接任华润置地董事会主席仅两月有余的吴向东，于8月23日，带领华润置地华南区总裁唐勇、董事局副主席王宏琨，及高级副总裁张大为、谢晋、池烽等出席了华润置地2013年中期业绩发布会。

　　据华润置地董事局副主席王宏琨介绍，上半年华润置地实现了签约金额338亿元，销售面积288万平方米，分别比去年同期增长45%和36%。截止到8月18日，华润置地已经实现住宅签约额339.3亿元，对应的销售面积是343万平方米，分别比去年同期增长了32%和24%。

　　虽然业绩表现不错，但与同行业企业面临的问题相同，即毛利率有所下跌。数据显示，上半年，华润置地的毛利率为31.4%，较去年同期的47.6%跌16.2个百分点，较去年底则跌6.2个百分点；同时，上半年华润置地净利润率也同比跌18.3个百分点至27.8%。

　　对此，华润置地华南区总裁唐勇表示，除毛利率下跌是行业普遍现象外，上半年华润置地的结算结构和去年的结算结构比发生了一些变化，也致使了上半年华润置地毛利率有所下跌。但唐勇认为，从全年来看，华润置地的毛利率会较比上半年的数据会有所好转。

　　而在外界关注的前海土地项目未来发展规划上，华润置地董事会主席吴向东透露，因项目重大，所以很可能会引进一个有实力的合作伙伴一起发展，将在适当的时候披露具体合作细节。

　　“希望引进一个有实力的合作伙伴，当然我们也要遵循基本原则，由华润控股，华润操作，大家同比同股来投入资金，这是合作的条件”。

　　吴向东补充指，前海地块的土地款从今年开始将在三年内会支付完毕，而今年大概一共十几亿，包括保证金之类的，明年付30亿，后年再付剩下的。另外，华润置地前海项目的总投资大概是150亿到160亿，预计用时三年建成。

　　“现在已经在前海注册的公司接近快2000家，但在前海地区一个小小的房子都没有，因此华润置地想第一个建成项目”。

　　另外，针对市场消息透露，今年前海还将推出七、八块地，华润置地有无可能继续在前海拿地？

　　对此，吴向东猜测，“因为前海不是很大，土地供应量十分有限，因此在今年年底之前政府不太可能推出这么多土地；另外，政府要把握供地的节奏，我相信他做不到年底要推出另外的七、八块地”。

　　以下为华润置地2013年中期业绩会实录：

　　现场提问：华润置地今年上半年毛利率有下降的趋势，预计下半年你们毛利率会有上涨的走势还是会继续下跌？

　　唐勇：毛利率下降的问题我们在去年在做今年预算的时候已经觉察到了，公司也采取了一定的管理措施来分析和面对，首先我觉得这是一个行业的问题。我们看到行业其他同行也都存在毛利率下滑的情况，这是行业的趋势。

　　第二，从华润置地本身来讲，我们对毛利率下降做了一个认真的分析，可能会有几种现象。第一个，我们今年的结算结构和去年的结算结构比发生了一些变化，去年我们有几个高毛利的项目在去年结算了，比如说我们深圳的项目和北京的项目。从今年结算的项目来看，毛利和去年基本持平，我们少了大概有两个明星项目；第二个，我们今年上半年和下半年结算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年卖的，那个时候市场并不是特别好，我们公司为了加速周转，提升效率，有几个项目结算的毛利是偏低的情况，合在一起就是我们今年上半年结算毛利率有下降的情况。

　　公司已经认识到这个问题，我们早在去年就开始做投资和业务上管理的提升，我相信这个情况在全年来看比上半年的数据会有所好转。

　　现场提问：你们今年的核心盈利是多少，虽然行业的毛利率在下跌，但是你们的跌幅比较大，你们有没有计划长远维持多少？上半年你们买了多少土地，下半年还有多少钱买地？

　　唐勇：截止到8月18号，我们差不多买了198亿土地，从权益的角度来讲是189亿元。到现在为止未付地价是174亿，其中大概49亿需要今年付，其它的分别在2014年、2015年付清。

　　吴向东：因为华润置地是一个比较大的公司，我们现在希望把他做得更好一点，更大一点，因此买地是一个永久的话题。所以，我们每天都会拿到办公室来审批和研究土地项目。因为华润置地现在土地储备的量比较大，再加上母公司这边还有相当可观的土地储备，理论上早晚都会注进来。我们买地相对比较审慎，每天我们各个城市都在关注土地市场的情况。

