北京鸿坤地产2013年发力环首都经济圈，继潜心打造北京200万平方米的高品质城市生活住区——“鸿坤•理想城”后，于京西南的京涿高铁新城内，打造首席理想生活港湾——鸿坤•理想湾。

　　该项目总体规划用地300亩，总建筑面积约60万平方米。占据京涿高铁新城核心位置，东西距离京石高铁涿州东站及京石高速公路均不到400米，交通便捷，闹中取静。2012年底，京石高铁涿州东站正式通车后，政府倾力打造的5平方公里京涿高铁新城，借助高铁的优势，打造集高铁商业板块、健康住宅板块、养生及休闲度假板块、休闲商务板块、高新产业示范区等的高品质、宜居宜商的国际化新城。首站12分钟畅达西三环，该项目一步拉近北京西三环与涿州的距离。

　　本期，搜狐焦点对话鸿坤理想湾项目总经理李洪松、鸿坤集团营销中心总监彭艳，聊聊关于鸿坤理想湾的那些事。

　　【主持人】：首先请李总和彭总给大家找个招呼。

　　【李红松】：和各位不是第一次见面了，之前采访涿州七运会的时候大家辛苦了。今天对我们鸿坤.理想湾是一个大日子，前面示范区开放，这么多天的推广策划，到现在现场积累了这么多客户，跟媒体朋友的付出和努力是分不开的，没有你们在线上线下，在各个媒体版面对我们的宣传，对我们项目的推介，不会有今天爆满的效果，所以我代表鸿坤.理想湾的项目团队对各位表示深深的感谢。虽说好的开始是成功了一半，但后面的任务更艰巨，不管是后续的项目建设过程，还是销售势头的延续，对我们才是真正的考验，但我们后面有集团这边强大的支持，也有成熟体系的产品品质的保障，所以我们有信心把鸿坤.理想湾这个项目从好的开始带来最后好的结果。再次欢迎大家的到来！

　　【彭艳】：我叫彭艳，是鸿坤集团品牌与营销中心的总经理，在营销工作方面应该说我们是全力支持项目做好营销的相关工作，所以今天鸿坤.理想湾在这里举办客户的升级活动，同时摇号选房，我们作为集团，包括我们北京区域营销部的全体同仁都到现场支持理想湾项目。非常高兴见到各位媒体朋友，你们都是我们的老朋友，在周末的清晨来到现场，支持我们，帮助我们，在此表示深深的感谢。

　　鸿坤理想湾项目是鸿坤进入涿州的第一个项目，也是一个初次的尝试，北京品牌开发商进入涿州我们是第一家，马上第二家，第三家都在陆续的进入，可能在不久的将来都会面世。踏入涿州这块热土，从董事长到我们项目的李总以及每个工作人员大家对于这片土地都充满了深深的热爱，也投入了全部心血去开发这个项目，在非常短的时间里面，我们就实现了示范区的开放，相信各位朋友都到现场看到了，而且在这么短的时间里面，我们的客户的积累也到了一个非常好的状态，与大家给我们的支持和努力是分不开的。

　　一方面表达对各位的感谢，另外也表达一些对外场的客户的感谢。其实这些客户真的是让我很感动，今天早上来的时候，我在停车场看，这些客户找不到停车位，很着急，那种急迫的心情让我们感受到他们对于理想湾项目发自内心的喜爱。

　　也不得不说我们的客户确实具有前瞻性和睿智的思考，涿州东站是高铁从北京出发的第一站，而我们的项目正好在东站高铁新城的核心区，所以说这样一个项目获得了客户如此的高度的重视和追崇，他们有这样的眼光和对鸿坤的信任在里面。今天到场的媒体朋友也给予我们长期的支持和关注，希望以后继续关注和支持我们，谢谢！

　　【主持人】：我想先问一些比较具体的，这个鸿坤.理想湾大概的体量有多大？

　　【李红松】：60万平米，2.4容积率，我们想分四期开发，涵盖了洋房、叠拼等商业的形态，同时考虑到为了小区业主的居住配套，生活的便利性，我们在小区中间建了一所幼儿园，沿街的底商和一个商业风情小镇，包括超市，银行，餐饮等小区规划都有考虑，对入住鸿坤.理想湾的居民提供极大的便利。

