李先生是中国铁建长阳国际城的业主，也是北京第一批限价房的消费者。他对国际城的评价是：环境方面差强人意，习惯就好了，但是租售方面的关系一直有点理不清楚。

　　在高房价的压力下，限价房的规模在北京逐步扩大。截至九月，北京已出让或待出让的限价房地块就有三块。

　　而对于本应该起到平抑房价作用，且能给置业者带来实惠的限价房，专家却泼了一盆冷水：限价的前提下，开发商能否保证房源品质？类似于两限房的限价房，究竟属于政策性住房还是商品房？该类房源能否入市交易？要遵循何种规则？限价房市场谁来监管？种种疑虑拷问限价房。

　　业主：限价房品质差强人意 租售关系理不清

　　李先生是北京第一批限价房业主，回忆当时购房情况，他仍心有余悸，“9000多人抢1000多套房源，能摇上号我真是好运气”。他于2012年底入住国际城，到目前为止，李先生的感受是“还可以”：“小区环境跟长阳的其他商品房差了一些，但时间长也就习惯了。”

　　而让李先生感到疑惑的是国际城的租售状况，“签合同的时候说是两年内不能租不能售，小区有没有人卖房子我不清楚，但却有很多人在出租。”

　　从买房时的火热到入住后的“还可以”，李先生一直觉得占了“限价房”的“便宜”。而所谓限价房，即规定该房源的销售单价和单套面积，一般来说，限价房单价要比同区域商品房便宜不少，面积也都控制在百平米左右的小户型。这种出让方式与曾经的“两限房”非常相似。

　　【限价房那些事】

　　拷问一：限价压缩利润空间 价廉前提下能否保证房源品质？

　　今年七月、九月，北京连续出让两块限价房地块，最近的一次为9月4号出让的豆各庄地块。该地块规定未来出售房源单价为2.2万元，而从竞拍现场得到的数据显示，该地块楼面价为1.6万元/平方米。这意味着，开发商需要在6000元/平方米的基础上做文章，既要完成开发也要有利可图。

　　显而易见，限价的政策大大压缩了开发商的利润空间。亚豪机构市场总监郭毅表示，这种情况下，开发商必然要想办法减少成本投入，才能保证其利润不被挤压得太厉害。那么，价廉的前提下，能否做到物也美？房源品质如何保障？这是考验开发商的关键环节，也是购房人需要特别注意的。

　　拷问二：限价房能否二次交易？谁有资格买？

　　像李先生一样，如果已经购买了限价房，就涉及到该类房源能否再入市二次交易，即进入二手房市场。李先生的购房合同已经明确规定两年内不可租售，而7月出售的沙河地块和9月出售的豆各庄地块，对此都没有明确规定。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，限价房与过去的两限房很类似。但因为限价房土地采取招拍挂模式出让，因而不能说限价房就是政策房；同时，限价房规定单价和面积，又与商品房自由交易的模式不一样，因而也不完全是商品房。可以说，这是一个高房价下的特殊产物。

　　那么对于这样一个“特殊产物”，陈国强表示，应该有一套专门的说法来约束限价房，只是到目前为止，仍未见有关部门给出说法。因而，限价房能否二次交易，似乎是开发商说了算，国际城要求两年内不可租售，不代表其他地块也要遵守该原则。

　　如此一来，限价房能否进入二手房市场进行二次交易就成了一个悬案。如果可以交易，交易时是否要遵循现有交易政策？也同样不得而知。同样的，购买限价房是否存在高门槛儿？谁有资格购房？截至目前为止，有关部门没有明确说明。

　　拷问三：限价房市场谁来监管？

　　对于处于灰色地带的限价房，陈国强表示，这类房源的监管是一大问题，如果监管不力，很有可能造成分配不均，本该是购房人的既得利益却得不到。

　　诸如购房资格的问题，如果没有政策能合理约束，那么限价房易被特权部门及人员获得。这种情况下，该房源一旦允许入市，必将造成市场混乱，特权部门从中获得大额的交易款项。市场被扰乱的同时，本该是普通购房人应得的利益被剥夺。

　　因而对于限价房的政策约束是非常必要的，除了能够规范限价房市场，也同时能规避一些腐败行为，保障市场秩序的同时也保障普通购房人的利益。

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