度假旅游和投资是去济州岛购房的目的，热衷此处房产的是一些“爱面子”的富豪，另外就是投资等待升值的开发商和一些中产阶层投资者。金海珠告诉记者，她认识一位中国的老太太，女儿为她在济州岛买了一栋别墅，相当于一个度假基地，闲暇时可以带上家人一起去消遣。但是，她并不常来。最后想把这里空置的房产转卖了。所以，在济州岛买房长住的人其实并不多，大多数人都将其作为临时居所来使用。

　　金海珠坦言，相对于开发商说的大批购买者，她看到的更多是“看房者”，跟着一些开发商和中介过来看房，却没有真正购买居住

　　“中国大妈”抄底韩国济州岛的消息震惊业界，同时更多的开发商正冲向济州岛。济州岛当地房价一路飙升，直逼韩国首都首尔。1月2日，韩国鉴定院对外透露，最近两年间（2012年至2013年年底），济州岛的公寓售价上涨了8.6%。首尔和首都周边地区销售价格分别下跌了7.8％、6.5％，形成了鲜明对比。济州岛土地价格也呈现较高的上升率，韩国国土交通部近期透露，以去年11月为准，济州岛的地价比前一个月上升了0.24%，上涨率在全国排在第2位。

　　然而，《国际金融报》采访韩国当地房产中介、消费者以及业界专家发现，济州岛房地产投资火热的消息，或是投资商们做噱头的“烟雾弹”。而韩国当地民众对于因海外人士炒房推高房价的情况非常“反感”。那么，韩国的房地产是否值得投资，又该注意哪些潜在风险？

　　济州岛火了

　　我所接触到的在韩国济州岛购房的人，将近80%都来自中国。当地房价相比去年已经上涨了3%，日后还有升值空间

　　“中国大妈”在当了一回“金融大鳄”狂卷全球黄金之后，又瞄上了韩国济州岛的房地产项目。持续到2014年，济州岛购房的热潮依旧。

　　“若不抓紧买，很快就没有了，济州岛的房源可是很紧俏的。”前几日，环球投资咨询师小刘告诉记者，因为韩国的优惠政策，济州岛近几年成为炙手可热的投资地点。

　　记者以顾客身份咨询了多家投资中介后了解到，只要年纪满18岁，为中国合法公民，在济州岛购买5亿韩元（约300万元人民币）的房地产，便可获得当地的永久居留权。“而且房子的产权是永久的，不像中国只有70年。如今那里的房价约2.2万元人民币/平方米，很合算。”

　　条件无疑很诱人，济州岛当地中介告诉记者，如今越来越多的中国人抱着度假、投资或移民的目的去韩国济州岛买房，那里华人非常多，语言交流没有问题。“我所接触到的在韩国济州岛购房的人，将近80%都来自中国。当地房价相比去年已经上涨了3%，日后还有升值空间。”

　　与此同时，多个韩国的度假村等大型楼盘也在不断开发中。记者电话询问多家济州岛房地产项目开发商，他们的回答很一致：赶紧买，再不出手就没了。

　　“我们楼盘一期将近200套，目前已出售了八成，99%都是中国人买走。”韩国当地某楼盘销售人员热情地对记者介绍，现在去济州岛非常方便，落地签证，如果购房成功，消费者的看房费用（机票、住宿），公司都可以给予报销。

　　地产商和中介的话未免有些促销的意味，但韩国国土交通部公布的数据或许更有说服力。数据显示，2013年第一季度，中国人新购买的韩国土地多达40万平方米，大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。欧洲人买了14万平方米，美国人只买了9万平方米。

　　如果仅看济州岛，增长速度更是惊人。韩国媒体报道称，中国人购买的济州岛面积在两年内增加了10倍。由于韩国济州岛的投资移民政策，这几年济州岛的房子每年都增值10%。据韩国《中央日报》报道，截至2013年3月末，中国人拥有的济州岛土地已达到48.5万平方米，相比于2010年末的4.9万平方米，两年多的时间里增长了近9倍。

　　开发商乐了

　　韩国的房地产市场在受到金融风暴的冲击后陷入较长时间的低迷，资产价格普遍较低，加上韩国经济根基雄厚，受热钱冲击的影响较小

　　国内众多开发商也紧跟中国炒房客前往济州岛开疆拓土。如今，中国开发商已是这座岛屿0.1%面积土地的新主人。最新消息显示，华人首富李嘉诚抛售了国内百亿房产后，旗下香港长江实业入股的新加坡ARA资产管理公司（下称“ARA”）宣布将进军韩国地产业，收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房产业务。作为ARA的第三大股东，此举被业内看作是李嘉诚“曲线”进入韩国房地产的信号。