　　【主持人】：商业部分会有自持吗？

　　【李红松】：商业的运营方案目前集团的商业部们还在研究策划过程中，但不管将来是持有还是销售，有这么大的居住规模体量和靠近高铁人流的交通便利性，理想湾的配套商业肯定是将来最炙手可热的业态。   

　　【主持人】：北京七环建设已经启动了，周边的区域越来越受开发商的青睐，刚才彭总说了鸿坤.理想湾是鸿坤入住涿州的第一个项目，为什么选择涿州？和其他的区域相比，购房者选择涿州的原因又是什么？

　　【李红松】：拿地的时候，涿州可在很多北京人眼里还是一个相对陌生的区域，想象不到这里将会成为投资热点，但是我们鸿坤的品牌理念，善建价值，善见未来，在区域价值出来之前有前瞻性的看到将来的价值点所在，基于这一点，我们的董事长很敏锐的意识到这个机会。

　　今天的涿州和以前的涿州相比，有一个最大的不同，就是高铁，高铁的开通把北京和涿州之间的距离拉到不可思议的十几分钟，这在北京城内任何两个相对远的地方，早晚高峰期根本不可能实现这么短时间通勤，而且涿州除了交通优势以外；另外目前还是一个价值洼地，涿州当地的房价跟周边的固安也好，香河、燕郊比起来有绝对的优势，离涿州十几分钟的车程，南六环，从近期媒体报道的楼盘销售情况看，房价已经是达到两万，多走十几分钟，从两万块钱的房价一下子到六七千的价格，这对于我们的客户来说无疑是极大的吸引力。

　　第三点，涿州本身是一个有深厚文化底蕴的城市，从三国文化，包括自己的古城文化，这些价值点还没有完全的被充分挖掘，我们除了看到将来的生活便利之外，这些文化底蕴使涿州这个城市让他具备了成为适宜投资居住区域的必要条件。

　　也就是说我们选择这里做项目，除了从投资价值上的考虑，更多的品牌价值考虑也能够在这里得到体现。基于以上几点，所以我们选择了涿州作为我们鸿坤集团下一个重点开发的区域，应该是非常值得期待的。

　　【主持人】：购房者选择涿州，没有选择燕郊、香河这些区域的因素是什么？

　　【李红松】：最主要的还是目前的价格洼地，直线距离，交通也好，跟燕郊和固安比毫不逊色，但是从房价来说，比固安和燕郊的竞争力是不言而喻的，客户刚刚进驻的时候，在相对价值起飞之前选择投资这里，这是相当明智的。

　　【彭艳】：其实像燕郊、香河、固安这些地方房价已经突破了万元，进入了万元时代，目前涿州的房价整体来讲还处在一个比他们低很多的价位。所以这就是刚才李总一再讲的，是一个价值洼地。

　　还有一个很重要的原因，交通的改善，国家投资高铁，高铁改变了我们的生活，改变了距离感，关键是这种距离感，以前说到涿州多远多远，我在西红门总部上班，住在北四环，每天上班单程一个小时，但是我从单位到涿州的项目只需要50分钟，这就是一个特别生动的例子，你在北京城里这么绕，时间很长，虽然心理距离觉得都是在四环，但是北京真的很堵，到涿州真的很近，开车50分钟就到了，坐高铁就不用说了，如果我们的客户以高铁作为两端的连接， 12分钟就到了，而且是准点，路途上非常快速，很轻松，很愉快。

　　所以高铁也是改变了大家对于周边区域的一种认识，尤其对涿州。如果说之前很多开发商把目光集中在香河、固安、大厂、燕郊这些地方，那么应该说涿州当前肯定会越来越受品牌企业的青睐，而且涿州我们跟当地的政府也做过很多的互动和沟通，他们在高铁站这里规划了五平方公里的高铁新城，未来的居住人口将达到12万，一共1000万平米的建设面积。

