【论坛背景】：

　　近年来，随着北京高速发展所带来的包括城市空间饱和、大气污染和交通拥堵等问题日渐严重，北京市内部此前曾就是否跨出北京向外扩散资源、疏解城市压力有分歧。但从2013年北京市政府工作报告中来看，跨出北京、扩散资源、疏解城市压力已达成了共识。北京市的这一转变，使京津合作、京冀合作的关键链条打开，可以说，大北京的时代终于来了。

　　而在京津冀这一大区域中，廊坊因便捷的交通受到越来越多的关注。廊坊市地处北京、天津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。同时，廊坊区位优势非常独特，自然条件好。另外，廊坊经济正处于高速发展期，区域内拥有廊坊经济技术开发区、三河燕郊开发区、香河开发区等重点工业园区。其中核心区——廊坊经济技术开发区地处环渤海经济圈，属于大北京规划圈的腹地。

　　在政府规划方面，七环的规划与建设排期，以及首都二机场的建设规划，都说明了北京正在主动将资源在向外延伸，拓展区域合作的模式。与此同时，伴随着“大北京”说法的愈演愈烈，越来越多的置业者开始关注北京周边的燕郊、香河、廊坊等地。而这其中，廊坊以其越来越多品牌房企的进入，使得区域关注度日益提高。

　　那么廊坊未来的发展空间如何？金九银十下，廊坊房价会以何种姿态面世？本期搜狐焦点论坛邀请各位专家为网友详细解读“廊坊”。

　　【论坛时间】：2013年9月11日

　　【论坛地点】：搜狐媒体大厦F3  第三演播室

　　【论坛嘉宾】：

　　项目总经理   徐涵文

　　 ()大区推广总监  陈晖

　　营销经理  邸新安

　　以下是论坛实录：

　　【主持人】：首先非常欢迎三位老总到来，这一次聊一聊廊坊。现在“大北京”这个词儿已经炒得非常火热，在“大北京”背景之下，廊坊又有着非常重要的地位，所以我特别请到三位老总一起聊一聊廊坊这样一个区域。首先我想说一下北京，在“大北京”这个概念之下，北京对于“大北京”是什么样的辐射影响力和作用？   

　　【陈晖】：北京对于“大北京”的话，首先是两个概念，北京传统意义上属于完整的北京，不管市区、北京也好，属于大的北京地界。“大北京”比较火，固安、燕郊、香河，包括未来要起来的廊坊，这些地方算是“大北京”。而从您说的角度来讲，首先是北京，逐步的外延，不得已的话，很多人会分流到北京周边，甚至到“大北京”。

　　刚开始是外移的过程，随着北京的环境逐步恶化，生活压力逐步增大，人们主动往北京往外溢，人们主动外溢过程中，很多配套设施，政府资源，包括商业资源等等也会逐步的慢慢扩展出去。以后“大北京”应该算是北京若干个卫星城，像国外一样，在这个地方又可以生活，又可以工作，同时和北京之间有产业、商业非常紧密的联系，应该属于这样一个血与肉的关系。

　　【主持人】：但是随着卫星城发展，这些城市发展得并不健康，会出现睡城等现象，那么廊坊会不会也发展成这个方向？有这种可能性吗？

　　【陈晖】：因为廊坊本身就是一个地级市，它有自己的产业，自己的商业，包括它的GDP应该在全河北属于第二的位置，本身的经济就非常的发达。北京外溢出去，跟燕郊、固安，那些不太一样，新起的产业又没有那么快。廊坊不一样，廊坊本身非常成熟，承接出来外溢北京的人群，相互之间形成一个互补关系，他们可以在这里住，住完了以后在廊坊内部可以进行消费，同时的话，像廊坊华为、富士康，中石油等等这些大型企业全部入住廊坊，依然可以在那些地方进行上班。可以形成自我实现，能够形成一个完整的闭环，从他上班、消费到居住，这个可能和燕郊、固安不大一样。

　　【主持人】：对于这样的区域优势，徐总和邸总有什么想法？

　　【徐涵文】：我们是一家上海开发商，在上海对城市的理解比较深刻的开发商，我们来北京来廊坊以后，感觉北京整个城市，刚才说“大北京”概念，我认为是服务于整个北京，包括在北京工作，包括北京服务的概念，说是睡城以外，包括像物流城也好，还是一个服务于北京市，通过北京政治也好、文化也好、科技也好，它的影响力最主要的概念。有一些社科院专家在说2050年北京人口是五千万，根据目前北京人口规模从2011年国家统计局调查的北京市两千万常住人口，两千万常住人口现在北京城市已经是交通也好，从收入也好，现在已经是不理想了。

