在北京西三环外中关村南路和科学院南路附近，有不少普通的旧式小区。

　　从外表上看，这些小区破旧不堪、阴暗的水泥楼道、墙壁上到处贴着各种小广告、小区内的绿化和各种设施也都并不完善。但是，这些破旧小区的房屋单价却已经高达8万至9万元，只因为这些小区是中关村一小和中关村三小的学区房。

　　同样，在北京东城区东四环附近，一批回迁楼，没有电梯，没有太多绿化，小区房价也基本在8万元／平方米左右，家长们却仍然争抢购买，只为了帮自己孩子取得史家小学的一个学位。

　　北京学区房的价格通常都比周边非学区房价格高出20％以上，但由于房源一直紧缺、需求不断增高，学区房的价格依然一路高涨。

　　海淀区：学区房最高10万／平方米

　　“这几个小区的单价基本都在7.5万至9万，面积越小，单价越高。”一名销售经理表示，如果是30~40平方米的一居室，单价基本就在9万左右；两居室60平方米左右，三居室70~80平方米左右，两居室和三居室单价基本是7万~8万。

　　在北京，海淀区中关村一带的教育水平一直被誉为“丘陵上的峰峦”，尤其以中关村一小和中关村三小最为著名，这两所小学由一所小学拆分而来，所以两所小学的总部距离很近。

　　可是，中关村一小和三小周边的学区房并不多，主要集中在中关村南街沿线的几个老式小区里：科育小区、黄庄小区、东南小区以及稍远一点的保福寺小区和航天小区。其中，科育小区、黄庄小区和东南小区步行5~10分钟即可到达学校，成为家长购买学区房的首选。

　　“这几个小区的价格基本都在7.5万至9万元一平方米，面积越小，单价越高。”链家地产中关村店一名销售经理吴先生对第一财经日报《财商》表示，如果是30~40平方米的一居室，单价基本就在9万左右；两居室大概60平方米，三居室70~80平方米左右，两居室和三居室单价基本是七八万。

　　但是，这几个小区的硬件设施和环境都不理想。比如科育小区是60、70年代的老工房，每幢楼6层，基本都没有电梯。但从目前房屋的出售价来看，35平一居345万、48平两居400万……价格远远高于很多中高档小区。

　　房子面积越小，单价越高，这主要是因为很多家长买这里的房子只是为了购买一个学位。“很多人买一居室，并不会住，而是会在附近租一套条件好一点的房子。”吴先生指出，买一居只是为了买一个学位，一居室房源少、需求旺，所以价格相对更高。

　　在中关村一小对面有一个中科院的经济适用房 ()，这个小区建于2002年，小区的设施和绿化等都属于中上水平。不过，这里由于是经济适用房，并不允许出售，但却成为了很多家长陪读的首选。记者看到新科祥园小区周边的栅栏和柱子上都贴满了出租信息。

　　新科祥园租金并不低。记者从中介了解到，新科祥园二居室月租金是1万元，三居室是1.3万元左右。即使在租金不上涨的情况下，小孩上小学的6年期间，租一个两居室需要花费的房租也高达72万元，这还不包括购买“学位”的价格。

　　不过，中关村一小和中关村三小周边的老小区的价格并不是学区房中最贵的。地处中关村中心地区西部的万柳区域，由于紧邻中关村三小分校、人大附小、人大附中等名校，学区房的价格已经达到10万／平方米。

　　“万柳的学区房两居室起码要八九百万，三居室肯定是1000万以上了。”吴先生对记者表示，那边学区房应该基本比中关村三小总部的学区房贵1万~2万／平方米。

　　同样，在海淀区五道口清华大学五道口金融学院对面的 ()，与清华、北大毗邻，交通方便，小区内还有启明双语幼儿园和中关村第二小学华清校区，而主要因为该小区带有中关村二小的学区名额，这里的房价也一度被叫到了天价。今年3月华清嘉园出现一套37平方米、预售价350万元的天价学区房，这里被网友戏称为“宇宙的中心”。

　　“真实交易的价格并没有网上那么高。”五道口一家地产中介销售经理告诉记者，这里房子主要是小户型，大都是37~60平方米左右，交易的华清嘉园的房子基本在8万~9万多/平方米。

　　东城区：史家小学学区房8万／平方米

　　这一片区的学区房一居室的单价基本在8万元左右，而二居室和三居室的单价在7万元左右。很多家长在孩子出生前就买好了学区房，在孩子上学之后就将学区房卖出，这本身也是一项获利颇大的投资。