　　大家可以想像，这个地方一定会成为北京在七环上一个特别闪耀的卫星城，因为高铁拉近了两边的距离，也因为高铁让大家可以入则宁静，出则繁华，我们可以从家到工作环境的转换当很轻松的感受到从一个宁静的，安逸的，空气清新的地方来到一个特别繁华的闹市的地方，下班的时候又可以把所有的喧嚣，污染，噪音抛弃掉，通过短短的十几分钟轻松的旅程，马上就回到舒适的家，所以我们的客户他们是非常聪明的，他们都是看到了这些点，所以会有这样的购房热情。

　　【主持人】：李总，我想问您一个问题，鸿坤进入涿州，当时进入的时候对市场的判断是什么样的？您认为涿州有没有条件或者什么时候能像燕郊、香河也进入万元时代？

　　【李红松】：进入涿州的时候客观的说，涿州当地目前还没有像鸿坤这样北京的知名开发商进驻，基本上还是以当地的开发企业为主，而且楼盘的品质也好，包括开发规模也好，基本上都是非常有当地的一些特色，正是因为有这样的机会，我们才果断了选择在当地推出鸿坤品质楼盘。

　　对比当地现状小区的建造品质，包括规划，小区的一些经营理念也好，我们有着充分的信心。从我们的示范区建设到开放，到这么长时间的项目宣传以来，我们的房价是在不低于均价6500元的水平推出的，这个价格在当地开始开始是比较抗拒的 ，随着这么长时间的接触，宣传，推广，他们对我们产品的认知也在逐渐加深，慢慢的接受了从品牌到品质，从品质到居住的品位，所以他们现在也接受了我们这样的价格，特别是北京来的客户，在我们意向客户中占了很大的比例，这个从我们实际的购房意向客户分析当中可以清晰的看出来，所以你刚才说了什么时候到万元时代，现在可以说是一个从低谷爬坡的时候，虽然具体的时间点不好说，但是从涿州自身的条件包括我们集团对这个项目的决心来看，我想这个时间应该不会太远。

　　【主持人】：上半年的时候看到 ()和花语墅，销售的都不错，今年项目的推盘节奏是什么样的？涿州的项目开盘以后会对鸿坤今年的业绩有多大的帮助，今年我们的业绩目标是多少？

　　【彭艳】：从鸿坤的企业发展来谈这个事情，在02年入驻大兴西红门以后，一直深耕西红门，大家耳熟能详的是 ()，鸿坤在那开发了将近200万平米的规模，我们的业主将近两万户，这是非常大的群体。有这样一个大的规模的开发量，鸿坤没有像很多的开发商说走出去这里开发，那里开发，大家到处都可以看到企业的盘，鸿坤一直在深耕区域，可能在外面很多人不了解，但鸿坤在西红门真的做了非常深厚的工作，也开发了非常多的优质的产品。

　　十一年过去了，鸿坤已经形成了自己的布局规模，刚才您提到林语墅，花语墅，包括今天的鸿坤.理想湾就是鸿坤走出北京市场做他的品牌、影响力，做企业华丽转身，也是基于企业发展十一年的积淀到了今天，具备了这样的能量，积累了十一年的经验，积累了十一年的开发和操盘的做法，包括对产品线，项目运作的一些成熟做法，所以今天的鸿坤要面对自我的螺旋上升的革新，转身，在这样的一种驱动力的情况下，鸿坤有了大七环的布局，同时在城市核心区做高端盘的布局，以林语墅和花语墅为代表，大七环有罗纳河谷，还有涿州的鸿坤.理想湾，明年会推出香河第二个项目，还有天津的项目，包括承德的项目也会在明年推出。

　　今年在海南三亚和东方我们的两个项目，在去年鸿坤.理想海岸取得了非常好的表现，今年我们东方项目继续要在那里创造比较好的业绩，目前来看，这是完全可以实现的。三亚的项目即将在十月份开盘，我讲这些的意思是想告诉媒体朋友们，鸿坤经过了十一年的发展和积淀以后，现在是他的一个爆发期，是改革期，也是实现自我升华的一个关键时期，所以大七环的开发和布局，以及立足海南的旅游和养老地产的开发布局，还有北京核心区的高端的豪宅产品线开发，是我们鸿坤当前定下的一个发展战略。