　　从北京城市规划来说还是欠缺一点东西，欠缺什么东西呢？北京的一些副中心也好，北京的卫星城也好，没有把它很好的定义、去规划这一块。现在我觉得不管从国家战略层面也好，政策层面也好，上海这一块稍微强一点，上海有副中心，有卫星城，卫星城发展也是有产业带动的，不是一个睡城。历史赋予廊坊的机会到了，这是北京发展到现在，我们俗话说摊大饼城市从中心往外辐射，但是没有四到五个副中心，十个卫星城这样发展。上海两千三百万人口，六百多平方公里的地，比北京小得多，但是它的密度也好，它的交通也好，比北京要强得多。

　　【主持人】：是的，没有北京这么拥堵，空气质量比北京好很多。

　　【徐涵文】：空气质量不一定可比，从交通拥堵来说，城市管理来说，应该比北京做得相对好一点。在城市规划上，还是有一定的前瞻性。从北京政府也好，发现这个问题了，逐步包括现在的城市南移，北京第二机场的建设，包括大七环建设，希望把一些副中心，把一些卫星城也好，往外移，北京城市扩大是一个肯定的事情，不是一个大概的，就是一个肯定的事情。可能不一定有五千万人口，但是三四千万人口是大概的。作为廊坊来说离北京中心最近的地级市，又是交通最方便的城市，虽然固安、燕郊相对来说比廊坊更近，它没有好的城市配套。

　　【主持人】：相对来说，没有这种产业优势。

　　【徐涵文】：产业这一块也在逐步引入，从目前来说城市的配套也好，不光产业，包括这些教育、文化、医疗资源都是不可比的。最关键的廊坊的地理位置，地理位置承接了北京和天津，正好在中间，高铁也在廊坊有站。接下来廊坊还会有两条轨道交通和北京相连，廊坊未来的发展前景是非常看好的。

　　【邸新安】：我觉得作为北京对区域带动的话，人口外溢是必然现象，因为北京市集中了全国的资源，最有钱的人都来这边买房子，可能有一些经济实力比较差的，只能去外面买。像北京开始是通州，后来是燕郊，现在到香河。南边开始是大兴，后来天通苑，后来到固安。廊坊这边也是一样，包括亦庄出来以后，今年也出现地王，环岛，也是一个经济现象。从首都经济圈来说，包括这一届习主席对河北调研去了好几次，包括提环渤海，其实十几年前提过，但是好象动作不大，今年好象有动作。北京跟天津做的外溢的区域，主要跟河北来对接了。原先可能是一厢情愿，我想接一下什么东西。今年可能自身的压力需要有释放、缓解的作用。

　　【主持人】：从政策层面来讲对廊坊也是一个利好。

　　【邸新安】：对，我觉得应该是这样。

　　【主持人】：廊坊在“大北京”之下起了什么样的作用，相对于“大北京”其他的区域有什么不一样的地方，优势和特点？

　　【陈晖】：正常来讲卫星城应该是每个卫星城承接不同的功能，这个承接北京也许旅游功能，那个工业功能等等。从目前北京发展趋势来讲，从2000年开始到现在，相对发展是比较粗放的。像燕郊也好，固安也好，目前这些类似于卫星城的地方，其实没有承接起来更多的实质性的功能，更多的居住。而对于廊坊来讲，廊坊本身跟燕郊、固安等等相比它的最大优势就是它的配套，一切的配套。

　　包括说市政教育配套，医疗的配套，还有商业的配套，娱乐的配套都是非常全的。在这个基础之上，我觉得从我的角度来讲，我只能说是廊坊这个城市，它的所有项目可能在配套方面，跟燕郊、固安等等相比更有优势，而要说它承接了北京外溢什么样的功能，我觉得这个事儿有点大。因为目前来讲的话，北京也好、河北也好，其实对这几个地方没有一个明确的定位，他要发展成什么样子，来承接北京某些部分功能。北京政府没有说哪些功能可能北京满足不了需要外溢出去，主动跟你聊，希望你来承接哪些功能。

