今年“金九银十”期间，全国多地住宅销售表现良好，伴随销售量的上涨，重点城市的房价也一路走高。在金九银十接近尾声之际，北京以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”出台，引起市场热议。为此，受中新网房产频道邀请，住建部政策研究室房地产处处长、副研究员赵路兴做客中新网视频访谈时表示，“京七条”充分反映了北京目前住房市场供求关系的现状，以及突出的矛盾和问题。此外他还指出，北京楼市对中端市场优惠政策不足，建议北京将保障房建在地铁沿线。

　　坦言北京楼市对中端市场优惠政策不足

　　23日，北京市住建委随即发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，从七方面明确自住型商品房的建设和销售，被业内称为“京七条”。

　　赵路兴坦言，在房价上涨的背景下，“京七条”充分反映了北京目前住房市场供求关系的现状，以及突出的矛盾和问题。“我们所说的‘夹心层’，或者中等收入、中等偏下收入人群解决住房问题的困难越来越大，所以‘京七条’可能就是针对这种情况，实行了一种政策上的扶持。”

　　赵路兴说，从过往经验看，北京的楼市政策可以概括为“低端市场要有保障，中端市场要有优惠政策出台，高端市场需要价格管理和规范市场秩序。”

　　他认为，“中端市场我们以往做的是不足的，但是在今年房价又涨的基础上，就非常紧迫了。”而“京七条”正是通过转变土地出让方式，形成一部分低于同地段市场价的自主型住房供应，类似于以往调控中所推行的限价房商品房，价格为普通商品房的七成左右。

　　赵路兴说，包括较低的土地出让金、税收的减免，这一政策安排等于政府出让一部分利益。“价格如果能低出三成的话，对于解决自主性住房需求的效果还比较明显，而且供应量应该说还是不小。”

　　供求紧张是一线城市房价上涨主因

　　根据国家统计局公布的数据显示，九月份北京、上海、深圳、广州房价同比涨幅全部超过20%。对此，赵路兴表示，供求关系紧张是一线城市房价上涨的主要因素。

　　他表示，在现阶段国家快速的城镇化过程中，经济还保持在一个较高速发展的阶段，一些大城市的自主性需求反映还是非常旺盛。“像北京这类的城市，每年城市发展人口扩张的规模和速度都非常高，再加上原来一部分改善性的需求，它的自主性需求实际上非常旺盛。”

　　赵路兴认为，最近几年持续进行的房地产调控，其核心内容是压制或者去掉投资化。他建议，在调控中也要进一步增加供应，供求关系紧张是房价上涨的一个最重要因素，“增加供应和去投资化应该都是重要的。”

　　支招控地王：增加土地供应 完善土地供应方式

　　一段时间以来，北京、上海、南京等重点一、二线城市土地市场表现火热，北京农展馆、上海徐家汇中心等地块的出让，不断刷新着各地的“地王”记录，也进一步提升了业内对房价继续上涨的预期。赵路兴在做客中新网视频访谈时表示，“地王”频现反映了当前楼市的供求关系，也反应出土地出让方式需要进一步完善。

　　赵路兴说：“我们原来有招拍挂的土地出让方式，可能很大程度上也产生了‘价高者得’这么一个情况，所以很多城市‘地王’频现，前些年我们经常说的面粉卖的比面包还贵。”如何解决这一现实问题？赵路兴进一步分析称：“所以这个问题除了增加土地供应以外，还有一个是改变土地供应的方式，完善土地供应的方式，当然现在各个地方政府也探讨了不少，限房价，竞地价等等这些东西，这些方面可能需要我们相关的土地管理制度的改革，这是一个中长期的任务，也可以说是长期的任务。”

　　同时，赵路兴认为，在出让每块土地的时候，提出房价调控目标，提出中小户型建设比例等要求，不要让“价高者得”成为土地唯一的出让方式，这也有利于土地制度的改革。

　　楼市调控抑制投资性需求效果明显

　　楼市调控也一直是民众关注的焦点，赵路兴认为，从今年“国五条”以后的调控效果来说，楼市调控在抑制投资性住房需求上有比较明显的效果，此外，最近几年我们在保障性安居工程的建设、在解决最低收入和低收入群体的住房困难问题上面，有了很大的发展和改善。

　　赵路兴表示，今年“国五条”的几个政策，包括再上市的20%的个人所得税，住房贷款的利率水平，首付款的比例，我们在调控中都做了很严格的规定，很多都指向抑制投资性需求，从这一点上来说，楼市调控在抑制投资性住房需求上有比较明显的效果，我们这几轮调控有比较明显的效果，这也是一个基本的评价。

　　同时，他还表示，最近几年我们保障性安居工程的建设，在解决最低收入和低收入群体的住房困难问题上面，特别是在解决户籍人口住房困难上面，我们这三年有了一个很大的发展和改善，今年又强调了加强各类棚户区的改造。

　　谈“双合同”销售：政府靠价格管理难以为继

　　近期，在广州等地“限价”政策的影响下，很多楼盘采用“双合同”的销售方式，即将毛坯房和精装修分拆销售，绕开“限价令”。赵路兴表示，政府靠价格管理难以为继，治本的办法是增加住房供应。

　　他表示，在今年的调控中强调，同地段、同区域、同品质的房子不能明显高于上一年的价格，有些开发企业为了规避这种管理，利用装修来实现更多的利润。“我觉得这个东西实际也是我们政府管理的，我们需要政府提高管理水平，提高管理的有效性和针对性。”

　　赵路兴指出，政府靠价格管理难以为继，治本的办法是增加住房供应。“是不是完全靠行政价格管制去解决？第一不一定能管得住，第二也不一定能管得好。我们要在住房的供求关系上来解决，可能还是要在增加供应上，特别是在房价比较高的城市应该多下点力气。”

　　但是他也表示，精装是大势所趋的。“中国房地产发展一个新的阶段性。前十年或者前二十年，我们是一个相对初级的发展阶段，大家追求的是面积，供应以毛坯房为主；但最近这些年，随着市场逐步的成熟，我们现在市场上精装修的比例越来越多了，这个也是我们倡导的东西，个人装修会造成资源环境的浪费。”

　　建议北京将保障房建在地铁沿线

　　保障房的建设一直受到关注，但部分城市地区的保障房离市中心距离远，基础设施、配套不完善，保障房申请遭到“冷遇”。针对北京的保障性住房，赵路兴建议把保障性安居工程安排在地铁沿线，在北京这种大城市，交通是很重要的配套。

　　赵路兴表示，现在北京市地铁建设是一个高峰期，北京地铁的通行旅程也是很高的，如果把主要的保障性安居工程的项目，包括公租房的项目都安排在地铁的沿线，位置相对远一点，但是都安排在地铁的沿线，交通方面的配套还是能够满足保障人群的需要。

　　他进一步表示说：地铁是非常准时的，如果安排到地铁沿线，人们的出行问题是可以解决的。另外北京的地铁价格也是在全国最低的，交通成本也比较低。对北京这种城市来说，交通的成本，交通的时间成本，这种配套是第一位的。

　　而对其他方面的配套，赵路兴建议，环境、绿化、教育、幼儿园、小学、中学、医疗设施、养老设施等等方方面面的配套应该及早的进行规划。在投资计划上大的配套设施政府做，小区配套设施企业做，必须要提前安排，如果不提前安排的话，这些配套的落实可能会打折扣，这是需要予以高度重视的。

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