【论坛背景】12月1日，由泰禾集团与22家京城主流媒体联合主办的2013北京房地产投资高峰论坛暨产品说明会隆重开幕。本次论坛力邀国家建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮，中国房地产舆论领袖、北京师范大学房地产研究中心主任董藩亲临演讲，与到场嘉宾共同探讨新的经济形势下房地产投资机遇与方向，把脉投资渠道，纵论北京楼市，并详解了当下北京最热门及最具潜力的投资产品，为投资者出谋划策。巨商鸿儒精彩的头脑风暴，为投资者开启了一扇财富大门。

　　【论坛时间】：2013年12月1号

　　【论坛地点】：万达索菲特7层大宴会厅

　　以下是搜狐焦点对2013北京房地产投资高峰论坛进行的文字实录：

　　主持人：各位尊敬的领导、各位来宾，先生们、女士们，各位媒体朋友们，大家下午好！

　　我是今天客串的临时主持人陈克逸，欢迎大家来到北京房地产投资高峰论坛暨泰禾1号街区说明会的现场，今天高朋满座，我仅代表泰禾集团对各位来宾、嘉宾以及各位从北京各地跑来的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢。同时对到场的各家媒体对泰禾集团一直的支持表示最诚挚的谢意，谢谢大家。

　　此次盛会我们邀请到重量级的嘉宾跟我们做精神火花的碰撞，今天到场有著名的经济学家社科院研究生院，城乡建设系主任博导，住建部中心研究员陈淮老师。

　　北京师范大学博噪，北京师范大学房地产研究中心主任董藩老师以及我们主办方的领导泰禾集团北京公司总经理李彤先生、泰禾集团品牌总监沈力男先生，让我们再次以热烈的掌声欢迎各位领导的到来。

　　房地产一直是中国经济最强劲的马车，同时也是各位老百姓非常希望非常登上的财富列车，所以房地产一直成为引领社会各界热议的焦点，但是由于是焦点，但是各种声音我们每天都能听到，但是哪种声音代表真知灼见是我们跟进，北京项目非常多，哪些项目是值得我们投资，哪些是沙子中的真金是需要我们跟进。

　　我们接下来这场论坛就是要跟大家揭示这两个主题，在今天的市场上北京房地产投资该何去何从，第二，我们产品说明会泰禾1号街区有哪些值得大家投资，所以我们开启席卷北京的盛宴。

　　下面有请活动主办方泰禾集团总裁助理也是北京公司的总经理李彤先生，上台致辞来介绍我们的泰禾1号街区，谢谢！

　　李彤：今天是阳光明媚的冬日，非常高兴来到高峰论坛，我代表泰禾1号街区项目对来次论坛领导和嘉宾表示衷心的感谢。下面我给大家介绍一下泰禾1号街区项目。

　　先简单聊一聊。我们泰禾1号街区这个项目进行推广 是从今年的9月份开始的，我记得第一次我们做了一个叫经济论坛，那时候来的嘉宾大家都想象不到。从那个论坛开始进行台湖经济研讨，对北京房地产整个形势进行了一个研讨，开始逐步对我们这个项目推广，到今天两个月，今天来到我们这个项目的嘉宾将近2千位，这说明我们产品得到大家的喜欢，北京市房地产的发展趋势也得到大家的一些认可。下面我还是对这个项目再进行一个比较详细的介绍。

　　首先想讲讲北京的市场。《北京，北京》是汪峰先生唱红的这首歌，歌词里面有在这里我们感觉到我的存在，在这儿我有太多牵挂的东西。北京的房地产市场到底对我们这些投资者也好还是我们只想北京房地产项目的人群，我们看一看目前北京人口和GDP发展的关系。

　　北京的经济发展和货币流通出现了一些不匹配的现象，主要是资金太多，出现通货膨胀的加剧，所以到哪里投资现在已成为一个很重要的问题。房地产稳健快速的增长逐步形成了社会投资的热点，2012年北京房地产投资已经占到北京固定投资50%以上，这意味着什么？金钱总是流向利益最大的地方，我们整个北京资金的流向有50%指向房地产，说明这里是最有投资价值的去处。

　　再看一看我们人口和GDP的关系。北京市据2012年的统计，官方统计，常住人口已经达到了2069万，实际人口肯定远远高于数字，北京已经变成特大的国际城市，而且近年来北京人口增长速度是一个很快的上涨趋势，大家可以看到从08年的1695万到2012年2069万，在城市化进程中一个规律，全世界城市化进展，人口流向城市，尤其是大城市，就像北京、广州、上海这种特大级的城市，为什么会出现这样的现象，主要这些特大城市能给我们的人带来发展机会，能够给居住在这里的人提供更好的服务，能够来到大城市的人提供人生的梦想，这些在小城市无法实现，所以人口发展涌向大型城市这是必然的趋势。

　　再看看北京的商品房量价走势。从08年到2013年，北京的商品房库存是逐年逐步下降，这点大家不能理解，但这是一个事实，供需不平衡现象现在逐步的加剧，2013年上半年开始的北京市的土地成交现在逐步出现了火爆情况，土地市场异常活跃，尤其是以东五环为例，有很多的土地，“地王”出现。

　　这张图是今年上半年北京新开土地的情况，大家可以看一些东五环周边的土地，首开保利土地价在58000，融创在亦庄的土地价73000，保利在东坝那一块已经达到了98000，大家可以想像土地价值远远超过房地产售价，我们可以看看这样土地市场意味着北京的房地产走向何方？

　　基于这些情况，我们从城市化进程规律人口流向经济发展还有现在北京土地市场和房价走向分析，我们对北京房地产市场非常有信心，泰禾集团2013年年初开始进行全面的布局，在北京连续获得四块土地开始打造我们北京市场局面。