　　目前廊坊的项目在配套方面更有优势，而且交通方面可能通达性应该更好。从廊坊到北京有三四条路可以选择，从燕郊、固安，包括大厂、香河这些地方过来只有一条路。因为那边住的人比较多，那些高速还比较堵。而廊坊的话，因为从早上廊坊来北京的人比较少，那条高速基本好走一些。

　　【主持人】：但是廊坊，跟燕郊、跟香河这些地方比，毕竟距离还是稍微远一点，。

　　【陈晖】：实际距离是这样的，燕郊大概35到40公里左右，固安50公里出头一点，廊坊是45公里到50公里，廊坊的距离比固安和香河要近的，没有燕郊和大厂近。

　　【徐涵文】：直接距离来说廊坊没有任何距离优势，但是从生活距离来说可以更近，可以享受北京的城市生活，可以享受廊坊城市生活。廊坊目前有京沪高铁在廊坊有站，京沪高铁18分钟到北京四环以里了，这个是所有的交通工具都达不到的数据。直线距离可能比燕郊远一点，和固安差不多，但是从交通方式来说，从时间距离来说，廊坊可能优势更大，这个是燕郊也好，固安也好，比不上的。

　　包括北京第二机场建设以后，整个廊坊河北以前是两个发展战略，曹碑店、环渤海，而曹碑店因为一些发展问题现在不太提，河北提第三大发展战略，临港经济区，保定涿州和廊坊市整个作为承接北京第二机场，包括它的物流，包括一些后勤服务也好，全部都承接过来。廊坊有很大的优势，优势在哪里，现在已经有了京沪高铁，将来还要有廊坊轨道交通，廊坊的发展可能会有一个大的爆发。现在目前规划北京新机场的规划，还没有下来，后续的事情现在都在做，但是没正式落地。但是北京市政府，河北省政府也好，对整个新机场期待也好，对大的规划也好，是非常有信心的。

　　【主持人】：我的意思廊坊大爆发应该是取决于交通的发展，因为交通的便捷，便利，所以才导致了廊坊极有可能的大爆发。

　　【徐涵文】：对。

　　【陈晖】：而且是一个过程，不会说一下子怎么样，包括当时燕郊也是，是一个过程。刚开始的时候，还要自己发班车，而现在廊坊我们项目也在考虑是不是发班车，慢慢到人住得多了以后，通了公共交通，一下子就爆发了。但是前期积淀需要一个过程，这样的一个过程。

　　【主持人】：邸总对廊坊的优势怎么样判断的？

　　【邸新安】：我觉得是这样的，我想引用华夏一句广告词，买一套房，送你一个城市配套。包括教育、医疗这些配套资源，其他一些小城镇，包括固安、燕郊不具备的。但是廊坊肯定有非常优势的教育资源，和非常好的医院，医疗资源。如果说作为一个配套来说，应该是最优秀的。如果说它发展慢的话，因为它是一个地级市，约束力比较强，没有下面瞎搞，可能私下说的一些话，可能感觉就是这样的。确实二机场对廊坊拉动作用，我感觉应该是很大的。类似于国外的一些。

　　【徐涵文】：上海红桥枢纽中心只有两条跑道三千多万人流量，航空、高铁、轨道交通，包括城际铁路，包括长途客车相融合以后，很多企业总部都往那边搬，太方便了。我企业要开什么营销会议当天开当天回去，包括物流也好，人流也好，非常方便，所以很多企业都搬了。现在整个红桥是一个大的区概念，以前十年什么概念，红桥就是一大片农田，红桥现在比较现代化城市中心了。

　　北京新机场也是具备这个基础的动力的，它是在京沪高铁，京广高铁中间，1.3亿的人流量，非常大，具备把机场、高铁、轨道交通全部融合在一起，辐射范围非常广的。现在已经有很多物流企业，包括两千、三千亩，一万亩在那边拿地，对廊坊一个大的发展的支撑。邸总说了北京是全国人民的北京，北京是政治、文化、经济中心，包括教育这一块都是最强的，全国人民都有机会去。大家看这几年调控一调，一线城市稳住了，不涨不跌，但是稍微过一段时间需求上来了，调控一缩又爆发了。

