去的最中心的资源去辐射、照射的最有趣的过程，这个在我们的论坛之上能够看到一个标本，或者是研究对象，我们希望在北京能够首先出现这种让大家惊喜的一个范本。

　　下面我们非常荣幸地首先来邀请通州区投资促进局副局长吴涛先生为我们来发言，我们希望您紧扣刚才我们的话题，欢迎！演讲的题目是通州新城与环渤海总部基地规划。

 通州区投资促进局副局长吴涛 主题演讲：通州及台湖区域发展规划

　　【吴涛】：各位领导、各位嘉宾，各位新老朋友们大家下午好，非常高兴也非常兴奋，今天能参加通州台湖区域价值论坛，感谢各位嘉宾、各位领导、各位新老朋友一如既往地关注通州，尤其是关注台湖区域，对这个区域一如既往地支持和关注表示感谢！

　　下边我简要把通州新城和台湖区域的规划情况向各位做一个介绍，通州大家应该都非常熟悉了，可能各位也有居住在通州的，通州是为北京的东南部，百里长安街的东端，在通州沿着长安街往东有一个古城村，从这儿到石景山的古城总共有一百华里，京城大运河建于2000年之前的京杭大运河是起源在通州，所以我们位于千年大运河的北首，整个通州区域面积906平方公里，通州是整个是十一个乡镇，台湖镇是十一个乡镇之中的一个，整个通州的人口是130万，实际上目前我们统计已经超过200万，未来整个通州新城的城市人口会超过80万。通州可以说有三大优势，第一个优势区域位置非常优越，通州位于环渤海CBD经济圈，人流、物流、信息流交汇的一个中心地带，交通又是非常明显。咱们这个位置距离通州是13公里，通州距离天安门广场是20公里，距离首都机场是10公里，有一条快速路可以直达首都机场3号航站楼。距离未来的大兴的第二机场是40公里，所以也可以便捷地通过六环路到达，整个通州这个区域位置非常优越。境内有一纵四横五条快速路，与城市中心区连接。目前在通州已经开通的轨道交通有两条，地铁八通线2002年已经开通了，另外2010年12月开通的地铁亦庄线，这个可以直接通达咱们环渤海高端总部区域，在环渤海高端总部设有三个站点，目前已经开通。未来整个在通州区域我们会有十条轨道交通的布局，整个建成后会成为北京轨道交通最密集的新城之一。

　　第二个特点，通州水利交融、景色突出，通州境内有13条河流，这个京城三大水系，有两大水系主要干流都流入通州，著名的京杭大运河起源于通州，在通州流经42公里，咱们08年奥运会的水上火炬传递就是在通州进行的。我们沿着京杭大运河两侧修建了一万多亩的滨河森林公园，这个已经开通，有机会请各位朋友到咱们大运河森林公园一游。

　　第三个特点，历史文化底蕴深厚，通州是建成于西汉年间，最繁盛的时期是在明清时代，作为皇家的漕运码头。另外在通州的宋庄镇也聚集的6千名的原创艺术家，有五千多名的画家，在台湖镇也聚集了像以台湖文化艺术院的画家为代表的一批著名的艺术家。

　　第二部分呢，我简要地把通州新城建设的情况给大家做一个汇报，2009年10月北京市十届七次全会明确提出要聚焦通州，在通州建设与北京建设世界城市相回应的城市，由四位副市长亲自挂帅的北京通州新城领导小组，专门出台了通州新城建设计划，北京市十一次当代会明确提出要建设与首都建设世界城市发展相适应的首都城市副中心，这个也是目前唯一一个也是首个北京城市副中心。把通州的定位提高到了一个新的层次，通州目前北京市给通州的定位实际上是疏解中心城区的功能，承载北京建设世界城市，新增功能的承载地。也是北京首都发展新时机和首都功能新载体。咱们北京通州是由一核五区组成，现在北京唯一的一个宾水商务高端区，这个目前规划建设已经开始。

　　第二个区域是借助宋庄艺术家聚集的优势，在宋庄建设占地14.6平方公里的宋庄文化创意产业聚集区，也是北京最大的文化创意产业集聚区。在台湖、张家湾、梨园交界的六环和京沈高速交界的区域，建设北京通州文化旅游区，未来在这个区域将建设成为面向世界的北京现代时尚旅游目的地，这个未来会有一批著名的主题公园相继在这个区域建设。

　　第三个区域，在运河东岸建设一个占地15平方公里的北京国际医疗服务区，将打造“医、教、研、养、康”五位一体的国际产业链，目前国际服务区的规划已经开始。

　　第四个区域也就是今天论坛的主题，在通州南部的台湖区域建设环渤海高端总部基地，这个区域位于通州新城西南部的台湖镇区域。规划面积是17.21个平方公里，这个区域交通优势非常明显，有两条高速公路从这个区域穿行，一条是京津二高速，还有一条是京津塘，而且京津高速在这个区域有一个出口，这个出口距离向前走一公里就是收费站，这个出口是不收费的。不收费的意义就是这个是属于城市道路，这个在整个这个区域还属于北京市整个大城市中心区的区域范围内。另外，这个区域有一条高速铁路，京津高铁在这个区域通过，有一站，未来当这个区域建成后，亦庄火车站也会开通，将和这个区域的地铁亦庄线形成无缝的环城，交通优势非常明显。

　　另外，这个区域我们规划的整个的生态布局也非常优良，这个区域规划面积是17.21平方公里，它的整个要建成一个绿化的部分大概占了5.7个平方公里，大概占了三分之一，这个区域将会建成一个大型的湿地公园。所以环渤海高端总部基地，目前在产业规划上，将着力走高端的现代服务业，将实现与通州新城中心区双龙驱动发展的一个格局。这个区域建成后，将成为北京参与环渤海京津冀经济圈合作的桥头堡和综合服务中心。所以目前这个区域刚才讲了，具有得天独厚的区位优势，另外轨道交通目前在这个区域也已经开通，所以这个区域轨道交通与高速在此交替叠加，共同构成了驱动整个区域经济高速增长的两大车轮，其巨大的聚合效应将极大促进城市形态与经济结构升级加速。整个台湖区作为环渤海高端总部基地核心区域，目前已经聚集了中关村工机电一体化基地，中关村金桥环保产业园等产业，使这里汇集了富饶的人流、物流、信息流和资金流，环渤海高端总部基地更加夯实了整个台湖发展的趋势，原有的区位交通等优势也将成为打造环渤海高端总部基地坚实基础。随着环渤海的不断发展，越来越多企业和精英们已经开始关注并入住这个区域，今天论坛的主办方泰禾集团，以及万科首开等知名企业已经入住这个区域，这也说明台湖区域所拥有的发展潜力毋庸置疑。环渤海高端总部基地的各类产业资源全部汇集于台湖，台湖区域作为环渤海高端总部基地的核心区域的价值无可替代。