　　现场提问：你们上半年的合约销售不错，你们有没有计划提高销售目标？

　　吴向东：我要遵守联交所的规定，但是作为我们来说，我们肯定希望做得更好一些。

　　现场提问：华润之前买了前海那块地，现在有没有具体的发展方案，会不会跟一些发展商合作？

　　吴向东：不久前，华润置地通过竞投拿到了深圳前海的第三块地，这块地的金额总价比较高。因为这是个重大项目，所以我们很可能会引进一个有实力的合作伙伴一起发展，将在适当的时候披露具体合作细节。

　　第二，因为华润集团的总部在香港，深港两地的合作非常紧密。所以华润集团和华润置地对深圳这个城市非常重视，且深圳也在一线城市里面。所以，我们这次买这块地有两个重要的考虑，一是我们非常看好前海未来的前景；第二，我们想进一步巩固我们在深圳领导者的地位。

　　这个项目的规划条件在出让的时候已经明确了，土地也是平整的，所以接下来我们会以一个非常快的速度把它全面建设起来。我们甚至希望它能够成为前海率先建成的一个规模很大、品质很高的商业综合体，主要会以办公楼为主。现在已经在前海注册的公司接近快2000家，但在前海地区一个小小的房子都没有，所以我们想第一个建成项目，基于这个原因，我们对它未来的表现和前景还是非常有信心的。

　　现场提问：你们说会和一些有实力的开发商合作，那现在有没有一些方案，是和内地的开发商、香港的开发商还有其他的？刚刚说你们在合作中合作伙伴要支付多一点钱，可不可以详细说一下他们是在成本还是地价方面要多一点？

　　吴向东：随着华润置地的进步，我们的品牌和实力逐渐得到了业内的认同，所以现在想和我们合作的机构有很多。一般都是由我们来挑，我们要选一些有实力的，而且能够在一起很好发展的公司。

　　至于选择哪个合作伙伴我们后面会披露，现在不方便透露，总之对我们来说是一个非常有利的合作。或者说这种项目我们内部有指引，我们对这种重大的长线投资项目，我们一般会引进一两个合作伙伴。因为，前海是比较深入的合作，金融开放，双十五所得税的优惠，还有一些其他的政策安排。所以，金融机构平均对前海非常关注，非常看好。

　　现场提问：前海这块土地下半年开发资本支出是多少，会不会去到香港发债和做进一步融资？关于这个合作伙伴，选择的标准有哪些？

　　吴向东：华润置地内部有一条指引，对于这种重大的，长线投资的项目，我们一般希望引进一个有实力的合作伙伴，当然我们也要遵循基本原则，由华润控股，华润操作，大家同比同股来投入资金，这是合作的条件。比如说我们在大连、杭州和香港的新鸿基，和新加坡的GSC成立合资公司，这些合作我们都遵循这个原则。所以，我们一定要找真正有实力，大家志同道合，优势互补，大家能够很好的在一起做事的公司。

　　这是前海第一次卖地，政府给了一些比较优惠的条件和安排。比如说付款条件，我们预计会引进合作伙伴，也许50%对50%，还是由华润来操作。而且，合作伙伴付的钱会比我们多一些，具体的数字以后会披露。

　　另外，土地款从今年开始我们要用三年才会支付完毕，今年大概一共十几亿，包括保证金之类的，明年付30亿，后年再付剩下的。虽然这块地比较大，但是完全是在我们整个财务条件和框架约束之内，完全没有什么大的压力，不会专门为这个项目特别进行发债，没有必要。比如说50亿三年付，这个土地支付的压力不是很大的。

　　现场提问：关于那块商业土地的报价，你们当时是不是一定要拿到那块地，所以用了比较高的价格买下？到年底之前前海还有8到10块地会拿出来投标，你们有没有兴趣，会不会也使用这个策略，用比较高的价格去拿？

　　吴向东：可能这个消息不一定很准确，我猜在今年年底之前政府不太可能推出这么多土地，因为前海不是很大，土地供应量十分有限。另外，他要把握供地的节奏，我相信他做不到年底要推出另外的七、八块地。

　　第二，这块地实际上是第一次出让的三块地里面最好的，因为它地最大，离地铁站是无缝对接，地铁站已经修好了，离地铁站最近；同时，自然景观方面也是最好的。

　　另外，因为前面已经有两块地，那两块地权益额也是22000元到23000元，我们后来拿到的这块地实际上比前面两块地的成本还要低一些。如果算上华润引进合作伙伴之后，华润置地的权益楼面价就会更低一些，因为我们和合作伙伴之前会有一些合作的安排。当然，获取这块土地的方式比较特别，是投标，价高者得。这对我们来说就是一个考验了，用多少钱拿下来，我们基于自己对这块地的商业判断，我们觉得它大概值多少钱我们就出多少钱。因为，毕竟没有规定要出多少钱。