　　你刚才提到的销售任务，按照今年的任务指标来讲，应该说完成的结果到现在来看，每个项目都还不错，但是因为我们整个签约和实现收益的话，要到12月份，所以现在不好说，因为所有的东西都摆在这里了，结果是可预期的，但是究竟来讲落袋为安，现在还不太好讲。

　　第二个动作，我们想在今年年底做一个鸿坤品牌的战略发布，会把我们今年的成绩向各位做一个报告，同时把我们明年，2014年的计划以及我们的一些战略部署向各位来做报告，也希望得到各位的支持，同时让鸿坤的企业发展的一些愿景，一些理想释放出来，让所有的媒体朋友，包括业内的朋友，包括客户能够知道，了解到。前面说了，我们在西红门有了这么多的客户资源，从我们这次鸿坤.理想湾在开放，包括我们海南三亚和东方项目，都有大量的客户资源都是从原来的两万多个客户里面衍生出来的，所以说这两万多个老客户的资源是非常宝贵的资源，他们一直支持我们，曾经买了我们的房子，现在一直我们买新的房子，这也是我们鸿坤能够走到今天，有这些客户的支持是非常非常的关键的。我们对今年年底业绩应该还是非常有信心的。

　　【主持人】：我们看到今天现场来了1000多组客户，我也想知道这些客户当中北京客户的比例占比多少？涿州本身的客户又有多少？今年下半年有什么具体的拿地计划吗？

　　【李红松】：现在鸿坤集团是集中聚焦两个区域，一个是大北京区域，一个是海南区域，大北京区域就包括涿州，承德、香河、天津这些环北京的首都经济圈。我们进入到涿州以后，肯定不是说做这一个项目就清盘的，包括我们现在所在的高铁新区，我们也在密切关注后期的一个推地的节奏，只要有新的土地推出，我们肯定会继续跟进的，这是能够预期的一个目标。

　　同时在涿州本地，老城区这边，在他的一些自然资源和文化资源的区域，也会有选择的选择一些项目资源，真正的实现深耕涿州。同时借助鸿坤.理想湾这个项目的辐射，在周边的区域也会积极的寻找土地资源，这些区域的拓展进度目前都是我们的拓展部门正在掌握过程中，具体的情况在明确之前暂时不方便透露，涿州这个区域的拓展就是这样的情况。

　　【彭艳】：应该说一个企业有一个企业的性格，前面我介绍了鸿坤用了十一年的时间，在西红门生根，大家可以看出来，这个企业的性格，希望再一个地方把它的价值进行深挖，辛勤的耕耘，基于这样的企业性格，大家就可以预见到，我们既然落子到涿州，香河，那么我们一定会在这样的区域落地生根，进行一个深挖掘，长期的开发。

　　鸿坤是一个稳健的企业发展理念和思路，所以不会说到一个地方开发一个项目就走了，我们既然落子涿州，一定会在涿州谋求更大的发展，这也是我们对我们客户的一种承诺，因为他们既然今天选择了我们，我们不能开发完了把他们抛下走人了，我们一定要长期的为他们提供服务，不断的做一些产品，包括我们的商业做好，提供服务，包括香河也是这样的，所以在开发拿地的上面，我们看准了一个地方就会在那个地方落地生根，然后进行深度的开发，这是鸿坤的性格。

　　至于我们锁定的区域，海南不用说了，因为是一个岛，在上面所有的可开发的资源都是我们鸿坤希望拿的，希望各位朋友如果有类似的资源都可以给我们介绍。在北京除了核心区的高端的豪宅、公寓，低密度的别墅都是我们锁定的目标以外，大七环也是我们当前重点开发区，曾经国外有一个报道，说如果在夜晚坐飞机在国外的大都会你看他们的郊区是明亮的，但是在北京和上海他们的郊区是暗的，因为城市往外辐射的能量还做的不够，因为中国人的一些固有的生活的习惯，理念让大家都愿意往城市中心扎，在夜晚看到的核心区非常明亮。