　　下面重点先给大家介绍一下泰禾一号街区项目情况。众所周知泰禾集团始终是以为当地创造作品，为时代奉献精神的理念，创造出高端住宅项目，总价百万可以享受泰禾打造的一号街区，使我们泰禾给您带来的品质生活，我们为什么会选择泰禾一号街区？明年投资来说，决定房地产因素，第一是地段、第二是地段，第三还是地段，泰禾一号街区所处于北京东五环，北接通州，南临北京经济开发区，西靠国贸CBD，形成一个金三角的区域，而且台湖地区有政府自身打造的环渤海规划有很好的支持，这一块地块很早是由北京市政府和亦庄经济开发区共同竞争的地块，开发权很长时间没有结论，造成了这块区域发展滞后，所以从而今天投资的价值洼地。

　　再看一看整个的环渤海总部基地，环渤海总部基地总面积5.74平方公里生态轴，公园、湿地，居住生活区，商业产业区共同构造宜商宜居的生态环境。合理布局小学、中学，北京名校、三甲医院和大型文化设施，形成了宜居宜商的独特生活空间，区域内打造了北部城市湿地公园，南部的生态公园等三大公园形成大型绿色喇叭，项目紧邻湿地公园，也使得高端宜居社区的条件，

　　小区内部的人文环境，配套周边传播的湿地公园泰禾一号街区设置理念，以开放的心态迎接未来，拥抱梦想，园内各种设施齐全，让业主相宜相识。

　　同时1号街区交通优势，地铁5号线、亦庄线直线距离只有1.4公里，3轨道交通道，轻轨亦庄带还有连接首都机场贯穿通州、亦庄新城S6号线连通未来22号线实现无缝换乘，既有公交枢纽为大家的出行创造了良好的条件。

　　泰禾集团打造了东二环的综合体项目明年盛大开业，泰禾集团为生活需求相当熟知，也打造了2万平米的体系，有大型超市还有独立生活配套设施，以后将打造一个梦幻的一个宜居潮流商业特区，使人群能够更好生活。

　　泰禾物业有16年的历史，以品质立足市场，建立专业的质量保障体系，整合资源搭建高效平台让业主住得开心也是物业具有企业一级资质。

　　项目包括商品住宅、物业商业，平层办公等产品，组成一站式的多元格局城，现在我们首期推出的就是精装LOFT产品，其中有两个主力户型，在我们现场也都有参观，一个是52平米的两室两厅两卫，一个是64平米的三室厅两卫，我们不但打造了两室三室这样的空间，而且是两卫，使居住人很非常舒适，能够拥有自己想要所有空间一号街区，不限购，4.5层高，超大赠送空间，无论是刚刚置业还是想找温馨的间，泰禾一号街区都是不二之选。

　　最后给大家介绍一下泰禾集团，泰禾集团始创1996年，2011年上市，成为当年全国唯一实现上市的房地产类企业，特别是地产产业，曾融合地产20强，亚洲上市企业，竞争力50强，中国高端 楼盘，高端商业高端住宅领域实现双轨。

　　近20年发展中，到了2013年，泰禾进军全国市场，上半年泰禾集团频频出现在北京、上海市场，在北京获得三河地块，台湖地块，总占地面积500亩。最后泰禾集团希望与在座的各位同迎来房地产的繁荣时代，项目在12月份开盘销售，希望大家有机会成为泰禾的业主，共同营造财富的未来。

　　主持人：谢谢李总精彩致辞，让我们对泰禾集团的眼光胸怀和实力充满信心，也对即将面市的泰禾1号街区也充满期待。刚才李总说这个项目高端大气上档次，同时讲这是一个新青年应该去抢占好的物业，但是我想高大尚这个时候，特别对应到一款产品就是土豪金，苹果5s，我们今天主办方也给在座的各位准备了惊喜，特别提供了10部苹果5s来给我们现场的到场的各位抽奖。在抽奖之前我们想提醒大家，我们抽奖的凭证是摇号的卡号，我相信大家手里都有，我们都在现场看了房子有卡号。如果抽到的是幸运的你，请你到台前来我们请泰禾集团沈总，泰禾集团范颜女士，泰禾集团刘昆先生，请三位上场，我们为抽取前十位的幸运者。首先女士优先，我们有一个摇号的机器，每一个号码都在里面。我们希望更为客观的视角帮我们辩证哪种思想是正确而客观的，所以我们请另外重量级嘉宾给我们做演讲，下面有请政策部研究中心主任，中国城乡建设系主任陈淮老师给我们做演讲。

　　陈淮：谢谢大家，谢谢主持人。我是学者，给大家讲几个故事，先从李总讲话说起，为什么要卖1号街区，一个通货膨胀，拿着票子不安全，买房子好，还有地段好，如果你根据我们李总说的这几样买房子，我劝你别上当，通货膨胀不是买房子的理由，何况中国现在没有恶性通货膨胀，2013年我们通胀率可以由把握控制在3.5%以下，1%以下的时候叫国民经济进入物价负增长通货紧缩，8%以上才是恶性通胀，我们去年今年都在3%左右。

　　第二，地段地段地段，对所有买房子建房子的人开发商说了无数遍，没明白啥意思？第一个地段是说稀缺性，这个地段再好，如果遍地都是，那它没什么值钱，稀缺性就它一个。

　　第二个地段说的是有没有人，在你买的房子周边往里头扔钱，有没有继续在这个地方配置资源，是这房子升不升值，不是房子建得好一定挣钱，学区房10平米破平房，15万一平米，为什么？地铁周边资源值钱。

　　第二个地段指的是在那里建设基础设施，配建各种商业、医院教育等资源具不具备这个条件，这个物业才值钱。第三个地段，离你的需要有多远？迪拜的房子多好，你够不着，这个给大家一个忠告，买房子，25岁到35岁不到买房子的时候尽可能靠近你的职场，一辈子最值钱的时间就是25到35岁这十年，这十年，刨去你上班看你上司的脸8个小时睡觉之外，你每天最多有2个小时去浪漫，如果你把这两个小时花在离你上班很远的地方，那你这世界上最失败的投资者。35到45岁买房子尽可能优质资源，教学资源、教育资源，45到55买房子靠近哪儿？要靠近父母，离父母越近越好，55到65岁买房子，当然靠近医院合适，这第一个故事。

