【访谈背景】今年3月，北京“新城南计划”规划在2013年至2015年的232个重大项目中，投资3960亿。而新南城计划的战略性进展，使房山成为京城CSD核心发展区的重中之重。

　　围绕“CSD”打造的文化、旅游、生态、制造等多个项目，也势必会带动房山四大热门组团：良乡、长阳、窦店和闫村迅速崛起。

　　自北京新南城计划实施以来，大兴、通州、亦庄等区域房价一路走高，更多购房者开始关注房山的动向。那么，房山区域的发展现状如何?坐落于房山良乡区域的项目是否结合区域优势？未来发展如何？

　　【访谈时间】：2013年11月21日
　　【访谈嘉宾】：首开熙悦睿府·书香策划总监 赵玉辉
　　【访谈主持】：搜狐新闻中心记者

　　以下是采访实录文字：

　　区域：房山崛起正当时

　　【王小玉】近几年房山新城的发展，经历了从无到有，从小到大的巨大变化，随着地铁9号线南北贯通的交通优势，更多购房者走进房山。请您分析一下房山与其他新城相比，它的优势在哪里？

　　【赵玉辉】房山首先是它的发展格局或是发展思路提出了“三化两城”的概念，即所谓城市化、工业化和现代化的进程，包括建设生态宜居新房山的一区一城的发展目标，起点比较高，在高起点的情况下，市政设施比较完善，包括轻轨、道路这些基础设施的修建都是比较完善的。为什么这么多的开发企业拿这块地，是因为它的基础市政跟进非常到位，给开发企业提供了非常有利的条件。

　　在新城规划来讲，作为相对比较靠后规划的新城，房山新城汲取了北京很多其他新城区的经验和教训，所以规划上科学合理，包括也给开发企业提供了非常好进驻的条件，这些做到位之后，房山才能走出去，客户才能走进来，所以才促进的房山比较火热的房地产市场和土地市场成交的状况。像我们最早进这个区域的时候，跟这些购房群交流的时候，他们相对心里是比较抵触的，后来很多人看过之后，给他切实的感受还是非常不错，证明在发展的规划上，包括在市政设施建设上，房山新城还是做的非常好。

　　还有一点是环境的整治，房山区是北京旅游资源比较丰富的地区，因为之前因为工业方面的开发有些污染情况，但是现在整治非常好，包括生态公园的建设、永定河的治理，包括小清河的治理都是非常到位，符合现代新城开发几乎所有的要素，在这一点上它的规划、设施和环境跟北京市其他新城相比是有一些优势，所以这么多开发企业选择这个区域。粗算一下，已经有十几家国内比较大型的或者一线的开发企业进入这个区域，开发企业对它非常认可，证明它的整体环境和开发条件都是非常好的，这一点跟北京市其他新城相比也是有优势的。而且它有大量的开发空间，不像有些区域开发已经接近饱和，这一点也是比较优势。

　　生态宜居 良乡区域首当其冲

　　【王小玉】产业、配套的逐步完善必将带动区域的整体发展，良乡区域目前发展现状如何？

　　【赵玉辉】房山新城良乡是一个相对成型的区域，它的开发已经比较成熟，商业配套像家乐福、华冠商场、良乡医院肯德基、麦当劳、必胜客等等都已经完善。我们这个区域虽然是行政上属于良乡，但是它规划商是智库产业园的智汇城。在房山整体规划的一港两园三城，它是两园中的智库产业园，还有一个户外运动乐园，它在房山的定位比较高，像比较有名的长阳CSD这个区域，它是三城的其中生态宜居城，智汇城规划定位要高于它，潜力更大，所以解释了这个区域价格这么高，它的规划潜力是在这的，这个区域项目售价也是比较高的，有些项目的住宅价格早早过了2万。
 

