核心区土地供应稀缺，城市化进程逐步推进，打破了原有的商务区域格局，也创造了一个又一个的新兴商务区。写字楼供应逐渐从核心商圈向顺义、通州、大兴、亦庄、石景山、丰台、昌平等城郊区域延伸。

　　基于此，搜狐焦点商业地产联手中原地产、第一太平戴维斯、高力国际、21世纪不动产等商业地产权威机构发起“掘金商务新区”行动，将以商务投资、企业选址的视角逐一审视崛起中的商务新区。 

　　第一站，我们走进亦庄，继市场调研报告“数读亦庄”、视频图文测评“项目观鉴”后，我们再次打造系列内容“亦庄论道”，特邀社会科学院、权威商务楼宇咨询机构、亦庄区域典型写字楼项目负责人，聚焦亦庄发展，共话新区价值。

【时间】：2013年4月19日

【地点】：搜狐网络大厦12层演播室

【议题】：掘金商务新区——亦庄论道

　　【主持人】：大家好，首先代表搜狐焦点商业地产欢迎大家，今天见到了好多搜狐焦点的新老朋友，非常高兴能和大家坐在一起交流。现在有很多企业他们新的选址方向已经不局限在中关村、CBD、金融街传统商务区，写字楼供应逐渐从核心商圈向顺义、通州、大兴、亦庄、石景山、丰台、昌平等城郊区域延伸。

　　基于此，我们发起了“掘金商务新区行动”，希望能与各位一起聚焦亦庄发展，共话新区价值。论坛开始之前，先由我来介绍一下今天的对话嘉宾：

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长  牛凤瑞

　　国际企业房地产资产与设施管理者协会、中国区副会长  卢志华

　　第一太平戴维斯董事    徐伟成

　　中原地产商务楼宇部总经理  徐越

　　汇石投资合伙人  张剑

　　大族企业湾总经理  盛英泰

　　朝林广场招商总监  刘常玲

　　力宝广场市场策划经理  刘婷

　　今天我们话题叫“前行20年 ，比肩CBD还有多远？”针对这个话题，先跟各位聊一聊前面半句，“前行二十年”，牛所长能不能先为我们梳理一下，新的城市规划给商务格局带来了哪些影响？

　　 牛凤瑞：北京未来投资价值 主要集中在南城

　　【牛凤瑞】：刚才听了一句话，规划对城市的影响。实际上往往反过来，城市功能格局决定了城市规划。亦庄，前行二十年，亦庄现在叫新城。现在的话，是新的概念。新的南城建设目标是将北京建设成世界城市，标志着进入一个新的发展阶段。

　　南城在北京的南边，最近三十多年来，北京市空间布局的发展，主要在北边。经过二三十年建设北边原来得用地比较稀缺，北京市常驻人口两千多万了，北京市最大的投资利用潜力在哪？就是在南城，北京市1.7万平方公里，大概六千平方公里，这六千平方公里的平原三分之二分布在南城。南城的建设以往三十多年是滞后的，现在反过来说它具有后发优势。

　　亦庄经过二十多年建设，应该说已经初具规模。总面积在40多平方公里，40多平方公里什么概念？中等城市的概念，这是北京的一个区。亦庄的未来发展，标志着北京多中心格局进一步的形成和发展。

　　亦庄的定位，原来是先进制造业，或者现代制造业的基地。现在我们把这个名字改了，由新区改成新城了，新区跟新城区别是什么？新城讲的综合性，各种配套设施。作为一个相对独立、完整的一个城市体系，城市功能来存在。新区的话，就是一个城市的特殊功能区，未来，亦庄作为一个新城，规模还要扩大。同时它的产业这个集中度还要进一步提高，这就引出一个新的CBD的概念。北京有国贸的CBD，有中关村的核心区，还有我们金融街，现在的总部基地，以及亦庄等等，这些都是新的多中心，都是其中一员。每个中心是不是需要一个中央商务区？恐怕这也是一个正常情况。CBD为什么东扩？就是它现有的建设区间过于拥挤了，所以要扩大。我们的金融街也存在一个西扩的问题，这是北京市在建设世界城市过程中一个必然的趋势，或者叫一个经济社会发展一个客观要求。

　　关于新商务中心区的建设问题，应该至少把握四个结点。第一个结点是什么？需求，经济社会发展到了这个阶段了，客观说就需要建设新的中央商务区，这个不以人意志为转移无非早一点，晚一点，快一点，慢一点的问题。

　　第二个节奏，所谓节奏，从经济学投资经济效益问题，你滞后了不能满足这种需要，将来你要支付更多的建设成本，那么超前了呢？恐怕也不是好事，造成投资的这种沉淀，投资的效率回报就要受到极大的影响。

　　第三个就是配套，作为一个新的商务区的建设，是不是能够配套？所谓商务中心区，就是于多种服务功能于一体的一个区域。发挥那种综合配套，减少交易成本，提高我们商务效率的一个目的。