　　三线城市怎么反弹就反弹不上去，这就是资源的稀缺性，北京上海永远是资源的稀缺性，大家都往那个地方去，它享受的医疗资源，享受的社会保障确实是地方没地方比拟的。三线城市从我们角度来讲，不占有资源稀缺性。廊坊作为三线城市它有它的优势，它的优势在哪？是比价效应，可能离北京五环二十公里路，五环卖三万，我才卖七千、八千，我有比价优势，虽然没有资源优势，但是有比价优势，我干嘛不来廊坊买房呢。

　　【主持人】：可以说，从目前状况来看，廊坊是特别大的价格洼地。

　　【徐涵文】：现在说涨上来了，但是过三年以后，那绝对是洼地了。特别是现在大家收入这一块来看，从国外来说，希望我们的收入和房价比是1：6，中国人1：6不行，1：12，真正新北京人，包括年轻人想买房的，真正高速路买得起北京五百万以上的房子，现在五百万很正常，现在五环以内房子五百万了，毕竟是少数。大量的新北京人，每年七八万大学生留在北京，每年来北京打拼这些人他去置业，我觉得在北京想买买不起，很简单不能为了房子奋斗一辈子。

　　廊坊像我们洋房产品，一百万就能买一套，住得非常好，配套也非常方便，医院也好、商业也好，包括文化设施也好都有，交通还方便，上班比北京的员工还能多睡半个小时。因为你坐高铁太方便了，18分钟就到北京南站了。它是固安也好，燕郊也好，包括廊坊，包括北京的这些怀柔、平谷这些地方房子相比，没办法有的优势。你的高速公路也好，你的国道也好，是随着车辆的增加会影响你的时间，但是我轨道交通是不会影响的。

　　这一块更坚定了我们在廊坊投资的决心，也更坚定了把廊坊这个城市带动起来。北京第二机场今年年底开工，2018年第一期投入使用，第一期是4条跑道，3800万人流量，2023年全部建成，1.3亿人流量，世界最大机场，5500万吨货物吞吐量，中国第一个国际航空枢纽港，亚洲有东京、新加坡，是航空枢纽港概念。

　　【主持人】：我听了第二机场概念，廊坊真的潜力非常大。这个是不是也是各大品牌纷纷入住廊坊的原因呢？现在好多品牌开发商都往廊坊走了，为什么会有这样一个现象？

　　【邸新安】：刚才我想补充一点，廊坊对北京的吸引力有一点，廊坊在一些地产企业在北京的宣传量上来了，如果有北京客户的话，我相信是沾了华夏的光。有好多户外宣传牌，有报广之类，之前廊坊面对北京客群的推广没那么多。现在量开始上来了，我相信以后越来越多的廊坊，因为有客群，会愿意花钱到这边宣传，这也是让北京人认识廊坊的一个渠道。毕竟我们总说怎么好怎么说，还要告诉他，从宣传渠道上来了，也是一个重要原因。

　　【主持人】：这个项目主要针对廊坊本地客群？

　　【邸新安】：我们项目主要吸收本地客群，因为我们本身是一个改善项目，面对市区的改善型项目。但是也想吸引北京的客群。目前情况下有客户跑到华夏去了，可以问问他们。包括可能之前邀请凤凰城，他们90%都是北京的。跟位置有关系，跟他的推广有关系。

　　【主持人】：在廊坊什么样的项目品质才能吸引北京客群，是不是刚需？

　　【陈晖】：廊坊孔雀城北京手里客户很多了，成交客户每个月成交三百到四百套，北京的客户。目前来说完全是以80多平米户型为主，是不是刚需呢，这个事儿比较麻烦？目前手里看到销售数据买的80多不是刚需，更多的是投资客群。投资客群和刚需可能投资客群会过半，对于刚需来讲的话，其实个人认为刚需客户，这一部分客群相对比较的，因为他其实刚需客户需要市政资源非常多，包括公用交通，包括医疗、教育等等资源非常多的。但是呢，他可能经济实力还相对差一点，所以选择起来比较纠结。

　　而对于投资客群来讲，看见你，觉得你有潜力，立马就买了，对于廊坊来讲毕竟还没有通公交，对于固安和燕郊两个地方都是通公交，目前价格情况下可能目前情况下，吸引刚需还没有其他两个地方吸引力更强。但是这是一个逐步的过程，还是刚才说的一个过程。可能随着人居住越来越多以后，只要公交系统上来，或者只要其他的一些市政的交通系统上来，廊坊的吸引力一定是要比其他地方多很多的。目前这个状况下，应该是更多的刚需客人高总价的。