　　第五个区域是在我们国际医疗服务区，运河南岸的目前这个区域是在东方化工厂原址，我们在这个区域准备打造国际组织聚集区，这个区域整个规划面积是5个平方公里，该区域重点吸引知名的国际组织和机构入住，承接国际会展与活动，打造一个国际文化交流与合作的平台，目前这个区域还在前期的规划论证当中。良好的发展环境正成为提升核心竞争力的重要支柱，通州区委区政府力求把通州建设成为资源会聚的洼地和行政服务的高低，在服务的方面先后出台了一系列优惠的政策，力求为投资者提供有针对化、个性化的服务。努力把通州建设成为政策最优惠、万事最便捷的首善之区，北京城市副中心的宏伟蓝图正在一步步实现，独具特色的水城正在迅速崛起，通州未来的光辉前景需要在座各位的大力参与与支持，我们真诚欢迎各位朋友到通州做客，来通州发展，到通州投资，共同创造北京城市副中心的美好未来，谢谢大家！

　　【主持人 姚长盛】：非常感谢，我们有两个感想，第一个，我们原来分享过，在北京的所有的委办局里面，投资促进局是跟其他的委办局区别是最大的，因为相当于政府的营销部门，营销政策、营销未来，也包括营销信心，所以说我们跟投促局的局长打交道的时候都感觉不一样，吴局刚才说到一个前景，我们从08年的时候看到通州在不断地推出这个规划，国际新城，后来包括副都啊，中间从通州整个角度来说房价经历过两起两落，经过几次之后，其实最需要考验的是通州自己怎么想，所以在今天我们看到这个规划的时候，比08年我们第一次见到这个规划，和2010年我们重新又看到国际新城这个概念推出来那个规划的时候，第一显得低调，第二，显得更坚决。第三呢，是能够聚合更多的一些资源，现在是更多的资源在聚集于像通州，包括我们看到的种种的区域，也包括像今天提到的台湖，房地产里面有一个规律，位置、位置、位置，其实位置的背后不是一个地理的概念，应该是一个资源的概念，为什么要挑一个好位置呢？因为它聚集了更多的商业、人气和过去的最优质的资源，大家说王府井、天安门比其他地方要好，但是一个大城市它的资源和重心是不断地漂移的，一个大城市永远保持过去的一百年和几十年的重心，在现在城市的发展过程当中几乎已经不可能了，它的重心在不断地漂移，会分散出多个自己的重心。这个重心我们应该对位置做新的一些解读，所以位置背后是资源、资源和资源，不再是简单的地理和区位的一点划分，所以刚才如果我们从吴局长的演讲当中可以总结的话，演讲题目的副标题叫“谁不夸俺家乡好”，第二个我对台湖位置的理解其实意思是如此，他谈了这么多资源，其实谈的都是位置、位置和位置。

　　我们下面荣幸地邀请住建部政策研究中心秦虹主任为我们做主旨演讲。

住建部政策研究中心主任秦虹 主题演讲：宏观经济与当前房地产形势分析

　　【秦虹】：给我的题目是当前房地产市场形势分析，今天来参加台湖区域发展的论坛，其实还是很高兴的，因为接到论坛邀请之后我就想我能说什么，我能提供点什么有价值的信息吗？我赶快查了一下我们的研究报告，为什么要查研究报告呢？因为今年年初我们对北京市40个重点镇做过一个全面的系统的研究，这40个重点镇，从经济的基础、资源的条件、区位的优势，以及前期房地产市场发展的成熟的程度，以及未来产业的定位等等，既做一个定性也做了一个数量模型，做了个模型，把40个重点城市做了一个排序，一类叫做具备优先发展的小城镇，第二个具备发展潜力的小城镇。我看了一下我们的研究结果，我们发现台湖镇还真是在我们前面那个具备优先发展的小城镇之列，因为我们分了很多指标，在某些指标上它排得还是比较靠前的，所以我想这样一个具有发展潜力的镇来讨论它的发展，结果还是挺有价值的，今天我来谈谈中国房地产市场的分析，我简单地说。

　　中国房地产市场目前用一个最简单的话，最精炼的话带概括它的特点的话，我觉得就是一个分化，市场分化，企业分化，这是它最大的特点。如果大家看我们全国商品房销售面积和销售增长趋势图的话，你可以看到现在销售面积的增长速度现在是25.8%，销售额是37.8%，这是一个不低的数据，增速是比较高的，全国差别非常地大。如果70个大城市我们看现在房价上涨涨幅最高的，这几个最高的竖线都是一线城市和二线城市，全国有多少个市呢？有657个，真正能列为一二线城市的城市恐怕连零头都不到，我们绝大部分城市是三四线城市，三四线城市里面也出现了一些不同，绝大多数城市今年的房地产市场相对比较平稳，少数的城市的房价处于下跌的状态。所以分化是我们市场的格局，目前我们也大致认定中国房地产市场的分化已经形成，今后可能是一个常态，为什么是一个常态？而过去不是呢？因为过去十年，我们有土地制度改革这样一些制度性的变化，导致的是我们过去十年整个房地产市场铁板一块，我们遍地都是机会，所以导致各行各业投房地产，千家万户去买房子，因为哪儿哪儿的房子都是涨的，无论大城小城，无论一二三四线全是涨，没有出现分化的格局，今天是不一样的，经过了十年房地产的快速发展，今天往后看，房地产市场不会再出现铁板一块的格局了。为什么呢？除了制度上我们的制度红利、改革红利在过去十年已经得到充分的释放之外，我们还面临着今天的发展阶段，今天的发展阶段是什么？通过城镇化率超过50%，整个国家城市那么多，这个时候和城镇化率不到50%的时候，整个国家人口流动趋向是有变化的，当一个国家城市人口多、农村人口少的时候，整个人口流动以中小城市向大城市流动，当城乡运动基本上停滞，城乡格局已经不再发生变化了，比如说城镇化率达到80%以上的时候，这个时候人口的流动以城市的人往农村逆城市为主，大概是这样的发展阶段。而我们中国人口正从中小城市向大城市发展的阶段，所以我们看到一二线城市的房价还在上涨，北京市已经出台全国最最严厉的调控政策，也没有阻碍今天房价涨幅又居于全国的第一位，大量的人，不是农民，可能有些农民，但是对房地产市场上上来说，都是中小城市，人口的结构周期对房地产市场影响也非常大，北京市采取这么严厉的调控政策，怎么会有这么多人买房子，怎么有这么多人有资格、有能力买呢？我们看到的是现在的人口的周期对房地产市场影响特别大，也就是说如果说在过去的十年里边，城市的新增人口里面20岁到39岁的人在全国只占新增人口里面只占31%的话，像北京、上海、天津这些直辖市都超过了50%。北京年轻人新增人口里占的比重大，尤其突出，2011年北京按照统计数据来看，新增人口大数60万，20岁到39岁的年轻人占到26.8%，这些人在城市里主要谈恋爱、结婚、生孩子，生完孩子之后由父母或者保姆来照顾，对住房的需求是最迫切的。

　　所以中小城市向大城市流动，北京一线城市比较突出，再加上这些流动人口里面又以年轻人占据大多数，所以对住房无论是租还是买需求都非常大。有人说北京生活成本很高，要到三四线城市去，从北京市的新增就业人数来看，没有看到一个明显降低的变化。从不同的角度都能印证我们北京市人口的增加，以及结构的变化对房地产市场的影响。但是看这是2011年和2006年相比，普通中小学招生人数的一个变化，北京增长了81%，上海增长了仅仅60%，很多省市在小学、中学人数里面是负增长。你可以想北京的教育资源是不是同比在这几年里也增长了81%呢？如果没有就可以解释为什么北京房价上涨全国第一的情况下，我们学区房长得如此厉害的一个重要的原因，分化的一个表现就是北京上海一线城市和部分二线城市房价该在上涨，全国的总供求压力并没有缓解，所以分化是现在房地产市场最大的特点。分化的情况下，市场不是铁板一块的市场情况下，对我们的投资就产生了巨大的挑战。因为过去我们在哪儿买地、买房都不会有很大的风险，现在再看市场分化的时候，投资就有可能出现风险，对我们的房地产投资来讲，选择、趋势判断最重要。