　　第四个品质，作为新商务区来说要有高的功能效率，有高的投资回报，你没有品质做保障，恐怕其他就无从谈起了。

　　【主持人】：谢谢牛所长，给我们带来了一个非常全面的分享。刚才牛所长说了城市功能外延，给非核心区的区域带来一些机会，这些区域在自身定位上也在做持续的调整。具体到亦庄，发展了20年，94年亦庄正式的归类为国家级的经济技术开发区，后来又提出了亦庄卫星城的规划，目前的定位是亦庄新城。卢会长，在您看来这些定位有什么不同？具体来说给亦庄带来哪些变化和影响？

　　卢志华：要制定动态产业定位 调整核心产业

　　【卢志华】：我想先谈谈我对这个开发区的比较，我是北京人，我家现在在永安里，以前在瑞王坟， 70年代初国贸全是农田，北三环也是农田，后来外资酒店、使馆区、金融机构的带动形成了CBD。再看中关村的发展是靠什么呢？是靠着科学院的学院，计算中心，后面还有十几所大学。它的发展靠着科研、教学、教育、人才为导向为基础的这种高科技的发展。亦庄呢，是二十年前九十年代以后的很多以生产为背景外资机构聚集而形成的一个开发区。任何一个区的发展，必须有支柱性产业，或者有原动力。首先要清楚区域的龙头产业、龙头企业或者说是资源是什么。城市规划，西方的理论让它自然发展，然后政府来做一些服务来巩固这种成功的模式。社会主义可能比较多的是规划，然后配备政府的资源过来。

　　在开发区以及新城、卫星城里面，一方面政府有一定规划，一方面还要有一个市场的力量。政府可以做的是通过一些优惠政策来引导工业的行业的发展。像中关村有一些高科技软件政策，还有像望京开发区可以把税转移过去，然后帮助你盖一个楼，给你一个十年的租金。这些招商引资政策，能够成功的巩固产业，或者鼓励新兴的行业。

　　亦庄原来定位为生产型基地，生态方面的规划也是非常成功的，但是从历史长河不能永远定位在这儿。但是不能死盯着一个行业或者一个公司，这些都是有生命周期的。你要把握这个生命周期，该换壳的换壳，该换内容的换内容。这样的土地作为政府的人来说，这个开发区里面有十条马在拉车，你这个马到了这个岁数该老了，该换了，换人，换另外一个。这个年轻的，在旁边培训着。你必须有一个动态的产业的结构，以及拉动型的经济的长期存在。

　　横向看当然比较容易看，就是政府的配套，一直到三星酒店，酒吧，这些银行服务，还有很多像望京那一块为什么火了，一方面政府税收引导。另一方面劳动力、人口非常多，找工作非常好找。原来一个跨国公司从CBD搬到亦庄以后，大概损失了30%多的员工，后来逼着他在城里又留了一个板块。另外一个就是交通，像轻轨，这些非常重要。我觉得亦庄非常有发展前途作为一个新城，而且它的挑战也非常大。因为现在知道大兴那边要建一个新的机场，好象是国际的。这样就把重心往那个西南去拉了，这是一点。

　　另外电子商务这一块，物流配送这一块，我觉得都很有意义。比如说现在廊坊为什么这么火？因为在这种大的电子商务的配送里头，它在选址的时候，他会考虑尽量能覆盖更多的城市和人口。天津跟北京中间设一个物流配送，两个城市各一个小时圈可以送到了。设在别的地方不太合适，这样的话天猫在那拿了1200多亩，当当拿了400多亩，京东也在亦庄那边拿了很多地。未来的经济，很多传统经济会被新型的电子商务为导向的这种经济把它重心拉到环渤海的销售，通过网上销售，不通过市面，在配送中心直接送到人家里了。所以很多税收集中到这个地方来了，所以这个税收就是支持廊坊这边将来发展很重要的因素。

　　【主持人】：区域发展依托产业，产业发展依靠政府导向。说到亦庄，经常被提及的一点是，是企业资源，亦庄是除了CBD以外，五百强最集中的一个区域。但刚才卢会长刚才说了不能抱着固有的四大产业，要有一些开拓性的思维。徐总，如果具体到商务办公市场的需求，在您看来主要依托的是哪些产业？区域内的一些企业构成，您觉得是什么样的情况？

　　徐伟成：亦庄要成为环渤海经济圈的窗口

　　【徐伟成】：我在回答问题前，我先分享一下对于亦庄的发展的历史经验， 98年我们开始在亦庄考量，当年诺基亚厂房还是在兴建当中，那个产业链带来好多上下游的一些第二产业，都是生产型产业。后来自己慢慢演化成2.5代产业，亦庄开发管理委员会成立，也出现了一些办公物业，落户亦庄跟落户北京CBD概念完全不一样，因为有些五百强，是生产厂家，并不代表是在那边纳税完税的。朝阳区投资强调未来朝阳区发展，主要是招引那些世界五百强里面的结算总部，会在北京朝阳区落户跟完税的，这个才是有真正的意义。如果您把某某开发区，把世界五百强的三百强招来，不在里面生产配送不完税，其实这个意义只是占了一个土地，可能拉一些经济就业，对地税产生一些帮助。