　　但是郊区比较暗淡，中央提出了城镇化，要全力的推行城镇化，让我们的城镇亮起来，北京作为首都，这么大的国际化的大都市，周边没有理由是暗的，大七环的开发既是政府主导的方向，也是老百姓消费需求的一个方向，也是开发商重点开发的项目，因此在大七环方面，沿线的土地开发是为北京做贡献的，是帮着北京共同构筑一个完整的国际化都会的布局来实现一份力量的，我们鸿坤来讲，一定要在大七环的开发上面密切关注，同时如果有合适的土地我们都希望去争取的。实际上现在承德、香河、天津、涿州都已经布局到了，年底的时候我可能会有更多的好消息和新消息向各位报告。

　　说到理想湾的客户， 80%以上都是北京的客户， 10%的客户是来自于涿州当地的高端客群，还有5%的外地客户，因为我们鸿坤做的产品刚才李总介绍过，十一年的积淀，对于产品的研究以及产品的打造是非常有经验的，所以理想湾在涿州我们呈现的，今天大家只是惊鸿一撇的示范区，像这样的楼盘我们在物业管理方面都请金钥匙管家给我们做标准，上一次做示范区开放有做签约的仪式。

　　我们对涿州项目的关注以及心血的倾注是完全当做涿州最高端的，最具有品质的楼盘打造，所以不但北京的客户他们追随我们，从北京到涿州，涿州当地的高端客群也看到了我们的品质，所以说有这样一个客户的配比，至于说涿州还有其他当地的楼盘可以满足当地人基本的需求就可以了，所以在那个市场我们觉得你追求的是什么样，我们要给你做什么样的，我们锁定的就是当地最高端的，最好的，品质最棒的，服务最好的，配套最好的，而且交通最便利的。

　　我们对面即将进入的K2地产大家也不陌生，在通州做的非常不错，他们也进入涿州，说明不光是鸿坤一家看到价值所在，有很多企业都看到了价值，所以相信涿州的高铁新城在未来一定是一个非常闪亮的明星。

　　【主持人】：涿州目前的房价6000左右，价值洼地是不是可以从另外一个方面理解为配套设施在某一些方面有缺失，鸿坤一直说在涿州还有大手笔，未来在配套方面有什么大动作？第二个问题，现在北京竞地价，限房价这两种方式已经成为常见的土地出让方式，鸿坤未来会参与这个拿地方式吗？

　　【李红松】：对于住宅小区的配套，我们在当时做规划的时候也非常注重这些，因为整个五平方公里的土地之前由政府主导，由一级开发公司进行整体规划，五平方公里的土地上我们鸿坤是第一个拿地的，现在拿的地不仅仅是整个五平方公里 ()当中最核心的，交通最便利的，可以说是土地价值最好的这块地，而且这块地旁边的周边的配套也是最丰富，最完善的，在我们地块的西边和南边就有两所中学和小学，一级开发公司目前正在和北京知名的名校进行洽谈。

　　预计下半年，四季度的时候会明确引进意向，我们地块的西边还有一块很大的医疗用地，这个也是目前他们在跟北京两家知名的医院谈引进的事宜，在我们的地块东边有一大块商业金融地块，能够保证将来可以进驻类似万达这样的大体量的综合体商业的入驻，同时小区自己开发了幼儿园，还有各种生活配套，银行，邮局，超市，餐饮等等，在我们小区的自己配套当中都已经得到了完善，所以基本的生活在我们小区自己的配套商业和生活设施都可以提供，如果要体验更加都市级的生活感觉，围绕我们地块周边的一些配套地块来实现的。

　　其实每个客户在看我们的房子，确定购房意向的时候，他们对周边规划都了解的非常详细，正是考虑到这些因素以后，他们才会毫不犹豫的选择我们鸿坤.理想湾，所以这一点我们也是对这个项目未来很有信心。

　　【彭艳】：关于北京推出限房价竞地价的政策，真的是对开发商非常大的考验，因为房价限了以后，房价的溢价就没有办法做任何工作了，只能靠加强内部的开发管理，有效的控制成本，加强周转率，通过这种方式去赢得你合理的利润，这个是要求开发商一定要有非常高的操盘的能力，包括开发能力，成本控制能力以及营销能力，我们必须要做到有把握，才可以去做，否则的话，也对不起这块土地，所以我们觉得目前在市场上看，包括像房山的地块，地价已经均到两万了，旁边的项目现在卖一万九到两万，所以对开发商的挑战也是非常大的，鸿坤究竟会不会拿地我们会综合比较各方面以后再做决定。