　　现场提问：您刚才提到前海重视深港的合作，你们会倾向和香港的合作还是和内地的合作？

　　吴向东：我们是很开放的，像香港的新鸿基做得非常好，我们也有很多的合作。随着国家近几年经济不断的成长也有非常多优秀的企业，所以我们的态度是开放的，我们最终落实会披露。但是，作为房地产项目，最重要的是要把它做好。这和深港合作没有太大的联系，华润就是一个中国大陆和香港连起来的一个企业，我们既是香港公司，又是大陆公司。

　　现场提问：你们现在已经支付13亿，预计三年内会付出50亿？前海那个项目总的投资额会有多少？项目预计什么时候能够建成？

　　吴向东：总地价是109亿。地价在三年内要全部付清，分三个年度付清。总投资大概是150亿到160亿。三年之内应该能够建成。

　　现场提问：你们新的管理层将来会不会有所改变，因为王总的辞职，未来几年你们怎么打算？有投资者也很关注，王总辞任是不是和宋总的事件有没有关系，因为那个时候时间比较近？

　　吴向东：这次华润置地管理团队的变化是非常正常的安排，而且是酝酿了很长时间的一个变化。华润置地过去这么多年在深圳发展，回溯到1993年，真正发生人事重大变化是2005年以来。

　　2005年的原因是：2000年以来我们在上海、北京、成都、深圳这些城市华润真正开始做房地产，奠定了很好的基础，2005年重组，确定房地产作为华润置地的主业，我们还确定了我们的战略和模式，商业加住宅、商业增值服务。

　　另外，华润集团对孵化这样一个特别好的安排，在资源这方面给了华润置地很大的帮助。所以，我们抓住2005年以后这个成长期，非常进取，从土地的储备，到团队的建设方方面面进行发展，因为我们的基础非常好。再加上我们这些人基本上没有空降兵，都是在华润工作二十年的，我和唐勇都在华润工作了二十多年，王宏琨也有二十多年，都是很老的员工。不仅人老了，在华润工作的时间也很长。

　　所以，我们切身感受、经历了华润置地这十年以来发生的变化，我们是直接的参与者。所以，我们认为华润置地从战略到策略没有看到发生什么变化的必要性。因为，在座的这些人都是在这里承担了一定责任，甚至责任还比较大，所以不会有什么大的变化。当然，在具体的问题上，一个公司每年，每月都要做商业判断和商业决定，不同的人有不同的见解和风格，这个也很重要。

　　现场提问：刚才提到宋董事长的事情，会不会影响到集团对置地这边注资的情况？公司和文化地标的关系是什么，华润置地未来在发展文化地产方面的策略是什么？

　　吴向东：华润置地是住宅加商业，我们的产品线已经比较宽泛了，所以我觉得未来我们不太会轻易再涉足新的产品或者领域。

　　现场提问：有媒体报道说你们在法律程序没有走完之前就盗走了海南海运公司的公章，请问是否存在这个问题？2011年1月的时候，北京仲裁批准你们可以将这块土地转给第三方，你们是否有继续向海南当地申请把这个股权正式的过户，有没有这样的动作？

　　唐勇：我代表公司来回答一下，首先，这是一件已经走完所有法律程序的一个案件，结果是“圣实公司”胜诉。当时我们第一反应是对这个报告做了一项澄清，登在国内的网站上，这是一件完整的法律官司，到目前为止没有变化。

　　现场提问：你对于下半年中国楼市怎么看？在七月份广州、上海、北京房价增长幅度最快，中央的调控会不会进一步收紧？

　　吴向东：房地产是这些年宏观经济发展过程中最受媒体舆论和广大老百姓关注的一个行业，一个事实是什么呢？2012年几乎所有的房地产上市公司都创造了历史最好的业绩，今年上半年也有很多公司发布了中期业绩，包括华润置地今年也是，普遍在今年上半年有同比增长。

　　当然，别忘了去年是在历史上调控政策最严厉的情况下取得的。因为中国人多，经济在发展，房地产行业真的是一个很大的行业，它未来仍然还有比较长，比较大的发展空间和周期。但是，对于价格来讲，我觉得我们最关心的是这个行业能不能健康持续稳定的发展。我特别赞成中央的这几个词，健康稳定发展。

　　因为价格是由供求关系决定的，今年上半年70个城市69个城市同比增长，这是一个大有可为的行业。