　　第二个故事，我们都是投资者，我刚才说到一个通货膨胀这个词和买不买房子并不是直接相关的，因为大家买房子首先是因为你在吃穿用富余的部分越来越多，我们叫私人累积能力增加。90年代初的时候，俄罗斯通货膨胀一千倍，那正是俄罗斯房价最便宜的时候，一万美金买一别墅，大家争得换美金。但我买不买房子？我说个道理给你听，为什么要买，或者听不听的问题，由以下的故事给你听。

　　去年有一个为世界人民崇敬的人死去了，叫乔布斯，就是苹果手机的创业者，乔先生去世了，苹果公司每天的市值都在增长，乔发生每天的财富都在累积，但是没用，这么遗憾的事，有个地产名人叫潘石屹，潘先生写了微博，纪念乔先生的最好方式把苹果手机降到1千，有人调侃他，你把房价降到1千平米，那就是对你最好的纪年。我们不说这个故事由此引申一个我们讲的话题密切相关的话题，我们发奖发的5s和卖的房子价值规律变动有什么不一样？当你考虑买不买这个房子的时候，我希望你懂这个道理，有两个重要的不一样，一个如果苹果公司打算愿意生产一百万台苹果手机，5s、100s还是打算生产500万台、1千万台，5千万台，1亿台有没有天然障碍，技术障碍使苹果公司不能生产这么多，有没有天然障碍，技术障碍，没有，只要苹果公司愿意它可以无限多造苹果5s，但是在北京周边能不能无限造1号街区这样的房子，哪一个城市可以无限多建房子，也就是说一个城市在一个有限区间内的供给是有限的，卖完是没了，苹果5s、汽车、电视机是无限扩大再生产的，挺好，这是你买不买需要考虑一点，你说值不值你自己想。

　　第二，我们这几年买苹果手机，不管叫5s，明年叫7s，有一个经验，越是高科技产品降价越快，电视机、手机，手提电脑，苹果Ipad都是这样，你两年前买过高配置的手提电脑2万块钱，你放在办公室，连包装箱都没打开，今天你打算转让3千块钱转不出去，我连包装箱没开，自然寿命都没开启，我1700哪去了，我们经济学叫无形损耗，有新的技术取代，这个产品自然寿命没开启，但是技术下降了，只要北京经济总量是增长的，北京基础设施不断完善，北京人口是增加的，北京老百姓收入是增加的，那么北京住房城市固定资产的资产质量不管你买谁家造的房子，内在质量就是提高的，这就是苹果手机和房子它们价格变动的区别，什么结论你自己琢磨。

　　假定一百万买一个房子，三成首付7成按揭，房价涨到130万，没有悬念，明天还涨后天还涨，涨到170万180万，在130万价位卖了还是继续持有，诸位投资者，捏了那么多钱投资去，我现在买一房子付了30万，今天涨170万，明天涨180万，我这房子卖不卖？房子的重置成本绝不会这样，你从来不要以为炒房子可以高抛低吸，我告诉你房地产经济学基本道理，房地产高抛低吸，100万买的房子，130万一定要卖，你卖掉之后拿到130万房款可以还掉银行利息，如果明天你持有130万的房子还是持有120万的房子划算，您自己说，如果明天后天房价继续涨，涨260万，上午卖下午就买，260万卖掉还掉银行140万贷款，你有120万贷款，如果还是3成首付8成贷款，我想说明的是在房地产盈利来源不断放大的金融杠杆，现在你还在什么样的房子上，住宅行不行？你没机会，限贷，只有在商业地产上没有限购和限贷，就是你可以反复的利用金融杠杆，放大这种金融杠杆，以一个超乎寻常的几何级增加。

　　房子还有第三个故事，你希不希望你们家住的地方，周边基础设施配套完善一些？能够满足你需要的教育、商业、医疗等各项资源，希望不希望？有不希望也请举手，说我愿意住荒郊野岭。但是这个环境给你建这所院子的泰禾或者开发商他没花钱，但是在你的窗户外头所有你希望的这一切都是有人花了钱的，没人花钱地铁能通到你们家小区门口吗？所以你关注一个房子最重要的是我刚才说到没有人不停持续高质量往你的周边环境花钱，李嘉诚说的第二个地段是第二个含义，别以为地转是某一个车站、某一个地名，没多大意义。

　　我们刚才讲实际上也给我们说了房价变动的机会规律，最后说一个北京的人口不断增长这件事，我劝大家还别太相信，因为十八届三中全会刚刚出台了一个全面深化改革的决定，这个改革的决定有60条两万多字，其中明明确确却却有一句话，今后严控特大城市人口增长，严控特大城市人口增长，我想本来也是房地产发展有效的办法。时间有限，我昨天晚上没睡觉，就在想，替他吆喝，不合适，我就想给大家讲几个故事，仅供大家参考，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈老师。陈老师作为长辈非常善意让我们冷静看待我们这些行为，下一位我觉得更容易有激情，大家从媒体中看到他的言论，可以说他的言论一出掌声跟骂声齐飞，鲜花跟板砖同掷，这位是董藩老师，他说的北京房价会涨到80万一平米，但是有前提，他还跟学生说如果你40岁来见我的时候，家产没有2千万你就不要见我了，我为了谨防董老师做论坛说，如果我们家产没有2千万就不要来听课了，让我们请董老师给我们讲讲怎么看待房地产，看待房地产投资。