　　【徐涵文】：陈总孔雀城靠着产域，到北京直线距离是我们三个项目最近的一点。邸总他们项目是在一个成熟的社区的项目，更多的抓一些廊坊的改善性客户。我们这个项目从刚开始在做的时候，我们也是在抓当地的地缘性客户。今年年初以后发现有很大的变化，北京客户一方面孔雀城在北京做了宣传，还有华美很多都在做宣传，做了以后带过去客户。

　　到了那边看了一圈非常认可我们项目，我们项目品质目前在廊坊应该是比较高的，我们虽然是一个刚需产品，但是我们走的是高端路线。再加上我们有一个生活社区中心，目前有七搁在建，上海、青岛、南通，上还有两三个在建，包括南京，大拇指广场就是社区商业中心，满足三公里范围所有消费，吃喝玩乐，看电影、吃饭的，按摩的，都有，这个就是社区商业。

　　因为廊坊的消费我们了解了一下，会有一个消费外溢的概念，购物都到北京购物了，但是吃喝玩乐不可能去北京，大的招待去北京，一般的家庭聚会聚餐还是在廊坊当地。我们这个项目正好是符合以现代的消费需求，可能未来的消费需求。各个地方很安静，一墙之隔就有比较热闹的，满足日常生活所有消费的一些社区商业在这里，干吗说想到北京来做宣传，也就是说市场来推动我们来做的。本来在廊坊最好的产品卖给廊坊老百姓，现在发现北京客户特别多，北京现在有大概占到30%左右客户了，很多现在北京坐高铁，我们项目离高铁站才一公里，高铁站往南一公里。

　　到你项目，从北二环坐高铁，到你们项目五十分钟，没办法想象这么快，时间掐得紧五十分钟就到了。大家有这么一个体验以后，就决定在廊坊买房了。他们算过一笔帐，天天坐高铁上下班，高铁来回一天38到40块钱车票，你一个月上25天班，也就是一千块钱，和你夫妻两个两千块钱，和你的房价和北京城市两个小时上班时间相比较，你是挣了大钱了。你买一百万房子，在北京能买四百万，廊坊七点钟起床八点钟出门来得及。

　　【主持人】：刚才说了廊坊的很多优势，下面想聊聊各自项目，我们从邸总开始介绍项目的基本情况，包括项目优势。

　　【邸新安】：我们项目是这样的，我们是一个廊坊社区，涵盖了21栋洋房和9栋高层，本身是一个本地市场算是比较少见的低密度产品，密度不是很高，绿化率也是达到35%，总体容积率是1.9左右。但是单拿洋房1.2左右，小区东侧有一个大批量引水渠，引水的。另外它是处在一个学府区的地段，小学到高中基本上廊坊优质教育资源都在那个地方，有点类似于中关村。中关村可能是全国最好的教育资源。

　　作为我们来讲是廊坊最好的教育资源，孩子在那里上学很方便，真是做到每天多睡半个小时，肯定没问题。只要从小学出来几分钟就到了。另外项目主流户型还是三居到四居，本身设计的也是兼并改善型需求，为了最大程度满足舒适度，做了基本都是南北通透的，户户有阳台，南面至少有一到两个卧室，客厅可能都在南面，还有一到两个卧室都在南面。基本所有户型都会赠送飘窗面积，首层带花园，顶层带露台，还有部分户型有跃层的，包括增加一些挑动的空间。如果给一个关健词，那就是品质。

　　【主持人】：目前均价是多少？

　　【邸新安】：洋房在八千五左右，高层七千左右，这周末9月15号第一期开盘。

　　【主持人】：属于纯新盘。

　　【邸新安】：对。

　　【主持人】：大概什么时候能入住？

　　【邸新安】：入住的话是在2014年底。

　　【主持人】：洋房主力户型按照均价的话，一套洋房要多少钱？

　　【邸新安】：如果130平米应该在110到12万之间。

　　【主持人】：性价比很高。徐总咱们这个项目是什么样的情况呢？

　　【徐涵文】：我们项目刚才也说了，我们项目特点我们是把未来的生活方式告诉廊坊老百姓，给廊坊造好房子，造好的生活方式，现在来北京做宣传，也是北京客户非常多，整个项目规划47万多平米，其中11万平方米商业，自持的，现在目前全国开的大拇指广场有三个。有电影院，有KTV，有吃饭的，按摩的，健身会所，有银行，有美容美发的，主要是生活休闲娱乐类的商业。