　　亦庄对自己的定位非常自信——国际产业高端新城，虽然它有自信，但是它有没有从二产到2.5产到3产，为亦庄新城整个亦庄区带来高端的活力呢？未来的发展应该是继往开来。简单说明一下，它有二产，有居住功能，但两者中间是没有太多关联的。生产跟居住，居住的人不一定在厂房里面上班。现在好多电影制作公司，网络公司也搬去天津，这个城市跟城市成本也不停在竞争。亦庄还是北京的一部分，写字楼那个租金当然比北京CBD是低得多，可能20%、30%到50%也有可能。但是问题在于劳动力的成本，如果你政府没有特别税收跟市场的创造的倾斜，亦庄只会继往开来，开到未来可能就会高端制造服务业，包括一些现代高端服务业也会落户亦庄。但是未来的企业什么性质，像刚才说的阿迪达斯也落户在北京做一些总部等等。但是他应该继往开来的命脉，他应该是发展自身的一些现代商务业那种业态。我个人认为它跟北京CBD完全没有什么竞争的重叠。

　　第二新城跟产业，创新跟升值，亦庄2006年北京市政府已经宣布以后有三个主要亦庄新城，通州、顺义新城，我们观点来看亦庄新城发展是比较好的，它是94年领了一个先，跑了一个头出来，诺基亚总部，有二十几家大的产业链，还有光电、能源、制造等等一直在亦庄落户。但是大家注意北京京津高铁，第一个站北京南站，第二站其实是亦庄站，现在是没开的。第三个站是永乐，第三个站可能大家常去的武清奥特莱斯，佛罗伦萨小镇，第四个天津。亦庄发展应该肩负起环渤海城市北京的窗口，这是龙头，好比我们以前在北京国际机场一个窗口的三元桥，所以叫国门。亦庄本身那个产业新城的发展，它应该是肩负起环渤海北京门户的感觉，这个跟京津有关系，跟北京的金融街，北京国际世界城市的发展，是一个一脉相通的，代表人流、信息流，现金流、物流的通道，是这么发展起来的。

　　第三个就是城市的气质也在演化，怎么演化，传统的二产，非常沉闷的，真的是死沉的车间到生活过程。未来有一些高端的写字落、甲级写字楼，好的购物中心，当然好多亦庄人我们一直在统计，礼拜六、礼拜天去哪里逛街，也许去国贸、三里屯，年轻人跑过西单百货买东西，亦庄购物氛围真的没有做出来。当然购物中心自己也在演化，也跟淘宝咱们电商来竞争。所以未来城市气质也会在演化。对于未来亦庄一些类CBD的这种亦庄商务区核心区域有自己独特继往开来的一些企业和建筑。

　　【主持人】：刚才咱们一直说到产业的话题，是一个需求层面。现在想把视角转换一下，谈一下商务市场的供应问题。徐越总刚才您在台下说对亦庄有一点担忧。可以看到原来亦庄厂房、生产基地，慢慢产生了这种办公型的产品。再后来可以看到出现了一些功能上非常综合的，品质也有很大提升的这种办公产品产生。请您说说目前亦庄写字楼供应是什么样的情况？

　　徐越：供应量偏大 市场化面临困境

　　【徐越】：的确刚才在下面聊的时候，谈到亦庄这个话题的时候有一些担心。今天咱们题目是说前行二十年，亦庄发展的路子，我觉得有15年时间在摸着石头过河。完全在亦庄自有范围内招商引资，这一条路走得非常不容易。大家退回去看整个商务办公可以这样讲除了老的中关村、CBD和金融街以外，基本上集中在四环以里。四环以外的可以叫比较边缘的办公环境，起步相对比较早一点就是中关村外围，比方说像上地，比如总部基地，也是一个独立打造的核心区。这三个区域实际上来讲他们都有他们背后的产业链的支撑。像海淀这边，如果你是一个IT的高科技行业，受到一些政策的影响，受到一些本身要靠近学府等等这些需求。你就不得不去海淀这边去找你应该有的办公地点，像比如说企业总部的话，外地的这些企业总部可能在总部基地，我记得应该是在00年之前就开始打造这样一个概念，走到进确实做得很成功。亦庄一直是以生产型物流型这样的企业为核心的，那么它的土地的供应到现在为止，我们也看到是大量的工业性质的土地在供应，这个就和我们刚才所说的其他的这两个区域有些不同。

　　其实还有一点我觉得走了这么多年以后，到2010年之后，我觉得北京整个商务市场开始发生了一些格局上的变化。什么样的变化？需求激增，然后供应跟不上，导致了核心区域的租金高涨，然后北京的交通又进入到一个真正可以意义上讲首堵的状态。就使得郊区化办公的话题越来越来被提到大家议事日程上，很多企业往郊区化走，郊区化办公如果是一个业外人士，企业老板可能第一思想应该就是亦庄。但是为什么亦庄反而走得没有其他的区域更超前？我觉得这是一个值得亦庄政府去好好思考的课题吧。从郊区化办公开始提上日程，可以看到顺义新城、通州新城，然后现在昌平新城也在建设，包括望京，虽然说五环以里，传统意义大家认为望京办公不是传统办公的地方，但是望京作为第二CBD也被提上日程。这些区域分享郊区化办公蛋糕的时候，我们看看亦庄这边能够有什么样竞争优势？可能蛮弱的。我个人来看的话，除了税收以外，还要考虑到员工的流失，员工是否能够解决衣食住行等等这些问题。

