【论坛背景】据《2013中国私人财富报告》显示，中国高净值人规模已达到84万人，高净值人持有可投资资产达到27万亿元。其中，中国的千万富豪分为企业主、“炒房者”、职业股民和大型企业集团、跨国公司的高层人士这四种类型。

　　若干年前人们形容中国富豪在北京、上海等一线城市买房就像买白菜，因此“一部分人先富起来”得到实现。但是近几年，一连串“限”字令给国内房地产行业格局带来了巨大变化，加上通货膨胀压力日益升高，投资渠道日趋狭窄，还有中国人传统农耕文化对土地和房产的高度热衷等多个原因的挤压，使众多持有流动资金的富豪们将目光投向了海外的房地产市场。

　　然而海外房产具备的子女教育、移民政策、风险属性却各有不同，因此具有高配比属性的美国、加拿大、韩国、台北等购房热点已连续多年保持“高温”，成为众多海外置业的首选。

　　海外置业多年受追捧的原因为何？海外置业的现状及前景如何？目前是海外置业的好时机吗？鉴于此，搜狐焦点于8月23日凝聚海外置业专业人士共聚一堂，话论海外置业之思潮，共探筑梦海外之利弊。

　　【论坛时间】2013年8月23日 14:00-16:00

　　【论坛地点】搜狐媒体大厦F3层 3号演播厅

　　以下是论坛实录

　　【主持人】：搜狐焦点网友大家好，欢迎观看本期的焦点关注我是主持人小玉，今天我们把关注的目标放到海外置业上，今天我们的主题是《思想汇·海外家》，首先在论坛开始之前为大家介绍今天到场的嘉宾，他们是：

　　英国绿洲地产副总经理惠汉青先生；

　　华彬集团新加坡项目汉美登营销总监李雨桐女士；

　　绿地汉拿山小镇企划部经理刘丹清女士；

　　瑞鸿移民业务总理王雪蕾女士。

　　再次欢迎各位的到来。开场之前我先介绍一组数据来抛砖引玉展开今天的话题，这组数据是2013年中国私人财富报告，根据报告显示，目前中国高净值人群的规模已经达到78万，这个高净值人群持有的可投资性资产达到27万亿元。通过数据我们发现，随着中国的富豪占比增加，再加上可持有投资资金增长，还有国内的一些房地产调控导致了投资空间的降低，加上医疗、教育等等资源导致现在移民和海外投资多个因素，致使了现在海外置业如火如荼的发展现状。

　　海外置业发展现状及前景

　　【王小玉】首先，请绿洲惠总给我们介绍一下，您如何分析海外置业的发展现状？

　　【惠汉青】：我讲一个实例就好了，我们公司在北京、上海、广州都有很多分公司，我们的形式在一线在很多商场有我们的展位，怎么形容它？基本每个展位每天的客量关注海外投资和海外移民的客户非常多，基本上来讲拿北京简单的数据，北京我们有四个展位，一周下来基本上差不多有六百多的客人来关注它，我们很多客人到商场去可能采买家庭用品，忽然看到我们的展位属于海外投资海外移民，他非常关注，马上就会过来做一些咨询。这是一个非常普遍的现象，不像前几年，前几年可能我们发展没到这步，大家看到海外投资和海外移民好像离我们很远，可能我们会看到我就绕开就走掉了，现在不是，看到马上过来，你能帮我介绍一下，这是哪个项目，我作为移民需要哪些条件，从这点看来现在海外投资和海外移民是一个趋势，并且现在如果说从事这个行业的是一个朝阳行业。

　　【王小玉】：惠总，目前海外置业的客群跟之前相比有哪些变化？

　　【惠汉青】：这个客群不像我们老讲到高净值这类人在关注，其实很多很接近我们老百姓，很普遍的事情，如同我们现在家常便饭好朋友坐一起都要聊一下移民了没有，你海外有什么好的投资项目，基本都属于这样，很平民化。我的结论很平民化，不像原来好像很高似的。

　　【王小玉】：跟我们之前前几年预期的海外置业的方向都完全不一样的，有可能之前更高端一些，现在更平民一些。那么请李总谈一下近期近几年，刚刚惠总说了客群的平民化变化，您认为近几年国民对于这个市场的态度是不是也在产生着一些改变？

