【主持人】：各位搜狐网友大家好，今天很荣幸请到中广信代理行的总经理韩昆，来聊聊金九银十下的北京楼市，那么访谈现在开始，欢迎韩总的到来，跟搜狐网友打个招呼吧。

　　【韩昆】：在线的各位网友大家好。

　　【主持人】：咱们今天聊聊金九银十下的北京楼市，九月份过半，今年没有什么淡季可言，即便在往年七八月份的淡季来讲今年楼市也是非常火热的，这样一个情况下今年下半年房地产走势依然会这样红火下去还是有一个小小的变动？九月份开的几个盘可以用日光来形容，韩总作为行业的长期非常有经验的从业者，能否帮网友预测一下今年下半年楼市是什么样的走向？

　　【韩昆】：首先看一下北京的楼市和大北京的楼市，看北京楼市基本上现在火的是以刚需盘为主，第一看北京周边尤其六环周边的沿着地铁沿线的这些楼盘以大兴、天通苑区域为主，包括房山长阳板块，这些算是经济型社区刚需社区，在它的价格制订合理、交通配套方便而且整个在市场上老百姓比较热衷，户型设计各方面都是能接受市场需求的特点，所以导致整个目前来讲市场是相对好的。

　　其次，看一下大北京区域，大北京区域应该说不是光金九银十，从今年年初开始在北京区域无论是固安的整体利好释放，其次燕郊成熟的区域在发展，再加上潮白新区加上廊坊和涿州地区，现在大北京周边已经出现了一房难求的局面，而且日光盘是层出不穷，包括现在香河区域项目一出来在六千多块钱也是日光。

　　【主持人】：包括甚至廊坊都非常火热。

　　【韩昆】：廊坊我们一直监控周边的市场，廊坊相对来讲认为它的区域配套是几个周边城市里面最好的，但是它的北京客群相对较少，可能它更多的承载的是廊坊本地的一些客群。

　　【主持人】：我们之前成为做过关于廊坊专门的论坛，确实听几位嘉宾说还是廊坊本地人比较多，但是也有个别项目真的是针对北京客群，而且卖得特别好。

　　【韩昆】：因为城市的发展需要大量的外地客人补充，靠自有的客群支撑不起来一个市场，包括北京周边为什么火百分之七八十来自于在北京工作无论是北京户口还是非北京户口和北京有生活关系工作关系的客群他们去消费房地产。

　　【主持人】：我们知道中广信一直代理北京的一些项目，现在确实很多网友对中广信并不是非常了解，请韩总帮我们介绍一下中广信的主营业以及目前代理的重点项目。

　　【韩昆】：中广信公司是99年成立的中广信经纪公司，我们的主营业务是房地产前期投资顾问、土地顾问包括财务预算包括可研加上后期房地产项目销售代理及广告业务，现在整个公司的战略规划以北京为中心以华北华东华南几个区域为副中心进行全面的地产业务发展，做好房地产商和客户之间好的桥梁。

　　【主持人】：在北京区域我们代理的一些楼盘知名的盘有哪些？

　　【韩昆】：中广信和很多大量开发商一起合作，包括和中建、中地产、金融街控股、首都机场地产集团等等类似大集团都有深度的合作。

　　【主持人】：目前最重要的手上的项目。

　　【韩昆】：现在实际上正在做的是未来新的首都机场在南城空港城的附属项目首地浣溪谷，是首都机场地产集团开发的。

　　【主持人】：这个项目是刚需的？

　　【韩昆】：从产品品质来讲，因为是一个六层带电梯的花园洋房，但是它的订价我个人认为比较合理，一期五月份开盘是1.53万的均价卖的。

　　【主持人】：我们主要代理的产品类型集中在刚需、改善还是高端？

　　【韩昆】：我们中广信代理全物业类型都做，包括商业物业还有写字楼物业，现阶段我们主要做的以刚改和刚需为主。

　　【主持人】：既然对刚需、刚改有非常多的经验，韩总能不能跟我们聊聊对于一个刚需项目来讲最重要的是哪些因素才能导致一个刚需盘非常得火热非常得成功？

　　【韩昆】：首先我个人认为无论是刚需盘还是刚改或者改善型或者高端楼盘的话，我个人认为应该顺应大势，大势是什么样的？符合整个的发展思路去做。第二，合理的压制控制。这个可以放开地说，如果说你的价值高于了区域价值的情况下导致在销售层面上你得不到一个好的资金回流，其次在整个销售周期延长，加大整个开发成本，对于我们来讲尤其对于我们做代理来讲经常给开发商提一些相对合理的意见合理控制销售速度。