　　新崛起来的顺义、通州新城，在住宅聚集量走在前面，住宅、商业已经超前在走了，使得一部分土地，一部分好的优秀的楼盘供应出来的时候，在这里办公成为一种可能性。亦庄其实住宅量非常少，而且大部分土地是工业土地也会产生一个相应的问题。当企业准备购买独栋的时候，因为工业地产受到交易上政策上限制，使得企业再去购买的时候在法律支撑上面会有一些问题，导致他们说要么只能租赁，或者购买土地。这个也是一个滞后发展的因素在里面。虽然说我们在亦庄很多开发商做了大量的努力去屏蔽这些问题，但是这些问题确实存在，而且是一个瓶颈的问题。政府如果不能够很好的妥善的解决这些问题，而把这些问题交给开发商来解决，对整个区域发展是有影响的。

　　同样在我们接触到的很多亦庄的开发商的时候，我们其实发现亦庄的开发商不仅在跟其他的开发商形成一种竞争关系，更重要的他们跟政府招商引资形成一种竞争关系。因为工业土地，然后我们政府在招商引资的时候，可能会碰到一些非龙头性的企业。这些企业也许购买办公楼一千平米，或者三千平米，但是往往政府给他一块土地可以盖两万平米的楼，今后可以进入到持有，然后进行招商。看到很多企业真的买了这个地，然后盖了这个楼，盖完了之后请我们再帮他们研究这个楼可以租出去吗？因为卖不掉，我们告诉他可以租，可能经营周期会很长，你还要引进经营团队，租金收益等等算完了以后，他觉得这个好象蛮难的。包括现在做的一些项目也存在这些问题，企业已经入住，多出两万平米想招租，但是前期设计的时候，不是一个正规的开发商，所以不会前期的时候请专业团队帮他做市场化研测方案，楼盖好再招商就遇到很大的问题。这个是我们看到亦庄发展过程中真的很为一些开发企业去担忧的，一个是供应量的问题，一个是产品市场化的问题。像通州新城在决定建设的时候，我觉得政府做了一件很好的事情，整个通州新城规划出来了，并且他去拿这些土地招正规的开发商，无论做住宅还是工建，都是正规的，很有品牌的开发商入住，使得通州新城在没有完全落成的时候，大家对它产生了未来的希望。看到通州新城整体规划未来将近300米超高层建筑，会有质量非常好类似CBD品质的写字落供应，无疑对于未来发展有信心的。但是亦庄有什么呢？我们仍然看到是老的企业盖自己的楼，然后一些开发商在政策范围内摸索着搭建自己物业平台。这个确实亦庄政府和开发上应该合力去打造这个新城，才有可能使我们亦庄能够相对最贴近CBD的，真的要缩短跟CBD的这个距离。

　　【卢志华】：它应该做一个下十年，二十年的规划。

　　【徐越】：是的，像台湖出现住宅地价的标价，对亦庄从未来来讲是一件好事，因为楼面价已经接近两万了，未来肯定会对我们价格会有一个影响的。但是现在这个阶段来看的话，这个事情有点搞笑，台湖比亦庄远得多，它的楼面价比亦庄在售的房子还要高，我觉得真的是亦庄发展的一个问题了。

　　【主持人】：刚刚徐总给我们分享说到亦庄发展前景，非常的谨慎比较悲观，我觉得这个话题项目嘉宾，包括张总，一个是项目供应方，一个作为投资机构，项目需求方，我估计大家有话想要说。先从女士优先吧？刘总分享一下？

　　刘常玲：区域平均租金停留在CBD六年前水平

　　【刘常玲】：听了几位嘉宾发言，我挺有话说，我们朝林一直从事商业地产，今年2013年，我们投入亦庄开发区第一座5A级写字楼朝林大厦是在十年前，当时的情况没有正规5A级写字楼，谈不上，基本上属于一个企业做不完了，再出租一部分，租金可以说和工厂，有的时候甚至比工厂租金还要低一些。但是走到今天正好十年之内我们投入第二个项目，朝林广场，这个项目是开发区目前地标项目。初衷是什么？第一个看到开发区的前景，第二个我们想做的是整个引领开发区商业地产的情况。可能十年前开发区的商业地产已经有网络地板，已经有VAV，已经有行政楼层了，而且单层面积都在两千到三千，可是开发区到今天2012年我们朝林广场第一个诞生以后，才涉及到24小时热水，涉及到网络地板，谈到VAV，谈到行政楼层，从这个方向来说，开发区发展来说它的主导没有在楼宇经济，可能在制造业，徐总不要太担忧，随着在座所有商业项目起来以后，会形成一个综合性的氛围，可能也会吸引大多的开发商过来。