　　下一步，房地产的投资趋势怎么判断呢？我三个研究的体会，我们认为简单地说三点：

　　第一点，瞄准城市群，为什么要瞄准城市群？因为中国的城市化率已经是53%，我们不是城市化率还很低，你研究房地产首先要研究城市，未来的中国城市怎么发展？我们从十一五开始，也就是06年开始中国要走城市群为主体的城市发展空间格局。我觉得这个政策是我们多年以来在中国的城市发展这个政策选择和市场选择最吻合的一点。自从开始做了什么是城市群发展这个战略方针之后，我们各个省就开始做城市群的规划，我看了国家发展研究中心，国务院发展研究中心的一个报告，大家说全国大大小小的城市群有50几个，我想不是所有的城市群都有同等的发展机会和空间，最有发展空间和机会的首先还是城市密度大的城市群，中国的城市非常多，我们不能够仅仅看规划，大家看日本的经验，我们在研究国内外的市场和数据的时候，我们发现了日本经验可能对我今天的观点有支撑力，日本在1950年的时候，全国总人口8400万人，三大城市群占人口的比重是36%，这是1950年，经过了50年的发展，到了2000年，日本的总人口增长到了1.26亿，人口增长了50%，去了哪里呢？你可以看到三大城市群人口总量从36%增长到了51%，也就是说当全国人口增长了50%的时候，三大城市群的人口增长了1.1倍，110%。我们就想为什么？是因为城市群里面这个城市密度是最大的，特别是成熟的城市群，已经不是规划的城市群，它的城市密度是最大的，产业是最丰富的，产业之间的创新空间是最大的，所以带动了新的产业的产生和就业机会是最多的。比如说现在中国长三角、珠三角、环渤海是相对比较成熟的城市群，是不是就没有发展空间了呢？我认为它的发展远远没有到它应该到的程度，未来发展空间还是比较大的，而中西部地区不是所有地方规划了城市群的地方都有发展空间，一定要看在一定土地上集聚了多少城市，我们房地产未来一定要研究需求，这个需求脱离了产业带动人口增长的需求，你没有产业带动人口增加，这种需求是空的，所以这是一个很重要的指标，我们说第一个要瞄准城市密度大的城市群，未来的发展空间更大。

　　第二点，要建立区域概念上的城市群，按照我刚才的说法，我们中国的城市只有一二线城市才有发展机会，中小城市人口向大城市流动，我们的中小城市、三四线城市数量众多，我们六百多个三四线城市里面还有很多有发展机会的，他们机会也是不均等的，那怎么看那些城市，哪些城市更有发展机会和空间呢？我认为有两类中小城市和三四线城市是值得我们关注的，第一类就是靠大城市，龙头城市辐射强的周边的中小城市，紧靠大城市辐射的中小城市，因为它是大城市发展外溢必然涉及到区域，这是值得我们关注的。所以当这个城市发展足够大，外部的周边的中小城市实际上是在不断地改变着机场运输，远离核心城市和大城市的城市它的投资增长空间是小的，这是第一类。第二类，是不是所有远离大城市的中小城市都没有机会呢？不然，我们要看中国现在正在建设的铁路网，高速铁路网，城市群我们要打造快速轨道交通，形成一小时城市圈，在国家通过高速铁路网把各个城市群连起来，这个建设正在规划进行之中，我们网络还没有形成，一旦这些高速铁路网建成之后，中国的城市大概就是一张网。有一些城市它可能离大城市相对距离比较远，由于他在这个网上处于交通的节点，实际上也一下子改变了，这城市是从整体上改变了区位价值，这些交通节点的三四线城市，未来投资的成本会更低，机会就会更多，产业集聚度会更大。

　　最后一点，我们还是觉得房地产公司应该多元化，只有多元化才能利用中国的特点规避企业投资的风险，中国的特点是什么？中国最大的特点就是大，发展不平衡。所以我们要在地域上，要在品种上，要在类型上坚持多元化，你这个多元化不是说我还没有一个主业我就多元化，你是再一个专业化基础上的多元化，未来才能对我们的投资更稳健，也更符合我们未来房地产发展的方向。

　　以上我就谈点我个人对房地产投资、市场形势的一个看法，仅供大家参考，谢谢大家。

　　【主持人 姚长盛】：非常感谢，前几天在另外一个论坛上碰到秦主任，每次围绕中国房地产价格的看法都会成为一个焦点，现在在中国已经过了谈房价最好的时候了，现在最好的时候是谈价值，最好的一个关健词也是今天我们提到的价值，再去谈价格会误导很多人的看法，甚至会误导方向。就像我们过去和今天听到的秦主任对房地产的分析是一样的，这里面的关健词是跟随，就是跟随一些聪明人的想法。人是聪明的，如果人不是聪明的时候你就要跟随钱。你会看到过去聚集的东西总会在跟随者的跟随之下越聚越多。所以说很多事情是沿着这样一个投资和思路，包括我们像前面看到的投资的三条分析，这是一个明线也好，暗线也好，是指向的一个最简单、最明确的指向。

　　下面这个演讲题目确实从区域经济看台湖区域价值，分析得已经很具体了，我们邀请北京大学的教授、中国房地产学会的副会长陈国强先生为我们来做主题演讲，欢迎！

 中国房地产学会的副会长陈国强 主题演讲：区域经济发展与房地产价值走势

　　【陈国强】：想和大家分享两个话题，首先一个是我们为什么看好通州？第二个问题是台湖区域价值评估。其实第一个问题刚才吴涛局长做了很详细的分析，也有了很清晰的结论，但是我跟他的视角略有不同，说到通州大家知道在北京所有区县当中，通州是唯一一个以州来命名的。从一些经济指标，或者从一些重要的社会经济发展的一些数据来看，通州并不是显得十分地显山露水，或者说出类拔萃，我们看下面几个数据。

　　我们拿通州和其他可比的几个区县，其实是五个城市发展新区，相关的指标做一个对照，从一些重点指标来看，通州在五个城市发展新区当中的排名大概是中上，去年的情况比2011年有提升。从规模以上工业动产值的总量以及增速的排序来看，通州在五个城市发展新区当中排列第四，这个名词没有变化。从增速来看，和上一年度相比略有提升，从第五升到第四。从全社会固定资产投资总量以及它的增速这两个指标来看，这个指标比较有意义，通州在几个区县当中总量第一，增速也是第一。后边我还会提到一个数据，这个实际上我们判断，或者说观察一个区域、一个城市它的未来的发展的潜力，或者说未来价值是提升改变平稳，甚至是下降。资金的流入状况、流入规模，我觉得是一个非常关键的指标。从社会消费品零售总额的总量以及它的增速来看，通州排在第三，跟上一年度的情况没有变化。从公共财政预算收入排名来看，通州在五个区县当中排在第三，这个名词也没有发生变化。大家可以看一下这个表，这个里面表明了2012年我们几个通州、顺义、房山、昌平，以及大兴五个城市发展新区，它的相关的数据，以及去年一年它的增长的情况，以及增长的排序。刚才我说了，从最前面的这些指标来看，通州显得好像不是那么出类拔萃，但是我们如果从另外两个指标，首先一个是从投资的指标来看，刚才表格里面已经出现了，无论是投资总量，还是它的增速，2012年通州在五个区县当中都排在第一。