　　房山除了规划上的高起点，还有就是市政设施非常到位，包括轻轨贯通房山线，包括京良路的拓宽，还有其他的市政基础设施，对于区域整体个价格提升是非常重要的。一个是规划，一个是市政，政府把这两方面做好了以后，开发企业在拿地的时候，对块地非常看好。首开相当于最早一批进入高教园区域的开发企业，当时对这个地块非常看好，这个区域当时没有成交几个地块，当时金地在这个区域拿地价格已经是房山非常高的价格，所以开发企业层面上对这个区域是相对比较集中的认可，未来发展机会的确比较大。

　　配套：交通、商业、教育、医疗 资源丰富

　　【王小玉】刚才赵总也介绍了整个项目配套情况和交通情况。另外您刚才也提到CSD区域的配套，除了CSD区域，项目周边具体配套情况是怎么样的，因为不管买住宅还是买商业办公，对周边配套都是比较看重的，具特情况可以介绍一下。

　　【赵玉辉】首先这个地块向北坐轻轨大概是4站地左右的距离能够到华北区最大的奥特莱斯，已开业且营业状况非常好，甚至超乎管理者最早预期水平。西北方向，像家乐福区域等等非常成熟，无论是购物还是娱乐休闲餐饮都应有尽有。我们项目本身配套了8000平米的商业，基本满足于我小区的配套。我们项目正东侧一路之隔是房开集团拿的商业用地，据说要计划建立影院、商场大型商业设施。

　　房山比较好的一点是在前期做规划的时候把商业配套的条件都已经预留到位，在后期做产品开发的时候必须需要到这一点，等业主们入住之后商业配套不用担心，房山新城基本是自成一体，可以享受到的配套应有尽有。

　　【王小玉】几乎是5公里的生活圈应有尽有。

　　【赵玉辉】对。

　　【王小玉】好象还有一个武警总医院在规划中？

　　【赵玉辉】对，据说在我们项目路的南侧长虹东路，已经开始做土地的批复。还有我们项目周边高等教育资源丰富，五个高校，像理工大学、工商大学、社会科学院研究生院都已经非常成熟。学校里的生活配套，像体育设施、食堂、图书馆，都很齐全。尤其是我们睿府的业主都是北京理工大学的教职工和家属。所以业主们关于商业配套不用担心。

　　【王小玉】现在五所大学整体的包括师生大概有多少？

　　【赵玉辉】现在这几个大学还处于不断扩建当中，像中医药大学刚刚拿到批复还没有进来，完全建成之后据说超过10万人，最早高教园区规划的时候师生差不多是这样的规模，像北京理工大学虽然已经非常大了，但是仍然在扩建。

　　【王小玉】现在购房人无论在住宅还是商业办公项目，肯定要考虑到人气的情况。我们之前在搜狐焦点论坛包括群里有很多人聊整个区域的发展，五他们最看好的一点是良乡大学城的现状，因为他们觉得有学生，有师生，有人气在，后期商业一定肯定会繁荣起来，这也是购房人考虑的比较理性一点。

　　这个项目到六里桥商圈甚至到动物园都不是特别远，都能够覆盖的商圈，住宅项目是这样的考虑。那么商业办公得项目客群情况怎么样。我们搜狐焦点和首开合作也是非常不错，上周我们带了一个爬房团到现场，据说有15组项目现场办了卡，他们关注我们这个项目总体特征是怎么样的？

　　客群：首开熙悦睿府书香投资、居住两相宜

　　【赵玉辉】从我们初步掌握数据来看，从客户群来说，因为我们产品是自由购买，可以自用，也可以投资，所以对所有置业群体开放。但是目前来看，这种产品年轻人包括一部分中年人购买意愿更强烈。

　　从产品特点上来讲，第一是户型比较小，所以总价相对低一点，可以多套购买，所以投资客群对我们产品是比较关注的，目前来看投资比例相对多一点。自用也是很大一部分，基本是过渡性的使用。这种产品门槛比较低，靠近地铁，北京捱着地铁和学校边上的百万以下的产品这个时代已经快过去了，基本上除了我们项目，市场上还有一两个项目，再过一两年就没有这种时代了，建议网友再多了解一下，无论是投资还是自用都是很划算的。

