北京联港置业有限公司副总张海剑

　　“这个行业还不是完全市场化的行业，受政府调控还是影响比较深的。”4月9日，在搜狐焦点举办的天宫院区域论坛中，北京联港置业有限公司副总张海剑如是表示。他认为，住宅因为赋予了它太多的社会属性，导致投资渠道非常单一，建议大家在调控下更多的去关注商业地产的投资。

　　张海剑表示，政府宏观调控的总体目标要保持稳定，并且有一些自住型、改善型价格要求略往下降。政府提出的目标，应该成为咱们行业主要的参考目标。他认为，目前的情况下，住宅不仅只是一个商品，它附带了很多社会属性，包括户型、教育、医疗这些东西。他建议大家在调控下关注商业地产，商业既然可以实现保值，还可以实现比较长期稳定的现金流。

　　对于自己的项目联港幸福湾，张海剑表示，联港幸福湾建设已经基本结束，今年主要目标放在商业上，这个项目里面包括商业办公体量大约在10万平米左右。因为这个项目开发的相对来说比区域内其他项目稍微早一点，所以在建设周期上稍微快一点。

　　对于项目的商业配套的规划设计方面，他表示，从办公、商业的配比，包括一些配套、超市、银行、邮局相关设施做了设计，近期提上了日程实际上正在想把这十万平米大体量的综合体，形成一个包括餐饮、娱乐、消费、体育、商务、办公形成一个大的综合体。

　　以下为论坛实录

　　【张海剑】：各位网友好，联港置业正在建设，幸福湾跟其他区域的卖点就是现房，区域10月份到现在陆续有两千户了，住宅基本售罄，只剩一个楼王产品，一栋楼大约有30户左右。包括属于改善性住房，120平米左右，绿化和位置都不错，大家假如关注的话，可以到现场看一看，大约在今年下半年就会入市。

　　【主持人】：下面抛出第二个问题，天宫院地区对于这些买房人来说，地铁肯定是大家最关注的因素，地铁带动这一区域的发展，现在随着各大楼盘的建设，确实商业看来现在也是越来越发达，比如说相对来说保利和首开联手，包括龙湖自有商业也有自己的卖点，而且现在开始去销售了。作为这些有责任的品牌房企，这些商业究竟是怎么做？而且将来如何去规划，如何去发展，怎么才能迎合这个区域配套的一些需要？

　　【张海剑】：从联港置业正在建设当中，联港幸福湾建设已经基本结束，今年主要目标放在商业上，这个项目里面包括商业办公体量大约在10万平米左右，体量比较大。其中办公部分含有4万平米左右，其他还有6万平米商业。从今年开始推出一部分去年已经开工建设，并且建设运营的临街商铺项目，大约明年4月份面向市场。10万平米体量比较大，因为这个项目开发的相对来说比区域内其他项目稍微早一点，建设周期稍微快一点，第一个我们有大约两万平米的现房商铺，大家可以关注一下，整个小区大约规划是在一万五千左右，包括后续的商业面积没有计算在内，未来商业包括需求量非常大的。假如说再结合到四万平米办公，我觉得后续商机比较大的。同时在规划设计方面，我们在从办公、商业的配比，包括一些配套、超市、银行、邮局相关设施我们做了设计，近期提上日程。刚才提到许多相关单位，也跟很多企业进行合作，我们正在想，实际上正在想把这十万平米大体量的综合体，形成一个包括餐饮、娱乐、消费、体育、商务、办公形成一个大的综合体，我们有两栋商业综合体项目，单栋建筑面积3万平米左右，暂时聘请跟相关的专业单位合作，进行专业的打造和经营，为客户提供一个长期的居住指引和规划，避免这样的产品推向市场以后，市场利用各个消费者、客户、经营理念，包括经营经验，未来的整体把握有一定的相对经验在里面，我们正在开发这一方面的工作，今后想形成一部分市场持有一部分，自身持有一部分，同时通过专业机构把十万平米综合体打造成京南重点区域。天宫院地区其他几位相对来说要跟我们有一定的差异，我们这个项目也是相对于仅靠着大兴核心区，有一定的相对的独特的地理优势，我们希望大家关注我们的今年已经马上推出的一些商铺，也同时关注一下即将要推出的包括独立的商业办公综合体项目，共同建设这片区域。