　　与海淀区相比，东城区的知名小学比较少，最知名的莫过于史家小学。北京东城区史家胡同名宅鳞次，从晚清至当代，众多政商名流曾先后定居于此。而位于史家胡同的史家小学是东城区最知名的小学。

　　史家小学的学区房主要是周边几个胡同内的2003年左右的回迁楼和90年代的老式板楼。“这边的学区房均价是7万~8万／平方米。”我爱我家朝阳门南小街店的置业顾问刘小姐对记者表示，这里的一部分房子是经济适用房，如果买的话，需要多缴纳3％的土地出让金。

　　记者了解到，这一片区的学区房一居室的价格在8万元／平方米左右，而二居室和三居室的价格在7万元／平方米左右。同时，由于地处东二环内，这边房子价格一直是稳中有升。

　　“这里房价肯定不会跌。”刘小姐表示，很多家长在孩子出生前就买好了学区房，在孩子上学之后就将学区房卖出，这本身也是一项获利颇大的投资。

　　不过，除了就近划片的生源外，史家小学还有一部分生源属于共建生。最初东城区为了招商引资，除了在土地、房屋和财税方面开出优惠便利条件外，还通过优质教育资源置换，也就是为某些公司提供共建名额，招徕了许多大企业如中石油、中石化等大企业将总部搬到东城区。

　　这种共建生在北京并不在少数。“我们家小孩将来上学也不需要发愁，因为我们单位也是共建单位。”一位在某大型央企工作的张先生指出，其所在单位与一所小学是共建单位，将来其小孩可以直接到该小学上学，省去很多麻烦。

　　学区房：高房价 高租金

　　学区房与周边非学区房的差额都在万元以上。中关村一小和中关村三小的学区房价格在7.5万~9万之间，而周边非学区的新小区房价仅在5万元左右，高出33％~44％；史家小学学区房均价为7万~8万元，而非学区房均价为6万元左右，高出14.5％~25％。

　　学区房对于很多家长来说，是一个无奈的选择。对于许多重点小学而言，只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读，家长只能通过购买学区房来落户。由于多数学校要求户口迁入学校划片所在地区在3年以上，很多家长在孩子出生前就开始规划购买学区房。因为即使学区房租金价格、售房价格连年上涨，但市场需求一直很旺盛。

　　根据21世纪不动产市场研究部的监测数据，北京很多重点小学附近的学区房价格在5万元/平方米以上，其中很多房源价格都超过7万元/平方米。与去年同期相比，今年上半年这些二手房的挂牌均价均大幅上涨。

　　“2009年年底中关村一小、三小的学区房是3万多，当年能买一个三居室的价钱现在只能买一居室。”吴先生指出，涨得最快的是从2012年5月到2012年年底，从5万多涨到8万多。

　　史家小学周边的学区房在2012年年底仅4万~5万元左右，不到一年时间已经涨到7万~8万元，几乎翻倍。

　　此外，学区房单价相比周边非学区房的差额都在万元以上。中关村一小和中关村三小的学区房价格在7.5万~9万之间，而周边非学区的新小区房价仅在5万元左右，高出33％~44％。

　　史家小学学区房均价为7万~8万元，而非学区房均价为6万元左右，高出14.5％~25％。

　　对于很多家长来说，购买学区房只是为了帮孩子取得一个学位，不过无形中也成为了一种投资。

　　“这里现在出售房子的业主很多都是孩子已经在上一、二、三年级的家长。”刘小姐指出，很多家长都是提前把学区房买好，然后一满5年就立即出售。

　　张女士2000年在东四环 ()买了一套房，当时的价格是5800元／平方米，但目前该小区的价格已经涨到6万多一平，价格翻了十倍。

　　“这个房子是海淀实验小学的学区房，当时买的时候并不知道，直到孩子上学了才知道是学区房。”张女士告诉记者，海淀实验小学周边老小区学区房的价格大概是5万多一平方米，自己所在小区由于环境较好、设施更完善，价格更高，不过孩子上学需要20~30分钟的车程。

　　而在张女士小区相邻的一个同等档次的小区，由于并非海淀实验小学的学区房，房价不到5万元／平方米。

　　除了高房价外，学区房的房租也高居不下。根据21世纪不动产市场研究部监测数据，9月上半个月抽样的11个学区房租赁价格，8月份一居室租金均价4792元/月，9月份均价4813元/月，环比上涨0.5%。摄影/刘田

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