　　这张图粉红色这条线代表的是通州的数据，去年的一个总的表现。还有一个重要的角度，过程说重要的指标呢，我以为是人口指标，人口净流入的还是净流出的，从这个指标来看，通州也是非常值得我们关注的，我们根据第六次全国人口普查的数据，这个数据是几年前的了，是截止到2010年的年初，跟吴局长提到的几个数据相比显得小了一些。第六次人口普查的收据通州区人口是118万，刚才他提到了是130万。第六次和第五次相比十年时间通州的人口增长实际上净增长51万，年增长了75%。每年平均大概增长了五万多人，这个数据前面秦主任也提到了，北京过去若干年每年平均的常住人口以及就业人口的增长情况，我想从这个数据里面我们做一个对照的话，可以看出通州的过去十年，每年人口增长的规模相当于全北京每年增长的十分之一的概念，显而易见很显然它的人口是持续在增长，人口是在流入的，所以刚才从投资的指标，资金流和人员流的两个指标来看，通州它是资金在流入，人口在增长，所以我想通过这两个关键性指标来观察、来判断。那么我想对通州未来的发展我们觉得应该是可以更乐观，或者可以得到比较乐观的一个结论。

　　后面一个数据，前面吴局长也提到了，我们在北京的所有的这些区县当中，为什么我们对通州要高看一眼？这个从两方面我们可以做一个基本的推断，首先从区域定位来看，通州区在北京城市发展当中的特殊定位，刚才吴局已经有很详细的说明，我想不具体展开了。我想今天对于通州来说，它的北京唯一的城市副中心的这样一个定位，对于它的未来的发展来说，这个是意义非常关键，或者意义非常重大的，这样一个代表通州未来发展的空间、前景，以及它有可能走向何方的一个非常关键的依据。

　　第二个方面呢，我想是从通州它所具备的，或者所处的特殊区位，它的区位优势，这个方面我想我们在座各位都有很清晰的判断，不用展开说了。

　　我想从这几个方面，我们对于未来通州它的发展，它为什么和其他区县相比有它得天独厚的，或者说需要我们对它格外地高看一眼的，我觉得这是一个基本的理由。

　　第二个问题呢，我们结合今天探讨的主题就是台湖区域，如何看待台湖区域未来的开发价值或者投资价值，我想可以从几个方面我们简单地做点分析。判断台湖未来的投资开发潜力、区域价值可以从很多方面来观察，首先从它区位的优势来看，前面嘉宾也提到台湖镇处在这样一个特殊的区位上，可以说是处在环渤海区域高端总部企业总汇聚集区，处在通州新城以及亦庄两个重要的板块区域之间，北五环北六环，可以说是作为东部产业发展代这么一个中心节点，所以我们从地理区位上来看，台湖镇处在北京通州亦庄，三城环抱之中，我们如果聚焦的话可以看得很清楚，区位优势可以说是得天独厚。这个是我们通州区域以及台湖镇所处的区位，以及周边的相关的规划，相关内容前面吴局长已经提到了。

　　第二个方面很显著的优势，是它的多元化的立体交通，包括已经形成的，已经规划当中的，这里面有几条高速公路，距离第一机场、第二机场便捷的区位，以及五环、六环两条高速，包括已开通，已在建当中的亦庄线，还有轻轨S6线，台湖镇它具备了东南五环地铁站点，具备了很明显的重要交通枢纽的交通条件，非常优越。

　　第三个方面，我们观察台湖的区域价值，可以从目前已经明确的相关的几个规划，特别是当中的环渤海总部基地，这样一个重要规划对于这个区域它所蕴含的意义，这个总部基地的规划呢，当然现在已经非常清楚了，它的范围以及未来规划的人口规模，包括相关的产业的设计、规划。除此之外，还有对于台湖镇来说，关系它未来发展的两站一街的规划，这里面主要是几个地铁站点，以及商业街，实际上对于它的未来发展来说是商业配套、生活配套这样一些非常有实质性意义的内容。

　　第四个方面，这个区域的发展当然离不开当地能够依托的，或者它的产业的支撑的因素，在总部环渤海高端总部基地之前，我们知道已经开始投资建设，在运营当中的中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地，以及星湖工业园区，和正在开发的环渤海高端总部基地形成了三大依托平台。所以和其他的区域相比呢？和其他的区域发展显得有差别的是未来的台湖区，不但只有人口的增长，或者说房地产以及相关产业的发展，它还有更重要的相关产业的依托，所以未来台湖区域的建设方向是有城有业、产城联动，类似于亦庄这样的产业定位，有产业依托，而不仅仅提供一个居住区，和其他区域发展里面有显著差别。

　　最后呢，我想我们对于台湖区域它的区域的价值，或者说未来的发展的前景，我想应该有一个很基本的判断，在北京未来的大北京时代，台湖镇它的价值在今天恐怕为我们市场还没有充分地认知，当然我们一些企业已经发现它的未来的投资的前景。土地市场的表现我觉得是一个很引人注目的，对于区域价值判断的一个表现。我想我们开发商、投资商对于一个区域的价值判断往往通过土地市场，它的参与企业的多少，以及地块的争夺的激烈程度，可以有很显性这样一个表现，从去年下半年近一段时间以来，台湖区域，作为北京土地市场最热门，热度最高的这么一个区域，它的区域的价值，或者说价值洼地这个特征已经有所显现，伴随着一批品牌企业的入住，对于未来这个区域的开发、投资，以及它的价值提升来说，我觉得是创造了基本的一个条件。所以对于这个区域未来的发展，我们有理由给予更多的关注，我们也有理由去判断这个区域它的价值，我想可以获得比较明显的提升，先和大家做这样一个分享，谢谢各位。

　　【主持人 姚长盛】：我们把陈教授留在台上，今天特地邀请几方面的人共同在台上更多地交流一下彼此的看法，跟大家有一些分享，一个是我们留下的陈教授，邀请秦虹主任、吴涛局长，邀请全联房地产商会副秘书长黄岚先生，还有泰禾北京总经理李彤先生，欢迎各位上台共同来分享一下。

 2013台湖及环渤海总部基地区域发展价值主题对话

　　【主持人 姚长盛】：我们把陈教授留在台上，今天特地邀请几方面的人共同在台上更多地交流一下彼此的看法，跟大家有一些分享，一个是我们留下的陈教授，邀请秦虹主任、吴涛局长，邀请全联房地产商会副秘书长黄岚先生，还有泰禾北京总经理李彤先生，欢迎各位上台共同来分享一下。

