卢丽涛

　　前海首批两宗土地将花落谁家?是否会刷新深圳土地拍卖的纪录?

　　今日下午15时开始，这两宗地块的竞买申请主体将有10分钟时间进行一次竞价，价高者得。

　　而究竟有哪些企业参加竞拍，前海管理局工作人员始终守口如瓶。

　　《第一财经日报》记者从消息人士处获悉，约有15家房企竞逐前海首批两宗土地，万科A(000002.SZ)、恒大(03333.HK)、新世界(00017.HK)和世茂(00813.HK)等大型房企或都将参加，但商业地产大亨万达集团不会参加。

　　挂牌起始价超去年深圳地王地价

　　两宗地块位于前海商务中心区——前海桂湾片区二单元，分别是03街坊的T201-0077、 04街坊的T201-0075，土地面积分别为49152.18平方米和57481.45平方米，因位于前海“国际金融创新区”，所以两块地块容积率很高，分别为8.54和10.40。

　　7月2日，前海管理局给出的T201-0077、 T201-0075的挂牌起始价分别为35亿元、47亿元，由此计算，两宗土地地价起始价分别为，每平方米7.14万元、8.18万元，楼面起始价分别为每平方米1.09万元、1.04万元。

　　此前，深圳地王由中海地产在2012年11月29日以20亿元创下，前海这两宗土地的挂牌起始价已经远超这一价格。

　　同时，前海方面要求开发商不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米。

　　对此，前海管理局规建处处长胡灿解释，前海要保证世界一流的建筑品质和以人为本、低碳建设的原则，就需要对投资强度有所要求，而以后的土地出让都将要求投资强度不低于1.5万元/平方米。同时，前海土地资源很宝贵，将在工程管理方面进行创新，对规划设计材料工艺控制、验收等各环节，形成监管的体系为我国工程管理领域体制机制创新探索经验。

　　有房地产界业内人士计算，以楼面起始价加上单位面积投资强度，再加上开发商30%左右的利润，前海三宗土地楼面售价至少在3.5万元以上。

　　本报记者查询这首批出让土地所在的二单元规划设计后发现，二单元被规划为前海的“国际金融创新区”，直接对标纽约中城区、芝加哥中信、新加坡CBD以及北京建国门外CBD和上海陆家嘴中心。

　　那么这三宗地块是否会出现北京建外CBD以及上海陆家嘴中心被热捧的局面?2009年9月，海航集团旗下三家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，就曾拍出楼面价为36481元/平方米的高价。

　　胡灿表示，拍出一个比较高的价格，将是前海发展前景、区位优势以及土地价值的体现。

　　当然，前海方面也担心，地价炒作过高无法控制。前海管理局副局长蔺宏对本报表示，理性有经验的房地产开发企业会审时度势，不会过分炒作，这么大的资金量，都是一个关系到任何一家公司大的战略性选择，越理性越好。如果房价超出了预期，出现影响产业发展的波动，前海会通过管理局掌握的30%产业用房来进行调控。

　　年内将出让8~10宗地块

　　前海管理局对首批出让的两宗地块开出的条件是，T201-0077、T201-0075宗地竞买申请人主体资格要求中国境内外房地产开发企业，具有城市综合体开发经验，2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元。

　　胡灿对本报说，为避免闭门造车，脱离市场需求，在制定出让方式时，前海充分听取产业用地主体和大型房地产开发商在内的意见和建议，也公开召开过座谈会。

　　外界猜测，参加了座谈会的房企参与竞拍的热情更高。本报了解到，参加座谈会的企业有十几家，包括深圳前十名房地产开发商以及香港的知名房地产开发商，包括新世界发展、世茂房地产、万科地产、招商地产(000024.SZ)、华侨城A(000069.SZ)、金地地产(600383.SH)、中粮地产(000031.SZ)等。

　　万科地产总裁郁亮曾公开表示，万科从深圳发家，任何发展机会都不会错过。前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过。

　　本报获悉，约有15家房企竞逐前海首批两宗土地，万科、恒大、新世界和世茂等大型房企或都将参加，同时可以确定的是，万达集团不会参与此次竞拍。

　　目前，前海仍是一片工地建设景象，亟须率先进行两宗地块的高品质开发以提升其形象。胡灿曾对本报表示，首先出让这两块土地是综合考虑的结果，结合前海开发的时序和产业发展的需求，将桂湾片区二单元先行启动，尽快形成城市功能，也将起到一定的展示作用。按照进度，二单元将在三年内建成50%的建筑，四年内建筑全部竣工。

　　在前海1490万平方米的土地中，已有约412万平方米土地以工业用地或港口、物流用地等用途由招商局国际(00144.HK)、中集集团(02039.HK)及深圳国际(00152.HK)三家公司拥有。深圳市规划国土委正在牵头和前海管理局共同进行土地整备工作，已经跟这几家企业商谈，但还没有一个成型的解决方案。

　　年内，前海还将推出8~10宗地块进行出让。胡灿表示，这些地块将根据招商引资的情况和建设的时序，坚持市场化导向，深港发展原则，探索多样化的土地供应方式。

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