　　【主持人】：金九银十马上就到了，对今年的情况有没有整体的预判？刚才一直说老客户的问题，真正的老带新占我们购买人群里面的比例是多少？

　　【李红松】：将近20%的客户是理想城老客户带过来的。特别感谢他们对我们的支持，这些甚至没有看沙盘，没有去现场，就听说鸿坤在涿州开发了理想系的新项目，在北京这边就把这个购房意向明确了，说明他们通过亲身体验 ，对我们产品的推崇和认可，对我们鸿坤品牌的信心。

　　【彭艳】：今天热烈的场面可能也预示着今年金九银十会有一个不错的表现，但是这个恐怕要看项目，如果说是这种七环，外地刚需性的项目应该表现不错，但是在核心地区一些高端豪宅，受政策的影响，包括当前的经济形势的一些影响，可能不会很好。

　　【主持人】：今天现场比较火爆，今天我们这个项目可以售謦，那么下半年的推盘计划是什么样的？二期什么时候开，价格方面也没有更多的预期？

　　【李红松】：今天现场的火爆程度既在也在预料之外，也在预料之中，说预料之外，就是刚开始拿这个项目的时候，是想象不到会有今天如此多的客户认可这个项目，预料之中是因为到认购的后期我们慢慢就可以根据认购客户的情况可以预见今天的场景。今天我们现场也进行了一些调整，考虑到现场客户比较多，我们想让更多的客户选择到自己喜欢的房子。我们一些高品质的业态，像叠拼、商业不在先期的计划当中，还是想等小区的建设和环境达到所见即所得的程度，让客户可以从实景上感受我们的建造品质，我们再推出这样的高品质业态的计划。

　　【主持人】：我想知道鸿坤如何平衡品质和利益之间的关系？

　　【李红松】：对于开发商来讲，好的品质就意味着投入的增加，这是毋庸置疑的，投入的增加在售价一定的情况下，肯定是意味着利润的减少，这个也是不可否认的，我们鸿坤.理想湾作为在涿州开发的第一个项目，首先想的并没有把这个项目的利润放在第一位，首先还是想鸿坤的品牌在当地落地，让客户接受，怎么实现这一点，就是在相对客户价格接受度比较高的情况下，用高品质来打动客户，这其实也是集团对我们项目的要求，就是要异地开发一定要做出品质，一定要把集团的品牌放在第一位。

　　所以首期推出的价格虽然在当地来说相对高一些，但是其实比我们北京同等档次的楼盘相比性价比相当高，建造的标准，选择的施工队伍，包括将来的规划形态，无一不是把项目出品质放在第一位的，包括园林、外立面，门窗、电梯这些材料都选择知名的集团战略合作伙伴，有的甚至比北京现在房价到了三万的项目还要好，这个也是集团给予我们项目的一个支持，希望我们首先通过品质来使我们的品牌落地。

　　【彭艳】：现在买我们的房子绝对物超所值，整个高铁新城5平方公里，我们是第一家首期开盘，大家可以想象，现在我们一定是价格最低的时候，将来大家的房价升值空间是最大的。至于说土地获得的成本高，这个是没有办法的，作为鸿坤来讲，既然要落子涿州，就是要深耕这里，把它做透，前期一定要做很多的基础工作，就像盖房子打地基一样，打地基的时候是不求利润的，怎么样把品牌做扎实，在当地把产品树起来，要树产品品质是第一，房价因为是价值洼地，不可能房子一下子上一万，所以我们只能是企业牺牲自己的利益，但是我们先把品牌、品质带到涿州，在这个地方让他生根，我们相信随着未来开发的进展，随着房价的上升，我们鸿坤在未来可以获得应有的利润。