　　我们现在做论坛的时候有几点害怕，第一个非常害怕谈房价的问题，我们的勇气往往伴随着秦虹主任的出现，突然之间又有了，我们见到秦虹主任老想问问房价的事，秦虹主任，要不咱们花半个小时的时间讨论一下北京跟全国的房价？媒体都准备好了。我们需要问一个，这个现象已经变成一个普遍的现象，过去曾经一度我们认为2010年这个现象会被逆转，现在这个现象一直在逆转，伴随着每一次调控，北京总是土地和房子的价格在调控的基础之上表现得继续前行，我想知道我们怎么来看这个现象，这已经变成一个不争的事实了，秦主任，这是你研究的重要的一个方向。

　　【秦虹】：我觉得北京市出现这种情况和过去有很大的区别。我们2011年开始，2010年下半年北京开始限购了，北京现在买房的新增需求，这部分买房人绝大部分都是自住性需求为主，或者刚需、或者改善，真正投机和投资的已经大幅度地降低了，过去买房子里面投资投机还是比较严重的，现在少多了，这是一个很大的不同。在政府抑制了投资和投机的情况下，房价还在涨，其实就是一个原因，你的供求不平衡。供应和需求相比没有满足，这是它的唯一的一个原因，过去不一样，过去买房子连40%、50%都是投机的，你的需求多大是没办法算清楚的，可以有无限大的需求。但是现在的市场是自住性需求为主的市场，房价还在涨，说明供应还是不足的。这也不是一个最终的解决问题的办法，你要改变不同城市公共服务不均等的状态，不让全国那么多人都往北京来涌，我们应该建更多能容纳更多人口的大城市来，这个时候我们人口不正常的流动才会得以缓解，这才是真正从根本上解决需求过大的一个根本性的手段。

　　什么叫基本公共服务的均等化？我在美国生活了半年多的时间，我才知道什么叫公共服务的均等化，比如说学校的师生，比如说一个医院里面能够开刀动手术的外科医生在医院里所占的比重，不存在全国人有一点毛病就要到北京来开刀的情况，我们很多中小城市的医院动手术的医生不够，很多手术要到北京这种大城市来动。很多最好的学校，所有最好的资源还是在省里上，这个公共服务是不均等的，我们很多大城市的小学都能开着空调，享受着电脑来教学，微博上有很多赤着脚上学的，这个就是我们的基本公共服务，没说所有的，教育、医疗、卫生都是基本公共服务，差异太大了。再加上现在信息化，信息化大大加快了人们追求好生活的勇气，大量的人向大城市流动，追求更多的公共服务，这个趋势很难逆转。过去我经常说看潘石屹的微博，他老说当年到他们那个县里去，全村最也本事的人了，现在北京发生的每一件事，几乎在一个小时内传遍全国每一个角落，大家对北京、上海、杭州不再陌生，他们没有任何的恐惧感和畏惧感，所以只要我有信心、我有向往我就去闯天下。为什么现在我们的年轻人向大城市集聚的规模大，和我们便利的交通有很大的关系。

　　【主持人 姚长盛】：掌声谢谢秦虹律师，我特想问一下，您现在还看潘石屹的微博吗？

　　【秦虹】：是以前看的，印象很深。

　　【陈国强】：补充一句，你刚刚说增加一些三线四线城市，我们可以看到当前市场一线城市和三线四线城市呈现出很明显的两极化，一方面北京、上海这些城市限购，今年上半年北上广深是领涨，三线四线没有限购，政策很宽松，现在很多城市都面临着市场低迷，成交量上不去，价格也涨不上去的局面，可以看出东部市场可以用两句话表现。首先一个我们应该更明确地正视市场本身的规律，正视市场供应需求的关系，北京这样的城市为什么会出现我们今天看到这个局面，我想还是刚性需求、自住需求还是很旺很强。第二个，我们不能因为北上广深今天市场成交火热、价格上涨，就轻易得出一个什么结论呢？我们调控失败了，或者调控无效，调控的政策是对市场效果的递减，或者完全弱化，不能得出这样一个结论，我们还是要正视市场自身的作用。该增加供应就要增加供应，而不简单只是在需求上做减法，比方说限价，乃至于干预开发商的定价，用这种简单的手段来调节市场。

　　【主持人 姚长盛】：谢谢陈教授，其实二位说的是一个大力，前面秦虹主任也提到了，中国因为太大，所以说差异性就很大，每一个地方会有每一个地方的特点，今年中国最热的词汇一个是中国梦、一个是城镇化。城镇化这个事太厉害了，地方政府跟中央政府想得不一样，我不知道吴局怎么想的，可能北京的地方政府跟其他地方不一样，所以在城镇化选择的路径上，最后大家表现出来的态度和争取出来的方法论都不一致。最后想做到均等化，或者资源的平均化在全国范围来讲极其困难，如果说能够做到的话，中国那就相当了得，中国的人均GDP就已经进入全球排名前三十的范围之内，GDP总量有可能把美国干掉了，那一天也可以等待，距离今天会有很大的一个落差，中国有一个很幸运的是今天我们在北京谈论房价和在其他地方谈论是不一样的，换一个地方恐怕要谈的是如何应对目前的供求关系、经营不足、需求过大的问题。秦主任他们经常去调研，很多地方不能用鬼城来形容，用房屋过量来形容一点不夸张，这个城市谁买呀？关键是买了干什么呀？那么多的房子，吴局他们不存在这个问题，每年人口净流入好几万人，包括北京市迁入的一些人口，你们有底特律的优势，但是通州不存在这样的情形，它是在人气聚集的基础之上在往外延，前边你给我看了一个特好的一个说是动画片，什么时候动画片能够变成一个现实的真人版。以及通州往前发展的区域经济能够有这种热点的话，这个热点靠什么来支撑？

　　【吴涛】：实际上我在刚才PPT第一页上，刚才所谈的中心意思就是北京城市副中心，但是前边有一个定语，叫功能完备的副中心，这也是北京市政府给通州区打造的一个目标，我们的计划在三到五年，包括五到十年内要完成这个任务。我们三到五年显雏形，五到十年整个完成北京城市副中心的建设、发展任务，而且我们是功能完备的北京城市副中心，所谓的功能完备呢，就是有产业、有配套，有居住，有医院，有学校，等于是一个完完全全的，你可以把它看作一个完完全全的新城区，城中城，因为我们看到北京未来要打造所谓的世界大都市，我们看到以往从国外的世界大都市的例子，它都是以一个城市中心城区和多个城市副中心组成的，这样才能构建一个完整的世界大都市，能满足完整的世界大都市的需求。实际上北京目前我们前几年是摊大饼，目前看到这种实际上已经在规划七环了，包括通州也是在七环叫硬着陆，实际上目前看到这种摊大饼是有很多做法是需要完善的，所以市政府在总结这个做法的同时也提出了要打造可能是未来要打造一个以中心城区，就是我们所谓的城市核心功能区为主的，以多个城市副中心为辅的整个的一个世界大都市的城市圈，通州目前作为咱们首个，也是目前唯一的一个城市副中心。所以我们定位是承载咱们北京的新增功能，也是疏解中心城区的功能。
 

　　我们不光是规划这个城市，我们也定位了三大产业，高端商务当然是作为主要的城市功能了，还有现代物流是取决于通州得天独厚的交通运输，还有高端制造，这是对整个城市的支撑，因为这个城市不能光有这个声音，不能光有这个服务业，还要有一些产业做支撑，另外在这个同时也着力培育城市副中心所具备的一些新兴产业，一个就是文化创意，在通州已经颇具雏形了，以宋庄为代表的一个聚集区。另外发展高端商务支撑的金融服务业，着力培育作为一个城市新增功能的高增值的时尚文化旅游业，另外还有一个就是我们的医疗健康产业，这个是作为我们着力要培育的四大新兴产业，有这些新兴的产业才能构建我们功能完备的城市副中心。