　　很多人也在问有必要在开发区建高档写字楼吗？很多人对我们项目做出质疑，随着CBD租金高涨以外，有一些企业后勤部门可能随着郊区化办公，同时开发区本身有很多五百强企业，可能有一些部门也愿意跟工厂企业拉近一些关系。之所以五百强企业为什么原来选择CBD，我个人感觉可能是他以前觉得开发区没有这样一个平台可以满足他，没有这么大一个平台可以满足他。其实我们项目以后像CBD的一些客户，五百强的客户，我们项目完全能够满足它，我觉得还是可行的。至少从预算上来说可以满足他，从配套、设施设备上可以满足他。刚刚刘总讲到CBD商业楼宇正处于倒春寒阶段，我认为开发区处于春季阶段，处于树刚刚冒芽阶段，我们还是有信心，通过我们共同打造这个氛围，只要把我们产品做强了，我相信一定时间内我们还是会做得更好的。

　　我在开发区十年了，住着十年，而且一直做商业地产也十年，十年这开发区变化非常大，商业地产我也见证了一步一步走上来。刚开始租金真的特别便宜，一个月三十多到五十，朝林广场现在最高两百一，最豪华的，最高租金才两百一。之前聊世界五百强企业要大概两百平米，CBD租金六年前是190，可是我六年以后我最好的项目我最高才到两百一，我觉得大型的世界五百强选择我们开发区真的是非常的好。而且随着住宅地产最近的万科马上要开盘，何润、方兴，随着林海所有回迁项目搬到亦庄以后，人口量急剧上升。包括力宝商业开了以后，亦庄的人非常振奋，商业氛围越来越好。

　　盛英泰：第二产业是亦庄发展推动力

　　【盛英泰】：我对亦庄这个市场非常有信心的，首先咱们看看亦庄的位置在哪里？亦庄在北京东南五环附近，它位于咱们中国环渤海经济圈一个扇形原点，第二个就是交通优势非常明显。离咱们机场，离咱们北京南站有两条高速，现在城铁的开通，规划达到五线，第二新机场。刚才嘉宾说有可能西南四环外会稀缺很多资源，亦庄建第二机场非常方便，第二新机场，由亦庄带头投资建设的。第二个亦庄整个环境，亦庄绿化率是整个北京新配套最好的一个。南海子公园是颐和园面积六倍之大。第三个目前人口结构，目前在亦庄生活人群，第一类占的比较大，所谓海归派，为什么海归派喜欢在那边，他们感觉有欧洲小镇的感觉。第二类有很多的传媒人士住在那边，自由化办公，写作，脑海里找灵感这种人比较多。第三类所谓政府人士比较多，这些人群构成导致这边素质是偏高的。这一块将来对商业发展也是比较有利的。还有很多人担心会说为什么前面几个嘉宾对于亦庄不是很看好，为什么对于亦庄这几年发展比较慢，有一点必须要承认的。前期规划出了一些问题，定位是工业是没错的，但是它在建设过程中，现代所谓的熔化炉，地图里面红色的部分我们是第一个项目，那是他们建地的项目跟我们拿地的项目，结果他是说工业起来了，住宅搞完了，结果整个商业一个没有做。以至于大家对亦庄很大的偏见，去亦庄以后感觉特别荒凉，为什么特别荒凉呢？核心商务空起来了，这个来讲这也是讲到亦庄发展非常大的机遇。

　　再一个观点，整个社会来讲，甚至整个全球来讲现在都在提恢复第二产业，亦庄最大的优势是什么？第二产业相对较为发达。随着水泥经济渐渐的衰退，在第二产业被强化过程中，这个时候整个的我个人认为包括网络公司，它的资本承受能力越来越弱，那么怎么办？郊区化办公。亦庄那一块有它的独特优势，首先服务这些企业的商务，现在大家都在讲生产在亦庄，什么研发，结算中心在城里。将来呢？生产企业在这边，为什么不把商务放在这边呢？为什么不把渠道放在这边，答案可能也有很多很多问题，这一方面问题包括人才、人员各个方面。这两年亦庄轻轨的开通，亦庄现在人口也在渐渐增多，也在发生变化。这样政府的规划里面，到2020年，亦庄达到一百万人口，一百万是很夸张的数字。现在来讲注册人口一二十万，但是它的产业工人大概有二十八九万，目前来讲是这个数字。

　　【牛凤瑞】：常住人口40多万。

　　【盛英泰】：大家谈人口的时候陷入一个误区，亦庄是什么概念？你们说亦庄概念是北京经济技术开发区，现在亦庄林海旧宫都属于这一块，现在亦庄整个规划里面，旧宫要作为整个亦庄的配套区，亦庄整个规划里面在旧宫这一块。第二个围绕南海子公园周边，前几年中信那个项目地王，楼面价08年一万八拿的。还有一点非常非常怪的，亦庄现在的房价，住宅的价格跟南二环的价格差不多。这里面有一个很重要的原因，它的住宅供应量也是偏小的，但是随着整个北京开发区跟大兴整合，整个亦庄新城概念我认为不远的将来，为什么说现在来讲要持有53万平米，我就要持有，我并不是要销售的。我们做过相应的分析，现在我们在那边做了两个项目，一个地铁口那个项目，地铁上盖项目差不多31万平米，另外有22万平米产业园项目，为什么敢投入这么大资金过去，我们看中这么多优势。为什么说得这么坚定，我是工作在亦庄，生活在亦庄，家也在亦庄，我在亦庄已经七年半了，我跟我的团队老是在讲，你想做好这个项目，必须在那边住一段时间，了解那个地方需求是什么？对亦庄前景非常之看好的。