　　【主持人】：张总刚才说得很客气，确实是跟其他项目比的话，咱们有一定的优势，很客气。我想说说对于这些买房人或者想投资商铺的人来说，到时候买商铺也好，用这个商铺也好，买的人关注商铺到时候投资回报的问题，买大买小，或者买位置小，还是买位置相对差一点点，但是价格便宜一些的。您对这些买商人群有什么建议？

　　【张海剑】：您刚才可能提到了两个群体，一个是投资型，一个是自住型。

　　【主持人】：像我们住的人，楼底下有麦当劳肯定受不了，楼上会有蟑螂。

　　【张海剑】：现在发生的商铺来说，基本上没有涉及餐饮的部分，餐饮的部分我们有很多独立的商业建筑，它是保证了咱们噪音的间距。从规划距离，园林设计，交通组织方面，我们做了前瞻性的规划设计。从现场看，从项目已经形成的情况来看，这些都不是问题。

　　【主持人】：最后一个问题，北京市发改委3月19号发布第二轮南城行动规划，未来这里将继续投入3960亿。天宫院很容易让人想起房山的长阳，确实两个地方重合度很高。一个是有地铁、一个都是在南城、买房的人群都是首套房刚性需求的人群。想问问各位老总，一方面总结一下天宫院地区和长阳地区差异化的问题？第二个问题，今年这种市场情况下尤其是在京19条，包括国家调控情况下能给我们一些想买房特别是买首套房的人群一些购房建议吗？

　　【张海剑】：长阳地区、天宫院地区是目前北京市场两个热点地区。天宫院地区有一些比较独特的优势，随着这些年逐渐发展，产业、住宅不再像以前分得那么开，距离那么远了。北京市产业、居住以前分开得比较多，以前比较典型的像通州这些区域。但是这几年有所改变，大家逐渐发现我们现在的交通成本太高了，可能从中关村去上班，住在通州，每天要花在四、五个小时在交通成本上。但是生物医药规划有十多平方公里，产业区域所带的人口、产业人群，包括客户人群非常大，这个区域还是非常重要的特色。这种产业优势是长阳区所没有的。另外在天宫院地区，紧邻着大兴核心区域非常近，大兴区政府有一个核心区迁到地铁站去。针对你刚才提的第二个问题建议，17号文已经出了，总体目标要保持稳定，并且有一些自主型、改善型价格要求略往下降。大家也比较清楚，这个行业还不是完全市场化的行业，受政府调控还是影响比较深的。政府提出的目标，应该称为咱们行业主要的参考目标。针对目前的情况，住宅不仅只是一个商品，它附带了很多社会属性，包括户型、教育、医疗这些东西。这个主要是因为包括北京市，包括各地这些资源，换句话说咱们中关村的房子就是中关村二小，怎么去那，这样的话，因为赋予了太多的社会属性，投资渠道非常单一。可能证券市场表现咱们有目共睹，证券市场不太适合，房地产现在还是建议大家有自有资金比较多的，实际上今年2013年政府CPI控制目标是3.5%，人民银行一年期活期存款0.35%，一年期的定期存款利率是3%，意味着一年把钱放在手里，政府已经控制得非常好的情况下，不太建议把现金放在手里。假如说要有置业需求，无论是自主还是改善型，还是该出手就出手，大约98年开始，从房地产可以给大家的建议。另外一个俗话好不过三代，随着住宅市场的调控，随着国家货币政策相对来说不是紧迫性，货币发行量包括货币MI比一月份低了15%左右，这样对货币长期来说还是有保值需要，建议大家调控下关注商业地产，商业既然可以实现保值，还可以实现比较长期稳定的现金流，这样的话大家可以积极关注。