11月6日起,深圳二套房首付比例由原来的六成调高至七成以上。这一看似普通的楼市调控政策,却在十八届三中全会即将召开,业内对于行政性政策退出楼市调控预期加重的背景下,变得不同寻常。房地产业内人士严跃进分析,首付提高到七成,不仅减少市场购买需求,也是逼出存量二手房的手段之一。

　　一方面增加供应,一方面又减少需求。业内人士认为,这种做法也许是为未来限购令的退出做好准备。华远地产董事长任志强此前认为,限购令可能会在十八届三中全会后退出。

　　首付提高为增加二手房供应

　　早在4月7日,央行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》,提出贷款购买第二套房的家庭,首付款比例不得低于七成,这让不少改善性购房者只能用“卖小换大”的方式来改善居住条件。

　　改善性购房者小潘告诉记者,首付比例提高到七成,换大房就必须卖掉小房,否则换不起。

　　全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《每日经济新闻》记者,增加供应肯定是楼市长效调控机制很重要的一方面,习近平总书记也讲到“要千方百计增加住房供应”,未来一线城市应是以增加供应为主。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受《每日经济新闻》记者采访时认为,未来长效调控机制还是要从增加房屋供给入手,其方法是增加土地的供给。土地的供给就要看三中全会的土地流转制度的力度有多大。目前政策是要坚决守住18亿亩耕地红线,在不突破红线的前提下,可以通过“农村宅基地流转”增加供给这种试点办法,来降低城市过高的商业和工业用地指标。如果未来“农村宅基地流转”的土地,能变成工业和商业用地指标的话,就相应增加了住宅用地的供给,也增加了住宅的供给。

　　顾云昌说,除了增加一手房的供应之外,二手房尽量上市,也是增加供应的有效渠道。至于二手房如何盘活,目前还有更多的举措,对于二手房而言,通过保有税、房产税的推进,使占有多套房的人,拿出来上市交易。还要通过降低二手房交易税费的方式,盘活存量房,使更多的二手楼盘进入市场交易。

　　但显然,在目前的背景下,房产税全面出台需要时间。眼下最现实的手段,就是限制二套房的贷款,令购房者在换房时因为首付比例的提高,税率的增加,不得不卖出手里原有的房屋。这样既降低了银行的信贷风险,又增加了二手房市场小户型的供应。

　　一定程度上,二套房贷首付比例的提高,也为可能出台的限购令退出打下伏笔。任志强认为,由于李克强总理已经多次谈及要减少政府行政对市场的干预,因此限购令退出是将要发生的事。

　　10月29日下午,习近平总书记在中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时表示,要千方百计增加住房供应,同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置,建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式。

　　严跃进因此认为,在未来供应加大的情况下,如果依然绷紧购房资格,是不合时宜的。目前对于限购放松的呼声也越来越大。中央明确商品房和保障房两部分产品的界线,这也必须允许部分有能力在商品房市场上交易的主体获得行政上的购房资格许可。此类人群入市,将活跃普通商品住房市场。而房企只有在这一领域占有足够的盈利空间,才更有动力和财力去做好保障房项目。这也是支持限购政策退出市场的逻辑。

　　顾云昌告诉记者,放开限购是有条件的,这个条件就是市场的平衡。

　　因为上述约束,在限购令正式退出前,还会有各种市场化的手段来调整市场的供需。既能增加供给,又能抑制需求的二套房贷政策显然符合调整供需的意愿。

　　不同市场或将采用差异化政策

　　无论如何,限购放开不会“一刀切”。

　　多位受访的业内人士认为,放开限购,是楼市长效调控的趋势。但在市场的供求尚未达到基本平衡的情况下,限购短期内不会取消。

　　顾云昌告诉《每日经济新闻》记者,不同的城市情况也不一样,现在已经有差别化的税收政策,如果房产税出台,可能对存量和增量会有一定影响,利用税收的办法、金融的差别化政策,都能遏制多套房需求。由于不同城市间市场现状的差异,未来各地落实调控的手段将更为灵活,以地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式,而不是“一刀切”。

　　陈晟认为,楼市长效调控机制目前仍是优先保障首套房的需求,通过二套、多套房差别化的限贷和首付的措施,把主要的资源用到关键的部位上。

　　他说,市场化的调控手段,无外乎货币、税收、土地政策还有管理措施。未来这几方面会进一步深化,把房屋逼向市场,真正地使用价值利用,未来也会有一些措施实施和考量。

　　赵秀池说,限购是贷款资格的限制,其针对投资性和投机性的需求抑制更加准确。“房地产市场平稳运行涉及土地政策等一系列的制度安排,宏观财政政策和货币政策的运用,包括限购、限贷、限利,降低税费和土地出让金等的一揽子调控政策,仅靠一个政策来达到目的是远远不够的。”

　　程浩业预计,国家未来的政策层面将针对不同市场采用差异化的政策,政府重点在于保障房的建设与分配,同时通过构建规章或者指定相关标准,保证中低价位的商品房的供应,其他商品房市场应该逐步放开。