　　老百姓在我们自己的社区里面，我们自己不说小区，我们说是建的一个社区概念。在自己里面就会把生活需求都有了，还有一个大型超市，可能会引进包括类似于北京做得好的生鲜产品做得比较好的，和老百姓息息相关的。我们不希望做一些大而全的东西，希望和老百姓息息相关的东西，对于超市的引进。目前正在洽谈中。我们住宅产品有高层和洋房，和邸总他们项目可能差不多。我们高层主要是以90平米两居和小三居为主，主要是增加它的附加值，我们赠送的阳台，飘窗。

　　廊坊的规划阳台算一半面积，可以比较大一点，我们在这一块赠送面积比较大。可能90平米小三居，通过规划，前三层大理石，上面是文化砖的洋房，我们洋房带地下室的，现在地下室非常好用，又能通风，又能采光。有地下庭院，又能通风又能采光，地下室也非常好用。每个户型二楼到五楼每个户型都有露台，都有阳台，性价比非常高，特别是我们顶层洋房还会有一个两米二不到的不算居住面积的阁楼送给你，做小房间，做书房也可以。相对来说我们从整个产品，从产品品质来说在廊坊追求高品质，从产品性价比来说高赠送这一块，希望洋房也好，高层也好，希望附加值更多一点。

　　洋房两万四千，容积率1.0。高层15万平方米，容积率2.0。洋房222套，目前是纯新盘洋房大概定价八千到八千五左右。高层有一些开放了，价格6600左右。

　　【主持人】：90平米大概总价是多少？

　　【徐涵文】：60万。

　　【主持人】：洋房大概总价呢？

　　【徐涵文】：一百万多一点，我们面积相对来说比刚才邸总他们项目稍微小一点，我们面积是从洋房主力户型从118三房到138，正好差非标准，非普通住宅，140的话，就是收3%的契税，我们一楼是150，一楼送地下室了，在廊坊就是豪宅了，就不是洋房了。我们户型基本上二楼到顶楼118到137、138左右，平均120左右。110万不到，100万出一点。

　　【主持人】：陈总这边的项目呢？

　　【陈晖】：孔雀城系列的话，先说一个前提，整个孔雀城系列，包括北京一个孔雀城也好，四个孔雀城，或者现在扩展到十个孔雀城也好，共同有一个比较大的理念。我们内部倡导的幸福城市，十二加四加一的配套。前面那个12指的城市级的配套，我们地块里面会建三甲医院，会建一系列学校，从小学到高中一系列学校，还有要建城市图书馆、游泳馆、健身房这些。

　　四个配套属于社区配套，比城市级别稍小一点，城市级相当于像我们比较大众化的街道市政配套，这个帮助政府去建。那四个配套比这个小一级，大概属于三五万平米那种商业，或者说我们食堂，比较大食堂，跟万科一样，现在万科说四菜一汤，五菜一汤。我们那个规模可能比那个大一点，这是我们四。这个一，是我们小组团，每个地块有五合一会所，会涵盖到咖啡厅，小型的健身房，小图书馆，小的菜市场等等这些东西都会涵盖进去，这是我们所有的孔雀城都会建设十二加四加一幸福城市理念，这是我们大前提。

　　接下来说到廊坊孔雀城项目来讲，整个廊坊孔雀城物业类型涵盖是比较全的，包括高层，然后到公寓，到洋房，然后到联排别墅，还有我们大停层，类似于星河湾属于郊区回归市区顶级豪宅，全系列产品都会有。

　　户型的话，高层目前开放开盘的一些项目是以85两居105三居为主，公寓比较小，公寓首付两万块钱，26到47平米，而且是精装修的，首付只需要交两万块钱。洋房产品量比较大，上一次已经卖过一批了洋房面积在120多，到140、150这样的面积区间为主，一层也是花园，上层也是露台，这个已经成为廊坊标配了。基本上现在的洋房都还是属于这样的一个水平线上，还有联排别墅的话，我们联排别墅在大学城，也就是跟徐辉这些地方共用高尔夫球场的，这个可能也算是一个又是大学氛围，又有一个高尔夫的资源，文化气息比较浓的别墅，在180到260左右的面积区间。

