看好区域发展 盯上商业地产 高档定位谋取高溢价 ———

　　“泰禾疯了，那么高的地价，未来成本怎么摊得下来？”“台湖土地拍出高价，周边楼盘都偷着乐了，房价又该随行就市疯涨了。”……

　　台湖高价地不断拍出，业内普遍质疑这些开发商如何开发盈利，购房人担忧房价随之扶摇直上。然而，从其土地属性可以看出，各地块实际上并不相同，多数地块是以非住宅用地取得，不能简单地与住宅市场去比，而以住宅立项取得土地的开发商是在北京豪宅市场有所建树者。因此，业内人士称，台湖土地的“异动”并不能反映整个北京的楼市状况，“台湖晴雨表”的说法为时尚早。

　　对此，业内人士表示，台湖高价地频现，从一个侧面体现了开发商中不乏对后市持乐观态度，并涉险豪赌者。然而，即使开发商各显神通，要想保证不被搁浅在台湖，恐怕也非易事，尤其是台湖及其辐射板块的在售楼盘，若盲目捂盘随涨，恐使通州楼市再次经历过山车。

　　商业地产开发潜力吸引开发商不计成本？

　　台湖板块近半年来接连出现高价地，但如果注意到所供应土地的属性不难发现，台湖板块的高价地并非全部是住宅用地。以上周高价成交的两块地为例，其中一块土地即为商业占比60%的综合用地。同一天，保利在通州运河核心区接连拿下的两块土地，也皆是综合用地。另外，包括泰禾4月摘取的两幅地块，也均非单纯的居住用地。

　　对此，北京房协秘书长陈志表示，从台湖板块的土地供应来看，实际上是一个综合性用地的构架。开发商对此趋之若鹜，不排除对台湖地块未来的看好，同时，应该也隐含着开发商期望转型涉足商业地产开发的意图。

　　据了解，包括万达等一线房企，在通州台湖板块摘取的土地，也是商务、住宅用地。据接近万达地产的人士透露，万达在台湖还谋划着更大的土地购买计划，最终用以实现其规模空前的万达文化城。据悉，这一构想将是万达广场商业模式的升级版。可见开发商对台湖商业地产发展的信心。

　　另外，一位开发商表示，在预售价格审批频频受阻的背景下，开发商转向没有价格管控的商业开发，也属正常举动。“比如综合用地的住宅部分或许会受到限价干预，但是大量的商业存在，就可能保证开发商的盈利能力，这恐怕是开发商更青睐综合用地的因素之一。”该开发商说。

　　然而，面对楼面价动辄突破15000元/平方米的高价，做商业地产开发能够使开发商全身而退吗？某开发商说，实际上商业地产开发远远难于住宅开发，这不仅仅体现在商业运营模式上，单就台湖目前一片荒芜来看，商业培育的前期投入，就可能把开发商拖入深渊。

　　对此，东亚新华地产营销总经理贾玉鹏表示，按照台湖未来的规划，如果开发商商业运营得当，台湖板块还是完全可以支撑其商业发展的。“台湖是通州着力打造的高端总部聚集区，从区位上来讲，连接通州和亦庄的台湖板块，可以成为亦庄产业区的延伸，并受到亦庄产业发展的直接带动。”贾玉鹏说。

　　凭借高端溢价 购房人能认可吗？

　　当然，台湖板块也并非没有纯居住用地。上周泰禾发力拿下的一幅居住用地，剔除保障房后楼面价约16500余元/平方米，楼面价超过周边在售项目单价，未来预计销售单价可能突破30000元/平方米，高于通州目前所有在售楼盘，这让业内一度为泰禾捏了一把汗。

　　有业内人士推测，泰禾因为定位豪华的运河上的院子名声大噪，这次发力台湖不计成本，后期开发若想保证不亏本儿，并获得购房人认可，该项目势必需要泰禾再一次竖立区域标杆。“只有开发定位高端的楼盘，才有获得相应的溢价，受到购房人认可的可能。”某开发商表示。

　　贾玉鹏认为，通州区域内，目前台湖板块是一个发展空白点，就像大兴生物医药基地一样，密集开发过程中，各大品牌开发商的进驻，区域热度和成熟度势必完善较快。近期成交的几块高价地，不论是轨道交通还是地面交通都较为便利。此外，由于区位优势，台湖在承接亦庄产业发展的同时，也将可能承接亦庄的大量居住需求，况且对于亦庄的购房人，只要居住品质有所体现，购买力还是被开发商所看好。

　　有开发商认为，泰禾期待凭借高端定位赢取高溢价，也并非易事。“该地块容积率2.6，较高的密度恐怕会制约该项目未来的豪宅品质。更重要的是，目前台湖板块各种生活配套都处于匮乏阶段，尽管有着发展规划倾斜，区域现状恐怕也难以赢得对环境要求较高的购房人认可。”该开发商说。

　　对后市乐观开发商对赌市场

　　对于开发商对后市的乐观情绪，陈志认为，不能排除有些开发商对后市过分乐观，对赌市场的心理存在。

　　事实上，从目前的政策层面来讲，京版国五条细则得到严格的执行。无论是20%的个税，还是加强商品房销售价格引导，都在市场上引起不小的风波。值得注意的是，细则中还明确指出，今年北京将继续完善土地出让方式，通过“限房价竞地价”等方式增加自住型、改善型土地供应。近日，又有消息称“限房价竞地价”供地方式将在下半年开始落实，该方式土地出让规模在300多公顷(1公顷=10000平方米)，约占全年商品房用地供应总量的45%。有开发商认为，如果下半年这种供地方式得到贯彻执行，这一轮的土地热或将成为开发商“最后的狂欢”。届时，上半年的高价地商品房入市时，价格优势与成本矛盾将凸显。

　　一位民企开发商表示，虽然他们企业近期没有参与土地竞拍，但也担心众多开发商当前对土地的过热追捧会引起调控上的新举措，“祸及”他们即将推出的楼盘。

　　另据了解，由于高价地对市场预期的拉动，有开发商试图尽量等高价地商品房上市时再推盘，以期攀附涨价，甚至购房人近期急于签约的意向都有所增强。