　　【主持人 姚长盛】：谢谢吴局，通州其实是这么来看，包括今天我们要说台湖的价值分析呢，也分析了若干年，每一次这个分析后面都伴随着一些新出炉的旅游，黄秘书长您从今年的数据包括观察来看，其实在北京突出的是土地市场，今年土地市场是创记录的一个，据说上海比北京还要火。所以说今年北京的土地市场的火热，也包括通州整个这个地块的出让，也包括以台湖为中心，如果从这些数据来看的话，其实是一个前面的走向，一个价值提前发现的一个起步，您怎么看在这个区域当中有这么多土地的成交？

　　【黄岚】：的确今年的地价看好，这个形势很多人都没有想到，土地价格的回暖速度。其实我们回顾一下历届土地地王出现都有一定的特点，往往都是在政策一两年之后都有一个地王的爆发，或者调控政策发展的周期上有一个周期特点。今年也是我们政府换届之后，新一届政府在整体的思路上会采取更加市场化的一些手段，而不是完全采取行政干预的方法来打压房价。因为我们知道在过去房价的抑制是跟地方政府也好，跟地方的行政首长是挂钩的。现在也挂钩，但是现在可以看出来地价表现出来的这种形势说明了两个问题，第一个是中国经济处在一个转型期，前两天传出我们第二季度的GDP数据还是不错的，大大超过我们前一段时间的悲观的预期，给了很大的信心。再一点呢，现在改革的红利从哪儿来？从中央政府来说就是群众化的发展思路，这也带动了新一轮土地的价值的发现。尤其是在一线城市，像今天谈的京津冀这个城市群当中，它的土地价值实际上是表现不一样的，过去北京的地价是在核心区，较高，现在核心的土地越来越少，它辐射完了之后，类似于像大兴、房山、通州等等这个区域的价格也上扬了，这是一个自然外溢。

　　台湖在三四年前它的地价也就三四千块钱，等到去年和今年年初的时候已经超过一万了，现在的价格还不知道，所以土地价格是无法预期的，包括刚刚说的七万多这块土地。现在不是说房价怎么落的问题，现在的热点是北京什么时候到20万？10万？有人说半年，有人说一年，反过来土地价格的确影响了市场。我觉得现在北京这样的一线城市，或者发展城市群来说，我们要接受一个状态，就是高房价会成为一种常态。这一点从世界的城市比较来看，北京它要作为世界城市，因为北京的目标是作为继伦敦、纽约、东京、巴黎之后的第五大世界城市，如果你去看这些城市的中心区域的发展，北京的空间还是存在的。另外我们就横向比较，东南东亚地区，或者是亚洲人口高密度聚集区的房价特点，看孟买，看新加坡、看东京，乃至看台北、香港，它的房价在十年前就已经到了一个高度了，现在一直在攀升。北京作为一线的世界级城市来说，不单纯是一线城市，作为世界级的一线城市，它的房价是存在着价值的，上升是有想象力的，这也是为什么很多房价在北京拿地，因为在北京拿地除了能够获得更好的价格之外，他还能够做出一个高品质的产品，这个产品具备了一个品牌的亮点，对房企来说它可能更多地考虑，这是我的看法。

　　【主持人 姚长盛】：我在北京做一个全集团的样板间，我觉得今天其实分析的话呢，土地市场一定是一个热点，其次呢，后面每一个企业为什么去拿？为什么在这个价格上去拿？这是更有趣的一件事情，像泰禾的李总，我刚才才知道是今年北京土地市场花钱最多的企业。

　　【李彤】：这个统计应该在前面吧。

　　【主持人 姚长盛】：今年是北京市排名第一，我代表北京市财政局感谢你们，花了多少钱？七十个亿，今年土地出让到今年大概北京八百多亿吧？已经一千亿了今年，这里面有70亿是大家奉献的，了不起的一件事情，你为什么要花这么多钱买地？怎么回事？

　　【李彤】：这个是这样，其实就像刚刚长盛老师刚才讲的，现在看到房地产的不是价格，而是价值干预，如何来判断房地产的价值？然后才有一个投资，其实老百姓买房子投资，房企投资买地也是一种投资。刚才你讲的人要跟着钱走，钱比人更聪明，我们钱要流到一个价值最高的地方。泰禾是一个有18年的企业，有自己的价值判断企业定位。基本上是本着一个叫做区域聚焦和一个深耕原则，主要叫区域聚焦呢？主要是看价值最大的地区，它的高价值地区，然后在里面寻找升值潜力最高的区域，来寻找项目进行投资。那么作为一线城市的领军的北京，而且还是世界级的城市，这么多年来北京的市场一直是稳步向上的。从我们这种价值链判断来说呢，它肯定是我们最具有投资的一个城市，所以泰禾也是决然地在北京进行了这样一个投资。北京我们上半年每个月都有斩获，那时候拿地的时候，包括市场的人都来看泰禾很猛，泰禾要疯，实际上从现在这几块土地来看，从孙河的土地、亦庄的土地，还有最近的刚才讲的这块土地，我们1月份拿的地到现在还没有进入销售期，这实际上不是个价格问题，它是个价值问题。我们房地产也好，还有整个的房产房企，投资的投机的时代已经过去了，现在房地产的价值体现在哪里？是产业的依托，刚才你讲了底特律，底特律单一产业支持，随着金融危机它整个城市都破产了。我们为什么选择北京呢？因为北京是一个世界级的城市，是多元化的，它的所有的需求是旺盛的，而且是多元的。任何一个各行各业，还有各阶层的产品的适用性在北京都很大，所以我们叫做在北京任何项目都可以做，任何项目都可以做好，关键看你企业怎么做，基于这一点，泰禾决然在北京投资发展。

　　【主持人 姚长盛】：谢谢李总，在北京任何项目都可以投，都能做好，第二个，我们来看北京的话呢，北京现在所聚集的资源也是大家未来最看好的，过去大概这里面投资的人群和投机的人群有可能是倒挂的，投机的比投资的要多，现在基本上进入到一个正常的比例了，房企再去做投机的事情已经不可能了，你只能去投资了，勉强去做恐怕已经够呛了。我们如果把台湖这两个关键词拿出来，把台湖·价格放在一个中心点上来看的话，台湖的价值从政府的角度来说已经做了什么？政府已经保证它什么样的价值？或者已经能够看到它有哪些价值了？

　　【吴涛】：从北京市政府定义了功能完备的城市群，就是对社会做出了承诺，政府在这个区域内主要是在基础设施、配套设施上政府将会投入大量的资金，像2011年北京市专门成立了针对通州发展的建设领导小组，北京的市委副市长吉林任领导小组的组长，当时市委常委副市长卢伟，还有现在的市委常委副市长陈刚任领导小组的副度长，实际上我们看到这个领导小组的阵容如此地豪华，实际上它是体现了市政府的一个态度。北京市会不遗余力地聚焦通州，会尽全市的资源去建设和发展通州现代化国际新城。去年北京市党代会明确提出，在通州建设北京城功能完备的城市副中心，后来北京市政府出台了叫通州建设新计划，这个是目前迄今为止北京市唯一针对一个区出台的计划。所以这个行动计划实际上是政策层面上给予通州新城的建设以支持。目前北京市发改委协同各个委办局，还有通州区政府实际上在进行讨论，接下来将会出台一系列的针对通州城市副中心发展的一系列优惠，包括扶持的政策。