　　温州投资置业精英会发起人孔帅之前也对媒体透露，其实当前济州岛上的很多房地产项目都是中国地产商开发的，主要销售目标就是中国的消费者。

　　“目前济州岛房产的中国买家主要来自北京、上海、大连、张家港等几个城市。”孔帅认为，未来济州岛上中国人会更加集中，甚至会出现以中国人为主的现象。

　　在业内人士看来，孔帅得出这样结论的理由有很多，比如济州岛距中国很近，从上海乘飞机到济州岛仅需要一个多小时，票价甚至比一些北方城市飞到海南还要低，地理上的距离本身就是一个巨大的吸引力。

　　睿信致成管理咨询合伙人王丹青表示，国内投资者看中济州岛的原因，是由于其优越的旅游条件。“济州岛风光秀丽、空气清新，相比于一些饱受雾霾等污染困扰的大都市，自然环境上的优势无疑颇具吸引力。”王丹青说，“相对于其他一些国家，韩国实行的是落地签，只需要带上护照、买张机票就可以抵达，这也给很多人去济州岛创造了极大的便利。”

　　“更多的人比较关注房子未来的投资价值。”韩国移民投资顾问小金告诉记者，“这里的房子基本每年都在增值，投资潜力巨大。”

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉则指出，“当前韩国政府出台了振兴楼市的新政，去年第二季度，韩国经济出现强劲的复苏势头，其国内生产总值同比增长2.3%，环比增长1.1%，创下近9个季度以来的最快增速。此次ARA进军韩国正是看中其房地产市场的价值洼地，当然也是李嘉诚‘高卖低买’的又一次精彩演绎。”

　　上海相关机构研究总监认为，李嘉诚入股的ARA投资韩国房产的行为，是看中了当地的低成本。

　　在王丹青看来，韩国的房地产市场在受到金融风暴的冲击后陷入较长时间的低迷，资产价格普遍较低，加上韩国经济根基雄厚，受热钱冲击的影响较小，此时ARA选择进军韩国房地产市场是一个不错的时机。

　　“韩国房地产经过较长时间的调整，市场泡沫基本得到释放，目前更得到政策扶持。加上韩国经济比较健康，受美国退出量宽政策的影响有限，房价会趋向稳定，很有投资价值。”一家上海房产投资公司的顾问认为。

　　忽悠中国人？

　　济州岛房价的一路飙升，是一种炒作。大规模的“购房者”更可能是开发商的“烟雾弹”

　　在一片高唱韩国楼市的声音中，有一些看似“不和谐”的声音冒出：韩国济州岛的楼市并非真的如看上去那么美。

　　“济州岛的房地产卖得并不好。”薛建雄指出，“其实这一年，韩国济州岛的开发商都处于一个不断‘拉客’的状态，成交量很低。”

　　韩国一家建筑公司的工程师崔成元（音译）也对《国际金融报》记者透露，虽然济州岛的房价有所增长， 但是近期买房的海外人士并不多。“由于济州岛的气候特点，中国人其实并不喜欢在那里购房。”

　　薛建雄直言，济州岛房价的一路飙升，是一种炒作。大规模的“购房者”更可能是开发商的“烟雾弹”。

　　“从济州岛的气候来看，只有一个季度适宜旅游居住。其他三个季度，很少会有游客来访。若是投资这里的房地产，租金回报率会很低。”薛建雄告诉记者，在济州岛买房，从现在的价格来看，是个很不合算的买卖。

　　“很多时候，这些国外度假房的噱头，就是开发商忽悠某些中产阶层的手段。”薛建雄说。

　　记者联系到在当地从事旅游业的金海珠（音译），她告诉记者，很多开发商在济州岛开发房地产，多半是瞄准了中国市场，甚至一些项目是专门针对中国人推销的。

　　“据我所知，度假旅游和投资是去济州岛购房的目的，热衷此处房产的是一些‘爱面子’的富豪，另外就是投资等待升值的开发商和一些中产阶层投资者。”金海珠告诉记者，她认识一位中国的老太太，女儿为她在济州岛买了一栋别墅，相当于一个度假基地，闲暇时可以带上家人一起去消遣。“但是，她并不常来。最后想把这里空置的房产转卖了。所以，在济州岛买房长住的人其实并不多，大多数人都将其作为临时居所来使用。”

　　金海珠坦言，相对于开发商说的大批购买者，她看到的更多是“看房者”，“跟着一些开发商和中介过来看房，却没有真正购买居住。很多中国的‘购房者’可能只是开发商和投资者。”

　　韩国人“很反感”

　　有些中国开发商开发的房产项目价格往往要高于济州岛当地水平，让当地的韩国人感到很反感

　　境外楼盘以相对低价、优美宜人的居住环境、高投资回报、海外移民政策等诱惑因素迅速“迷倒”中国购房者。公开资料显示，近年来，中国个人境外资产增长迅速，2008年至2010年，年均复合增长率达100%。而预计未来10年内，中国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。