　　研究的不是地产，研究的前面的前缀，商务新区，研究它的商务，它在这个地方需求到底是什么？举一个最简单的例子，因为我们这些人生活在亦庄，我们买东西也要去国贸，华贸，沃尔玛刚刚开业的时候特别火，中间一段时间差不多又要倒下了，现在为什么又火，因为需求在这儿，满足他的需求，满足他的需要。如果这样去做的话，我认为整个亦庄新城是能够非常快成功，我是企业的人，我敢肯定的说非常诚挚的邀请各位三年以后去亦庄看，我在亦庄这几年简直不敢看。我的朋友去亲戚看，是那个地方吗？找不到我家，在哪里。

　　【主持人】：接下来刘总，力宝广场在亦庄也是非常代表性的项目，也是这两年进入市场的综合性的项目，能分享一下您的观点？

　　刘婷：大型商业将给亦庄注入新鲜血液

　　【刘婷】：谢谢主持人，谢谢搜狐焦点，我本人在亦庄新城，我刚才听到各位专家老总们的发言，觉得很有启发。我只是想说一点浅浅的感受，刚刚主持人说到力宝广场，我们项目从开发一直到今天的运营，一直到今天的阶段。其实从另外一个阶段，无意识当中也印证了各种专家，刚才所说的对亦庄的近十年，近二十年来发展的判断。我们觉得亦庄之所以从十年前称之为经济技术开发区是十年前老的概念，带有很强的工业属性，一直到今天商务新区，从概念上的演进吧。其实是地域的客观条件造成了有这样的发展的优势，无论从它的距离国贸，距离CBD核心的位置条件，它的区段条件，它的自然环境。亦庄那么多的大公元，负氧离子，规划的先天的有序的情况，以及包括它的各方面的已经呈现非常好的产业方面的优势。这些造成了亦庄能够长足性的发展，包括走到今天已经走了很大一步，再往后相信它会有一个更好的未来。我们力宝广场运营最早思路酝酿阶段到今天已经不短的时间了，从我们自己感觉最开始的时候，几乎市场上我们朋友或者是开发商伙伴，基本上没有同意我们在这样一个地段来做这样一个综合性项目。包括国际化标准写字楼，包括几万平米国际化的MALL高端公寓。当时很多业界朋友都不赞成我们的市场定位，觉得很有风险。当时公司可能有一定的远见，有一定的战略，还是做了这样的决策。

　　实际从近些年我们力宝广场运营和发展的结果来看，还是验证了这个需求的客观存在，而且是很强劲的存在。我们从规划来讲，五万平米在亦庄可能绝无少有国际化5A标准写字楼，完全成为一个区域核心地标性的，能够聚集区域需求的一个高端的MALL，华联MALL，高端公寓，多种多样商务楼，实际上它打造的面貌和结果，它会形成这个区域的一个地标性，或者具有吸引力和活力的，这样一个“造血机器”这样的地段前景，我们未来希望各种业态相互补充和影响，给这个区域带来一种活力，带来一种需求的衍生，这个就很有意思。把这个区域做得更加有吸引力，也是能够把区域做活这样一个产品，一个作品。

　　通过这些年我们自己的一些感受，我们也是结合刚才各位专家的认识是有相同之处，我们也觉得亦庄其实非常适合于一些高端化的，有品质的需求，无论居住，商业的，之所以今天发展到现在。比如我们这样的5A级写字楼推出之后很快售謦，说明这种需求强劲的酝酿或者存在，因为它各方面的条件决定了它有这样的自信心。之所以亦庄近些年发展可能仍然是一个价值洼地，跟它的可能政府有一些行业，对它的区的定位，可能后劲是否足，有没有挖掘到新的亮点，后劲的利好可能有一些关系。其实我们作为开发商来说，我们在这个区域倾注了几年的心血尽我们所能做最好的产品，我们这个区域还是非常有信心。也是寄希望于所有的开发商，所有业界朋友们，大家一起，我觉得现在这个趋势已经形成了，包括媒体也在关注亦庄，寄希望于大家一起把这个区域发展得更加繁荣，更加有前景，我们都很欣慰的看到。因为我们身处区域其中，谢谢。

