放眼北京区域，伴随城市规划政策的南倾，3600亿元资金的扶持，大兴迅速成为北京南部要塞。随着火神庙商业中心、西红门体闲商业中心、埝坛商务商业服务区及地铁大兴线“三心一带”规划的实现，大兴区域价值更得到了空前的提升。联港置业、龙湖、保利、凯德商用、金融街等开发企业进驻区域市场，大型居住社区一一落户，体闲娱乐需求与消费水平日益增长，变革之势可见，区域价值潜力看好。 

　　基于此，搜狐焦点商业地产联手联港置地发起“大兴商业地产发展趋势”主题论坛，携手业内著名专家、企业开发商代表、品牌商家翘楚、投资机构精英，共同把脉商业发展方向与区域投资价值。

　　【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，各位媒体朋友，大家上午好！首先代表搜狐焦点商业地产以及北京联港置业欢迎大家参与本次“大兴商道 价值南城”商业地产发展趋势论坛，共同见证“联港幸福湾street mall商业价值白皮书“的发布。

　　活动开始之前请允许我隆重的向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾，他们是：

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长 朱凌波

　　第一太平戴维斯 董事 徐伟成

　　汇石投资 合伙人 张剑

　　华谊兄弟影院 开发总监 王雪岚

　　迪孚国际商业连锁机构 总经理 张家栋

　　iMall Research商业研究机构 总经理 杨慧

　　北京联港置业副 总经理  张海剑

　　搜狐焦点商业地产 主编 何云云

　　另外，本次论坛得到了北青、新京报、北京商报、中国房地产报等十余家主流媒体的大力支持，感谢大家在百忙之中参与本次活动，共同探讨、记录商业地产的发展和未来。

　　现在放眼北京区域，可以看到城市化进程，给非核心区域的商业地产市场带来了非常多的发展契机。具体到大兴，伴随城市规划的南倾，3600亿元资金的扶持，众多品牌企业进驻，大型居住社区一一落户，让大兴区域的商业供应、需求、发展潜力都得到了空前的提升。

　　我们搜狐焦点商业地产作为一家领先的行业媒体，对新兴区域的商业地产态势保持着持续的关注，下面有请搜狐焦点商业地产主编何云云致辞，并以媒体的视角，和我们分享大兴商业地产的变革之势。

　　【何云云】：今天非常高兴在联港幸福湾现场，举办这场有关商业地产落地活动，邀请各位专家、品牌代表以及京城主流媒体聚焦南城商业价值这样话题。

　　谈不上是致辞，只是站在一个媒体人的角度，来解读下南城商业价值，为大家做一个观点分享：

　　“从陪嫁丫头到抢手新娘”最早提出这个观点的是今典集团董事长张宝全，非常形象的描述出商业地产市场的从冷到热前后转变。

　　过去商业地产是没有人触碰的领域，开发商的关注点在住宅，对于配套商业部分一般不会放过多精力。但是从2012年前后开始，我们突然注意到商业地产市场开始火热起来，开发商开始纷纷关注商业地产，连万科这类，曾经宣称只做住宅这样的企业，也开始试水商业地产领域；

　　原因何在？我想市场价格的变动，是发生这种转变最好的诠释。以前同一区域，商铺的价格仅是住宅的二分之一，这种现象被行业称之为商住倒挂；但是细节的人会发现，近年来商业的价值在不断提升。东四环以外的有些商铺单价已经达到7万；商业的成交均价在三万元左右，已经明显超过同区域住宅价格。

　　市场价格升温、开发商追逐，投资商业地产升值潜力让购买者尝到了甜头，商业地产市场正在成为众所关注的焦点。

　　刚提到商业地产市场火热，但是机会来了，不是任何人都能及时把握的近期，五大行之一世邦魏理仕发布了2013年的商业零售市场报告。数据显示，全球购物中心开发排名前10强的城市，7个在中国。所有人都看到了市场里存在的机会，但是谁能最终抓住呢？我想这需要进行一个冷静的分析。

　　最近我们搜狐焦点做了一个“北京下一个十年，看南城”专题策划。3600亿元的政策资金支持，南城规划的重新梳理，地铁线路的先后开通、新机场选址南城、以及最近新闻提到2015年将开通“北京新七环”。所有迹象显示，未来十年南城将是北京开发的重点，南城的商业地产也将迎来新的发展契机。

　　好的，就说这么多！我们搜狐焦点作为专注于房地产市场的专业门户网站，今天举办这场活动的主要目的，就是希望借助媒体的力量呼吁各方聚焦南城商业新价值。今天我们非常有幸邀请到了行业重磅嘉宾、商业地产的开发商，以及主流商业品牌代表等，接下来我想他们的观点会非常精彩，让我们共同期待，聚焦南城！

　　感谢各位！

　　【主持人】：我们这次非常高兴能够联手联港置业，与各位一起共襄盛举。联港置业是一个进驻到大兴区域比较早的开发企业，可以说是区域内的先行者，今天早上，联港幸福湾street mall的临街商业向投资者进行了集中推荐、认购，取得了非常可喜的成绩。可以说，联港置业见证着大兴的点滴变化，也真真正正的建设着这个区域。

　　下面有请联港置业副总经理 张海剑先生为我们的活动致辞，并与我们分享联港幸福湾street mall的打造思路和规划设想。

　　【张海剑】：非常高兴在中国传统佳节端午节来临之际与大家欢聚一堂，共同探讨大兴商业发展的未来，在此谨代表联港置业有限公司对诸位的到来表示热烈的欢迎，同时也对各位长期以来对联港幸福湾还有幸福湾street mall项目的关注表示真挚的感谢。