　　在分析人士看来，由于中国外出购房的现金流较大，随着资金不断涌入济州岛房产市场，必然会造成一定冲击，房价的上涨幅度高于韩国其他城市，并不是好事。

　　对于济州岛逐步上涨的房价，金海珠认为，这是因为中国人在大量购买济州岛房产和土地的同时，推高了当地的房价。“有些中国开发商开发的房产项目价格往往要高于济州岛当地水平，让当地的韩国人感到很反感。”金海珠补充说。

　　一位去过济州岛考察的企业家对记者透露，2011年，去济州岛考察时，当地房价还相对较低，最高的折合1.2万元/平方米，最低的只有7000元/平方米。如今，记者从中介处打听到，目前济州岛房价平均在2.2万元/平方米至2.9万元/平方米。“济州岛房价的高涨可能是中介和开发商放出的烟雾弹，又或者是一个被吹得很大的泡泡。”

　　“李嘉诚等投资商投资韩国地产，最根本的是看中了韩国的成本优势，是从企业或家族整体、长远利益来考虑。”韩长吉总结，若是大规模投资济州岛，则是要承担泡沫破碎的风险。

　　韩长吉深入分析，李嘉诚出售相关物业投资海外，一方面确实是因为中国拿地难，成本高，后期开发运营风险大；另一方面投资英国以及其他行业是因为其当前处在价值低谷，未来发展前景大，“低买高卖”是商家盈利的根本之道。

　　对于李嘉诚“曲线”投资韩国，或者是看中韩国地产的说法，韩长吉认为，“这样的意图并不明显，因为长江实业持有ARA7.84%的权益，只能算是ARA的小股东。就韩国如今的市场来看，韩国的楼市并不会吸引太多的中国开发商。”

　　警惕潜在风险

　　很多投资者忽视了，单纯投资行为将面临较高的税收，如固定资产所得税、房产税、物业管理费，同时对交易时间有限制

　　据记者了解，韩国房地产市场并非像外界所传的涨得如此疯狂。据韩国国民银行公布的数据，2013年12月，韩国房价环比仅上涨0.1%，同比上涨1.5%。

　　去年4月，韩国政府推出一系列旨在提振房地产市场的措施：低收入且首次购房者可以贷到的资金将超过在现行监管制度下可得的最大贷款额，若从政府基金获得贷款，利率还可更低；当年买入价值不超过9亿韩元（约合513万元人民币）房屋的购房人，未来5年均豁免资本利得税，无论他们在五年内是否将此房屋出售。

　　然而，这些措施难以“激活”当地人的购房欲望。韩国媒体此前公布的一项调查显示，30%的韩国人表示不一定要拥有自己的房子，更愿意用买房的钱来消费。这样一来，济州岛房地产的消化者，基本是“海外人士”。

　　更值得一提的是，韩国楼市也同样存在分化情况。根据韩国国民银行公布的数据，2013年7月韩国房价同比下降0.72%，连续第14个月下跌，首尔的公寓交易量更是环比大跌80%。

　　“济州岛房价上涨，首尔依旧下跌，这不免让我们联想到中国的上海和北京。”薛建雄举例称，“同样是房价上涨，但是济州岛不是上海，不是北京，它并没有那么大的人口流动量和资源吸引力。它的房价继续上涨空间很有限，若是价格飙升得过高，反而会有一定的危机。”

　　多位投资者告诉记者，在投资房产时，质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键。

　　王丹青指出，目前国内普遍缺乏有效的投资渠道，一些机构和个人拿着钱到处在找方向。加之国内房地产市场的未来走势很难清楚判断，因此很多投资者会认为，投资济州岛房产的安全性应高于在国内的投资。不过，王丹青认为，若是在济州岛买房，保值应该没多大问题，但是预期收益并不会很丰厚。“韩国的房地产市场有限，购买者也有限，预期未来涨幅不是很大。”

　　韩长吉认为，国外购房与中国购房的最大区别是在土地所有权问题上。在中国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产均为个人永久产权，基本无年限限制，这对于投资者来说，是个具有诱惑的条件。

　　“但是，很多投资者忽视了，单纯投资行为将面临较高的税收，如固定资产所得税、房产税、物业管理费，同时对交易时间有限制，持有时间越短，所交税费越高；对于当地的法律法规，投资者们普遍不了解，一些中产阶层在投资房产时，与中介、房主之间也存在一系列的交易风险。”韩长吉认为，资金大量外流，对于本来就呈现不平衡的中国楼市来说风险会逐渐累积，资金的分流或加速缺乏真实住房需求支撑的地区房价的下跌。

　　“所以楼市有风险，投资需谨慎。”韩长吉说。

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