　　【主持人】：张总，刚才徐总说亦庄定位有点问题，供应量过于偏大，市场化令人担心。我们项目方嘉宾说区域非常有潜力，优势特别多。特别想问问您的意见，您怎么看？

　　张剑：亦庄写字楼投资回报优于二三线市场

　　【张剑】：刚才徐总抛出不太看好的观点，现场马上就升温了，这个论坛才更加有意思。实际每个区域有它的优势、劣势，刚才各位专家、项目方已经讲得比较全面，我就讲讲我们的理解。今天主要讲亦庄商务地产的问题，我们以前投住宅的，2010年以前都是做住宅，因为住宅20%首付，可以有高的杠杆来做。这个是商务地产不具备的，2010年以前我们看住宅多，2010年因为限贷以后，住宅不让你贷款了，我们就看得少一些了。然后2011年限购，我们觉得住宅投资大政策已经很清楚，去投资化。政府不鼓励你，限制你，以前是不鼓励，后面是限制，现在是严厉的限制你在这个领域投资也好，投机也好。这是一个很明确的信号，而且不是一个短期的，是后面会成为我们大概十年甚至更长时间的指导性的原则。所以我们就更多的开始关注其他的地产，包括商业写字楼，然后其他还有一些类型的，可以收到租金的物业，这是我们感兴趣的。

　　写字楼是一大块，然后写字楼从2010年我们一直在看，我们投了一两个小的写字楼项目，2011年到现在，特别去年几个所谓传统区域CBD、中关村、金融街租金暴涨，基本上跳涨，50%以上，有的直接翻倍了。这个一起来造成最大的影响，很明显会有一个挤出效应。现在能看到的比较核心的这几个区域、金融街西扩，扩不过去，多少年拆迁都动不了，所以形不成供应，摆在这儿了。CBD五年之内没有新增供应量的，那十二块地已经都有主了，但是形成供应是五年以后的事情。包括中关村，咱们搜狐买的融科旁边的这个楼，这个地还是很合适的。像现在中关村没有地，没有新的写字楼供应，这几个传统区域的问题，我觉得是未来五年之内是没有新增供应的。在这种情况下，企业两种选择，要不然承受高租金，没有能力承受高租金，一定是一个外迁的过程。这是一个必然的趋势。

　　但是现在我们投资的角度来看，其实租金起得很快，然后卖价也起来了。虽然租金回报也还行，比住宅强。但是它的空间从投资的角度也小了，所以我们一直在思考的一个问题，这几个核心区域都不能投了以后，我们是应该去所谓的边缘组团，或者新城这一圈，还是应该去二线城市的核心的地段去投写字楼，那是天津，还是成都、武汉？还是哪个地方，还是北京？我们想了很久，但是后来也跟很多人沟通，现在觉得大概的倾向性，还是觉得北京的周边将来的写字楼的机会更大一点。因为二线城市很大的问题在于现在也是供应量很大。第二个商务氛围的形成，也是比较费劲的。其实比我们周边还要费劲，因为我们最近看到的这两年很多房地产行业，有很多的企业，比如像周边的把总部牵到北京来，有山西、内蒙、东北很多，总部放在这边来因为当地招不到人，因为当地要招好的营销人才、法律人才方方面面服务业相关的，只有北京有这么多的每年有几百万大学生供应量，其他的地方城市不具备。包括很多制造型企业，我知道安踏很多之类，他们都把总部调到北京，或者把总部一些职能中心，比如说营销中心、设计中心、公关等等这个方面放到北京来。我的理解写字楼的市场对位置或者对区域的氛围是非常重要的。从供需两方面都是很重要的。我比较一下二线城市大部分的情况，还是要再慢一点，还得再等一波，因为现在很多跨国企业也好，大企业也好，也在二线城市有它的分支机构，但是大部分也是生产型的，没有太多的商务型的，大量的还没有起来。所以我们觉得这一块是一个我们可能在最近几年，会更关注的一个问题。

　　然后在北京这一圈，其实我们原来规划里叫做十大边缘组团，是一个新城。整个这一圈，其实绕着都有。但是我们觉得这里面其实亦庄这个位置更多的是和边缘组团在一个线上，因为新城其实在接近六环的位置，他们其实在接近五环的位置，所以我的理解是它将来可能和这些区域竞争会长期来看。短期来看边缘组团像北苑，所谓的东坝，垡头，这些区域其实没有完全形成，它的集中商务氛围也是没有的。我们老在考虑将来这一线和亦庄可能是一个竞争关系，到底哪个好一点，今天也是来学习的，听听大家的看法。我们核心看好亦庄的一点，一个是它的位置，这个我觉得京津联络线，我们是最看好的，刚才各位也提到了，八国联军从这儿走。现在京津高铁选址也是考虑了方方面面的因素。而且你第二条高铁什么时间出来，很困难，所以十年之内是不构成竞争的，这个高铁沿线我们理解包括亦庄廊坊，再到天津武清一直通到滨海，这个走廊经济价值很高的。亦庄作为北京的联络线一个出头，这个位置长期来看地缘优势，是一个很强的优势。另外早期政策比较好，大的五百强企业进来，包括高端的管理人员，产业工人，还有相关的技术人员，他们的收入，和城市居民实际上一样的，有些可能还要高一些。所以并不像有些工业区，它的人员组成收入很低，这个基础很好。它会带来一些将来的演变的可能性。包括中关村，其实中关村以前最早90年代最早贸易先起来的，以前中关村写字楼也不行，咱们搜狐清华科技园起来以前，西区规划了，但是进了很多大的国企，之前在支撑它的是卖电子产品，其实是市场那个时候也是一次西区和后面一次升级，所以我觉得亦庄是有这个升级的可能性的。这些理由是比较特殊的，有比较强的产业基础，像通州其他地方都是先盖住宅，住宅大量的进去，这个特点不太一样。这是比较看好的两个角度。