　　【李雨桐】：近几年来，中国人海外买楼热情持续升温，中国买家在过去一年购买美国、新加坡、英国等国房产近130亿美元，仅次于加拿大人，近七成中国购房者直接支付现金。对于中国人海外买房热的原因，其一是国外房价跌得厉害，明显比国内便宜；其二是国内新政下挤压。其实，购买自住的海外房产在国际上很普遍，但中国人确是投资的偏多。整体来看，海外地产凭借度假、居留权、移民、教育资源等优势，已经成为国内被限购客户新的投资热点。

　　刚才我们所提到现在确实海外置业的热潮来势汹涌，确实毋庸置疑一直以来海外地产移民潮、教育、留学、留学潮一系列是我们很多海外置业最根本的因素，包括海外的教育资源还有医疗配套等等。

　　实际上现在我们看到另外一个方向，很多人可能在去购买海外置业的时候有一些高净值的人他看到更多是一种资源，比如当地的文化、艺术一些顶级资源的收藏和占有，这个以我们的案例来说的话，比如像目前的华彬做的藏品地产，我们在英国做的以历史文化保护顶级的建筑还有我们在新加坡做的时尚的引领性的可以把车停放在空中的这种产品以及在国内做的藏品地产项目特别受到中国以及世界各地的追捧。

　　【王小玉】：李总为我们介绍的空间比较科技感，下面请绿地刘总为我们介绍一下房地产您认为目前海外置业存在的优势是什么？

　　【刘丹清】：其实从国内的房地产来看，住宅市场其实已经处于一种饱和状态了，而关于商业写字楼也是全世界每当有两座商业写字楼建起的时候其中有一座就是中国的，这个市场已经完全超出大家的需求。

　　而且从国内的生态环境来看，我们经常说的逃离北京的雾霾，让孩子逃离学业的压力，还有逃离各种环境污染、食品安全问题，从国内的市场来看现在海外市场展现出一片很广阔的天空给大家可以选择。先从资产保值说起，投资人群或者关注房地产保值增值这一块的人群来说，资产保值是一个特点。

　　第二个特点，我们可以从家庭的生活环境和生活模式来探讨，其实是给大家一个更多的选择空间，您可以选择自己的未来，孩子的未来还有整个生活模式的变化和生活环境的未来，就像刚才李总说到的，其实现在更多的人群除了关注医疗教育的配套和国际教育环境这两块之外，还有像刚才说到的人文艺术这一块收藏和占有，这个都是挺重要的一块。

　　【王小玉】：还是比较有特点非常细，一个是保值一个关于家庭环境还有模式的变化，您认为这个未来的海外置业还是比较好的趋势。

　　【刘丹清】：简单来说就是从资产这一块来说是资产保值这个特点比较明显。从个人的生活方式来说，其实是选择海外置业除了有身份的转变之外，我们这个项目具有一个属性是身份的转变，还有一个比较重要的特点其实您选择了海外置业就是选择了一种全新的人生和全新的生活方式。

　　【王小玉】：您为我们打开的是一个非常广阔的空间，接下来我们谈细节项目的时候再做展开。我也想请瑞鸿移民业务总理王雪蕾女士为我们介绍一下，您这边跟前几个项目部太一样，您对于代理方面或者移民方面是比较了解的，是专业领域的专业人士，那么您对于移民方向的一些海外置业的现状还有未来的发展前景是怎样预估的？

　　【王雪蕾】：虽然我们公司主要的业务是移民方向，但是最近这一到两年最主要的移民项目还是跟来置业离不开的，前面三位说的让我也觉得分享到很多，而且我也很多感同身受的地方，确实是目前在国内第一个是置业的环境或者是在国内的生活环境可能会导致一部分人不单单是像惠总说的高收入人群，越来越贴近中收入人群或者是普通的老百姓，他们也会考虑到如果我有足够的支持的话是否可以开展一个新的生活，是否可以开展海外置业海外新生活的开始。

　　从2010年开始欧洲游一些项目配套海外置业制订了一系列的移民政策，在10年之前其实是没有可以置业获得身份的相关政策或者说并不是很明确的法律法规。从10年之后包括希腊、葡萄牙一些国家可能先后制订了一系列能够配套置业者的优惠政策，因为置业者可能会涉及到怎么样如何打理、如何获取选择他们的海外置业，随着越来越多国家制订了这些政策，对于我们中国的海外投资的人确实是一个特别利好的消息，这也是促进它发展的主要原因。