　　董藩：谢谢各位，谢谢主持人，非常高兴跟大家在这里交流，刚才有一句话是不对的，买房子不能冷静，冷静你根本买不到房，这些年来冷静的人买到房子吗？

　　很多人提醒我低调低调不要再说话了，所以我很长时间天天在家里待着，洗头房，我从来都不去生怕出事，憋坏了，终于前段时间泰禾找我说你来给我们业主讲讲，我们当老师有个毛病就爱说话，终于有人找我了，于是我在家里很认真准备了一个课件能讲一天一夜，结果到昨天我才搞清楚只有30分钟，那个课件没法讲，那个课件在哪里讲，关注我的微博我会发布。今天我只能用30分钟交流一点想法。

　　我在过来的时候想了，大众投资方式有这么几种，除了我们房产之外还有股票，古董、字画、珍贵的邮票还有什么呢？黄金以及玉石，那些一般都很难做，股票是什么结果，在这个市场上尤其在中国市场上你想赢是很难的，实践已经充分告诉我们，不要去进股票市场，尤其是这五年来中国的股票市场就像生不出孩子的男人一点，一点生机都没有，而且股市这么多年把大家的钱都吸光了，长期在股票市场当中结果是什么？奔驰进去，自行车出来，你穿着西服进去光屁股出来等等，在股市里赢的是谁？赢的是上市公司，他们把一块钱资产10块钱、8块钱卖给我们，所以我们有个钱叫圈钱，还有政府，不管你赢了亏，政府的税少不了，还有券商，不论赢和亏，他的佣金少不了，古董能干吗？古董是个很小的层面，除非你到马未都那个级别，字画市场能进吗？也不能进，尤其古董市场，就是骗子，赢就赢在骗了别人，字画市场也差不多，我有无数故事在这里没办法跟你讲。黄金能干吗？黄金不能干，50年来黄金基本上通货膨胀，不要再相信乱世黄金这个说法，那是传说，卡扎菲那个乱，你看哪个拿黄金去买方便面，他不可能找你，玉石也是小众市场那个地方也是经常上当受骗。各位比较来比较去，只有一条路只能进地产市场，只能买房。

　　我们看得很清楚，在北京市场上过去25年，官方公布的数据，不要相信。我测算北京过去25年，平均每年上涨18.7%，为什么他们有问题，至少有四个原因导致，我这里就说一点，大家都知道你们都是买房的人，二手房交易上大量存在阴阳合同，公布出来的价格大大拉低成交价格，还有三个原因很专业我就不说了，所以不要相信官方公布的数据，相信我的，我的嘴开过光，绝对灵没错的。

　　在过去20年当中，买房子都赚，在过去10年当中，如果你充分像陈老师讲的充分利用信贷杠杆，年回报率大约是60%到70%，买起来的楼有40%、50%的回报，所以我们看到在过去北京市场上，你手里有套房子，你可以赚回小公司，如果你有几套房子你就是资产量很大公司的董事长。当我们买了房子，创造财富的手段彻底发生变化，过去我们靠什么赚钱？大部分人是靠劳动力赚钱，但是当我们买了房子之后，我们就有了一个资本平台，而且这种资本体有陈老师所说的特点，基本上是稳赚不赔的，所以我们看到了从此以后有了资本平台帮我们创造财富不仅仅是劳动力，资本平台很大，有500、600万投资，每年换回来的增值可能80、100万很正常，所以看到所有买房的人都发了，所以一定不要相信劳动致富这个观点，在经济学上它是不成立的，劳动只能勉强糊口，致富只能做投资，对我们老百姓最可能的方式只有买房子。

　　既然靠双手不能致富，我们只能琢磨别的办法，比如说买房子，如果你买房子，有一个前提是什么呢？是货币发行速度还要扩张，各位，陈老师刚才讲到的CPI，通货膨胀的问题，说不要相信通货膨胀，通货膨胀跟买房子没关系，我们有两个词，一个叫CPI，我们讲的强调消费，还有一个叫资产增值，资产膨胀，各位，买房子在CPI里是没有反映，买房从来都不是消费，租房才叫消费，既然如此，买房是投资，所以在CPI里反应不出来，但是我还告诉大家，之所以这么多年来CPI没有狂涨是因为房地产把它吸收了，资产在膨胀，09年我们救市的时候，中央政府拿了4万亿，地方政府配套拿了十几万亿，央行放出9.58亿，各位，9.58亿是什么含义，我告诉这在之前是什么？平均每年是3到4万亿，那一年放了3倍，那是疯狂的货币政策，这些钱并没有把茄子辣椒推到天上去，哪里去了？主要进了地产市场，那年公布的数据交易额7万亿，那个数据是不准的，为什么呢？因为小产权他们没有统计，很多集资房没有统计，军队房没有统计，航天系统没有统计，城中村房子没有统计，房子房子没有统计，很多国有单位自建自用的房子没有统计，再加上开发商买地的钱，那几十万亿去了哪里，假定没有我说的房地产业，中国当时经济就完了，这个完了不仅仅经济增长包括通货膨胀会飞涨，所以09年、08年危机的时候，我有一场著名的演讲没有房地产救不了中国，当然后来把中国救了之后，官方发现房价上涨又开始打压，在2010年4月份出台了限购政策，我又一场演讲，没有房地产保不住中国，从那个时候经济增长一直下滑，直到今年下半年增长速度才掉头稍微下来，那是因为？我们对房地产打压放松了，大家看到了土地成交价格什么结果，毫无疑问是房地产把中国经济又重新拉回来。各位如果作为老百姓银行可以100万贷款，你去干什么，你不会买一大堆衣服，你也不会买一大堆洗衣粉，你要做的是买房子，如果今天不是有房子有关，不可能来这么多人。

