地王闲置近九年半！四度易主，规划不停改，“变身”停车场，这就是南京地王铁管巷地块的坎坷命运。

　　“这不是我们的问题”，凤凰股份相关人士向《证券日报》记者解释道，政府一直在调整规划，因此“无法确定动工时间”，只有等规划定下来再说。

　　对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，直至现在，南京新街口铁管巷地块动工时间仍旧是遥遥无期，预计这块在2004年就名噪一时的地王闲置时间将超过10年。

　　地王“变身”停车场

　　6月26日，南京天气阴沉，乌云压顶。《证券日报》记者来到位于南京市中心的新街口铁管巷。然而，与此时南京阴沉的天气相反，铁管巷沿街附近热闹异常。记者沿铁管巷前行后发现，这条小巷被金鹰国际商场、华联友谊商厦以及大洋百货等商业购物中心和各种购物门店包围，来往这里的人流非常密集。

　　不过，当记者辗转寻觅昔日的南京地王新街口铁管巷地块时，却偶然发现一个停满轿车的大块空地，还有取车的人来往于停车场的进出口，进出口皆有岗亭，有穿着制服的工作人员正在维持车辆进出秩序。

　　“这块地很久之前就是停车场，具体是不是地王不知道”，上述工作人员向本报记者透露，听说原来这是铁管巷的一块空地，后来变为停车场，叫“金鹰停车场”。

　　带着该地是否就是昔日地王的疑问，记者绕着该停车场行走时发现，停车场四周被围挡围住，围挡上布满广告。其中一则为写满“凤凰和睿大厦”，“新街口核心地段甲级写字楼”，“现房发售”字样的巨幅广告，而这则广告上所示项目的开发商为凤凰地产，归属于凤凰股份。

　　随后，记者从凤凰股份一位内部人士处证实，这幅广告牌后的金鹰停车场即为当年的新街口铁管巷地王地块，而凤凰股份正是目前该地王地块的大股东。

　　如此看来，昔日的地王虽然还披着“黄金地块”的外衣，但已彻底“变身”为停车场，完全寻觅不到任何动工迹象。

　　“可能租给了金鹰商场”，该人士向记者透露，这块地成为停车场估计已经有两年左右时间了。

　　大股东4度易主

　　根据南京国土局2004年公布的公开出让资料显示，铁管巷地块分为A、C两个地块，其中A地块实际出让面积为11286平方米，而C地块出让面积较小，实际出让面积为6822.1平方米。

　　2004年1月15日，历经近5个小时时间和100多轮的抢夺后，上海全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元夺得该地王。当时，A地块以3.15万元/平方米的单价，一举成为南京“地王”。

　　然而，这个新科地王的命运却很坎坷。仅一年时间过后，上述两家公司支付8200万元的保证金和出让金之后，公司资金出现问题，无力支付剩余的土地出让金。于是，该地块在2005年初被依法收回，上述两家公司此前支付的8200万元被全额没收。

　　几个月过后，2005年9月10日，铁管巷地块再度被拍卖，起拍价为5.2亿元。值得注意的是，相对于一年半前该地块的出让价格，这次起拍价格就降低了2500万元。然而，这次的拍卖情势却急转直下，昔日的地王即使自降身价，也没有再现当年的“风姿”，因只有一家竞买，最终上海泰龙房地产以底价抱得该地块回家。

　　不同于第一次夺得该地王的两家公司，泰龙房地产支付足了5.2亿元出让金，但与第一次夺得该地王的两家公司相同的是，开发商处理该地块的方式依旧是迟迟不见动工。

　　三年左右时间过去后，2008年，铁管巷地块项目的大股东悄然易主，上海泰龙房地产将项目公司75%的股权转让给了重庆国际信托投资公司。同时，重庆国投旗下的南京龙凤投资置业有限公司将主导铁管巷地块的开发，成为了该地块的第三任东家。

　　两年时间又过去后，2010年8月，原本通过持有该地块第三任东家南京龙凤2.5%股权的凤凰股份（江苏凤凰置业投资股份有限公司）以6.5亿元购得南京龙凤74.81%股权。如此一来，凤凰股份已合计持有铁管巷地块77.31%的股权，成为铁管巷地块的实际持有人。