海外环境如何  海外项目有哪些属性？

　　【王小玉】：刚刚各位嘉宾为我们展开了一个比较宏观的版图，接下来深挖一些更具体的内容，从我们的项目来看大家在各自领域里都是怎么做的。

　　我认为各个嘉宾之间是有一些共通的，但是存在一些差异。共通的属性都是海外置业，但差异却有太多不同，所以接下来聊聊差异化。

　　在差异方面比如国家的经济、政策、环境或者刚刚聊到的医疗、教育等等多个方面，根据各位所带来的这些项目，各个地方的细节能不能简略为我们介绍一下各个国家的环境和项目具体情况。

　　【恵汉青】：我们英国绿洲是做开曼群岛，开曼群岛隶属于英国，这块我们是当地最大的开发商，基本上开曼群岛它本身的国土面积不是很大，280多平方公里，国家拿出30%的土地做居住开发，这30%里面我们公司基本掌握了80%。这个项目很有特点，开曼也很有特点，特之所以出名是因为它的金融政策，它也是一个免税的国家，非常简单，在他们国家来说印花税、进出口税、注册税、旅游者税，其它没有任何的税收，这也是开曼群岛在加勒比海生活非常富足的人民的条件之一，形成一个条件。

　　并且，在开曼置业把咱们国内的开发商所做的工作置地买土地自己开发，在国内不可能实现的，在开曼就可以实现，开曼主要卖的是土地，你自建。不光是资产升值，并且可以获得他的身份，这样也实现了投资来讲不简单属于国内项目简单的增值，它追求的是综合收益。一个可以做到我的身份国际化，再一个做到资产的国际化，再就是环境的国际化。这个环境刚才几位谈到的包括医疗、教育这些全都涵盖在内，这是我们这个项目最大的特点。

　　刚才大家也谈到了，在国内来讲我们投资渠道相对来讲比较窄一点，并且作为国内的投资产品当中能够实现或者抵消的只有房地产，只有房地产才能实现它，为什么我们国内的房价老下不去，核心原因救灾这儿。老百姓挣完钱以后没有地方可以去投资，通胀把我弄没了，我只有买房，房才能抵住。很多种小企业也是这样，各种成本摊完之后不赚钱，把现有的资金投到房地产，是这种根本环境下所以导致房价下不来。并且国家给了很多政策，让我们很多手拿资金的人觉得我资金何去何从，我不投面临着赔钱，我投但是没有可选择，这个时候来讲我们老给它一个结论是时候要做离岸资产的配置。

　　其实我们走出国外，不管新加坡也好或者讲到哪里也好，跟国内房产有几个根本的区别，永久的产权世代可以传承，刚才讲到传富，这个来讲不管在美国还是在哪里国外有很多地方跟我们国内的房地产政策是不同的，我们是70年，我们就是一个租赁，租了70年，70年以后怎么办？还具不具备传承的效益，大家都非常清楚。

　　在国外尤其开曼来讲是一个永久的产权，并且它没有遗产税，没有税收，不像美国或者有些国家有房产税各种税，前提只有四种简单的税种，相对来讲我们国内投资没有更好的选择，我走出国门，到国门外又面临房地产的持有成本最高的就是它的税的问题，有没有没有税的地方？

　　开曼没有持有成本，这是我们项目比较大的卖点，并且操作起来比较简单。因为像我们绿洲在北京注册分公司，其实我们讲很多财务上面也可能去解决，比如外汇管制问题，我们往国外比如买这个房子以后我资金来源有外汇管制，我一年来讲每个人指标是五万美金的指标，作为我们公司来讲我们可以直接在国内现金交易就好了，为我们顾客免去了比较难留下的外汇管制的一条线。

　　【王小玉】：就绿洲的这个开曼项目，您刚才说到给海外置业注入一个专业名词叫做离岸资产的配置，这个离岸资产的配置怎么理解？

　　【恵汉青】：离岸资产的配置刚才我讲到，国内我们有很多比如我们的事业很多在国内，其实我们举一个最简单的例子来讲，鸡蛋不要放在一个篮子里，这是大家耳熟的话题。作为置业来讲，比如我是一个高净值人士比如我是这个人群，我在国内投资虽然投资比较窄，比如我在证券、房地产、股票都有资金的投入，但是我非常明白它都是以人民币来结算的。