　　这个情况已经告诉我们，最终的需求拉动指向哪里？只能指向房产，至于经济发展模式有问题这是大的话题，我们先不去讲，告诉你们，未来我们的经济增长和人均可支配收入要翻番，翻番要到什么，年增长7.3%，这对于这个数字根本达不到，我要告诉你的是，GDP的增长要达到，每年增长7到9，我们的货币投放有人测算大约每年增长18到22，到货币增长每年18到22，这些钱还只能回到房地产，所以什么时候不吸纳？我和陈老师讲课没有听的时候，才不会吸纳，那个时候中国肯定要出大事了。所以这个问题我们是没有办法的事情，你们这样说，老师，房地产还能发展？还能发展，还有很多力量推行它。第一个大拆大建，每个城市都有大量，50、60、70、80、90年代末建的房子，今天来看不节能不环保不配套，泰禾院子一出来的时候，所有的房子都要扒掉，扒的成本也越来越高，怎么可能不推升这个价值。

　　第二，人口还在继续增长，最近计划生育政策也放松了，四年前我们就呼吁，计划生育政策要放松，我们发现最终放松了，不放松是没有出路的，而且我还告诉你，这个放松程度还不够，明年实际上还有很多放松，你们在座很多是经商，多生一个，罚一点款就拉倒，为啥不大改一下，要罚款的，罚款是重要的财政收入，人口还能增加多少，估计1.5个亿还是有希望，当然这是用20年左右的时间。

　　城市化还要增加，官方公布的数字是52%、53%，这个是把农民在城里打工超过半年以上当作城市人口，这个统计是错误的，但是从房地产来讲没有任何意义，因为这个人，从房地产角度没有办法吸收，他在城里没有自己的房子也没有他长期租住的房子，你家的保姆住在你家保姆房里，城市没有办法彻底吸纳，他从来没有觉得这个城市是他们家，2.7亿农民在城里有房子或者长期租一个房子，定点到你们家上班的时候，我们会发现这个房地产业要满足他们还需要大的过程，租房子还要租各位的房子，你们买房子同样是推动增长，还有就是家庭的裂变，尽管我们现在计划生育有所放松，他也会在新的水平上继续裂变，我们会发现房子不够，除了家庭裂变还有生活方式演变，过去我讲这个观点，来了很多骂声，第一个有大量人离婚，我这个讲的还不是为了买房或者买房资格离婚，事实上在平时我们发现离婚率上升，现在离婚率达到50%左右，当然这个离婚率计算方法离婚人口比上当年结婚人口，现在有两对结婚就有一对离婚，2011年为结婚为买房而离婚大量出现之前，现在300万，我们只有三分之一家庭重新买房子，那每年要盖出一百万套房子给准备离婚的人。

　　第二是大龄不结婚，今天这一两千万人当中有很大的比例，于是自己没结婚，但是在银行的帮助下，贷款买泰禾的房子是非常正常，在北京、上海看到第三种，过去结婚跟父母住几年，过去再分家，现在几乎你找不到这种人，大概有四分之一，这四分之一渐渐消失。

　　过去我们养老怎么养，过去养老是弄出一间房把父母接到这里来，现在是把父母弄来买一套房，比如说生活方式不一样，老人家跟你作息时间不一样，他要9点睡觉，年轻人都是夜猫子，我们要看世界杯看奥运会，只要不在中国，时间全颠倒，我们声音一大影响父母休息，会批评我，我们声音一低，憋死，中国好声音，你根本不知道人唱啥，难受，所以父母在这里不合适。你看到凌晨4点半，演完了要睡觉，父母已经醒了，这个屋那个屋一会扫扫地，一会刷刷碗，你能睡着吗。你敢骂我妈，一耳光打跑，20年前打跑还会回来，无论男方女方都不希望他们离婚，今天打跑就是打跑，谁也不会回来，谁怕离婚，越离婚越有魅力。

　　各位，今天没有学区房，被逼无奈我们要买两套房。我们发现北京这样的地方周末夫妻大量出来，一个住在东三环附近上班，一个在西四环上班，每天在路上四个小时要你的命，如果这两口子岁数大一点，不需要每天黏在一起，如果他们家没有小孩，如果小孩长大了，上大学上高中或者出国留学了，或者小孩父母可以带，另外一个人怎么说，我干脆在我上班附近买一个公寓，泰禾出来一号，我就不用每天往回跑，周末回来，非常正常。

　　有一次讲着讲着，想起来，给我说，我得给老婆打电话，拿起电话来，老公啊，我大约7点半到，如果堵的话8点到家，边上一个小姑娘，大姐，每次回家打电话，回自己家还用打电话吗？大姐说，你年轻人不懂，平时也不在家，万一看到老公不合适的场面怎么办？不幸福都是自己找的。周末夫妻会大量出现，各位每天通勤受不了，我们还会发现别墅大量出现，比如说把我们泰禾院子出来一看，太震惊了，好，买，买完之后发现住着不方便，还是比较远，而且这么好的地段没有了。我们还有无数的理由，但今天时间关系没有办法给你往下讲，这些理由告诉我们需求上升，刚才咱们李总特意提到北京的问题。

