家住朝阳区的李女士原本想换套大房子，但在花了480万把房子买下来之后，却无意中从小区居民那里得知，这套房子一个多月前刚刚死过人，竟然是一座所谓的“凶宅”。李女士感觉自己受到了欺骗，便要求和卖房者撤销合同，但对方不同意，无奈之下，李女士将对方告到了法院。

　　480万买了套“凶宅”

　　今年6月份，跟儿子一家住在一起的李女士因为觉得房子小，便想换一套大一点的房子。此后他们通过中介看中了位于朝阳区某小区的一套房子，在和房主就价格问题达成一致后，他们花了480万将这套房子买了下来，并办理了房屋权属变更登记。在买房过程中，李女士多次向对方询问房屋是否有瑕疵，对方均称没有。

　　今年9月，在对新买的房子进行了必要装修后，李女士和儿子一家搬进了新买的房子里。“搬进去之后没多久，在小区里散步的时候，有小区居民就问我们为什么会买那套房子，房子里5月份刚死过人，是套‘凶宅’。” 李女士的女儿崔女士告诉记者。

　　此后，李女士又陆续询问了不少小区内的居民和小区物业，从他们那里，李女士获悉他们买的房子在今年5月29日确实发生过一起死亡事件，此前租住在这里的一位房客在房子里自杀身亡了。

　　得知之后，李女士赶紧通过中介公司向原来的房主求证，但“对方就是不承认”。李女士于是跑到附近的派出所去求证，根据派出所的出警记录，李女士终于确定房子里确实死过人。

　　“只要一想到家里的孩子在死过人的地板上爬来爬去，我就心里瘆得慌。”崔女士说。

　　退房不成将房主告上法庭

　　得知买的房子是凶宅之后，李女士一家便要求跟原来的房主撤销买房合同，但对方却无论如何也不同意。无奈之下，李女士便将对方告上了法庭，请求法院依法判令撤销双方签署的房屋买卖合同。

　　在法庭上，李女士一方认为，“趋吉避凶”是中国传统文化中普遍存在的社会心理现象。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生非正常死亡事件感到忌讳和恐惧，这是客观存在的普遍现象，同时也是社会上一种善良无害的风俗。

　　另一方面，购买房屋时会考虑多种因素，除了房屋质量、朝向、环境、交通外，还有追求平安、吉祥的美好愿望。躲避恐惧，是每个人的本能和权利，而“凶宅”显然会影响买房人的居住心理，因为这一点，“凶宅”的价格会出现贬值，甚至大大低于市场平均价格。

　　此外，根据《中华人民共和国合同法》规定，被告有义务在交易过程中如实向原告告知十余天之前刚刚发生在房屋里的非正常死亡事件。因为如果他们知道房中死过人，他们就不会购买这套房子。

　　对方则认为，在买房的过程中，李女士并未向他们询问房中是否死过人，“凶宅”只是一种迷信，因而他们并没有对李女士进行欺诈。

　　“在买房的过程中，大家一般会直接问对方房子有什么瑕疵，谁会问房子里死没死过人啊。”崔女士说。

　　法院判决双方撤销合同

　　法院经审理认为，一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　本案中，李女士与季先生签订合同买卖前一个月，涉案房屋内曾发生非正常死亡事件，该事件属于影响合同订立和履行的重大事项，季先生应当主动披露，因未主动披露，违背了诚实信用原则，对李女士构成欺诈，对李女士要求撤销合同的诉讼请求法院予以支持。判决李女士与季先生撤销合同。

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　　多数卖房者不会主动披露“凶宅”信息

　　小刘此前曾在国内某知名房屋中介工作，他告诉记者，“凶宅”这样的房屋，他之前曾遇到过一起。那次，房主主动把房子的情况告诉了他，在做中介服务的时候，他也把房子是“凶宅”的情况告诉了买房者。他发现这类房子“非常不好卖”，一旦听说是“凶宅”，对方便不愿意买了。“这类房子的价格要比正常房子低很多，有时候即使非常低也没人愿意买，人们还是很忌讳这个的。”

　　小刘告诉记者，在做房屋中介的时候，除非房主本人告诉他们房子的情况，否则他们基本无从得知房子到底是不是凶宅，“这个主要是看房主，但八成多的房主不会告诉我们。”