　　今年政府发布了第二阶段南城投资计划，计划在未来三年向南城地区投放3900亿，加上之前的2900亿累计投资已经超过六千亿元，这给南城发展无疑是一个重大利好，同时大兴区首都第二机场规划和已经开始落实无疑让人们对大兴区未来的空港经济有了更多的期待，西红门商业中心、念坛商业中心和黄村火车站的规划对大兴的发展起到重要的促进作用。正是在这一背景下联港置业与龙湖、保利众多开发商入驻大兴市场打造众多的综合大型社区，人气的聚集必将带动需求的提升，尤其是消费、休闲、娱乐，从这点看大兴未来的商业发展前途无量。我们根据现代人的消费特点结合项目周边2500亩公园景观和周边高速轨道交通的依托自身项目50万平米的配套，规划了10万平米的street mall产品。这个产品的立意是建立一个中央休息式商业街区，是复合型商业业态，3.5万平米综合，办公3.5万平米，临街3.5万平米，打造集开放式的办公、消费、生活、娱闲的综合娱乐空间。我们已经推出20几套临街商铺，通过商铺征婚方式获得市场的广泛认可，目前全部签约成功，推出一部分纯临街商业，这部分商业都在项目的中心位置，未来中心位置将打造五个大型的集中商业，将会有众多的品牌、超市和知名百货入主，人流量和客流量将是巨大，中心商业附近配建了12班的幼儿园和18班的小学，今后孩子的家长接送人流也会汇聚于此。我们认为临街商业的位置非常不错，在业态上后期的经营也可以进行多元化经营，相信其价值潜力非常巨大，希望大家给予积极关注和支持。

　　谢谢大家！

　　感谢张总，联港幸福湾street mall商业价值白皮书从区位着眼介绍了大兴的发展优势及其所承担的城市功能定位，同时对大兴新城的整体规划、商业布局和未来发展的方向进行了阐述。对于联港幸福湾street mall所处的念坛商圈，其相关规划在书中亦有体现，随着2013年大兴新城核心区建设工作的启动，作为承载核心区配套商务服务功能的念坛商圈，将展开全新的跨越式发展。下面进入到我们的白皮书发布环节，有请朱院长、徐总、王总、张剑总、张家栋总、张海剑总、何主编、杨慧，请大家和我一起倒数 5 4 3 2 1…

　　谢谢各位，现在在台上的有我们行业的专家、开发商的代表，品牌商家的翘楚，我想每一位都会对大兴商业地产的发展有自己独到的见解。那么现在，就把下面的对话环节交给本次的嘉宾主持，杨慧小姐，有请杨慧，有请各位。

　　【杨慧】：今天非常高兴能够来到联港置业，我一直研究购物中心的， street mall这个业态，可以说是购物中心一个比较难开发的难度比较大的商业业态。接下来,通过我们的对话来共同感受联港置业street mall业态,，展望一下大兴未来的发展。下面先请朱老师给我们讲一下，对于现代商业对于北京南城大兴的发展您有什么样的一个总体看法？

　　【朱凌波】：今天过来用了一小时40分钟，上周我去房山奥特莱斯，最近也跑一些三四线城市。可以说，中国的后城镇化出现两个非常重要的趋势，一个向三四线城市蔓延，第二在一线二线城市开始向远郊区蔓延，这是一个非常重要的发展趋势，区域性社区性的购物中心未来会成为商业地产发展的主流。

　　这种区域性社区性的购物中心有几个特点，第一更多满足属地性、生活型日常生活消费，区域性购物中心不怕同质化竞争，因为它是满足最近距离最便捷生活型的消费，未来大兴市场区域性邻里性的购物中心会成为主流。南城在北京的发展历程中一直是发展最缓慢的区域，但是这几年尤其奥运会以后南城已经快速提升。大兴作为南城开发最重要的区域需要这种多元化的甚至是能够形成商圈型的购物中心，能够带动南城的城市化进程，同时更重要的是为南城的这些居民能够提供多元化享受城市化发展的成果，对这个项目我给予很大的希望，希望未来的南城能够多出现这样的项目，同时也希望南城不仅出现这种区域型的邻里型的购物中心，更要诞生像宜家引领行业发展差异化的特色化的购物中心，这样使整个南城商业业态更丰富，市民生活更丰富。我就先谈这么多，抛砖引玉。

　　【杨慧】：区域性的购物中心，未来社区邻里购物中心的发展肯定能催生南城整个商圈。请联港置业的领导讲一下这个项目的优势和怎么跟这个区域进行融合？

　　【张海剑】：联港置业开发street mall项目相对来说正如主持人所说的，开发稍微早一点，比起龙湖、保利项目相对早一点，我们规划这个项目当时想打造中央休息式娱乐空间，这样把大家日常提到的邻里型社区商业和区域型社区商业相结合，有别于传统的包括超市、购物中心包括一些连锁店、商铺，把它综合起来，这样能形成一个项目里面既有办公也有商业还有临街商铺，把大家的休闲、办公、娱乐、消费、生活这些功能综合到一起，让大家在这个地方基本上一站式满足各种生活需求。

　　因为现代人的消费体验比起传统来说有更大的提高和改善，以前更加关注一些基本的生活功能，一些小卖铺或者小的超市可以满足。现代人对于物质生活意识提高了，对整个包括娱乐、精神拓展方面也有了更高的需求。这个项目又是从规划的角度来讲有一定的特色，street mall这个产品之前在国外已经有一些很多垂直的产品，并且发展成为当地非常有影响力的标志。我们联港幸福湾street mall也是打造南城未来标新性的商业中心，这是一个大的想法。

　　另外我们项目有一个先发优势，这个项目包括临街商铺已经建成并且已经发售了部分，未来相对来说区域念坛商圈时间稍微早，这样相对来说可以抢占先发优势，众多品牌商家和商户入驻以后，可以吸引到客源聚集到这个地方，并且培养这些客户的忠诚度和满意度，这样给后期的经营或者长期来看都是非常好的优势。

　　【杨慧】：听您的描述感觉到第一点street mall看中的是未来的趋势，也就是说人们对这种生活方式的改变和需求，追求的是一种体验。过去的业态包括超市、百货这种业态追求的是刚需满足人的刚需，现在MALL业态追求人的生活方式，需要我们建立一个空间，在这里面让很多的消费者能聚集到里面。这个项目我们都是非常看好的，从行业角度来看是非常看好的。投资方面我想请汇石张总跟我们讲讲，如果您从投资角度来讲，商铺的投资前景，包括商铺的投资门槛您怎么看？

