年末租赁市场的淡季已按时到来。据统计，从10月开始租赁市场继续降温，成交较9月进一步回落。租金水平也出现明显下滑，租金走势也将出现稳定性回落。对于年末有租房需求的人来说，也许是个选择的好机会。

　　供需关系明显缓和

　　据链家地产市场研究部统计，10月租赁市场日均成交量较上月下降24.9%。从新增客源数据来看，日均新增客源量环比下降9.0%，需求在9月之后继续下降。在各区县中，6城区与3个近郊（昌平、大兴、通州）均出现了明显的回落。链家地产市场研究部张旭认为，10月份租赁成交出现明显下降，主要是受周期性租赁高峰退去的影响，新增需求萎缩。当前市场主要靠到期换租与续租的支撑，租赁正式步入淡季。

　　10月份全市平均单位租金为58.1元/平方米，环比上月下降3.8%。从区域来看，外城四区与近郊（昌平、大兴、通州、顺义）的平均单位租金分别下滑2.4%与3%。另，新增房客源比为1:1.61，继9月之后继续下降，为2012年以来最低。张旭认为，10月供需关系明显缓和，租金水平在年内首次出现回落。相比往年的租赁淡季，今年租金的回落幅度远高于去年（环比涨幅-0.7%），与2011年（环比涨幅-3.1%）降幅基本相当。2013年受到调控影响，租赁房源的释放较去年出现明显增加，新增房源量月度同比增幅保持在10%以上。房源的增多使出租压力较以往加大，为尽快出租，业主往往会在租金方面做出让步。

　　热点区域成交已下降

　　从区域来看，需求的外延也在一定程度上拉低了成交均价。10月份近郊（通州、大兴、顺义、昌平、亦庄）的租赁成交占比为22.5%，较上月上涨2.2个百分点，且为2011年以来的占比最高值。从去年以来，近郊成交占比突破20% ，且呈不断上涨趋势，受郊区轨道交通利好的影响，租客不断外移，这也在一定程度上平抑了租金的上涨。据链家地产市场研究部统计，10月份传统热点区域的成交量也出现不同程度的下降，大部分降幅达30%左右。随着租赁需求的回落，部分区域单位租金也出现下调，如黄村、回龙观、天通苑等。

　　热点区域租金明显下降更为明显，远超全市平均下滑水平，同时，租金水平也受到需求下降影响，部分业主开始出现降价，如位于通州梨园区的 ()小区的一套2居室，业主以3000元报价，正值租赁淡季业主也着急出租，挂牌价下调100元，希望能尽快出租，最终以2800元降价出租。又如天通苑区域太平家园小区的一套2居室报价4000元，空置一个月没有租出去，现将价格调到3800元。预计，随着市场步入淡季，需求减少，成交周期拉长，为了减少房屋空置带来的损失，业主降价出租的现象将会增多。

　　张旭表示，今年租金涨幅较去年明显放缓。一方面，今年经济增长企稳，物价增长也较缓和，租金上涨压力较以往减弱，上涨空间也在逐渐缩小。另一方面，租金上涨的根本问题仍是供需关系，今年4月以来供需关系逐渐缓和，租赁房源释放大大增加。政策层面来看，10月29日，中央重申3600万套保障房要全力完成，其中强调“重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。”这将改变近年来保障房建设计划一再缩减的现状，不仅能在一定程度上缓解租赁市场的供需矛盾，而且随着公租房与廉租房的投入使用，也将对周边区域内的房租起到一定的平抑作用。

　　区域 成交变化 单位租金变化

　　黄村 -30.3% -2.3%

　　回龙观 -28.9% -3.2%

　　天通苑 -26.0% -5.8%

　　梨园 -19.4% -1.8%

　　信息来源：链家地产市场研究部  仅供参考

　　10月热点区域租赁市场变化

　　延伸阅读

　　甲级写字楼年末租金平稳

　　2013年第3季度，随着新项目润世中心I期的入市，北京甲级写字楼市场新增可租赁空间48957平方米，至此，全市总存量达到六百七十多万平方米。

　　据戴德梁行统计，由于供应面积和可租赁面积有限，三季度全市甲级写字楼的吸纳量仅为去年同期的45.20%。2013年前三季度，世界经济复苏乏力，内资企业在北京写字楼租赁市场中仍扮演着重要角色，完成了甲级写字楼租赁活动61.5%的成交。

　　此外，位于核心商圈的部分租户租约在三季度到期，业主报价有所下调，同时，受新入市项目较低租金的影响，北京甲级写字楼租金微调至每月每平方米296.94元，环比下降0.38%，比去年同期上涨0.50%。而新项目体量有限且在预租期间表现良好，同时，金融街等核心区域需求依然相对强劲，全市甲级写字楼空置率仅小幅环比上升至1.43%。以CBD商圈为例，三季度有大面积的新增可租赁空间，业主报价更趋理性，租金有所下降，第4季度CBD核心区的新增项目，将为该商圈甲级写字楼市场带来17.6万平方米的新增供应，预计会拉动CBD商圈租金小幅回升。

　　据戴德梁行分析，因为整体体量有限，CBD商圈租金的微升不会对市场带来较大影响，预计第4季度写字楼整体市场依旧会维持在目前的稳定状态。

　　晨报记者 赵昀

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