概述：2013年4月第三周（4.15-4.21），一、二手住宅网签量合计为2769套，环比下降39.3%。其中新建商品住宅网签1860套，环比降35%，二手住宅网签量为909套，环比降47%。链家地产总结4月第三周住宅市场主要表现如下：

　　一、二手住宅市场：

　　成交量：4月第三周网签量落到千套以下，环比下降47%

　　根据链家地产市场研究部统计，4月第三周，二手住宅网签量为909套，环比下降47%。

　　链家分析：排除暂停网签的情况，二手住宅网签量已经连续4周环比下降。截至目前，4月网签仅2625套，环比3月同期下降89%。随着因此网签暂停积压的成交释放后，成交量出现明显的回落。自新政落地以后，二手住宅市场观望情绪较重，当前仅少量的刚需处在释放阶段，难以支持成交提升。

　　二、新建商品住宅市场：

　　成交量：纯商品住宅环比下降52.6%

　　据链家地产市场研究部统计，2013年4月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1860套，扣除保障房后，纯商品住宅成交978套，环比减少52.6%，比3月周均水平下降61.1%。

　　链家分析：4月第三周，纯商品住环比大幅下降至不到千套，较长时间的持续低供应最终使成交量出现明显下滑。

　　供应量：本周仅新增2项目入市，总供应332套

　　据链家地产市场研究部统计，4月第三周，新建商品住宅市场有2个期房项目入市，总供应住宅332套。新增供应的2个项目为红杉溪谷嘉园和山语园，都是位于5环外。其中，红杉溪谷嘉园为双拼别墅项目；而山语园供应的是3、4居的大户型，套均面积为127平米。

　　链家分析：4月第三周供应项目数量与上周持平，仍只有两个，但总供应量大幅下降近7成，只有300余套。与上周不同，本周供应的高端别墅和郊区大户型项目。张旭认为，新政初期，开发商与政府的博弈程度较深，一方面，政府对预售项目价格监管严格，另一方面，经过长期市场回暖，开发商资金充裕，近期不会主动“降价入市”，仍然相对乐观的后市预期使其能在一定程度上坚守价格推迟开盘。预计新增供应量短期内较难出现集中释放，低量供应仍有可能持续到5月份。

　　成交均价：成交均价为22657元/平方米，环比回落0.6%

　　据链家地产市场研究部统计，4月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均价为22657元/平方米，环比下降0.6%，与1月同期相比成交均价下降0.7%。

　　链家分析，4月第三周成交均价环比小幅回落。从环线来看，三环以外成交均价均出现下调，尤其四、五环之间降幅更为明显，达到约7%。尽管受到供应影响，刚需项目依然为成交主力，并且，当前在同区域内，成交重心也偏向低价项目。但是，全市成交均价从3月底以来持续平稳，变化幅度不差过3%。

　　四、市场分析：新增项目少，二手住宅市场观望持续，短期住宅市场维持低位运行

　　从3月第四周以来，一、二手住宅网签量已经连续3周环比回落，扣除保障房以后，纯商品住宅成交量与二手住宅相近，都降到千套以下。本周，纯商品住宅降幅明显扩大，与4月第二周相比，增加了近32个百分点。

　　截至21日，4月新建商品住宅（不含保障房）与二手住宅成交量分别为3039套和2625套，比3月同期分别下降了44.6%和91%。

　　二手住宅市场：链家地产市场研究部张旭认为，新政后，二手住宅成交量持续低落，一方面是前期过度透支，另一方面是新政以后，关于“20%个税案例”，尚没有足够的案例来确定具体执行界限，多数购房者还在观望，加上二套贷款收入提高、公积金调整，二手住宅市场成交量仍将保持低位。从价格表现看，新政以后，为避免承担税费，减少出售难度，部分业主可能会降低售价，但免税房源价格仍然坚挺。整体上，二手住宅市场价格或出现小幅回落的趋势，但不会立即体现。

　　新建商品住宅市场：链家地产市场研究部张旭认为，新建商品住宅市场成交量大幅下滑，主要是较长时间的低供应和缓慢开盘，加上库存量已明显消化至低位，影响了大量刚需释放。而政策层面上，供应环节的监管在一定程度上影响了供应量的正常释放。同时也会使价格在短期内维持小幅变化的平稳状态。

　　综合来看，目前新政在执行层面上还没有达到稳定和成熟阶段，甚至对市场产生明显影响的具体细则还没有落实，新建商品住宅市场和二手住宅市场都表现出不同角度的僵持现象。从目前来看，由于二手房和一手房的需求结构并不相同，全市没有出现明显的需求转移的情况。但也有局部区域表现相对明显，例如大兴，由于一、二手房在交通和区位优势上差距不大，一手房购房成本更低，因此部分客户转为购买新房。不过从长期来看，若整体需求回落，也会对新建商品住宅市场购房者预期产生一定影响。