　　【张剑】：投资房地产和投资别的东西一样，最重要的是反着看，别人都买一样东西的时候，你最好可以等一等。如果大家都不买的时候可能有非常好的投资机会在里面。南城这几年的发展包括大兴还有亦庄、房山发展都非常快，从传统的老北京人角度来看，南城北城这几年有了很大的变化，随着整体城市的发展和建设的情况在看这些项目。未来外围的这些区域因为在形成过程里面会带给我们很大的机会。

　　从区域的角度来讲，整个北京按环线来发展的话，每走一圈这个圆画的越来越大，这一个圈是很大的面积，但是在这个面积上我们怎么找着投资的点？就是要看交叉的地方，像这个项目在地铁边上，地铁包括高铁会带来整个价值的快速转移，因为它是一个快行线，类似液体的连通器原理，把很远的距离比如像金融街，4号线通达过去，在这样的连接点上找一些机会，这个首先是非常好的。

　　另外，从商铺的角度来看，广义的商业所有能带来租金的收益国外交广义的商业地产，狭义来看商业里面包括购物中心包括今天说的street mall这种产品，也有其它的一些产品。现在可能在不同的类型差异很大，大的购物中心现在投资回报经营是很困难的，原来大的购物中心里面可能最主力的租户是百货，特别是服装类的还有一些化妆品类的等等，这些是被互联网冲击最厉害的。

　　原来我们的租金很多是靠这些高收益的业态支撑的，现在这种业态发生了很大的变化，所以购物中心的经营这两年在全国各地都遇到了很多问题。从投资的角度，商业物业的价值就来自于它资金的价值，这一块会遇到难题。但是我们一些社区型的商业，我的理解会有差异，社区型的商业一个在周边的配套里面，它作为住宅居住区的一个配套是有一个配比关系。特别是在这里面如果能找到一些位置比较好的，在整个社区当中属于焦点位置，能够卡住关键的出入口的位置，这些位置的商业会有大量的人流经过，将来会有更多的机会在里面。这种类型对于一般的投资人，中小投资人来讲，相对来说是一个比较合适的投资产品，从这个角度来讲。我们觉得这一类的物业也是我们一直在看的，对长期前景还是比较看好的，如果这里面能挑出来高回报的东西，相信在未来的五年十年会比过去十年投资，过去十年投资住宅的回报非常高，未来十年我们反着想从其它角度找到我们高收益的投资标的。

　　【杨慧】：我想问一下，联港的张总，对投资的客群你们有什么考虑？

　　【张海剑】：从几位嘉宾的观点可以看出，投资人的角度主要考虑这种商街产品考虑刚需满足邻里生活需求，投资相对保障比较强，租金回报比较稳定。从升级消费角度来讲，我们一共有五栋独立商业，独立的商业面积在7万平米左右，我们之前聘请了包括专业的策划团队对产品规划设计从业态方面做了不同的前瞻性规划，划分了几个工业园区，成长园、办公区、商业区这部分。实际上这里面教育资源有小学、幼儿园，对教育资源跟商家进行了接触。大家可以看出广大的家长都对孩子的培养非常关注，愿意下比较大的力气和成本来做这方面的工作，这是我们今后的重点。

　　另外休闲娱乐和餐饮这部分，实际消费者都是比较懒，能不去远的地方就不去远的，能懒一点能上一楼坚决不上二楼。实际上对持有部分物业的角度我们做过一些研究，大兴有眉州东坡知名餐饮，娱乐还有儿童娱乐做了一些考虑，按照street mall的产品规划，商街部分主要是销售为主，独立商业部分尤其办公这部分做了持有的安排，后期引入大型知名企业，以后的客源知名度包括往来商务办公人士非常多，这样综合来看，从办公、生活、餐饮、教育、休闲这几方面与众多的嘉宾包括行业机构进行合作来引入。综合来看，以后的业态是多元的，投资价值是可以保证的，投资回报是相当可观的。

　　【杨慧】：您刚才提到了在休闲娱乐、餐饮这个业态，南城对餐饮、休闲娱乐是一个非常稀缺的空白，并且是非常需求的，所以在这两类的业态无论从购物中心的招商还是从商铺的销售投资，我觉得这两块都是重中之重，是吸引客流的关键。我们有幸请到两位嘉宾，华谊兄弟电影院的王雪岚女士，我想了解一下华谊兄弟在拓展开发的时候，对物业的选择，对购物中心包括像street mall这种商业业态的选择，你们会有什么样的要求？

　　【王雪岚】：我们现在的发展趋势主要集中在一二线城市，如果是北上广深一线的主流城市考虑的范围比较广一些，说到南城的发展，华谊兄弟是最先受益的，因为我们在去年开业了洋桥这家店，位于三环到四环之间，也填补了南城文化娱乐这块的空白。目前据我了解南城这边娱乐的影城有保利、亦庄大雕影城还有华谊兄弟的洋桥店。开业以后我们处于不是知名的商圈，也不是非常成熟和完善的，应该属于社区店，但是给我们带来的收益是我们预期没有想到的。人次包括会员量增长的都非常非常快，文化需求人各方面的收入包括居住地跟我们采购服装什么还是有一定差别的，只要有人群居住的地方就有文化娱乐的需求，希望在家门口随便用个餐然后再看场电影，我们大家都比较忙，不会在周末的时候到很远的地方购物，都希望在家门口。我们在未来的发展北上广深这样的城市，地铁沿线，便于交通的我们都会考虑。

　　【杨慧】：也就是说street mall我们肯定会考虑的？

　　【王雪岚】：是。我们对南城这边的发展给予很大的希望，因为往北走其实发展的空间不是很大了，影城聚集的比较多，南城应该是未来发展的亮点。

　　【杨慧】：而且电影院是购物中心里面的一个主力店，可以这么来讲，现在已经成为一种标配了，电影院能带给购物中心除了客流上，其实是功能性的配套，娱乐休闲的体验。如果你购物中心没有电影院，那么可能对我们消费者来讲少了一项功能，电影院是一定要选择的。另外，除了电影院之外还有一个业态就是餐饮，餐饮这一块我研究购物中心的时候特别研究之间的联动性，其实电影院跟餐饮的联动性是非常强的，尤其像冰激凌这种业态，轻餐饮的业态跟电影院的联合性非常强。我们看完电影的时候可以买一杯冰激凌来吃。张家栋张老师肯定很有发言权，您给我们讲讲在购物中心里面这个业态对购物中心的影响。