　　然而，尽管当时有消息称，铁管巷地块将于2012年7月动工，但这一动工计划最终仍落空。此后，该地块“变身”为停车场。

　　近三年时间再次过去后，直至2013年6月26日，该地块依然停满了轿车。至此，该地块自出让成为地王后，已经晾晒了近9年半时间，至今仍全无动工迹象。

　　“现在还没有动工的时间表”，目前该地块的大股东凤凰股份相关人士向《证券日报》记者如是表示。

　　规划拖累地王闲置10年？

　　事实上，有消息人士向《证券日报》记者透露，铁管巷块地或将开发成住宅项目销售，“住宅项目比较好卖，若建成商业写字楼或许并不好卖”。

　　正如该人士所言，记者在6月26日亲赴凤凰股份开发的位于夫子庙附近的凤凰和睿大厦项目现场调查。记者在项目现场发现，这栋写字楼项目已经封顶，蓝色玻璃的外立面也几乎做完了一半。不过，记者在该写字楼销售中心发现，销控表上已经售出的面积并不多，该中心的销售人员也向记者坦言，“确实卖的不好，有一定压力”。

　　那么，在此背景下，铁管巷地王地块是否真的会“变身”住宅来售？

　　对此，南京链家地产相关人士向《证券日报》记者表示，这块地可能还是建造商业项目利用率会高一些，如果做住宅，则会减少利润。

　　“不可能建住宅，这块地此前的规划并没有改变”。凤凰股份上述相关人士也向《证券日报》记者如是强调。

　　而根据南京国土局2004年公布的公开出让资料显示，铁管巷A、C地块的用地性质都是商业、办公、金融和酒店式公寓。而该地块第一次拍卖出让后，坊间曾有消息传出，该地块将被开发成518米高的“亚洲第一高楼”。随着该地块再次拍卖出让后，该规划遭到了变更，“第一高楼”的高度一度降到了430多米。此后，在凤凰股份拿地之后，曾有消息披露，“第一高楼”将变身“文化MALL”，把书城、院线、教育培训机构结合起来，打造新街口地区文化产业新标志。

　　“规划调整的是容积率，可能要提升容积率，做高层建筑”。上述凤凰股份相关人士向本报记者透露。

　　此外，该人士还向本报记者强调，项目到凤凰股份手里三年左右时间仍未动工的原因也正与政府调整规划有关，“这不是我们的问题”，是“规划一直在改变”，只能等规划定下来，才能有动工时间表。

　　“现在看来，今年动工的可能非常小，这地块可能要晾晒10年以上时间了。”一位业内人士向记者如是表示。

　　土地价值飙升约16亿元

　　事实上，更为引人关注的是，该地块的价值已经水涨船高。有媒体报道称，当年这两地块的楼面地价均价在5000元/平方米以下。

　　“保守估计，现在铁管巷的A、C地块的楼面地价将超过2万元/平方米，即使2.5万元/平方米的楼面地价也不为过”，南京链家地产相关人士向《证券日报》记者透露，那么，这一地块现在的楼面地价则至少是该地最初出让楼面地价的4倍左右，可见该地块的升值空间非常高。

　　不过，该人士同时向记者强调，如果是商业、金融等性质的土地用途，容积率就会增加，楼面地价也相对下降，但整幅地块的总价值是稳定的。

　　如此一来，这意味着该地块现在的总价值是当初的4倍左右，当初该地块的出让总价为5.45亿元，现在则价值约22亿元，升值了16亿元以上。

　　值得注意的是，凤凰股份当初是以6.5亿元价格购得该地74.81%的股权。按此计算，凤凰股份成为该地的大股东后，三年左右时间里，仅土地升值部分，凤凰股份已经坐收近10亿元的收益。当然，因该地闲置时间较长，凤凰股份承担的资金成本也不低，这将削弱其获得的土地升值收益。

　　不过，有业内人士也向记者表示，近10年的闲置时间，即使该地块顺利开发，产权大幅缩水的现实或许将影响该项目未来的销售情况。