房企净赚1元 须交2元税款

　　房企欠缴土地增值税风波继续发酵。昨日，万科发布公告，对央视前日晚间报道称其欠缴44亿元土地增值税作出回应称，报道中涉及的四个项目不属于“应进行土地增值税清算”的情况，该公司也不存在应缴未缴的土地增值税。

　　在公告中，万科表示“三年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿元”。记者查询得知，万科三年来净利润总计仅仅294亿元。也就是说，万科每赚1元，必须缴纳2元税款。

　　对此，财税专家表示，目前对于房企的土增税，一方面税局清理不严；另一方面，有房企故意将楼盘的出售率控制在85%以内，以逃避缴纳土增税。“土地增值税没有一个固定的数额，有时土地企业的毛利率低，但其应交的土地增值税有可能比较高。”

　　央视：再爆万科欠土增税

　　去年11月底，央视报道，2005年至2012年，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等45家上市知名房企欠缴土地增值税总额超3.8万亿元，后多家房地产公司公告回应称“并未欠缴”。

　　前晚，央视再次在《东方时空》报道称万科未及时征缴的土地增值税超44亿元。央视指，万科旗下的吉林万科城项目、广州（楼盘）万科金域蓝湾等多个项目已达清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。央视认为，仅万科一家企业，应交而未交的土地增值税便超过44亿元。

　　万科：不存在“应缴未缴土地增值税”

　　针对央视的报道，万科于昨日发布公告回应，称根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（国税发[2006]187号文）及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文）的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　而经核实，报道涉及的四个项目均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。

　　万科称，广州金域华庭项目目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件；吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目；广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。

　　万科还声明，截至2012年12月31日，万科计提土地增值税清算准备金44.35亿元，公司不存在应缴未缴的土地增值税。集团子公司及合营联营公司近三年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元。

　　业内：公开声讨央视相关报道

　　昨日，华远集团董事长任志强在其微博上发声力挺万科：“央视没证明已具备纳税条件的楼盘未结算增值税。也未证明未交增值税的余额与这些应结算项目的关系。为啥不采访会计师？为啥不采访证监会和交易所？为啥不把欠税3.8万亿中的计算错误等造谣问题先向公众检讨！”

　　高策地产服务机构董事长陶红兵也公开表示，土增税类似所得税，要有增值和所得才缴纳，“没清算增值额哪来拖欠？”

　　而万科的回应之中，对于自己缴纳税金的表述也引起热议。记者查询得知，万科近三年的利润总计仅仅294亿元，不到其交税总额的一半。

　　而此前，有财经媒体通过Wind统计发现，2013年前三季度，132家A股上市房企总纳税额为1015亿元，减去3.2亿元税费返还后的净纳税额为1012亿元；合计净利润494亿元；净纳税额与净利润之比为2.05：1。这说明，房地产企业每赚1元，必须要交2元的税款。

　　专家：

　　企业的毛利率低

　　土增税也有可能高

　　中国注册税务师、大信会计事务所广州分所总经理李德华昨天接受本报记者采访时表示：“国家目前执行的土地增值税的缴征办法是，房出售了85%以后必须清算，没有出售出去的20%强制转成企业的自有物业，即固定资产。在楼盘出售八成之前，按销售额的2%~4%缴纳预征税。但实际的情况是，一方面税局清理不严；另一方面，房企故意将楼盘的出售率控制在85%以下。土地增值税没有一个固定的数额，与企业的利润有关。”

　　李德华还称，土地增值税的扣除项目属于企业的总成本项目，但企业的总成本不仅仅是土地增值税， 有时土地企业的毛利率低，但是其应交的土地增值税也有可能比较高。（记者 潘彧 陈海玲）