　　张家栋： 91年到02年我做了11年的麦当劳，之后这几年中式快餐、西式快餐等等还有中式正餐做了十多家品牌，这些餐饮商家经营不同的品类的商家对客源的选择和对物业的选择有它特定的需求，我们现在做的迪孚冰激凌轻餐我们叫做冰品，对顾客的选择随意性很强，四五块钱小的冰激凌或者小蛋挞大家基本都能消费，但是还是有一个消费理念的转变。现在冰品这个行业一二线城市很丰满，三四线城市对我们的需求也很大，所以我们主要表现在三四线城市的那些商家我们的加盟商他们经营的业绩都非常得好。我现在感觉到随着人民生活水平的提高，人民的需求餐饮也好饮品也好不断升级，从一开始的温饱型向现在的享受型享乐型转变，随之我们的冰品行业也慢慢浮出水面。现在抛开餐饮我们讲商业和地产的关系，商业地产最大的属性还是商业，我们真的要用商业的眼光去分析，千万别用地产的眼光分析商业，在这里面有投资客有我们的开发商，我们过多的去评论的话可能不太适合时宜，但是还是需要遵照商业的规律做这件事情，要把顾客的心理要把投资客的心理搞清楚，来把我们的商业做好。

　　我是一个运营商是一个品牌商，跟商家反复沟通，发现一个固定的规律。所有商家所有的甲方对租金的期望值都非常高，高到我们现在难以触碰。大家都有底线，开发商有底线因为他们有成本，作为运营方面我们也有底线，我们的底线就是成本。这两个底线大家都碰不得，如果碰到的话，要不就是成本没有办法覆盖租金，一个就是我的租金完成不了那么多的销售。万达的经商之道是什么？新开一个新场以后租金定好以后，开业以后他第一年会收你八个月的房租，那四个月是养商期，培养商业氛围的期限，把氛围培养好了，大家都在这儿很成功的经营，有压力，但是不是非常大，不是巨大，那商家还能在那儿经营，只有商家经营得好，商业地产才能够增值。这个增值的空间是我们这种运营商提供的一个优良的服务和顾客对我们商家的认可选择。这种地产的增值会逐渐延续到周边延续到所有物业。作为开发商来讲你看到的是增值的空间，你能够看到，能够感受得到。希望我们的开发商也好运营商也好所有的投资客也好，在商业上真得认真去想一想，谢谢！

　　【杨慧】：张总提到了我们商业地产里面的关键问题，商业地产是商业还是在地产。国外把商业地产翻译成零售地产，国外一直讲我们这个地产是用作零售的，前期地产的手段去开发和规划，但是后期一定是通过零售去运营，提高商业价值，现在品牌商家统一招商统一管理之后，所有的价值增值空间其实是靠我们开发商和品牌商一起去完成的。我们这个商业怎么做好在于前期的定位策划包括后期的统一运营管理，这方面我跟第一太平戴维斯其实工作都很像，我们一直在研究这个商业，怎么去把它做好，徐总，您能给我们分享一下您的经验吗？

　　【徐伟成】：各位有没有做南城的项目？南城真是跟朝阳区、西边金融街到万寿路到北边海淀区，人口结构有一些不一样。我98年在新世界集团，当时新世界百货是98年7月18号开业，南城当时从人口很多老北京，有一点点的外地，天坛本身占了崇文区很大的面积，崇文区的税收比较差，崇文区到丰台的方庄生活居住的人很生活的，所谓很生活是相对于当时十几年前也有中央娱乐区像工体还没成形，包括朝阳区当年的使馆区、燕莎商务区慢慢悠三元商务区，以前京广、国贸一期，后来二期。2006年北京开始发展奥运，规划了11个新城包括大兴新城、房山新城、通州新城，慢慢发现大兴的结构我们05年参与的通州新城的规划有类似之处。我三五年前也关注大兴新城的发展，大兴除了有一些京开高速、地铁也有大兴医药生物科技基地，大兴未来的人口结构到现在虽然现在大兴新城离成熟成功还有一段距离。为什么这样说？通州新城、顺义新城鲁能已经盖的房子七七八八，亦庄新城还在酝酿之中，这些新城发展比我们预期还是慢的。

　　位置决定你的房地产的命运，你的命运就是上面有什么人口居住，你辐射的范围，一天到晚有五万人经过还是有三千人上楼下楼来买菜买大米，已经决定了商铺的组合。大兴新城人口、的组合还是挺生活挺实在的，是一个强有力的坚定的消费者。我们的产品定位很实在，street mall本身是一个街区，邻里性的购物中心。不是区域型的购物一条街，不是希望丰台的人过来买，定位很实在很清醒自己的定位。临街商铺150—200是非常合理的组合，如果价格再定合适，不是SOHO十万二十万一平米，买家的回报率要求不是很高，后期引导商务组合，会有很好的发展。

　　我看到楼书写得比较成熟，有教育、餐饮配套，业态规划只开了河道引水进来，不能硬梆梆的规定这个铺一定做麦当劳这个铺一定做冰激凌，给它自组织，自然演化成繁华兴盛的地区。我们去了二三线城市，以前我们去贵阳好多那种住宅项目的底商全售后来是全空的，相信这个项目不可能出现这种情况。

　　第一咱们在北京，在大兴核心区，咱们的切割很恰当。还有买家的心态也很关键，北京的买家投资者我建议开发商可以卖住宅楼可以叫业主买你们的商业，如果知道他是干洗店的老板，有些业主老公上班族，太太不上班，可以推荐他们租一个商铺开花店是最好的，肯定经营得好。我们以前搞过一个策划叫中国红街铺，位置不错是在工体，后来开业有些国产茅台与漂亮的西餐厅格格不入，我马上给这个开发商打电话，让他们把招牌拆掉，太难看了，弄马路上弄一个好看的，不要弄喷绘的，好像随时跑掉一样。后来听进去了，叫这个店的店主改了。