　　其次来讲，另一个成功的我个人认为就是开发成功，开发成功不仅仅是营销层面的成功，最关键的老百姓交房以后住的舒不舒服，你的物业配套包括小区的工程质量别跑冒滴漏经常出现，而且物业管理和业主经常产生纠纷，这才是一个项目我们认为的成功。

　　【主持人】：刚才聊了一下项目，再着眼一下大的方面，今年的土地市场非常火热，跟前两年放量比较少有关系，今年开发商比较缺地。除了这个关系之外，为什么还会导致今年土地市场这么火热这么火爆？土地市场一火爆就会带动购房人对于房地产的预期，这个地价高了他们的预期自然高了房价自然上行，这是有必然联系的。是因为开发商对后市有一个乐观判断才这么疯狂拿地？

　　【韩昆】：首先我们住生活的这个城市一线城市，看北京来讲，确实从今年2月份开始大量的土地而且在挂牌的时候被一些有实力的品牌开发商或者是独立拿或者基本以合作方式国企包括大型民企为主拍一些地，他们也看好沉寂两年之后的一线楼市甚至整个大势，还是有一定的市场需求。

　　其次来讲，在11年和12年土地供应相对较少，大家手里的存货不多了，企业要发展需要一定的土地储备，所以在13年闸口开了以后确实出现了一地难求的局面，而且很多土地都是在北京的边远郊区，在城市中心放量还是相对较少，比如夏家胡同拍出天价，农展馆又拍出一个天价，包括亦庄现在也出来一个天价。当时拿中信府这块地的时候，当时天价已经不可理喻了，五环边上出现这种天价，今年又看到亦庄三万多了楼面地价，很吓唬了。

　　【主持人】：土地市场是这么疯狂的，房价预期节节攀升，目前的现状来看，新一届政府并没有对调控出来一个很明确的表示。您对今年下半年的政策走向有什么样的判断？

　　【韩昆】：每次出政策之前刚才在下面也简单聊了，我们确实也没有前期的先兆，但是这次应该说无论从业内来讲还是从市场来讲包括从客户层面来讲大家知道房产税可能要出，但什么时候出不太清楚，里面的具体细则怎么规定也不太清楚。

　　拿上海来说已经在出了，人均60平米，超出部分千分之六的计税方式套北京来讲，北京应该肯定会比较上海的政策去出。其次我也看了一下，今年9月份在北边两个项目，红山世家、德胜凯旋两个商改住项目好像已经开始征收房产税了，商改住项目已经开始征收了。

　　【主持人】：这个征收是一个什么样的情况？

　　【韩昆】：这个细节我还没有去了解。

　　【主持人】：现在已经有项目在征收，这就代表了一个市场的信号。而且我们也跟很多开发商聊天，大家都在一起聊天的时候说今天下半年真的非常非常有可能会出房产税。可以说房产税是一个长效机制的一步，还有另外一步非常重要就是全国联网，对于这件事情大家并不怎么乐观并不怎么看好，这个推行起来会有一定的麻烦。

　　【韩昆】：首先肯定是技术要过关，其次来讲监管这块不要再出现以前发生的在监管部门出现的一些不好的东西。

　　【主持人】：如果房产税出来的话跟我们目前限购政策矛盾吗？

　　之间会有交际而且会有交叉，即便房产税在今年或者年终处理，限购政策在一定时间段不会打开，之间肯定有一个补充。

　　【韩昆】：在房产税运营到一定程度之后相对成熟稳定之后我觉得限购政策慢慢会退出市场。

　　【主持人】：房产税刚刚出限购政策不会马上退。

　　【韩昆】：毕竟是一个行政干预手段不是一个法律。

　　【主持人】：房产税是经济的手段和政府的两项结合。

　　【韩昆】：从现在看的话，我们新一届政府也希望尤其是房地产市场健康有序发展，而不是短期的打压限制行为。

　　【主持人】：刚才说健康有序的发展，现在就非常不健康。

　　【韩昆】：很不健康。

　　【主持人】：无论调控政策也好还是房价也个还是开发商为了销售而有的种种行为也好，都反映了这个市场并不非常得健康。在这样的情况之下，现在网上也有一些业内专家预言也好或者怎么样也好，可能拐点会到了，对于这样的拐点您有什么样的看法？