　　【王小玉】主要是离地铁特别近，因为这对于投资尤其是总价比较低的项目来说这是核心优势，因为不管以后租给居住在周边的人还是想出售的话，靠近地铁肯定是得天独厚的条件，刚需类的小户型产品选择靠地铁还是没错的，感兴趣网友也可以去现场具体看看做进一步的了解。

　　刚才聊的是主要是整个区域发展，包括交通的情况，从大的方向跟网友一起来了解一下整个方向上的变化和现状。接下来回归到项目本身，也是网友更多来考虑的，因为整个区域在售项目不只是我们一家，如果我们的项目脱颖而出吸引大批购房人到现场去看，能够吸引到专属爬房团这么高比例的办卡率，肯定有它的核心优势。跟周边在售项目相比，我们项目的核心优势在哪里？

　　【赵玉辉】跟同类产品相比，首先我们拿地时间比较早，所以在售价上有优势。17500的起价，网友们如果关注过这个区域的，心里肯定都明白，我就不多说了，如果没有关注的可以了解一下。

　　另外在产品设计上的空间也不能太小，如果空间过于小的话就没法使用了。这个产品无论是采光通风还是家具摆放都是比较适合的。这个项目采用石材立面，能够突出品质感，尤其跟大学产品的立面相得益彰，业主将来到自己小区看起来的感觉非常不一样，对未来价值提升很有帮助。项目层高是3.15米，在使用上非常舒适。

　　每个项目的开发者都有自己的开发思路和开发选择，开发的抉择造成了产品的差异性。我们项目还是想提供更灵活的空间给客户，让他使用起来更加方便，也可以投资，所以户型总价相对低一点，而且自由购买的产品置业门槛相对比较低，几乎所有满足购买客群的选择。

　　在产品上，我们也比较注重产品设计品质，包括石材外立面和精装修大堂，客户使用起来都是比较舒适的，包括房源的面宽、进深使用起来都是比较方便，功能都比较齐全。和其他项目相比，我们也不能说我们有绝对的竞争优势，还是客户到现场自己感受一下比较好，因为我们售楼处包括楼体都已经封顶，样板间已经出来了，网友们可以自己亲身感受一下，比我空口说更有说服力。

　　【王小玉】总结一下刚才赵总交代的项目具体情况，这个项目总价比较低，户型设计比较合理，另外整个外立面是石材的，也能突显品质感。

　　【赵玉辉】还有就是我们这个项目的业主，因为我们这个项目是北京理工大学教职工家属的团购项目，将来跟大学有非常好的衔接，如果您购买我们项目，等于跟比较高素质的人在一个小区，跟别的项目也是非常不一样的。

　　【王小玉】刚才我们一直提到起价17500的价格，但是现在购房人购房的时候相对更加谨慎和理智，为什么我们项目是这样偏低价格出售，如果正常购房者会想是不是有其他缺陷或者有其他的问题。

　　【赵玉辉】首先我们作为一个国企开发项目所有楼栋已经封顶，不仅仅是一拿地就开始销售了，在风险上已经非常低了。另外客户的担忧是有道理的，但是绝对的高利润并不是国有开发企业开发的目标，它还是要承担一些社会责任。我们开发项目的价格都比区域同类私企销售价格低一点，满足一定利润率水平就可以了，没有必要追求过高利润，基于自己本身能够接受利润水平就可以。因为我们拿地比较早，区域内的开发节奏比较快是拿地比较晚的项目，它的价格的确比我们要高一些。提出这个疑问的网友可以去现场看一下，我们首期开发的两栋房源是精装修交房，精装修是送给客户的，楼已经盖好了，主体已经封顶了。因为我跟北京理工大学团购住宅是同一期产品，没有这方面的风险，因为我们要保证给北京理工大学施工的质量同一个地块，其实我们价格水平还是比较合理的，不能算低，也不算太高。

　　【王小玉】因为整个首开熙悦睿府书香拿地相对比较早，所以拿地价格相对有一定优势。我们作为负责任国企开发商也将这个红利让利给整个购房人，确实体现首开作为国企开发商的社会责任感。