　　街区由来已久，一百年不会落伍，从有人类有清明上河图到欧洲的商业林荫大道都是街区，你的产品定位、销售定价，选择一些投资者，甚至可以给他们找一些龙头经营者，在CBD别具风情的西餐厅，自然会引导一些商户的组合，再加上你的物管，街区物管不用太复杂，定期做一些保洁，把不干净的东西清理一下，物业公司定期在街区搞一些跳蚤市场搞一些过节活动，六一儿童节等等，搞得热闹一些。你要把它做成功一定要以人为本，刚才很多嘉宾表达一个观点，在人的使用角度上。我很鼓励我的同事还有我的同行我的老总，你都不逛街怎么做商业地产？你不生活的，怎么做商业地产？我们开发商如果在从事演讲演得好礼拜六礼拜天很宅的也不行，鼓励你的销售团队、物管都要很享受，张总都自己不吃冰激凌那怎么卖？肯定要享受自己的产品才能卖好的。

　　【杨慧】：真正的经营管理给我们的租户带来升值空间，那怎么选择优质的品牌商？刚才张总说到电子商务这一块，在互联网发展的时代，我们品牌运营商跟电子商务利用互联网工具增加我们的营销、品牌知名度，包括从线上把他们拉到线下来的能力，凡是利用电子商务利用特别好的品牌商都是我们开发商应该第一时间去选择的。这里面我有一个自身感觉，很久以前电影院开始团购的时候，O2O体现它的魅力的时候，华谊兄弟的电影院就已经开始做这一类的业务。之前我在望京商业中心大老远跑过去，我住在中关村，但是因为你们利用了电子商务，你们给消费者回馈了这么一个非常低价又高品质的服务，所以大家愿意从西边跑到东边去看电影，其实这个解决了地域上的问题。地铁的发展让我们消费者愿意去那里，这一块雪岚姐能不能跟我们分享一下，你们在利用互联网工具运营管理上的一些心得体会。

　　【王雪岚】：刚才谈到了线上的互联网我多说一句，我来华谊兄弟之前在成龙耀莱负责开业，电影院的第一单团购是我一个人和糯米网进行合作的。当时在线上卖了30万张，这30万张还要在两个月之内把它消化掉，在整个互联网线上的渠道商团购引起很大的轰动。从那天起其它影院从最开始的骂这种形式觉得降低了票价，到后来纷纷效仿，真正带动了很多人的看电影消费。大家觉得电影院消费贵的时候采取网上看盗版这一系列，拉低了票价，以前不看电影的人到电影院来看大片，以前看大片的人也看小清新文艺片。华谊兄弟做一些团购，但是团购不是我们的主流，我同时负责开发部负责市场部，市场部这一块主要用几个渠道去用线上的，包括渠道像格瓦拉、时光网还有豆瓣网是做线上选座的，价格介于团购价和影院的水牌价之间，我们线上有会员的购票，到影院不需要排队可以取票，我们有九到十台各个终端的取票机，免去等待购票的烦恼，不管团购还是渠道还是会员都可以在现场机器上取票。利用微信、微博等的网上销售渠道。华谊兄弟虽然在影院发展其实是比较晚的，目前为止6月9号哈尔滨影城开业，一共15家店，虽然影院少，但是有切切实实抓在手里的32万会员，这32万会员不像有的影城20块钱开张卡，我们全部储值五百到一千甚至一千八百元真正在我们这儿有钱投入我们这边的，我们能够每天过来消费的这种忠实的会员。开卡的时候扫二维码，哪怕洗手间的门上都有二维码的小框，通过关注我们的微信，扫完之后加入就享受优惠套餐，增加了会员包括客人对我们之间的黏性。前几天微博上面有一些圈里的人包括影城人发了一个对所有影院品牌商的调查，发布的频次最活跃内容最吸引人和会员和粉丝互动最好的第一个做的就是华谊兄弟的影院。我们每家店的粉丝量非常高非常活跃。我们关上门在影院里面卖票到走出去不只是对团体票的客户，包括对所有能够上互联网用手机上网的所有人群其实给我们带来了很大的收益。

　　【杨慧】：电影院和餐饮对互联网的利用空间非常大，我们喜欢了解一下年轻人现在在想什么，我是80后，但是现在90后、00后全起来了，他们每一天都跟互联网在一起。如果我们把这一块略掉的话，做商业是漏掉了很大一部分。

　　【王雪岚】：我们现在团购非常火热，所有团购网上面的，我跟团购网都在讲，我们讲互相的利用优势。互联网上面包括团购很多的餐饮团购、日用品其实对消费者来说影院提供的服务是最不打折的，最货真价实的。因为如果你是团购价格点一盘菜和去零售的大家都体验过，肯定不一样，而且餐饮是预约。影院不管用什么渠道到影院，你看的电影是一样的，不会看这个汤姆克鲁斯演的他看变成别人演的，所有人的体验都一样，要么都可以电子取票要么都排队，进来的时间不需要预约。团购网上影院消费是最合理的，最物有所值的。

　　【杨慧】：互联网那边说的一句话，糯米成就了耀莱，耀莱成就了糯米。另外一个就是餐饮，餐饮这块也是在互联网上可以大肆利用的，包括我们这个餐饮的点残各种服务、线上线下O2O，餐饮、电影院都是讲服务的，所以在服务上如果能够有效率快捷化更先进更用一些互联网先进的业态，非常好。张老师您再跟我们说一下餐饮这一块，您做餐饮这么多年，肯定这方面经验非常丰富，跟我们分享一下您的互联网心得。