　　另外呢，北京市发改委每年专门增加几十个亿的投资，在通州城市副中心的基础设施建设上，你像实际上呢，目前就针对台湖这个区域呢，在前期它的交通设施已经基本到位，目前的地铁，目前刚刚谈到的高速公路，城际高铁，实际上在城市还未建设之前，市政府已经在这些基础设施上投资建设到位。

　　另外，我们目前也在积极地建设其他交通连接线，比如说环渤海高端总部基地的通马路，未来建成以后将成为环渤海区域重要的连接线，另外在这个区域也在打造北京市一个大型的湿地公园，还有包括像三甲医院，还有一些幼儿园，像小学、中学这些配套设施也在加紧地推进过程中。所以我想北京市政府明确提出打造功能完备的城市副中心，作为城市副中心里边之一吧，一个重点建设的环渤海高端总部基地，市政府将会给予社会一个承诺，从基础设施，从市政府的政策上将给予这个区域以重点的支持。

　　【主持人 姚长盛】：谢谢，我们感谢一下吴局，非常感谢，我们特别愿意听政府谈未来的规划，在中国政府的指向是最重要的，中国是一个强财政的国家，政府的力量集合资源的能力超过所有。所以在这个方向上你去保持一个同步和共振的话，效果是最好，尤其是像我们愿意把今天的台湖当做一个标本来解剖，或者当做一个范本来研究的话，更有意思。

　　秦虹主任他们本身把台湖当成一个北京市的40个小城镇之中做过研究，不知道您是否也能够对这个区域的价值做一些横向的对比和一些未来的筹谋？

　　【秦虹】：40个重点镇是北京市政府确认的，台湖是其中之一，通州大概有三个吧，我们当时做了研究，40个重点镇也不一定有同样的发展空间、时机，我们就把这40个重点镇建立了一个模型，分析了北京未来发展的功能定位，选了很多指标。结果就是我们分了两类，一类是具有优先发展的镇，一类是具有发展潜力的镇，这样的话台湖区在第一类里面。有一些分享的指标里面台湖还排得比较前，在综合指标里它排在大概也还行，大概有十几个优先发展镇，有30个是属于有发展潜力的镇，有一个选择。你要在这里面还要再选择，所以台湖我是印象中，我记得不是特别清楚，它可能就要刚才那种我们的吴领导说的，它的综合优势比较强，它的多功能的优势比较强，它既可以发展高端的商务，也可以发展住宅，也可以发展一些旅游，我印象还可以发展一些有工业的基础，他们综合的指标是不错的，位置离北京很近，受北京辐射非常强，另外它的交通优势还是比较明显。

　　所以总体来说，我们的研究结果在40个重点镇里面还是不错的。

　　【主持人 姚长盛】：如果当做一个范本来看的话，中国都在走这样一条道路，中心区域其实现在在北京是已经没有空间了，每一寸土地都已经变成这样了，现在住宿都困难了，你只能往外延，主动让资源外溢才有可能。如果把台湖这个区域当做一个现在中国资源城市外溢的范本去看的话，它有哪些意义？换句话来说怎么来做您觉得是符合城市发展规律的？

　　【秦虹】：第一要依靠北京这个大市场，你必须和北京建立一个非常有机的、非常亲密的联系，你的发展才更好。因为它是受北京辐射，北京发展的外溢溢到它那儿了，我们很多中小城镇为什么没办法发展起来？本来大城市就不够大，大城市还要集聚人，不可能产生外溢，它实际上是被大城市吸引过去的，人口分流它的资源、分流它的人力、分流它的投资。北京现在不一样，像台湖这样一个镇是受北京外溢的一个镇，所以要跟北京建立非常紧密的联系。

　　第二个呢，我们经历了这十年的发展，已经很清楚了，是一个有需求的市场。

　　【主持人 姚长盛】：也想问一下陈教授，我们把现在现在看到的，不管是具有投资价值，还是有发展潜力的这样一个区域摆在这儿，当做一个范本这样来分析，这个区域前面提到既要背靠北京的大市场，现在确切距离有多远？现在CBD作为一个东扩，还有一个本身的辐射作用，中间还看到别的关健词，像环渤海的高端产业区，环渤海的概念也在提速，所以这么多的因素如果要聚集在一个区域之上，其实是需要做一些固化，也需要做一些有机的联系，害怕就只谈概念，如何能够把前两块的疑惑能够解决？

　　【陈国强】：靠两方面，一方面靠政府的推动和引导，另外像泰禾这样参与的企业，要深刻地去把握当地的项目所属的市场需求。这样的话才有可能对区域发展来说可以提供正能量，提供适当需求的产品，对于这个区域经济发展来说，或者说区域的城市价值的体现可以更充分。当然从消费者、购房者还是要结合自身的工作地点，或者说你的居住的实际的需求，最关键的还是政府的力量，以及参与的企业，他们两方应该是很大程度上决定着你刚才提的这些问题，落实的情况怎么样，它能够给区域、给我们社会提供什么样的产品、什么样的服务，提供怎么样的正能量。

　　【主持人 姚长盛】：您说这个特别好，一方面大家在价值发现上，另一方面还在价值创造上，虚的事情变成实的，最后变成有价值的承接，才有价值地不断往下运营，准备怎么干？如果背景是这样来规划，通州是这样一个来规划，你准备怎么干？

　　【李彤】：这个都不矛盾，一个区域价值开始是政府做排头兵，一个整体的规划和产业引进的计划，第三个是真金白银的投入，把这个区域真正的产业优势和价值优势做起来，像我们泰禾这样的企业，和其他的企业进来实际上更多的是顺势而为，在大的方向上和政府保持一致。不同的项目有不同的做法，什么项目都可以做，什么项目都可以做好，看我们企业自身的能力，做出符合整体区域价值的产品，和整体价值能够共赢、共同发展。

　　【主持人 姚长盛】：在这个区域当中，符合前面的所有这些特质和一些独有关健词的基础之上，什么样的产品是匹配的？

　　【李彤】：这个区域其实包括通州新城这样一个规划，一核五区，完全是一个多元产业化的组合，这个就给我们的空间就非常大，从我们的商业、商务办公，包括住宅都可以做。而且现在我们拿到这个地块都适合这样一个产品，完全符合台湖区环渤海基地的发展，和我们的CBD整个传统的商务区，向北是我们的通州的主城区，向南是亦庄开发区，在周边其实现在还有叫做星湖工业园区，还有光机电产业园区，我们的产品实际上是和这些产业相结合的，做一个相互支撑、相互配套的这样一个产品，肯定是能够和周边的产业共同发展。

　　【主持人 姚长盛】：一个企业进入到一个区域之后拿出真金白银，其实是要做最量化的一个分析，我想象它会做什么样的价值，我如何来配合它，达到一个共舞的景象，黄秘书长，还是把台湖当做样本，您来分析这个样本。

