位于燕莎商圈的都汇天地，从今年年初就一直酝酿项目调整，“品牌调整，敬请期待”的围挡已在商场内部树立已久，空置的商铺比比皆是。最近，该项目传出将放弃购物中心，转做写字楼的消息。业内认为，都汇中心做此决定，一方面是由于项目经营情况持续不佳，人气不足；另一方面，与北京写字楼市场如火如荼，租金居高不下有直接关系。

　　都汇天地欲将购物中心改建写字楼

　　据都汇天地相关招商负责人透露：“是有改做写字楼的打算，但具体怎么改，什么时间改，还没有最终确定。” 近日，搜狐焦点商业地产走访都汇天地看到，除了1层的知名品牌及B1的餐饮商家还在营业外， 2—4层目前已经基本清空。

　　据搜狐焦点商业地产了解，都汇天地在开业之初入住了数十个品牌，其中不乏BURBERRY、GUGGI这样的国际大牌，在业态规划上涉及服装服饰、餐饮、体闲等多种业态，楼层划分了地上四层、地下一层。其中，B1层以生活时尚、礼品、餐饮业态为主；1-2层涉及钟表、珠宝和国际名品，3层主打设计师品牌，4层定位运动休闲。但遗憾的是这个位于燕莎区域的项目，坐拥核心位置和高端消费群体，但在开业两年多的时间里，一直深陷经营不佳、人气不足的困扰，从今年年初就开始筹谋项目调整。

　　项目缺乏亮点不敌区域劲敌人

　　“这个项目在自身条件上有一定的硬伤，体量、交通都不占优势。”第一太平戴维斯董事徐伟成认为，都汇天地3.2万的体量，相比一般的商业项目略小，这样的体量在一定程度上限制了业态的组合，使这个项目缺少具有聚客能力的主力店；此外，缺少大型停车场，与轨道交通的关联性不紧密的缺失也影响了都汇天地的客流。“这样的项目想要成功必须和区域内的其他商业形成差异，具有自己的亮点。”

　　的确，都汇天地的将客群定位在区域内的中高端消费群体，品牌进驻结合了名品和时尚的两种类型。但定位名品，距离项目不远的就是老牌高端百货燕莎友谊商城。据了解，燕莎作为布局全国的资深百货，具有相当雄厚的品牌资源和顾客认可度，年销售额能达到三四十亿元，不论是名品的数量还是知名程度，都汇天地都不占优势。另一方面，都汇天地定位时尚体闲的规划，在区域内仍有相似的商业劲敌。据了解，位于三元桥附近的凤凰汇同样将目标锁定在时尚、精品、体闲这类的消费，但相较都汇天地，凤凰汇引入了电影院这样的业态，让体量相似的两个项目一时间就分出了胜负。除此之外，Hollister、H&M、优衣库等快时尚类品牌，也给在很大程度上提高了凤凰汇的吸客能力。

　　除了规划定位上的挫败，都汇天地的内部管理也曾经历动荡。据媒体早前报道，都汇天地是平安集团旗下全资子公司北京汇安投资管理有限公司负责的商业项目，也是一直从事金融、保险、投资等业务的平安集团在北京惟一独立运营的大型商业项目，在开业初期，商场运营团队就曾经与与深圳总部的意见不和，最终造成都汇天地开业初期的运营团队出现集中离职的情况。

　　改建写字楼采光存硬伤 租金收益将受影响

　　此次，“商改写”的调整除了都汇天地项目自身运营差强人意外，写字楼市场趋热，租金持续走高也是另一个重要原因。据搜狐焦点商业地产了解，都汇天地上方的平安金融中心月租金能达到460元/月/平米，区域内南银大厦、润世中心等优质写字楼项目的租金水平高达到500元/月/平米。对于运营情况不佳的都汇天地来说，这样的租金收入远比其运营商业的收益可观。

　　高收益当前，无独有偶，据搜狐焦点商业地产了解，位于朝阳门的中粮广场日前正式宣布将把商业部分全部改造成写字楼对外出租。但据中原商务楼宇部总经理徐越表示，商业与写字楼的建筑格局有较大的差异，写字楼多采用核心筒式的建筑设计，商业项目则不具备这样的构造，“商改写”的项目将在采光上受到很大的影响，即使通过改造也很难弥补，在租金收益上不会高于同位置同级别的写字楼项目。