　　【韩昆】：确实这个拐点我们大家认为拐点肯定是往下拐的，但是这个东西还得从市场的根本去找，这个东西毕竟来讲土地拍到这个价格的时候如果让房价刻意去降或者去限制房价的话，这样的话不太现实，还是从根上找。首先把地价控制在合理范围之内，这次窦庄恒大做得很漂亮，无论企业和政府的双重行为确实给市场一个正面的形象出来，毕竟在那个区域相对城市配套各方面比较好的地段它的控制房价我觉得是合理的。

　　【主持人】：但是毕竟是限价房，现在有很多对限价房的诟病。而且还有一个问题就是说政府究竟会不会把这样一种土地拍卖方式作为一种长效机制出来，会不会形成一个常态，还是说只是目前在高地价下政府做的一个秀或者做的一个样子。

　　【韩昆】：我觉得应该从政府的层面来讲，它们也希望从稳定房价这块也希望从根源上相对来讲对城市发展来讲今后的房地产有序发展来讲也希望调控，从房地产市场发展来讲也合理布局大型住宅区、大型老百姓住宅社区、限价房社区，一些商品房小区长远规划，这一点新加坡做得比较好，它在保障房和商品房上控制得很好。

　　保障房第一审核资格，对于资格的审核是很严的，其次对于政府的保障措施包括房价的控制对比整个分配资格都是很严的要求。其次来讲，它的商品房做得很规范，商品房就是商品房，对于购买人的要求没有太多限制，不像北京或者国内限购这种，它没有，但是房价拉的很开，基本商品房的价格在保障房价格的三到四倍，分配得更好。

　　因为本身政府保障这块做得比较完善，从我们这块来看针对老百姓居住这个角度，政府保障这块我觉得还是缺一些，最简单的实际上你看刚需板块的刚需项目的客群也要花到一百六七十万，经济型的户型。从老百姓的需求包括大的资金分配角度实际上来讲，现在购房人群是80后主流，对于他们来讲资金压力是很大的，买得起房子还不起月供，很可能出现这种情况。有的月供小一万、一万出头。一万出头你家庭的年收入在年二三十万，家庭压力很大，虽然我们做房地产行业，但是希望房价在合理有序的发展空间。

　　【主持人】：不是坊间所传闻的代理行是房地产商房价的推手和帮凶，我们从中广信谈到项目，又从项目谈到大的土地政策方面，最后想替置业者问韩总一个问题。面对刚需的置业者，面对现在的市场行情，您对置业者人群有什么样的置业经验？

　　【韩昆】：实际上我那天无意中看安居客把我推选成为十大靠谱之人和华远的任志强任总我排第五，11年的时候我在年底的时候跟一些业内聊天的时候我就讲如果老百姓有需求该出手就去出手，别太顾忌，假设你的资金实力够的情况下，确实机会是不等人。

　　实际市场给了我们一些机会，在11年的时候在天宫院板块第一个开发商第一个项目是低于成本价将近两到三千块钱去卖房，很多老百姓没有抓住或者不认可，认为房价还会往下走，一个大型的上市企业在低于成本卖房子的时候它必然顶住很大压力，如果这个时候还不出手的情况下有时候真是不是说政府或者它能去解决的，老百姓还是把这个购房观念要扭转过来。只要你有需求，在你的资金使用各方面来讲都没有问题情况下我觉得什么时候买房都是一个契机。

　　自我适应，我买不了北京的房我买到燕郊，在燕郊我近期内比较关注这个区域，近期燕郊涨得比较高一万两千多块钱比较吓人。去年同期它的价格七八千，但是它跟北京的关系确实来讲它的交通关系、配套关系各方面都还不错，只是产权是河北的，别的方面它甚至比北京的某一些比如怀柔远郊区域还近一些交通。

　　【主持人】：对于刚需置业者的建议该出手时就出手。

　　【韩昆】：去年的时候建议我身边的公司的一些同事在燕郊去买房，当时七八千块钱，昨天我们有一个同事出手了，九千多买的，当时商改住，我说我建议你买，再等一年以后可能整个燕郊房也会疯涨，毕竟它的客群依托的是大北京被价格挤压的。之前看过燕郊和在头几年和通州的房价关系是在五千块钱左右，现在看关系已经变成一万了，再往后通州的房价如果突破三万的时候燕郊很可能会一万五以上到一万八，很可怕，恐怕老百姓连燕郊也买不起了。

　　【主持人】：搜狐焦点的网友有什么可以随时为我们留言，今天到此为止。