　　今年11月19日，某地产公司发布了一份名为《2013年度购房人核心关注点调研分析》的调研报告，报告分析指出，目前在北京有购房意愿的消费者中，对“交易风险”的关注度已高于对“交易价格”的关注。其中，在房屋瑕疵方面，担心房屋内曾发生过非正常死亡事件或电磁辐射的比例较高。

　　同日，该地产公司推出“四大安心”服务承诺，表示如果客户买到凶宅、欠费等问题房，该地产将作回购处理，或对客户相关损失先行垫付。

　　律师说法

　　该不该公布“凶宅”信息是房产交易相关规定的空白点

　　北京某律师事务所律师康凯认为，法律虽无明文规定出卖方和地产中介必须出示有关房产所有信息的相关证明，但根据公序良俗原则和忠诚义务原则，出卖方和中介应把房屋曾发生的诸如凶杀案等影响个人购房的重要信息，作为出售信息展示披露给买房者。

　　“由于现时没有明文的法律规定出卖方和地产中介必须出示房屋安全隐患、过往历史等重要信息，因此国内有关购买‘凶宅’一类案件的判决结果有较大差异，该不该公布这些信息，是二手房或多手房交易相关规定的空白点。”

　　康凯认为，一般认为“凶宅”属于风水范畴，但在购房过程中，“凶宅”的价格跟正常房子的价格确实会不一样,可以说对房子价格有很大的影响，人们在买房的过程中，会考虑很多因素，风水也是其中的一个考量因素，因为它对房价有影响，所以卖房子的人应该主动进行告知。

　　法官观点

　　属于民俗还是迷信 “凶宅”说法有争议

　　一位不愿具名的法官表示，目前在涉及“凶宅”的法律纠纷中存在一些难点。首先是对“凶宅”的性质界定难。“凶宅”的概念并无权威官方或法律界定，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧感的房屋。但“凶宅”观念属于民俗还是属于封建迷信还存在不小的争议。

　　此外，卖房者的信息披露与隐私保护平衡难。在房屋买卖过程中，房屋出卖人负有向买房人提供会影响房屋价值或缔约决策的重要关联信息的义务，但同时卖房者也有维护自己隐私的权利，这两者之间就构成了矛盾。“卖房者是否有主动披露‘凶宅’信息的义务，以及在买房者明确询问的前提下，卖房者没有说明‘凶宅’是否违反告知义务等都是审判实践中亟待厘清的问题。”

　　这位法官认为，从民间习俗上看，购买的房屋如果曾经发生过“非正常死亡”等非质量性瑕疵，那么这套房屋就很难被人接受。但就合同而言，房屋买卖是双方真实的意愿，双方在签订合同前并未就房屋内有无非正常死亡事件达成任何承诺，在所签的合同中也一般没有约定非正常死亡事件的披露义务条款，而现行法律也未规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人必须告知的信息，“这就造成如果遇到纠纷，很难认定所签的合同为无效合同”。

　　在这种情况下，法官建议购房者，在签订房屋买卖合同时，可以要求卖房者保证房屋不存在非质量瑕疵的情况，并约定，如果隐瞒事实，购房者可随时解除合同并追究卖方违约责任。

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　　香港隐瞒“凶宅”信息责任方要被重罚

　　在香港，土地注册处是全港物业资料库，全民可查。有买楼意向的用户只要登录网站花1000港元就能成为土地注册处综合注册咨询系统的会员，通过街道名称、物业地址、地道号码等信息查询到该物业的楼龄、业权情况、交易历史等物业状况。

　　此外，在全港的地产代理都必须持牌上岗的情况下，买楼者甚至还可以通过地产代理监管局的网站查询为自己服务的代理是否有不良记录。在信息公开透明的香港，买楼者可以在查阅丰富的信息后再作出自己的判断。

　　而作为香港房产经纪人，不仅要了解房屋交易的常识、熟知银行按揭的规定，最重要的是他必须得是个诚实的人，这份诚实包括如实向买家透露所售楼宇的详细信息，比如楼龄，比如承建商，甚至在知道房子是凶宅(即发生过命案的房间)的情况下也最好不要隐瞒，原因只在于关于香港物业的一切总是清清楚楚地记载在香港土地注册处，就算是地产中介想隐瞒都不是件容易的事，更何况一旦买家了解了房子的真正历史与中介所说不符，等待中介的惩罚轻则罚款，重则或有牢狱之灾。

　　本版文/本报记者 李铁柱

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