　　张家栋：我做餐饮最主要从餐饮连锁店开发开始，我做了两年俏江南，俏江南张澜的理念很对，要给大家提供一个很好的就餐环境。这种就餐环境是商务型的那给你提供一个商务型的就餐体验，你是家庭型的给你提供一个家庭型的就餐体验。就餐体验实际是大家对环境的感受，具体到你的菜品做的好与不好，你能够说得过去就行。我在做俏江南的时候我们开会就讲，因为俏江南原来以川菜为主新派川菜，川菜的厨师最基本功要做鱼香肉丝，拿到俏江南是一个价钱，拿到成都小吃又是一个价钱，我们餐厅里面原来卖68，成都小吃原来卖6块钱。我们一个经验，你把这68的鱼香肉丝搁到成都小吃就卖6块钱人家还嫌贵。把6块钱的鱼香肉丝在我们店里面就卖到68，环境不一样，器皿不一样，包装不一样，诸多的不一样造成价钱的不一样。做餐饮来讲，现在还是讲究一个特色一个环境，你得有特色，你得有环境，你得让人家来，同时还得让食客出去以后能够记住你哪道菜最好，这是我们做餐饮对那家餐厅的评判。新餐厅开业我们都会做一个调查，你对这家餐厅感觉如何。一味追求低价位，你的生命力画一个问号，低价位不是食客的选择。

　　我刚才讲我们的消费者慢慢都会成熟，从一开始的温饱型用恩格尔系数去表现的话，原来是50几、40几，现在逐渐北京的恩格尔系数是30几，说明什么？说明我们的生活水平在提高，美国的恩格尔系数才是个位数，我们现在的平均恩格尔系数在40以下，40左右是在富裕状态。富裕状态的时候你再用那种低价位去服务我们的食客，那已经过时了。所以我们要在环境上在服务上在器皿上在包装上给顾客一个物有所值的感觉，这个物有所值不单单只指你的食品，你的食品做得精细就够了，你要增加它的附加值。

　　【杨慧】：张老师说到一个关键的问题，虽然全场没有提到互联网，但是说到互联网的一个弱势，就是互联网现在是通过低价来吸引消费者，但是我们线下要通过什么来留住消费者？其实是环境和服务。这些东西是互联网无法替代的，这也是为什么我们说购物中心这种业态能在线下非常快速的发展。在整个行业上这方面想请教一下朱老师，您对商业领域的未来有一些自己的期待和想法？

　　【朱凌波】：刚才几位讲得特别具体，我还是想就社区商业未来的趋势包括应该注意的几个问题做一个交流。第一，中国的设计商业基本都是租售结合或者完全销售型，这里有一个问题必须注意。第一租售比例，第二销售定价，租售比例如果确定不好对整个商业的规模、商业未来经营有很大的制约。如果售价定的太高透支了未来投资者的投资空间，那么你将来从租金到整个经营产业链不能有很好的良性循环，这个商业未来的经营包括所谓老百姓投资商铺的价值就会受到极大的削减。在这个问题上开发商一定要把握好这个尺。尽管中国的商业地产由于金融创新的缺失，开发商必须低，否则没有能力持续持有物业，租售比例是中国特色的金融产品，如果这个比例把握不好的话，对社区商业未来的发展有很大的消减性。

　　第二，中国的城市化包括过去大盘时代城市运营商的东西，其实是一个双刃剑，尤其一线城市大城市，这种交通成本的增加包括人们生活压力节奏的加快，社区商业包括区域性商业如果能够尽量做到工作、就业、生活一体化便捷化就近化，降低人们的生活成本，提高人们的生活幸福指数，这个也很重要。单一功能的居住区的发展模式或者叫中国第一代房地产发展模式实践证明是一个降低人们生活质量的发展模式，所以中国新城镇化或者后城镇化时代必须关注这种方式。前两天我在西安参加一个小城镇化发展论坛，我说现在有两个现象特别有意思，人们都追求去大城市，但是有两个终极的方式其实在提出质疑，第一个就是我们很多人从小城市从农村到了北上广一线城市，但是现在到了我们这个年龄的人大家都在想逃离北上广深，养老一定不会再北京。第二个问题，很多农村人小城镇的父母砸锅卖铁把孩子供到上大学到一线城市，让他们到一线城市生活，有几个老人会？除非孩子有了下一代照顾小孩没办法，真正呆一个月以后不会来，其实变相否定我们的城市化模式。大家用这样的经历前进，前进不一定都是进。跟人们的幸福生活指数，现在中国有多种版本的评价人的幸福生活指数的城市，绝大多数都是三四线城市或者二线城市相对落后的城市，这里其实给我们提出一个思考，中国的城市化进程一线城市必须要做到国外提出很多城市化的比如田园都市包括从当年的城市化、郊区化、城市空心化、新城市主义，包括小镇生活，中国未来的城镇化确实要思考。我们的城市是不能割离的，要提出生活、工作、就业一体、便捷、就近，提高人们幸福指数。

　　第三，社区生活，过去的社区基本都是二手房、足疗、小型超市，随着人们休闲时间、节假日时间，包括文化生活水平的提高，社区生活要提档升级，有些思考非常好，业态不仅要日常生活，人们的休闲、文化甚至节假日大周末我们有116天，人们很多商务生活、社交生活都要放在社区生活，所以社区生活的业态要升级要关注文化、休闲、娱乐的生活。

　　第四，street mall，过去的社区商业中心大部分都是底商型销售型，现在升级。从建筑形态包括引入街区第五代模式，代表未来中国的社区商业要提档升级，使人们整个幸福生活能够在社区生活得到最大的满足。

　　【杨慧】：谢谢，朱老师说到我心坎里，最近有一个明显的感受。我最近在做三四线城市一个项目，就在西北地区四线城市我在那里生活了半个月，从我去之前觉得好像大漠孤烟直的感觉，我去了之后那里的天很蓝水很好，而且那里没有地沟油，因为是清真的，吃的非常好。我回来之后大家说气色都变好了，那里的生活状态非常让我喜欢。刚才朱老师说到三四线城市，一线城市将来可能有逃离北上广回到三四线城市过这样的生活。但是三四线城市有一个商业的问题，现在商业没有升级，很多商业配套没有上去，现在很多三四线城市开始大量发展商业地产。大兴算是一线新型区域，从全国角度来讲也算是二三线城市的一个状态，它的很多东西远郊很多东西没有开发。联港置业会不会在整体规划上考虑到这方面，把整个的区域打造成像三四线城市生活比较安逸，但是可以满足它的商业，有很多便利的交通、商业条件，这方面有没有什么特色？