　　我们在中华民族文化当中有两种很特殊的文化，第一崇尚大，大就是好，咱们工作喜欢到大城市，考大学要到北京上，如果我们找单位能找到央企，大单位，大公司当然很骄傲。如果你是外地人一下出租车，打个出租车，北京出租车喜欢跟你唠嗑，十八大，谁要上，谁要下，这是北京出租，听说来自外地，问问你，你从哪里来，我从杭州，杭州人民最近怎么样啊？这是北京人。既然如此，大受尊重，的被人看得起，荣誉被人认可，于是大家都喜欢到大城市去，所以我们感到从村里一直到城市，所有人都希望到北京去。陈主任讲到后边中央会采取点措施，户口放开在北京很难，这些政策能不能挡住呢？也很难。我们中国文化还有一个崇尚旋律，我们有个说法学而优则仕，像我们的陈主任，当年在人民大学当教授，陈主任是改革开放第一批博士，最终还是被国务院发展中心给调走了，如果他死不愿意的话也不会离开，后来到了建设部。我们民间普遍是崇尚权力，而北京是权力高度密集的地方，我会发现这里有无数的机会，我告诉大家，什么是房价？房价是功能强大的反映，它是政治中心、文化中心、金融中心，有人说不是，是上海，上海是金融中心，那是糊弄上海人民，上海决不可能是金融中心，中心只有两个，我们现在说紧密围绕总书记周围，你看看保监会在哪里？金融街在哪里？怎么可能是上海，为什么还说是上海呢？这就是中国文化的虚伪，你们家小孩学习第一，邻居家学习第三，你不能说你家小孩比人家强，你要比人家客气，你家孩子真好，学习好、身体好，有礼貌爱劳动，所以各位是直辖市，你总得安慰一下人家，你当了处长，工作很勤奋，共让别人当劳模，我们还是科教中心、卫生中心，你怎么挡住房价，于是北京的房价我们几乎是没有办法，所以前头时间我说北京房地产市场是一朵奇葩，你们会说老师我不相信话，为什么？它将来能涨到天上比，比东京高、比纽约高，这个事情还要信我，为啥？我要告诉你的是只有房价脱离国际市场而独立运行，这件衣服在大连200块钱北京300块钱，大连人民立刻跑到北京来，北京人民跑到大连买，但是这个房子在大连一万块钱，北京6、5万，房子在国际之间也是这样，房价国际并轨都是毫无道理，所以你理解了这个你就理解为什么全世界房价最高不是纽约，不是东京也不是伦敦，只有中国社会稳定经济还在继续发展，而且我要告诉你，回到陈老师讲的要控制人口，放开房价，或者你在北京可以来，你只要甘心住地下室就可以，如果你不这么干，我们没有办法绑住人的手脚，这就是北京的难题，有个认识的误区，这个误区很难纠正，为什么？给领导讲话的时候从来不让我去，你们又说，老师不是在打压房地产，是在打压，但是打压毫不改变从来不改变它作为特殊消费品的，只要不违法，政府打压啥你就要干啥，政府鼓励啥，你千万不要干啥，谢谢大家！

　　主持人：再给点掌声，我们一直都鼓励劳动光荣，而不像董老师说的不能劳动致富，不劳动怎么拿到钱去买泰禾1号街区的房子，给董老师学生算了一笔账，如何在20年后拿着4千万去见您？实际上非常简单，就是去买一套1号街区的小户型，65平米，25年之后，一乘，正好是4千万可以见董老师。坐了好长时间了，不得不跟大家说后面有特别大的奖品，最小的奖品也值10个土豪金。

　　主持人：我们把刚才前面发言的李总、陈老师、董老师再请上台来，我们把之前会聚大家的问题和网友的问题回答一下，让大家对泰禾1号街区项目有一个了解，下面有请李老师、陈老师、董老师。

　　主持人：接下来是2013北京房地产投资高峰论坛。其实我之前也生怕这些问题很空，所以我们试图从购房者提问题包括产品问题、项目问题、区域问题包括未来房产税出来会不会对我们有问题，包括二胎放开之后是不是人口增长导致房价上涨，我们开始。

　　第一个问题提给李总，这里面问了，李总是北京人，从小生在北京，长在北京，亲眼见证北京的发展，我们拿一块地是要做很多研判，哪一块区域是热点，好卖，包括老板、投资者的利润预期他们做了很多工作，从北京人的角度你如何去看待北京接下来哪个是投资居住的热点，第二个从专业投资人的角度，您任何看北京房地产的热点在哪里？

　　李彤：我是这样来理解房地产投资价值的问题，其实大家能看到房地产的 价值并不难，都很容易，但是能看到价值的洼地就相对难一些，看到价值洼地之后能敢于果断出手，给自己配置一些资产的勇气和决心，这可能就更难，很多人可能错过这些机会可能就错过了叫做投资的致富的这样的一个时段，只能靠自己劳动来努力致富，这是一个很艰难的过程，我对于中国房地产价值是这样看的？一个是地段，刚才陈主任也讲了地段的概念，我这边也不多再述，首先我想什么呢？要看你的生活，如果是自住的话，要看你工作的地方离自己的区域有多远，是否是一个方便的区域，反过来1号街区这个项目，东五环外，现在这地方还看到稍微有些荒，开车来走，到国贸的距离，相当你从国贸开到望京的距离，开车到北三环的距离，我就住在北三环，每天开车感觉是一样的，这是一个交通的问题，还有中国的经济是政府推动型的，要看政府整个规划，要看泰禾1号街区环渤海，政府的规划保证基础设施投入，包括周边整个产业支持都是密不可分，而且现在有很多产业雏形，我们的亦庄经济开发区也是很成熟的，住进这个区域未来价值是无限的，我就是我心目中的价值洼地，我也看到CBD的价值，但是我的能力和资源无法配置，我就要在它的周边我能够承受的拥有价值的区域，这就是我的理解。

　　主持人：地段好，东五环外，离国贸北京CBD很近，第二块政府非常关怀这块，有很多利好东西在里面。那我们翻页了，下一个问题，下一个问题展望泰禾1号街区，想问李总，你说的五环外不远，听上去跟CBD不远，住在那里真的很方便吗？不会像睡城，要解决交通、就业、孩子上学的烦恼吗？展望一下泰禾1号街区我们在不远将来能够看到？

　　李彤：现在还是看到政府整体规划，大家可能也到现场去看，看到了区域规划，周边有湿地公园，现在初见雏形，旁边道路建设，马路建设明年就要全面展开，咱们站前街柏油路铺上，交通枢纽都不用多讲，就拿泰禾一号街区自身来讲，本身做了很多规划设施，有1万平米的超市，有2万平米非常符合商业街区的打造，我们有6个地块，每个地块里面建设和规划符合大家居住，有满足老人小孩以及年轻人社交场所这样一个规划和设计，这也是我们整个公司打造精品的理念，周边的范围随着通州一环五区规划，有健康城还有文化产业区还有台湖是环渤海总部基地，政府总体规划也是相对可靠，如果打造一个理念未必是完善，正因为是政府周边的环境的多功能的打造才铸就了这一片区域不是睡城而是蓬勃发展的新城区。