　　【赵玉辉】网友可以在网上了解一下，我们团购给北京理工大学的老师等于跟学校一个非常好的合作水平才能够达到，我们毕竟不是以利润最大化为目的，如果以利润为目的不可能团购给北京理工大学老师。

　　装修情况：毛坯、精装

　　【王小玉】其中有两栋楼是做精装，精装标准大概是什么样子的？

　　【赵玉辉】交房的样板间已经做好了，网友们可以自己去体会一下，身临其境更有说服力，我相信能够让绝大多数客户比较满意。

　　【王小玉】一共是几栋楼？

　　【赵玉辉】商务办公是5栋楼。首期的两栋精装，其他三栋目前没有送精装修的计划。

　　【王小玉】这两栋和那三栋楼价格是统一的定价标准？

　　【赵玉辉】价格水准根据景观和楼体条件所决定，跟精装关系不大，精装修是赠送的，不是赠送精装修价格就高。

　　【王小玉】通过刚才赵总的说法，也了解到确实购买房的时候一定要选择首开发商是首要的，因为不同开发商后期服务是不一样的。

　　目前市场上已经有很多网友看到有绑定精装修出售，还有绑定优化空间费、绑定地下室来出售，但是绑定部分精装修是额外要增加很多首付，甚至40万到80万不等，但是刚才赵总提到熙悦睿府书香是纯赠送的，不会把额外的费用加在首付里，我们也可以详细了解北京市场再售项目的具体情况。

　　物业：方庄物业 费用合理

　　【王小玉】接下来想了解一下物业的情况，他说物业是哪家物业，物业费大约多少？

　　【赵玉辉】物业费是方庄物业，良乡大学城的工商大学是他们进行管理。物业费会在开盘前最终确定，相信我们跟同类产品比物业费是合理的。

　　【王小玉】这个项目的使用率是72%左右，商业办公类项目整体得房率偏低一点，有的项目甚至60%多，达到70%也算是中等偏上的水平。

　　【赵玉辉】虽然我们的使用率高，但是没有必要对使用率有过分严格要求，公摊大一点，公共空间的使用感受是不一样的，我们项目在公摊选择上进行一些让利，所以使用率还可以。

　　【王小玉】咱们是几梯几户？

　　【赵玉辉】两栋楼一个是三梯二十户，一个是四梯二三十户。

　　【王小玉】项目具体的交房时间已经定了吗？

　　【赵玉辉】已经完全封顶了，但是为了保证施工质量，明年年底首次竣工验收，如果客户买精装修房源，应该在2015年年中给客户使用。

　　【王小玉】如果是贷款买房的话还关注一个问题，我了解多住宅项目贷款还款日期从封顶开始，办公应该是从竣工开始？也就是从2014年年底开始做还贷工作？

　　【赵玉辉】对，完全竣工验收之后才会放款。

　　【王小玉】对于50年产权的产品来讲，有多少年的产权是我比较要关注的点，具体拿地时间是多少，我买到手里还有多少年的使用年限？

　　【赵玉辉】我们是2010年拿的。

　　【王小玉】项目园林情况如何，绿化面积达到多少？

　　【赵玉辉】因为我们是比较大的地块，1200套住宅是一体的，小区内是三重园林的景观体系，包括中心园林的景观区还有代征绿地。我们产品是位于项目东侧和南侧，朝小区内部是的房源会有更好的景观，朝小区外部的是代征绿地的规划。

　　投资保值：项目配套产品优势足 投资潜力大

　　【王小玉】刚刚也提到项目本身作为办公产品具有很大的保值属性，能不能具体谈谈办公项目在房山区域保值属性和居住保值属性二者之间的差异化。北京自从政策调控以来，居住产品投资属性或者是投资潜力越来越有限，办公产品是不是相对来说更有优势？

　　【赵玉辉】个人认为70年立项的住宅产品不是投资产品，国家不希望大家都去投资住宅，五年营业税门槛设置也好，限购政策也好，国家不希望住宅产品形成完全投资开放的市场，毕竟我们的供需矛盾是存在的。但是对于50年立项的产品，它是相对比较认可的投资型产品，保值增值性比较强，国家对这种产品的政策稳定性也是比较好的。