　　【主持人】：我们别墅体量大吗？

　　【陈晖】：我们别墅体量总共加起来一期应该是三百多套，还没有开盘，应该这个月底或者下个月入市。还有大公馆，也就是大平层项目，差不多180平米到350平米面积区间，这个属于比较豪的项目，大概单价一万多块钱，很多产品已经到了一万，因为我们离北京比较近。大概开车十分钟，十公里左右的位置已经进入到我们区域了。我们位置相对来讲可能更靠北京一些。

　　【主持人】：我们刚需产品，高层这个大概均价？

　　【陈晖】：这个比较贵在八千多，八千出头样子。

　　【主持人】：占了距离和品质的优势。

　　【陈晖】：对，所以价钱相对高一些，现在差不多已经把市区班车已经写入协议了，买了房子以后，可能享受一年的社区班车的免费服务。

　　【主持人】：这个班车不会就一年吧？

　　【陈晖】：是这样的，因为我们考虑是2014年交房，坐下一年班车市政交通应该补进去，如果没有我们继续提供，可能是正常收费的服务。

　　【主持人】：给业主提供一个便利。项目大概什么时候开盘？

　　【陈晖】：开盘其实已经开过好几期了，产品相对比较多一些，所以老在开盘，一个月大概开两次，随时问，随时都有开盘的。

　　【主持人】：我们这三个项目来讲，会不会借着金九银十的东风，借力大肆推盘。

　　【陈晖】：肯定我们是希望的，像廊坊孔雀城的话，我们目前在制定，有些已经在实施了，制定金九银十政策，买大公馆可能送一些物业费，大公馆物业很贵的。包括老客户在介绍新客户的话，还会有一些优惠，或者直接是一些现金的奖励。然后包括客户来了以后，我们可能还会再有一些政策方面的支持，销售政策方面的支持，希望在金九银十完成我们大部分年底任务的一个销量。

　　【主持人】：另外两位咱们项目在金九银十有什么特别优惠措施？

　　【徐涵文】：大拇指广场这一块，9月底实景样板段，实景样板房，包括实景外立面都会展示出来，这个是廊坊第一家做实景的，小区还没建成，先把我们这个区域建起来，让老百姓真实的感受我们开发理念，我们建筑品质，施工质量这一块，希望北京客户去参观一下，指导一下。

　　【陈晖】：我们也可以去，徐总也比较欢迎。

　　【徐涵文】：我们在金九银十这个时间，也是我们这三个项目，孔雀城稍微走了快一点，我们康成开发进度，建设进度差不多，都在这个时间去开盘，包括洋房、高层都会在这个时候开，有一些老带新的客户，目前在搞的活动拍照赢客厅，微信平台，把客户通过手机拍照，手机拍照由大拇指拍的，欢迎广大搜狐网友参加这个活动，能够赢取实实在在的奖品。

　　【邸新安】：我们把开盘时间定在9月份，我们9月15号到10月15号有一个开盘月的活动，包括开盘之后有一些老带新，这些都会做，包括送老的客户物业费，包括现场有一些礼品，有一些抽奖活动，中秋、国庆两个节都会有一系列活动。廊坊市场可能除了华夏，有那么一点人就是我们售楼处了，这些客户我们会集中在开盘月之后有一个回馈活动，一系列的。通过老带新的，也是我们销售任务，可能9月份、10月份基本就完成了。

　　【主持人】：最后一个问题，三位都在廊坊有开发经验，那么请三位给我们想去廊坊，目前还在犹豫的置业者，包括自住和的投资的消费者，提一些置业建议？

　　【邸新安】：如果是自住的话，建议考虑自己的需求。包括从地段也好，还有配套也好，可能需要哪方面东西更多一些，你去选择。可能买房子有一个方法，比如我在一张纸上写这是我需要的，这可能是我有一点犹豫的。投资的话，要么潜力区，要么市中心，这都是有好处的。潜力地区的话，作为廊坊来讲，可能就是一个北扩西进，对接北京，对接二机场，在城市发展趋势线上在这种地段上你去置业，相信你不会受损失的。将来肯定是升值的。