　　【张海剑】：正如嘉宾所说的，北京最大的一个特点就是资源太集中了，包括工作、教育、医疗集中在北京的城八区包括西城、海淀这些核心区域，造成实际上大家感受最深刻的就是交通问题，大家的交通成本非常高，可能有的人一天交通时间在路上三到四个小时，有的可能更高。这样的话基本上造就了刚才说的生活品质严重下降，一个人的幸福包括生活，他的生活和工作应该有机结合起来，包括之前可以看到通州以前叫睡城，亦庄新城以工业园为主，北京大兴属于一线城市，但是从属性上跟二三线城市像一些，把我们从城八区的功能和资源疏散的角度现在做了很多工作，包括新兴首都机场规划实施，包括把亦庄开发区和大兴新区形成资源整合，这种角度和理念是一以贯之的，并且现在也取得很大的成效。宜家、火神庙商业中心和区政府也要搬到义和庄地铁站附近。回到人最本质的需求，解决咱们人的基本需求，物质需求或者生存需求，达到相对富有的状态，基尼系数40多，人们更关注什么，把生活和工作相结合起来，我们的项目有办公，以后这些业主或者工作人员在社区里面生活或者在这里面投资商铺的话，这样会形成一个有机的结合，生活、休闲、娱乐包括投资、工作集中起来，以后他们的幸福指数会相对较高一点，并且实际上这个项目周边以后可能挨着首都第二机场比较近，紧邻大兴生物医药基地一两公里左右。从居住投资角度来讲，一个是投资型的，第二追求生活幸福的人，联港幸福湾street mall，这个也是我们项目的理念和特色。

　　【杨慧】：我对street mall理解更深一步，准街区式的购物中心是非常难做的，并不是那么简单。从全国的角度来看，像成功的街区商业有好几个，三里屯的VILLAGE、上海新天地都是非常成功的。张总，您能不能谈谈商业的升值空间？

　　【张剑】：刚才说了一个反向的问题，另外一个重要问题叫比价关系，现在北京住宅的租售比在2%左右或者2%多一点，商业写字楼前两年比较高，现在大概也就在4%多一点，商业还是有可能达到5%以上，有的还会高一点，从比价关系租售比和股票的市盈率是一个概念，这个指标始终是很关注的。这个市场的价格永远跟着价值在来回来去波动的，但是它的波动超出一定的范围，像住宅的租售比2%的回报或者50倍的市盈率，只有两个结果，要不然价格被拉回来，要不然租金被拉上去。最后一定会回归到一个正常的市盈率水平，牛市的时候可以在50倍甚至100倍，但是到了正常的市场上可能还是会在15—20倍左右的范围来波动，这是一定的，这个比价关系。租售比是很有意思的东西，大家要关注的。

　　还有不同城市间的比较，我们一直盯着上海、北京的物业，国内这两个城市具有可比性。这两个城市的房价变化一直很有意思，03年以前04年以前一直到05年以前北京的房价比上海高，房改刚开始之后北京购买的人群非常多，06年、07年上海一跃上去超过北京，好的房子到七八万，新天地翠湖到十万，北京最好的房子新城国际这类两万多一点，按这个比价关系来看北京肯定是便宜了。这两年从10年以后，这两年北京的房价涨的比上海多一点，07年外资进入比较多，上海外资是非常多的，这两年四万亿刺激中央的钱是国企的钱，所以很多都在北京，总部在北京，这个增长会快一点。不同城市之间的比较包括不同区域之间的比较，像我们在大兴也好、房山、通州这一圈的比较其实也会很有意义。

　　还有不同物业类型之间的比较，这个价格也是一直在变化的，写字楼04年之前比住宅要贵，那时候市场上最多的产品都是70年产权的写字楼，大家把住宅全改成写字楼卖。万达广场大量的住宅全部被改成写字楼，那时候写字楼可以卖到一万六，住宅只能一万二甚至更便宜。06年、07年价格一涨之后，大家发现还是做住宅赚钱，所有50年该建写字楼的全部改成公寓，那一段住宅价格迅速涨起来。去年之后大家看到写字楼的价格又在迅猛涨上来，现在好的写字楼价格也回升得非常快。不同物业类型之间也会切换，所以我们看商业就很有意思，原来住宅卖六千的时候北京的商业可能已经是两三万三四万、四五万的都有。当时我们研究过一个事，住宅和商业是不是有一个比价关系？当时的比价关系是1：4、1：5、1：6，现在再看看楼下的住宅六万，楼下的商业你能卖到30万？住宅和商业价格很接近，这个阶段是正常的。这些年商业的供应量偏大，而且商业经营有一些困难，所以走的是一个下坡回归的轨道。是不是到头了？可能还没有到头，刚才说互联网，将来网上的价格网下的价格比较接近。比如20%了，那大家不用淘宝了，我一定会去商店买了，因为这个体验肯定要好。现在有几倍的差距，一倍以上甚至更高的差价，我追求便宜。这个也是一个很有意思的地方，商业的空间还是有，给大家一些提示。

　　【杨慧】：而且现在我们的行业发展非常得快，尤其05年以后，机构投资者像张总这样的机构投资者、私募公募都关注到购物中心，进行规模化的分析量化的分析。我再处理研究数据的时候经常接触这些基金公司，他们会问这个行业现在什么样，通过他们的问题会发现其实他们对整个行业的关注度是大幅度提升，对于开发商来讲尤其联港置业这样的开发商，首先我们有非常准确的定位，其次能有满足定位大量的消费群，之后需要统一的运营和管理。这一方面只要你能把全套做得非常好，机构投资者是绝不吝啬投资的。最后，希望我们在座的嘉宾对我们的street mall说一下展望和期待。

　　【徐伟成】：希望street mall创造幸福体验式的街区MALL。

　　【朱凌波】：希望中国未来城镇发展不仅是三四线城市是养老的选择，希望一二线城市卫星城镇和远郊区真正城市化形成良性循环，将来不用逃离北上广深。

　　张家栋：商业是这样的，做出特色就是赢家。

　　【王雪岚】：希望我们的幸福湾能够为南城和大兴人民带来更多的幸福。

　　【杨慧】：我最后说一句，希望我们的street mall幸福湾能成为在我的印象中全国里面第三个成功的街区商业，非常谢谢今天各位嘉宾，非常谢谢联港置业，希望我们的幸福湾成为真正的幸福的港湾。

