站在深圳福田区振华路42号道上，抬起头，高达441米的京基100大楼便醒目的伫立于眼前，感觉只要再走上几步，立马就能身临京基100大楼。

　　但当你耗时三十分钟，漫步穿过深圳荔枝公园，却发现仍离京基大楼有一定距离时，或许才发现这大楼着实高，高到会欺骗人的眼睛。

　　站在京基100对面的马路，随处可见京基字样的指示牌，刹那间，莫名的会有种感觉，似乎京基正以各种不同的方式表达，“这就是京基的地盘，欢迎你走进京基的商业王国”。

　　KKmall的高与低

　　京基KKmall，身处曾经深圳钉子户最多的蔡屋围地区，也正因为如此，京基三年方完成整个片区的拆迁工作。

　　不过，当项目建造完成，在项目进入招商运营阶段后，外界对京基商业方面运营能力的考量才刚刚开始。

　　作为深圳目前第一高楼“京基100”的重要组成部分，京基KKmall定位的主要是偏中高端的产品线，据了解，目前该商业中心引入的服装品牌包括NOVO、i.t、ZARA等；而在餐饮方面引入的品牌则包括俏江南、大食代等知名连锁餐饮品牌。

　　不过针对该项目的定位，深圳一业内对观点地产新媒体表示，其并不看好该商业中心未来的发展。

　　该人士认为，就深圳目前的人口情况来看，中低白领阶层人数居多，这部分人群是本地消费的主力，而他们在深圳本地消费以大众化商业为主体。

　　“因为，深圳离香港比较近，如果他们想要去消费高阶的商业、因为免税的原因，他们多半会选择去香港购买”。

　　而目前京基KKmall的商业现状，据观点地产新媒体实地走访的情况来看，似乎也应证了上述业内的相关看法。

　　根据走访情况，目前该中心服装、鞋子、包包等奢侈品店的客流量并不大，且多数消费者也都仅是停留在观摩的阶段；而该商业中心底层的餐饮部分人流量则明显高于上面楼层，该层的最低消费价格在几元到几十元不等。

　　不过，与上述业内看法不同的是，深圳某地产机构营销总监林先生则认为，京基将该项目定位高端，一方面拉高租金，而实际也可以更好地处理跟银行的贷款融资工作。例如，如果租金高，且该商业中心在银行有按揭的话，那其在银行的抵押贷款会高一点。

　　其举例称，在深圳目前商业项目想要做得很旺的话，招商定位或许最好定位中低端，但如此一来，租金收入就会有所下滑，而商业项目如果是开发商自持的话，租金下跌会使得企业物业在银行的抵押值变小。

　　另据京基方面对观点地产新媒体介绍的相关信息则显示，京基地产目前的商业项目有三种形式：第一种是像京基百纳那种社区型的购物广场，“这种广场更多的是类似华润的欢乐颂，接近大型住宅、做一些配套，类似地产型商业”。

　　第二种就是kkmall，定位类似万象城那样一线的产品线，以全城的消费者来做辐射；

　　第三种则面对的是年轻化的，比较有活力的人群，类似龙湖的天街系列产品。

　　京基版图与运营

　　一边是商业中心kkmall运营慢慢步入正轨，另一边是京基地产版图的逐步加大。

　　根据京基最新对外公布的项目信息显示，京基今年重点打造的项目分别为高端豪宅项目京基·云景梧桐与大型城市综合体项目京基·滨河时代。

　　其中，京基·滨河时代位于深圳福田中心滨河路与东涌路交界处，项目集大型购物中心、写字楼、酒店、高层大宅和公寓于一体，项目总体量约为53万平米。据了解，滨河时代为该项目住宅部分的案名，而该综合体商业部分的案名暂时还未定。

　　除上述综合体项目外，京基集团于去年还分别签署了深圳罗湖、南山、宝安、龙岗四大区域的5个城市更新项目，分别为罗湖的水贝更新项目、南山常源更新项目、龙岗木棉湾更新项目、宝安沙一更新项目、龙岗大围村项目。

　　据悉，上述5个项目的总体改造面积为63.9万平方米，预计开发总量达到300万平方米，是京基100综合体总建筑面积的5倍。而根据京基地产的相关规划，预计这5个地块的改造投资额度将接近255亿元。

　　对于这陆续增加的商业项目，分析认为，将旧改项目打造成城市更新项目主要的目的是为提高项目的利用率，因此，这也就更加考验开发商对这些商业综合体的运营能力。

　　据一位熟悉深圳商业地产的相关分析师表示，由于深圳后续的城市更新项目将会越来越多，且也都将打造成城市综合体，因此，如果这相互间没有好的一个定位，来形成项目间的差异化的话，今后的竞争压力将会是比较大的。

　　同时，该分析师还补充表示，并不是说地理位置好的商业综合体就能经营的好，而是还是要看开发商在商业项目上的一个运作经验、开发商的实力及投入成本等各方面，并以此来制定相关的发展策略。

　　在商业项目的运营模式上，该分析师认为，企业将优质物业自持的话，能获得长期受益，还能助力其在融资渠道方面获得更好的资金支持，但若涉及到多个综合体项目都选择自持的话，现金压力还是比较大的。

　　另据了解，除上述云景梧桐与滨河时代两项目将于今年6月入市外，京基地产今年还将推出位于深圳沙井的沙井百纳广场项目，而这三个项目将是京基今年销售收入的重要来源。因此，对于京基地产今年销售造成的最大的不确定性因素在于项目的销售前景。

　　对于项目的销售前景，相关分析认为，其中，高端豪宅项目云景梧桐入市销售最大的问题或在于购买人群，“对于深圳客户来说，在这种豪宅项目的选择上，因多数客户可选择去香港购买，因此购买半径会比较宽”；同时，基于该项目是豪宅项目且项目处在深圳边缘地块，所以该项目今后在销售上应该比较缓慢。

　　据京基集团旗下的京基地产股份有限公司副总经理王雨光此前对媒体透露的数据得知，2012年京基集团的地产业务约实现30亿元销售额，而2013年的房地产业务销售目标是140亿元。

　　对于这140亿的销售目标，深圳一业内对观点地产新媒体做了一个概念上的诠释，“深圳今年所有新盘的销售量大概是一千亿左右，而前五的开发商就要占到一半的份额，若京基地产要去到一百多亿，那么其就要跻身于前三甲”。