　　主持人：谁在帮你建窗外、花园这很重要，，我们知道很多够房人问这个问题，我今天看起来什么荒芜，什么时候献县，开发商会告诉我们今天卖的是期货价，如果全都实现了就不是这个价。

　　李彤：现在建在CBD现在就是10万块钱。

　　主持人：我们要用长远的眼光看区域发展，房价的发展，我们看下一个问题，董老师，25年后北京房价将达到80万，主办方给我一个条，要让我代表《人民日报》问您一下，您是否知罪，是否悔意？我看您一点都没有悔意，您预探5年后泰禾一号街区从正常市场发展来说应该卖到什么价格？

　　董藩：我没去看，不能讲，我说大致趋势，我说涨和跌都不能改变实质情况，但是在众多人群当中，大家占比例极小，所以这个影响是很有限的，因为大多数人是知道北京究竟是怎么回事，所以他们对北京还是有信心，在这种情况下，供应跟不上的时候是没有办法，最近看了一篇文章，人们越来越为什么董藩，不是相信我，主要供需是失衡的，如果我说跌它就跌的话，我愿意帮政府喊一喊，我们改变不了这个现实，目前只能感到供需来决定，市场是公平的，你判断对了你就赢，判断错了你就输，就是那种情况。

　　主持人：谢谢董老师，我们进入下一个问题，五年内出了房产税怎么办？为什么有这个问题，最近看董老师出了一个赌局，5年内出了房产税，他就辞掉博导？

　　董藩：那个说着玩的，我们敢说这个出不来，房产税要出来很复杂，我和任志强都经过仔细的思考和研究我们俩的结论是一致的，出不了房产税，如果我们连都一致，基本上没问题，如果我们俩不一致，想法不一样，听我的不如听他的，各位，为什么出不了？要出房产税是跟评估值有关，所以要征房产税第一个前提土地必须私有化，你年年交税，他把房子收走这叫什么问题，第二，房子征收房产税，税种要理顺。政府管理系统要全，事实上是不全，城市管理房产有限。房子已经到我们手里，他有点没办法，我们国家法制跟西方都不一样，我们房产清理没清理完，在北京你随便一套房子400、500万，我们财产量很大但工资收入很低。哪怕你收千分之一，千分之一不起作用，还有很多很多原因，合在一起你就推导出一个结论来在中国征收房产税基本没希望。

　　陈淮：我希望我们媒体朋友在设置问题以后不论各种类型研讨会，设置问题涉及到有关规定和文件，先把文件看一遍，12号召开的十八大三中全会17号出台的决定，明文写的一句话，积极推进房地产税立法并适时实施，这个房地产税不是重庆、上海试点的那个房产税加了一个字，是另外一个全新的税种，这一句话可以理解为上海、重庆的试点没有推进的意义，不存在一个扩为实施的问题，这第一层。第二层，原来那个房产税，本来也不叫房产税物业税，为什么改成房产税，07年发改委就提，2011年就改成房产税，当时国务院想把它调房价，物业税需要重新通过人大立法，那就把83年找出来一个跟外商持有商业物业的一个名头，借壳上市吧，国务院只要改变，调整征收对象范围就可以用，这个破棉袄，修修补补已经不能满足经济改革的需要，房地产税不是调整房价的调节税，是随着我们有了这么多越来越多的投资人拥有资产的资产税。第二层意思，它不是调节税是资产税，和原来那个试点的目标是完全不一样的。第三层意思，十八届三中全会说的，要积极推进立法，那么这可以理解为，进入立法程序列入立法计划然后立法不是国务院开的常务会就出国几条那么容易，一定要几上几下，一读二读三读四读才能够有实施的机会，所以在这儿讨论这个问题，如果是我们一个月前尚可，现在过时了，已经不是问题了。

　　主持人：谢谢陈老师的分析。陈老师讲到的关于房产税的观点在陈老师微博去有陈述我有看到了，包括他对三中全会之后长效机制这些观点都有，所以请大家如果有兴趣接下来，下来之后更多去关注陈淮老师和董藩老师的微博。其实刚才不管是董老师还是陈主任补充的，二位观点都是一致的，在短期之内房产税也好房地产税也好面临立法的门槛方方面面，所以二位专家意见都是相对一致，没有必要讨论这个，也是短期内难以实现的。我们进入下一个问题。这个问题主办方给我的条是提给陈老师，但是实际上刚才陈老师和董老师解答了这个问题，只有买房子不会后悔，但是昨天关于资本市场又出来一个促进资本市场改革一系列规定，包括改革注册制方方面面的，也请陈老师就这个问题您听完董老师？

　　陈淮：这是一个挖坑，陷井，我说什么媒体都说什么恶意炒作，谁跟你说买房子不会后悔，你娶章子怡都会后悔，你买房子不后悔吗？这很难说，但是我们说买房子，刚才那个通货膨胀的时候说到，当你的私人资产累积达到一定程度之后，持有不动产是一个有利的风险小、收益稳定的投资方向，如果你有巴菲特那么多钱，买不买房子不重要，对不对？如果你有李嘉诚那么多钱，那么买不买房子也不重要。刚才董老师讲了几个投资的方向，没有什么买房子不后悔，你买股票，股票涨得快还是房子涨得快，主持人你说。