　　【主持人】：刚才朱院长为我们诠释了新兴区域的商业发展前景、徐总分享了非常精确的数据、品牌的嘉宾和我们说了未来对新兴区域的选址拓展规划，投资机构的嘉宾给给了非常中肯的建议，对话环节非常精彩，台上有洞见，不知台下有没有妙想，有哪位媒体朋友有问题要向我们的嘉宾发问的，请示意我们的工作人员。

　　《北京商报》：我想问一下联港置业的开发商，大兴很多项目都入驻了，比如保利、绿地、龙湖都在大兴这边，跟其它购物中心和商业综合体相比，我们项目最大的不同是什么，核心竞争力在哪儿？

　　【张海剑】：刚才我与各位嘉宾交流的时候对您提的问题大概做了阐述，项目从规划理念上和绿地、龙湖、保利这些项目有区别，从项目设计过程中举个例子，3.6万平米的办公楼，幕墙设计起用专业的幕墙公司，包括景观配套上，把办公楼产品打造成大兴区域包括南城地区相对来说高端的或者拥有现代技术的满足各种投资人需求的良好的发展空间，创造一个良好的氛围。联港置业的理念希望能和广大的包括机构投资者、企业投资者和个人投资者形成互利共赢的局面，通过租售比的控制，通过统一品牌的招商运营角度，形成一个尤其是念坛商务区和大兴新城核心区定位于周边的区域定位标杆性的标志项目。实际上跟保利、绿地、龙湖区域定位以高米店地铁商圈附近，从规划上有差异，客户群定位有差异，包括从配套各方面形成差异化竞争，避免同质化竞争，同时充分考虑各位投资者的利益，共创互赢，从责任地产的角度来讲共同发展共同壮大。

　　《法制晚报》：我想问一下第一太平的徐总，前一段时间有媒体报道说地铁4号线从西红门到天宫院十站地大大小小分布了20个商业体，这样的商业项目集中扎堆能够烘托一个商业氛围，大量同质化的项目出现，会不会对我们的招商包括空置率的升高带来一些困难？这个您怎么看？

　　【徐伟成】：4号线我们这两年没有深入研究周边的人口，主要关联性人口足够的数量的话，它就是一个良性循环，这是供求的问题。这个需要科学的去解释，但是另外一个课题，那些开发商有没有在之前做充分的人口辐射范围，是良性竞争还是恶性竞争，这才是一个重点课题。北京的MALL其实某个角度还是有点过量的，北京从多中心城市从05、06、07年规划发展本身商圈分的很散，新的商圈像五彩城等等、北清路不停应运而生新的商圈不停的分流，其实很少人考虑北京的气侯来打造购物中心，北方的气侯做MALL不是很利的，去了迪拜、上海、杭州做一个MALL出来弄很多中庭中空的街区冬天用不上，最后是一个科学的课题，略微了解周边的人口15年、18年、2020年再算周边地铁的人流。北京的地铁跟东京甚至香港、大阪地铁MALL或者购物中心或者百货的概念不是同一个概念，本身城市尺度比较小，人流集中，南方到杭州、贵阳气侯好，人们喜欢出来逛街，像湖南长沙、成都、四川都是不同的。这是一个很好的课题，也是需要研究的课题。

　　《理财周报》：我想问一下张家栋张总，就北京市场来说，我们这个品牌在核心区域和新兴区域的占比是什么样的情况？除了大兴我们拓展的重点区域还有哪些？

　　张家栋：实际我们做冰激凌这个行业我做的这个品牌以加盟为主，直营为主，加盟的门槛也不高，大概15万左右就可以做一个加盟商。至于我们选的区位和位置来讲，我做这么多年的连锁店餐饮开发，我跟大家沟通解决的是一个问题，客从哪里来。这一个问题看来是比较单一，但是如果我们把这个问题展开可能问题就比较大。简单来说，我们要选择一个店面的时候实际作为轻餐或者冰品行业，我们两个指标，可视性、方便性，只要达到这两个指标，作为一个快餐店作为我们的冰品店都是可以的，但是这只是适合我们快餐店随机性的消费。如果是正餐店，我们讲是目的性的消费，目的性的消费这两个指标就要稍微放弃一点。如果你做正餐的话，我们还要保护一下我们消费者的私密性。要做正餐可视性和方便性就稍微淡化一点，但是方便性做正餐的时候要解决专属通道。

　　《经济观察报》：我想问张剑张总一个问题，中国商业地产有一个特点，一般都是租售共举，很多人买来投资，在投资角度来讲多大面积的商铺是最容易出售和转租，多大面积的商铺使用面积高？

　　【张剑】：商铺投资一直是大家有余钱的人在追的一个东西，国内没有很好的机构投资人，机构投资人很少，而且没有形成体系，也没有RITS，所以有一些私募也没有很好的退出渠道，包括开发商也没有很好的融资渠道和退出渠道，所以商业地产这块散售是很普遍的方式，至少会卖一部分。根据现在大家实际上和投资人能接受的能力是有关系的，理论上这个商铺怎么划分都是可以的，但是现在比较多的比较好卖的可能还是两百平米以下的小铺投资人比较多，价格也会比大的略微高一些。这个随着将来投资人结构的变化，如果将来有更多的私募基金或者将来真正RIS放开会有大笔量的资金进来，将来分散的就会少一些，这个会变化，但现在好卖的包括流动性比较好的都是这些小铺特别是两百平米左右或者以下的这些小铺。

　　【主持人】：再次感谢大家的参与和支持，今天的活动就要到此结束了，但我想我们对联港幸福湾的，对大兴商业，对商业地产市场关注与建设还将继续，希望在这些新兴区域中可以看到越来越多的优质的商业项目，我想这些商业点缀的不仅是一个区域，更会点亮在这个区域中居住、工作的人们的生活。祝福大兴，也祝福联港幸福湾。再次感谢大家。