　　关于升值空间的问题，仁者见仁，智者见智，我们价格起点相对来说更划算，这个是保证升值空间的重要性。我们这个项目基本已经是面粉价了，还不是面包价，未来面包价出现的时候，大幅度价格提升也不是没有可能。

　　据我个人的判断，一般项目拿地的话，成交价格至少是拿地价格的两倍，所以网友关注我们区域土地成交价格，就能够推算这个区域若干年后房价水平。

　　关于商务办公产品，第一是自由购买，第二是总价比较低，所以它的升值空间是比较大的。另外未来转让这套房源的时候，区域指导价格非常关键，如果区域指导价偏低，在合同转让上也是有一些空间。还有商务办公产品毕竟可以注册办公，办公司和租金水平肯定比住宅要高很多，增值是一方面，保值性是非常有保障的，投资产品第一是保值，第二才是增值，所以网友们可以了解一下，或者到现场跟置业顾问交流一下，他们会给一些专业的意见。

　　国家认可这种产品的投资属性，因为这种产品从贷款来讲首付比较高，利率也比较高，10%的利率上浮水平，对它的政策控制没有那么严，这种产品可以自用，也可以出租，另外可以多套购买，多套贷款，而且投资使用非常方便，所以投资方面和住宅相比非常有优势。

　　【王小玉】刚才也说到自由购和居住投资优势比较明显。您认为未来下产权房如果转正，会和我们项目之间有冲突吗？

　　【赵玉辉】首先我们区域没有小产权房，房山其他可能会有，但可能是非常偏远的地方。房源价值跟区划规划密切相关，多数小产权房区域规划，市政设施是不到位的，小产权房转让的时候可能也有限制的。我个人认为网友应该保持独立思考的精神，不要被市场上的各种声音所干扰，在没有确定说法之前，只要国家没有完整的政策出台之前，没有必要被过多对信息干扰。个人认为小产权房和我们的产品是完全不同的两类产品，没有可比性。小产权基本是居住使用，很少人租赁小产权房，因为交通条件决定了生活成本相对比较高，我个人认为可能是无奈的选择。我建议如果购买的话，网友们尽可能别选择小产权产品，哪怕多花一点钱买住宅和办公产品。

　　我们这个项目预计是12月底开盘，但是要看销售证的批复情况，一般是一个月可以拿下来，但也可能时间会长一点，我们暂定12月底开盘。

　　【王小玉】最后，请您对网友购房提供一些置业建议。

　　【赵玉辉】关于置业建议，我谈一下我个人的看房，不要被各种各样市场声音，专家的意见和政策风声的影响可能让你错过非常多非常好的置业机会。

　　选择的时候第一是自己的需求你自己掌握最清楚，你自己的购买能力最清楚，综合这两点以后，如果看好一个合适的项目，可以尽快出手。北京的话，房价还是比较稳定的，即使外地出现一些波动。北京这个城市社会资源高度集中，所以它的房价水平我认为很难有比较大的波动。比如你的购买能力有限，可以买一些过渡性产品的，如果购买能力比较好，尽可能选择一步到位，不要被过多信息所干扰。

　　置业热线：400-888-2200 转 16379

　　户型面积：办公产品，户型面积为40-50平米。

　　开发商：北京首都开发股份有限公司

　　建筑类型：小高层

　　项目位置：房山 地铁良乡大学城站向西300米

　　占地13.5万平米，建筑面积约26万平米，整体容积率2.8；由12栋住宅楼和5栋商务办公产品构成，即将开盘为办公产品；绿地覆盖面积达4.35万平米，整个园林布局层层环保，分为三重景观区。南侧、西侧是代征绿地，超过2万平米。立面采用新古典主义学院派风格，选用干挂石材，简洁、大气，突出整体品质，与理工大学建筑沉稳而简洁的风格相呼应；项目东侧为地铁房山线良乡大学城站，交通极为便利，周边配套完善。由北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学等全国五所重点大学环绕，学府书香。