　　主持人：从中国现状来说？

　　陈淮：从什么现状也是股票涨得快。

　　主持人：我买的都没涨。

　　陈淮：对，股票一年翻一番都是可能的，但是你得在3800多支股票得买到那一支。就是说你买到那一支每年都翻番，每年都买到翻番股票的概率，比你出了门被汽车撞死的概率还小，所以涨得快这种问题是一个伪问题，我们说每一个风险的大和小，第一个，买股票的时候你要承受的比我们买房子多得多的风险，我们在过去4年来，中国的股票市场是全世界股票市场表现最差的一个，我们今天坐在这儿，是礼拜天，礼拜五晚上是美国股票市场，离我们最近的交易日，2013年这一年已经27次创历史新高，这一年，不是过去30年，我们在过去4年来，2010年收2800，800点，2011年2400点，最后几天不知道哪来拖了一把，今年能不能保住2000点，天知道。但是股票市场是有涨的，哪一个风险大，而股票市场的涨跌你是无法预知，但是房子的涨跌是有规律可循，只有北京城在全世界一百个大城市排名往前靠，只要城市建设是不断投资，地铁越修越长，只要我们居民收入是不断提高增长的，只要我们的北京市产业竞争力是不断改善的，那么我们大约可以判断这个房子不动产一律是质量好的，质量越来越好，越来越好是因为它值钱，这个世界上买东西，投资有两种人，一种是本钱不动给你带来收益，存款，银行到时候还款付息，除了给你利息，并不会在本钱上给你加一块，会吗？不会，买股票的时候，上市公司的红利你可以忽略不计，但是你的本钱增加，股价高了，给你带来收益，对吗？那什么时候又能够有现金流收益，本金还能够增值呢？房子是支持它的，我们刚才讲的房地产税我特别讲到，希望我们投资者也重视看一眼，十八届三中全会其中特别讲到我们城市化、城镇化未来是我们经济发展的重要基础，城市的资产质量一定是稳中改善的。

　　主持人：谢谢陈老师。我这个题卡进入最后一个问题，我翻一下，不知道翻出来是什么？我现在很紧张，二胎将使房地产更红火，应该是问号？不应该是省略号，陈老师也讲到一个问题，人口问题，董老师也讲到了，我们这个问题可能出题的时候并不清楚，二位专家在过程中提到，我们请董老师补充一下，人口的问题，第一个来说，包括严控城市人口对房价的影响，第二个，这个问题里面？

　　陈淮：我回答这个问题，有个流传已旧的故事，央视著名主持人选的专家，忧心忡忡满脸愁云说中国的房子太多了，千万别买泰禾的房子，过两天就跌了，为什么呢？独生子女和你这个问题是一阴一阳面，男方爹妈留一套，女方爹妈留一套，爷爷奶奶有房子，姥姥姥爷有房子，年轻人有7套房，周一住到周末住不完，你相信这样的故事吗？你相信这个问题这样的故事吗？这样的故事也就是赵本山演小品蒙范小伟那样的脑筋急转弯的问题，也就是央视主持人在那讲，树上一个猴，地下一个猴，一共几个猴，为什么？我们需不需要更多的房子，完全不取决于中国城镇有多少独生子女，而是中国城镇房子总量是增长不增长，增长快还是增长慢，只要是中国人口快速增长我们一定需要盖更多的房子和更快的盖房子，和这个城市有多少独生子女家庭无关，这个问题也和我们单独二胎生和不生无关，十八届三中全会，中国的城市化重点在什么地方？人的城市化，是二胎的城市化，不是二胎的城市化，是农民工进城的市民化以及还是三中全会文件还有一句话要多种途径让人民群众拥有财产性收入，看看两万字，100%有这句话，这才是我们需要盖更多房子，独生子女家庭没决定中国房地产泡沫，多生，单独二胎也决定不了我们需不需要房子，是我们农民工进城，我们把大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里这个因素决定我们需要更多的泰禾和更多的房子，谢谢。

　　主持人：我发一个问题给董老师。

　　董藩：就陈老师话题我往下讲几句，这样观点的人很多，所以有一个人听了部级领导这么讲，将来爷爷奶奶姥姥姥爷至少是5套房子一定会出事，我说这个人脑残，无意当中把爷爷奶奶姥姥姥爷这一辈的人同一天去世，而事实上爷爷奶奶从60岁到90岁是缓慢的过程，70岁以下的人不是一个孙子，即使有房子留下来也是几个人分。

　　主持人：自住型商品房，您对它有没有信心？

　　董藩：自住型商品房是北京弄出来的东西，我不知道这是东西，看来看去更接近于原来的限价房，限价房我不主张大家钱，如果你有钱不要去动它，为什么？如果一种产品没有生产出来，生产的过程还很长，你事先把它价格锁定，而作为开发商生产它的时候，根本把握不住未来劳动力的涨势，他唯一要做的控制成本，确保他不百干，当他控制成本的免不了偷工减料，这跟泰禾干的万达干的还是万科干的没关系，他必须保证有利润，这种情况下钢筋用得不足，水泥标号不足，绿化项目取消等等都是不可避免，所以如果有钱尽量不要去买那种，尽量买其它类型的房子，但是这里头还牵涉一个方案问题，投资方案在这里咱们几句话说不清楚，我正常讲课的地方你去听两天，我保证你在资本上战无不胜。

　　主持人：董老师现在是在北京师范大学，您介绍一下您上课的地方？

　　董藩：北京师范大学，当然我和陈老师同时在北大清华长江我们有些讲课，那种场合针对投资问题的培训，你们有机会也可以去听，听完之后也能更好判断泰禾、万科他们的项目好和坏，值不值得投资，按照什么方案投资，这种场合不适合系统讲，只适合谈一点观点，总体来讲要相信大公司，万科、万达、泰禾总体上来讲是这样，我不相信他们做那些保障房。这是规律决定的。

　　主持人：董老师的观点合适的商品房该出手就出手，不要相信政府，限房价禁地价的限价商品房流通很麻烦。时间问题我们论坛不往下引申太久，两位都在微博都发了很多的真知灼见，下来之后看他们好的观点。

　　下面给我们的购房者带来最后大家非常期待包括有些人要走的，刚才我说的十倍于苹果5s的奖品，这三个奖品分别是两个价值5万元的购房代金券各两个，还有价值十万元的购房代金券各一个，一共三个，接下来请三位抽取。