　　【黄岚】：站在北京的角度看，太湖这个区域在北京的东南角、东南方向，我们火爆的速度是一年内房价翻了一个跟头，现在南六环通州的房价到了两万，那边是第二机场的带动，就是一个一个巨大的基础设施投资之后，它必然会反映出在地价和房价上面人口有聚集，我们房山现在也是非常火爆，低价也是创了历史新高，北边是昌平，这么分析了东南西北之后，北京很有意思的特点，除了五环这个位置往东南方向走，这一块是绿色，这里的绿色非常好，因为基本上它还保留着乡村、田野的景色，但是它的交通系统完全是非常高速的、快速的，跟城市的连接关系非常清晰。再一点来说，这个区域的开发量比较少，这个区域的保护较好，台湖就处在这样一个区域，台湖在过去十年当中房价是受抑制的。台湖现在也要抓住现在环境的优势，北京难得有带湖的地名的地方不多。现在它的湿地公园的居住价值说明未来台湖的宜居性非常好，这个跟刚才李总讲的，产品如果结合这个生态区做会做出非常好的产品，再一点它又处在京津一个中心点的位置上，环渤海总体落地在这个地方，它带来未来的一个很大的想象空间，当整个京津冀的城市群建立起来的时候，会发现京津冀这个区域未来它会建设成类似于像大洛杉矶这样的城市一样，有八十几个中小城市来组成，每个区域都相对独立，未来的城镇化如果能实现的话就应该是这样一个范本，台湖就会成为京津塘区域当中的区域范本，就给大家一个可期待的未来。这个区域从发展的红利和我们现在新一轮的经济增长来说，它是具有支持点的。

　　【主持人 姚长盛】：谢谢，非常感谢，谢谢黄秘书长。

　　【李彤】：其他很多房地产项目更多是房地产项目带动周边区域发展，台湖这块正好反过来了，现在是产业结构先行了，这样的话，其实我们更多是顺势而为，看到了一个真正的价值洼地，也正和我们现在国家的经济政策相匹配起来，而不是一种房地产带动，是一个产业带动，我们做一个锦上添花的工作。

　　【主持人 姚长盛】：这个区域本身已经起来，而且在过去的十年当中又涵养了很长一段时间，现在顺势而为，呼之欲出，你跟随着这个趋势往前走就可以了。最后，能不能让吴局从个人的角度来判断一下，您可以从学者或者对整个这个发展这块，一个专家的角度来把通州的台湖范本放在大家的面前，您来解剖解剖，和您希望做成什么样？

　　【吴涛】：我还是要重复刚才那句话，我们希望整个区域是一个功能完备的区域，是有产业支撑的，有配套、有宜居环境的，生态的、智慧的，一个具有中国梦的美好家园。

　　【主持人 姚长盛】：我其实听到前面的形容词越多我越担心，单一的我觉得好实现，太多的话就困难，大家可以分解一下，各自可以谈一谈未来希望变成什么样，如果说我们的价值判断是正确的，它的指向是清晰的，我们希望它最后的关健词是什么？把刚才这个分解分解，如何能够在太湖实现中国梦？

　　【李彤】：我先说一下你刚才的观点我不太赞同，单一的价值其实更不好体现，只有多价值、多纬度的共同的支撑，才能够实现单一价值。这个是我们企业愿意进去的一个理念，如果说它是一个单一价值的，它就很难支撑起来，我们就不太愿意进去了。

　　【主持人 姚长盛】：可能性更多，弹性更大一些。

　　【李彤】：我再说一下中国梦，回顾一下我个人的经历，我刚毕业的时候工资是470块钱，当时在北五环外，我们公司开发了一个项目，售价多少呢？1450块钱，还是我们内部优惠价格，当时我基本要疯了，我觉得这辈子可能也就是它了。我两个月工资买不了一平米房子呢，后来工作两年之后，在父母的支持下我买了一套房，随着整个中国经济的发展和自己的职位提升，所以我觉得谈价格不如谈价值，我们所有的房价也好，房地产价值，和自己的人生、和自己的国家的经济发展相结合起来，我们是否能够共同成长？如果你在这个阶段能够和整个的经济发展的趋势，和自己的职业生涯、和自己的人生生活、和自己的家庭幸福能够相匹配结合起来，越走越好，就是我们中国梦的最好的体现。

　　【主持人 姚长盛】：每个人心中都有一个中国梦，非常非常具体，这个风向极其简单，希望自己好、希望这个国家和民族的命运都很好，结合得紧密，它好，我们也能够顺势而为，得到更多的幸福的这些满足，我觉得咱们干脆变成寄语环节就得了。

　　【秦虹】：刚才我就说了，我们通州现在人口是130万，相对于北京、天津两千多万，接近三千万的城市来说，通州是个小地方，但是实际上130万已经是个大城市了，所以这个城市完全具备综合发展、多功能地发展、多维度地发展，已经具备这个条件了，我们看到很多中西部的城市就几十万人口，我们130万人口只是和北京相比是个小的，实际上已经很大了，具备综合发展的前景，一定是多中心城市的一个节点，我想是没有悬念的。

　　【吴涛】：实际上作为一个普通的老百姓，我想诠释一下中国梦，我们刚才也说了，通州目前是130万，我们曾经统计过，大概有30到40万的白领是居住在通州的，在CBD在中心城区上班，所以这些大部分的所谓的通州白领的中国梦实际上很简单，就是再忍受每天的八通线的相片之苦，所以我一再强调这个功能完备呢？希望每天我踏踏实实八点钟起床，八点半我走着去上班，这我想大概就是我们这大多数通州白领的中国梦。

　　【主持人 姚长盛】：尤其在今天说这句话更有意义，我们一会儿就准备实现中国梦去。

　　【陈国强】：万科他们现在提出来说要做城市发展的基础配套服务商，我觉得从区域的角度来观察我们台湖，毫无疑问是一个很优质的地块，优质的区域。我想作为我们泰禾集团入住了这个区域之后，能够为当地的白领也好，或者说其他的人群，帮助他们园这样一个在当地安居乐业的中国梦，提供优质的产品、优质的服务，让他们在当地这个梦能够开花结果，我想这个可能是我给他提出的这样一个希望。

　　【主持人 姚长盛】：当地能够有家有业，谢谢。

　　【黄岚】：刚才我们在外面说北京很宜居，刚才说拥堵、PM2.5、人口太多，资源的透支，但是台湖可能会出现一个示范的样本，就是我们也希望这里进来的都是高端的开发商，能够建设一个宜居的台湖，北京的宜居从台湖做起，这就是我们生活在北京的一个中国梦能够实现，寄希望于你们。

　　【主持人 姚长盛】：我们今天下午就是用这样一个时间为台湖的一个样本，不管是最后谈到了中国梦，还是一个确实的，还是很多细节上，这是大家心目当中的一个梦想，最重要的是能够坐在这儿分享这些观点，今天下午是房地产精神的下午茶，或者一个区域的精神下午茶，能够有更多的意义。

　　我们最后也祝愿梦想是一定要根植在最扎实的土地之上，需要很多很的元素，空气、水、养分，希望它长出来是健全的，希望我们的梦想在实际的基础上能够实现，也希望台湖能够发展得超出我们的想象，也希望我们的祖国繁荣富强。

　　非常感谢，谢谢各位，提前祝大家中秋快乐！