6月8日，“大兴商道 价值南城”大兴商业地产发展趋势论坛，落地联港幸福湾Street mall，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长 朱凌波、第一太平戴维斯董事 徐伟成、汇石投资合伙人 张剑、华谊兄弟影院开发总监 王雪岚、迪孚餐饮总经理 张家栋、iMall Research商业研究机构总经理 杨慧、北京联港置业副总经理  张海剑、搜狐焦点商业地产副主编 何云云等，行业专家、资深品牌商家开发经理人、研究投资机构代表、开发商、媒体嘉宾悉数到场，探讨城市化进程，给非核心区域的商业地产市场带来的发展机会。

　　放眼南城，纵观大兴，伴随城市规划的南倾，3600亿元资金的扶持，保利、金融街、龙湖、联港置业等众多开发企业进驻，大型居住社区一一落户，让大兴区域的商业供应、需求空前提升。

　　谈到区域内竞争与发展空间，联港置业副总经理张海剑表示：“联港幸福湾是区域内新建商业启动最早的项目，现有的产品规划划分了几个工业园区，成长园、办公区、商业区这部分。商业部分将打造成Street mall，规划了儿童、超市、餐饮、零售等业态。其中，约有6万平米为持有型的集中式商业，2万平米的临街商业将以销售的形式进入市场。”

　　针对大兴这样的新兴区域商业地产市场，朱凌波认为，未来邻里性的购物中心会成为主流，满足属地性需求，满足生活型日常生活消费应是区域内商业定位的重点。

　　“对一个新的商业项目来说，能否找到龙头的经营者，具有聚客能力的商家至关重要。这些业态的落户，除能够吸引客流外，也能吸引其他品牌，从而形成合理的商户组合。”徐伟成认为。

　　影院作为具有极大聚客能力的业态，成了很多商业项目的标配。对于大兴这样的新兴市场，华谊兄弟影院开发总监王雪岚透露，华谊兄弟对南城给予很大的希望，城北区域现有的影院配比已经接近饱和，南城的影院目前仅有保利、亦庄大雕影城，华谊兄弟洋桥店，现有荧幕数量相较于区域人口量远远不足，市场仍有很大发展空间。

　　而与电影院紧密捆绑的轻餐业态，迪孚餐饮总经理张家栋表示，目前开发商对租金回报普遍过高，特别是新兴区域中新开业的项目，应该给予商家足够的养商周期，只有商家经营得好，地产才能够增值。地产的增值的空间来源与运营商提供的一个优良的服务和顾客商家的认可。

　　对于大兴区域内的以区域居住人口为主要客源的社区商业中心，朱凌波认为，区域型商业不怕同质化竞争，因为它满足的最近距离最便捷生活型的消费。但目前的很多商业项目模式都是租售结合或者完全销售型的，这就要求开发企业制定合理租售比例，更要逐步改变原社区商业以第三和销售为主的自发形态，加大持有和整体运营比例，强化主题性和规模性。

　　针对这类商业的投资价值，汇石投资合伙人张剑认为，商铺投资一直是“有钱人的游戏”，国内没有很好的机构投资人，而且没有形成体系，也没有RITS，所以有一些私募也没有很好的退出渠道。所以商业地产这块散售是很普遍的方式。商铺的分割面积是根据投资能力决定的，虽然理论上这个商铺怎么划分都是可以的，但是现在比较多的比较好卖的可能还是两百平米以下的小铺投资人比较多，价格也会比大的略微高一些。未来，这个随着将来投资人结构的变化，如果将来有更多的私募基金或者将来真正RITS放开会有大笔量的资金进来，将来散售的就会少一些。