　　有问题的两个角度，一个徐总说的人口，因为旁边的住宅规划的量不是那么大，本来有一部分的企业会考虑员工上班，这个是一个问题。因为另外一个问题，大量的工业用地，前两年在亦庄谈了几个项目，里面有写字楼的，也有工业的。如果工业现在做得基本跟写字楼一样，跟写字楼标准一样，没准备做工业，这个潜在的供应量是我们比较担心的。如果就做工厂，只在亦庄核心区做商务区，这个支撑量是可以的。但是如果看周边工厂看租金上来了，把厂房两栋楼拿出来一部分，看到很多工业企业使用率比较低的，他们有很多的空地，拿出来做一些改造不就往外租吗？这样会对整个区域形成影响，这个可能是一个风险的地方。这是我们的理解，仅供参考，谢谢。

　　【主持人】：时间的关系，最后一个问题，刚才说到亦庄的很多优势，也有不得不正视的短板，想问问您这些短板，亦庄应该怎么弥补这些短板，怎么协调发展？您觉得大概需要多长时间？

　　【牛凤瑞】：亦庄的问题从不同的尺度，不同的空间去看，以北京市为尺度来看，亦庄属于边缘区，离中心城区还是比较远的。如果你从一个大的尺度，环渤海、京津唐这个角度来看，它是地理中心。这是两个不同的角度。刚才说了北京市我们建设世界城市，进入一个新的阶段。以南城的规划建设为重要标志的一个新阶段。我们亦庄恰恰是在南城。亦庄成长了二十年，在人的这一生中二十年标志什么？成人。也就是说过去的话，我们很多的缺点、毛病，大家都看得比较清楚，成长过程中吗，就有很多不足，有很多短板。现在20岁了，那么它进入成熟区，进入成熟区，我们对过去的问题看得比较清楚，同时我们现在认识问题也比较清楚。93年我们做的时候，那就是高端制造业，现在看恐怕大家不这么讲。这里面实际上意味着政府也好，我们整个媒体学界也好，对于亦庄认识的一个深化，一个升级。

　　现在我们看南城开发，看第二机场，第二机场离大兴和亦庄距离是一样的。我说亦庄经过二十年的发展，已经到了加快发展、充分发挥自己潜力的一个新的阶段。特别是第二机场南城开发建设，为他今后十年二十年加速发展，充分发挥它的天赋，提供了强大的外部推动力。这个外部推动，咱们想中关村怎么发展起来的，科学院、研究所，各个大学在支撑，有这个社会条件啊。望京怎么发展起来的？有一个首都机场，跟使馆区之间，那个结点上发展起来的。新的机场的建设，恰恰为我们亦庄的发展提供了这种强大的作用。这个我想大家没有什么可以怀疑的。所以我个人觉得未来十年，亦庄自身的发展空间，是其他地方不可比拟的。周边的土地便宜啊，这是好事。那说明什么啊？刚才说叫投资洼地，实际固定资产投资下去就沉淀了，沉淀那儿土地就升值了。商业地产也是一样的，持有不持有，将来就看你的投资的远见，投资决策。

　　所以我想作为政府来说，我一直主张像这种中国的城市化，我们叫新型城市化，我总结中国新型城市化是八个特征。其中第二个特征是什么？就是政府主导与市场化配置资源相结合的城市化。西方国家就是靠市场，中国不是，我们是社会主义市场经济，政府是一个强制政府，当然它有它的缺点，它的缺点是什么？容易造成行政错配资源。但是也有它的好处，为什么？城市化建设，它是一个社会利益结构大变动，矛盾冲突多发的这么一个过程。在那个时候，只有政府能够出面协调各个利益方面的关系。咱先规划，这一块干什么，形成一个合理的空间布局，才能减少我们城市化的社会成本，减少咱们互相打起来，打得不可开交，最后都是共输，是没有一个赢家，都是输家。政府出面协调，那么我们就可以达到一个共赢，包括现在的土地财政，为什么我一直鼓吹，土地财政可不能简单的否定，它是一个社会再分配的工具。政府通过土地开发，土地财政能够协调各个利益方面的关系。你公共设施、基础设计靠谁建？不可能各个企业全部去配建吧，你那一块配建了，我这一块我配建了，那个成本就高多了。这里面我们把问题不要看得过于简单，过于偏激了，所以我一直主张政府的规划，政府的引导，政府的协调，这是我们新城区建设，或者叫你的CBD建设，新的商务中心区建设必不可少的一个重要的前提。正确的引导，正确的协调，科学的规划。

　　【主持人】：今天由于时间关系，这个话题“前行20年  比肩CBD还有多远”就要告一段落了，有探讨有共识，非常精彩的分享，论坛虽然结束了，但我们的关注不会停滞，在此也对大家发出一个邀请，现在是20年，再过3年、5年，我们再坐在一起聊一聊，那个时候再反思，再来看亦庄的发展有没有走得更远，更好。今天非常感谢大家，感谢大家对于搜狐焦点商业地产的支持，谢谢。