“日光”现象与销售数据相互打架 开发商拖延开盘 供应短缺放大“日光”效果 政策与企业的博弈将影响房价走势———

　　最近几周，京城楼市接连出现“日光盘”，覆盖面从最初的低价刚需产品蔓延到了高价改善类楼盘，并给不少购房人造成了房子根本不愁卖的感觉。但市场真的如此吗？根据《广厦时代》调查发现，虽然“日光盘”频现报端，但实际上7月中上旬京城楼市的总体成交量仅为6023套，环比6月同期反而下降了27.6%，降幅近三成。

　　为何市场表现和统计数据会出现如此的拧巴？“日光盘”的高曝光也被认为掺进了更多的人为因素：拖延入市和分拆销售等打政策擦边球的手法依然是开发商制造“日光”的重要手段。有业内人士就认为，后半年房地产价格的走势将直接受到政策与开发企业博弈的影响，博弈的结果也将决定后半年房价的涨跌。

　　“限”出的低价 开出的“日光”

　　近来的“日光盘”现象，让不少买房人恐慌和揪心。 这都是缘起大兴黄村的一处名为中建国际港的楼盘，开盘当天即创造1462套房源一日售罄、认购金额达37.9亿元的2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。“数千的排队者，买房就跟抢白菜似的……”庆幸自己排了六百多号，从中“抢到”一套房的朱女士这样形容她当天买房的经历。

　　记者采访了多位购房者了解到，中建国际港对外宣称均价24500元/平方米，但实际的销售单价介于22000元至27000元之间，而与此同时，周边2010年后成交和交付的次新二手房价格普遍在28000元/平方米到33000元/平方米之间，像邻近的绿地 ()项目的次新二手房价格最高报到了34000元/平方米。相比之下，定价的明显优势也让不少购房人觉得“抢”到了就是赚到了。

　　无独有偶， 7月底，位于平谷的 ()和位于房山区城关镇的 ()· ()两个项目几乎同时以12000元/平方米左右的价格入市，同样引发日光。在六环接近两万元的背景下，这些低价盘就顺理成章地成了买房人追逐的目标。

　　然而，尽管“日光”不断，但北京市房地产交易管理网显示，7月中上旬京城楼市的总体成交量仅为6023套，环比6月同期反而下降了27.6%，降幅近三成。“日光盘”的频出和销售数据的大幅下滑，如此拧巴的现象不难看出，当前的“日光盘”并非因为整体销售火爆，只是个别项目因“限价”政策而导致低价销售，从而引发了抢购。本版文/本报记者 李桁（除署名外）

　　【"日光"多现】

　　开发商拖延开盘 供应短缺放大“日光”效应

　　事实上，这波的“日光盘”不仅受到了价格因素的影响，还有一个原因就是市场上可售项目数量锐减，导致购房需求不得不集中在了少数几个项目上。

　　根据亚豪机构统计数据显示，7月份北京仅有21个项目开盘，与6月的33个项目的开盘量相比，供应量萎缩了近四成。这都使得购房需求无处释放。

　　开发商之所以对于推盘持消极态度，多是因为在上半年就早早接近完成销售任务，让他们对于推新的兴趣大打折扣。

　　昌平区某花园洋房的销售负责人就向记者透露，总公司给项目定的销售任务还剩两个亿就能完成了，项目准备在下半年拿六栋楼或者八栋楼的销售许可证。但实际上只需要再卖50套就基本能完成今年的任务了，所以即便拿到销售证，也肯定不会全部推入市场，更不会急着卖。

　　类似情况的还有房山区长阳镇的万科·金域公园项目，作为还未面世的纯新盘项目，金域公园的前身就是京投银泰· ()，早在2012年时便一度传言入市，但如今该项目早已转让给万科，并全部成为现房，但万科仍不急于将它推出。有市场人士就分析，如今长阳区域的新盘几乎枯竭，万科北京也早已完成了大半的销售任务，后半年金域公园一旦推出，也很可能会成为新的区域“日光盘”。

　　分拆销售 人造连续“日光”

　　除了延期入市外，开发商与政策博弈的另一个方式就是分拆楼宇销售，造成接连“日光”的抢房场景。

　　7月上旬，位于地铁6号线上的某改善型楼盘正式开售，按照北京市房地产交易管理网显示，该项目获得了一整栋楼的销售许可证。按要求应该在3天内一次性推出全部房源，但该项目实际上首先推出了这栋楼的1-6单元，在很快售罄后，才于7月中旬推出了7单元的房源。也造就了连续“日光”的火爆场面。

　　对此，该项目负责人解释称，由于北京行政限价较为严格，项目拿证周期较长，蓄客充分，开盘“日光”也较为正常。

　　不过，他也同时坦陈，如今刚需和改善性需求旺盛，但供应量则相对较少，供需不平衡也导致了热盘和“日光盘”的出现。

　　房价走势取决于政策与开发商的博弈【】

　　不仅是“日光盘”现象和成交数据锐减相互拧巴，楼市价格的不断蹿升与政策的限制也相互拧巴。一方面限价令控制着开发商申报预售证的价格，另一方面，北京7月楼市平均成交价格超过了25000元/平方米，又一再刷新着新高。

　　对此，我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，市场上开发商与政策的博弈造成了各种相互矛盾的市场现象。一方面，监管层对未来经济存在下行风险的考虑，部分投资资金正在流出房地产等领域。

　　另一方面，地价仍在不断上涨，开发商对于拉高房价依旧预期信心满满。这本身相互矛盾的彼此间博弈，占优势的一方将主导下半年房价的走势。

　　除此之外，对于市场供应的持续走低，胡景晖预计，8月交易量将延续7月的颓势，另外由于新房成交量取决于推盘量，而推盘进度则取决于政策和开发企业的博弈，因此预计下半年总体交易量将不会超过上半年的水平。