【张剑】：刚才徐总抛出不太看好的观点，现场马上就升温了，这个论坛才更加有意思。实际每个区域有它的优势、劣势，刚才各位专家、项目方已经讲得比较全面，我就讲讲我们的理解。今天主要讲亦庄商务地产的问题，我们以前投住宅的，2010年以前都是做住宅，因为住宅20%首付，可以有高的杠杆来做。这个是商务地产不具备的，2010年以前我们看住宅多，2010年因为限贷以后，住宅不让你贷款了，我们就看得少一些了。然后2011年限购，我们觉得住宅投资大政策已经很清楚，去投资化。政府不鼓励你，限制你，以前是不鼓励，后面是限制，现在是严厉的限制你在这个领域投资也好，投机也好。这是一个很明确的信号，而且不是一个短期的，是后面会成为我们大概十年甚至更长时间的指导性的原则。所以我们就更多的开始关注其他的地产，包括商业写字楼，然后其他还有一些类型的，可以收到租金的物业，这是我们感兴趣的。

　　写字楼是一大块，然后写字楼从2010年我们一直在看，我们投了一两个小的写字楼项目，2011年到现在，特别去年几个所谓传统区域CBD、中关村、金融街租金暴涨，基本上跳涨，50%以上，有的直接翻倍了。这个一起来造成最大的影响，很明显会有一个挤出效应。现在能看到的比较核心的这几个区域、金融街西扩，扩不过去，多少年拆迁都动不了，所以形不成供应，摆在这儿了。CBD五年之内没有新增供应量的，那十二块地已经都有主了，但是形成供应是五年以后的事情。包括中关村，咱们搜狐买的融科旁边的这个楼，这个地还是很合适的。像现在中关村没有地，没有新的写字楼供应，这几个传统区域的问题，我觉得是未来五年之内是没有新增供应的。在这种情况下，企业两种选择，要不然承受高租金，没有能力承受高租金，一定是一个外迁的过程。这是一个必然的趋势。

　　但是现在我们投资的角度来看，其实租金起得很快，然后卖价也起来了。虽然租金回报也还行，比住宅强。但是它的空间从投资的角度也小了，所以我们一直在思考的一个问题，这几个核心区域都不能投了以后，我们是应该去所谓的边缘组团，或者新城这一圈，还是应该去二线城市的核心的地段去投写字楼，那是天津，还是成都、武汉？还是哪个地方，还是北京？我们想了很久，但是后来也跟很多人沟通，现在觉得大概的倾向性，还是觉得北京的周边将来的写字楼的机会更大一点。因为二线城市很大的问题在于现在也是供应量很大。第二个商务氛围的形成，也是比较费劲的。其实比我们周边还要费劲，因为我们最近看到的这两年很多房地产行业，有很多的企业，比如像周边的把总部牵到北京来，有山西、内蒙、东北很多，总部放在这边来因为当地招不到人，因为当地要招好的营销人才、法律人才方方面面服务业相关的，只有北京有这么多的每年有几百万大学生供应量，其他的地方城市不具备。包括很多制造型企业，我知道安踏很多之类，他们都把总部调到北京，或者把总部一些职能中心，比如说营销中心、设计中心、公关等等这个方面放到北京来。我的理解写字楼的市场对位置或者对区域的氛围是非常重要的。从供需两方面都是很重要的。我比较一下二线城市大部分的情况，还是要再慢一点，还得再等一波，因为现在很多跨国企业也好，大企业也好，也在二线城市有它的分支机构，但是大部分也是生产型的，没有太多的商务型的，大量的还没有起来。所以我们觉得这一块是一个我们可能在最近几年，会更关注的一个问题。

　　然后在北京这一圈，其实我们原来规划里叫做十大边缘组团，是一个新城。整个这一圈，其实绕着都有。但是我们觉得这里面其实亦庄这个位置更多的是和边缘组团在一个线上，因为新城其实在接近六环的位置，他们其实在接近五环的位置，所以我的理解是它将来可能和这些区域竞争会长期来看。短期来看边缘组团像北苑，所谓的东坝，垡头，这些区域其实没有完全形成，它的集中商务氛围也是没有的。我们老在考虑将来这一线和亦庄可能是一个竞争关系，到底哪个好一点，今天也是来学习的，听听大家的看法。我们核心看好亦庄的一点，一个是它的位置，这个我觉得京津联络线，我们是最看好的，刚才各位也提到了，八国联军从这儿走。现在京津高铁选址也是考虑了方方面面的因素。而且你第二条高铁什么时间出来，很困难，所以十年之内是不构成竞争的，这个高铁沿线我们理解包括亦庄廊坊，再到天津武清一直通到滨海，这个走廊经济价值很高的。亦庄作为北京的联络线一个出头，这个位置长期来看地缘优势，是一个很强的优势。另外早期政策比较好，大的五百强企业进来，包括高端的管理人员，产业工人，还有相关的技术人员，他们的收入，和城市居民实际上一样的，有些可能还要高一些。所以并不像有些工业区，它的人员组成收入很低，这个基础很好。它会带来一些将来的演变的可能性。包括中关村，其实中关村以前最早90年代最早贸易先起来的，以前中关村写字楼也不行，咱们搜狐清华科技园起来以前，西区规划了，但是进了很多大的国企，之前在支撑它的是卖电子产品，其实是市场那个时候也是一次西区和后面一次升级，所以我觉得亦庄是有这个升级的可能性的。这些理由是比较特殊的，有比较强的产业基础，像通州其他地方都是先盖住宅，住宅大量的进去，这个特点不太一样。这是比较看好的两个角度。

　　有问题的两个角度，一个徐总说的人口，因为旁边的住宅规划的量不是那么大，本来有一部分的企业会考虑员工上班，这个是一个问题。因为另外一个问题，大量的工业用地，前两年在亦庄谈了几个项目，里面有写字楼的，也有工业的。如果工业现在做得基本跟写字楼一样，跟写字楼标准一样，没准备做工业，这个潜在的供应量是我们比较担心的。如果就做工厂，只在亦庄核心区做商务区，这个支撑量是可以的。但是如果看周边工厂看租金上来了，把厂房两栋楼拿出来一部分，看到很多工业企业使用率比较低的，他们有很多的空地，拿出来做一些改造不就往外租吗？这样会对整个区域形成影响，这个可能是一个风险的地方。这是我们的理解，仅供参考，谢谢。