　　【徐涵文】：整个北京城市中心往南移是北京下一步发展的大概的历史阶段，北京的北面也好，西面也好发展不了，机场在这里。随着北京二机场开发建设，整个往南移是大概的趋势，廊坊未来潜力，整个城市潜力越来越大。从我们角度推荐一下房子，我觉得洋房也好，康成洋房产品，孔雀城洋房产品都是比较好的投资渠道。

　　廊坊容积率最低都是2.0，所以很难再去规划一些洋房产品，这些产品可能在前期的土地出让，还有1.8、1.5容积率，很稀缺了。特别是今年各个团队做研发，相对来说竞争有一点激烈，我们说价格不是很高，但是下来的很多项目都是2.2、2.3容积率，开发商不可能牺牲容积率做洋房，因为地价越来越贵了嘛。

　　所以说如果要我给建议的话，我觉得大家投资洋房产品更好一些，毕竟洋房产品总价也好，都是北京老百姓可以接受的价格，一百万多一点，华夏的我估计也是一百万多一点。从产品来说还是洋房升值潜力、居住也好，会更好一些。

　　【陈晖】：我觉得三个词儿，基本上配套、品牌、性价比。这样子，如果这三个满足自己的需求的话，我觉得部基本上是没有太大的问题，而且北京外溢客户也好，投资客户也好，随着配套的逐步成熟，它的价格等等可能是逐步拉升的。对于品牌来讲的话，可能更多的是一个信任度的问题，像孔雀城的话，在北京已经有大概六七万业主，时间比较长了，更希望大家来选择孔雀城的产品。

　　当然大家如果满足这几个条件的话，我觉得哪些产品都是没有问题的，而且包括说徐总的洋房一百万洋房面积控制得比较小，不是特别的大。像邸总那边兰桥已经排了三千个号，我们老开盘所以没有排这么多号，大家确实做得非常好。像廊坊孔雀城目前的主力的推广也好，或者目标也好，其实是目前在偏向北京的。因为我们现在整个廊坊孔雀城的客户占比已经是50%以上都是北京客户，我们在廊坊在逐步减少，因为价格提升有一点过快。

　　北京客户的话可能对提升三五白没有太大感觉，但是本地客户对这个价格还是相对比较敏感的。廊坊孔雀城必须得选择北京市场，所以在北京打的力度比较大，也是很多的营销费用，包括燕莎奥特莱斯建了大概一千多平米的售楼处，这个基本上我们没办法的选择，必须得往北京打，不然满足不了老板的需求。

　　【徐涵文】：我们项目在北京没投一分钱广告，成交量在30%差那么一点点。非常多了，可能还是我们品质，我们的品牌，我们品牌打动了。可能因为在北京做广告做得最多一个是华夏，一个是K2，他们做得最多的，我们离得比较近，有一些客户看了以后，我们一分钱广告没投，干吗今天来北京做宣传，我们对北京产生兴趣了，也是基于这个原因。我们也是想把上海生活方式告诉给老百姓，创造好的社区给他，发现成交情况来看，北京的特别多。

　　【陈晖】：不只是告诉廊坊老百姓，还得告诉北京老百姓。

　　【徐涵文】：北京老百姓有品牌鉴赏能力，不像廊坊相对一些地缘性客户，刚需的，你便宜一百块钱就买便宜的，我们项目更多的是以品质打动客户，以生活方式，以开发理念打动客户，很多北京客户看了以后都选种了我们也没想，出乎我们意料，今天走到这个演播室来，也是出于这个目的，本来没想投北京广告，投三五百万没声音。

　　以前我们项目没想抓北京客户，像邸总说抓廊坊当地客户就可以了，现在发现北京客户特别多，远远超过我们想象。这个可能也是刚刚说了华夏也好，K2也好他们这些项目做了很多贡献，在北京做了很多宣传，今天借这个机会把廊坊整个城市，把我们项目也好，推荐一下。

　　【徐涵文】：希望我们房子卖给欣赏我们产品的人。

　　【主持人】：一来廊坊比较有发展潜力，二来我们品质也是非常过硬的，这可能是最关键的原因。今天聊得比较透彻，从区域到项目，最后给了置业者一个建议。再次感谢各位的到来，本次论坛到此结束。