　　但是先期做市场要有这样的魄力和勇气承担打基础的工作。利益是长远的，我们的董事长一直讲，善见价值，善见未来，放眼未来做事情，如果只看眼前的话，企业也很难成长，我们董事长希望做百年基业，做一个长久的，长期的企业，所以眼光必须看得远，眼前的利益不足以阻挡你的发展，所以我们该放弃的，该舍得的肯定要这样做。

　　【主持人】：2013年房价在不断的上涨，从目前来看，政府也没有一些调控放松的迹象，您如何看待上半年房地产市场的情况？   

　　【彭艳】：这三年来的政府调控，从宏观经济角度考虑，包括抑制泡沫，政府要维稳，解决民生问题，但是调控和限购、限价这些政策确确实实影响到了很多的刚性客户，实实在在的有这种购房需求，但是被限购掉了，所以在上半年以来，我觉得尤其是外溢的刚需，这种热销是一个必然，因为他真的有那么多人，就是需要买房的，但是北京买不了，没有资格，或者外地来打工的，就是没有资格，又要结婚，带孩子，这是一个方面。

　　再有一个方面，近一年来，无论是国际的经济形势还是国内的经济形势，其实大家都可以看到股票市场的表现是怎么样的，其他的投资理财又是怎样的，中国人家的概念非常传统，非常深，所以当你没有更好的投资渠道的时候，其实买一个既当下可以用，在未来来看又可以兼具保值、增值功效的一个房子还是比较好的选择，大七环又可以规避北京市区的限购政策，距离又不是很远，而且政府投资的高速，高铁的开通，保证了离北京城市的便利性，一方面确实是刚性需求，另外一方面找不到更好的投资方向，他觉得在北京的边界上买一个房产，既可以度假，又可以做养老，也可以做周末休闲，而且将来至少是保值的，升值的话也是指日可待的事情，上半年大家看到18%的递增，更多的来自于这种需求的释放。

　　【主持人】：其实我们在外面看到来的人很多，非常火爆，鸿坤.理想湾60万的体量，在涿州这个地区只有5%的人群购买，当地的消费力会比较低，未来还有K2的进入，附近还有香河，大兴这些区域的竞争，未来后期的价格涨势会像大家的预期还是会超出预期？

　　【彭艳】：之所以当前涿州的客群占比比较少，一个是我们的高铁新城对于涿州当地的消费者来讲感觉那个地方有一点远，因为那是一个新区，再有一个我们是外来的开发商，究竟怎么样，现在只是一个样板间，还没有呈现，当地的开发商他们觉得更加熟悉，而且他们本身开发的项目都在城区，当前客户的比例是这样的一个情况。随着我们的产品逐渐的呈现，品质的表现我相信当地客群对我们的认知度和接受度会提升，这个是毋庸置疑的。反过来讲，我们从始至终认为高铁新城的区域规划和设计是完全为了解决北京的外溢来生存的，因为涿州当地总共三、四十万人口。

　　本身需求量很小，而且经济发展属于初级阶段，高铁新城和鸿坤的项目，本身就是为了解决北京外溢的需求，所以我们未来后续要做的工作就是让北京的这些刚需客户更多更进一步的认识到涿州这个地区和燕郊、香河这些地方的比较。在这里大家有一个认识，你的活动半径，工作半径在哪里，你更多的倾向于在这个区域选择你新的居所，可能长期在东边，很难的说跑大西边买，大家会有一个归属，所以在东部区域，他们可能往东边选择房子的可能性更大，买燕郊、香河的地方，但是在南部和西南部区域买哪里呢，可能选择固安，涿州，而且涿州当前因为有高铁，所以再加上第二机场的辐射，所以涿州成为西南区域的刚需客群外溢的首要首选。我们是和香河、燕郊串在一个链条上的，只不过解决的是不同区域的需求。

　　房价的预期现在也不太好说具体的时间点，但是我们认为涿州凭着他的地理位置和交通的优势，没有理由落后于燕郊、香河，而且高铁的便利性可能更胜一筹，只不过之前大家的目光更多的看往东边了，我们希望从今天开始，各位媒体朋友把更多的目光看到我们西南的方向，在未来一定会有一个不错的表现。我们鸿坤希望在当中成为作出主要贡献的开发企业。