　　我如果在国内比如新加坡比如我在韩国比如在开曼，我投资一个资产以后它的结算按当地的币种结算，比如像我们在开曼那就是美元结算，相对来讲是和人民比的对冲，并且起到海外保险箱的概念。我的资产可能80%在国内了，我可能有20%做一个国际投资，可能在美国放了10%，我在新加坡放了5%，我在韩国放了3%，我在开曼放百分之多少，有一个比例，离岸资产的配置其实是这么一个概念。

　　【王小玉】：开曼群岛的项目属于旅游置业吗？开曼群岛项目和国内的旅游置业项目对比来说，它的优势在哪儿或者差异化在哪儿？

　　【恵汉青】：我们讲旅游置业来讲首先一个概念我旅游置业最起码那个地方的风景要好，气侯要好，人文环境要好，这个时候才考虑。比如国内我们去海南在海南进行投资也是，因为在海南来讲是一个热带的气侯，一年四季温度适宜，我随时都可以去到海里面畅游一番或者去做一些潜水运动或者高尔夫球场非常好。

　　开曼也是这样，加勒比海大家很熟悉，景观非常迷人，我们去完以后，我们公司高总讲去了开曼去了加勒比海不看海，那个海真是很有特点的，尤其作为开曼来讲很有意思，周边都是浅海，差不多两公里到三公里基本上水在1.5米左右，有图片可以看到。比如在直升机往下看能看到里面的鱼，大的魔鬼鱼，直接能看到，并且属于热带的季风气候，跟海南不一样，海南潮湿，那里不潮湿，只要有阴凉底下就很凉快，太阳底下晒一点但凡有阴凉很凉爽风嗖嗖的，跟北京这几天一样很凉快。开曼旅游业很发达，除了金融业，金融业占到国民生产总值的50%，旅游业占到35%-40%，像美国人、加拿大人包括欧洲的每年有很多都要去，五六百万人都要去开曼旅游的，相对这些旅游的，美国也好加拿大也好消费能力是蛮强的，拿北京来讲最起码一个人的消费赶上我们五个人的消费。这些高消费的人每年几百万到开曼来，给开曼带来旅游业非常发达，包括它的酒店、餐饮一系列的配套全都够，去了之后感到真是世外桃源很漂亮很迷人，人的素质非常好。

　　开曼其实是美国的缩影，也有一百多个国家的人在那儿和睦相处，信奉基督教，包容性非常强。它有好几个岛，我们去波拉克岛上去，把他的东西落在波拉克，我们回到大开曼岛忽然想起，我们再坐飞机回去差不多将近一个小时了，你去看正常的游客还在玩，他的包还在那儿，通过这一个小事情可以看到当地人的整体素质，并且那儿零犯罪率，失业率非常低，投资置业来讲一个看景点适不适合我，要去看教育要去看医疗，是一个综合的评定。开曼旅游业本身在国家来讲生产总值第二，旅游业非常发达，并且旅游地产来讲也是很好的由头。

　　【王小玉】：资源的高配比让开曼具有非常大的优势，您最初提到一点开曼这个项目主要是卖地。

　　【恵汉青】：开曼是这样，我们主要卖当地的土地，土地是什么呢？一千平米，我们公司把大量的地拿完以后我们把它分区成一千平米一块，这样出售给我们的投资客。你有两种选择，一种可以建房，我追求的是租金的回报。一种我不建房，我等于是资产的增加。开曼过去十年地产的增值到300%、350%，非常高的比例，我有可能是这样，我看现在不错我投资我出手了，我买一块土地，可能五年以后我就翻了几番。

　　开曼政府是允许世界各地的个人或者企业到我开曼来投资房地产，并且房地产非常透明，自由买卖，所以这点来讲有这种环境以后作为我们到那儿投资买卖土地翻了一番或者翻了两番再出手这是一种，或者买了土地建房建房成本不是特别高一平米精装修成本在八千到九千，盖完房以后比如我盖一个别墅两百平米，差不多再次投资170万左右，土地很便宜，土地差不多一千平米也在150万左右，一共三百万。三百万我进行出租，它的出租回报率非常高。开曼可以有据可查世界上租金排名水平第19位，一个两居室的租金差不多一个月在2100英镑左右，两万多人民币。并且那边当地酒店租金最便宜的酒店差不多三百美金左右，比如我有一个别墅，里面五间房，取中两百美金，五间房一晚上一千美金，差不多有七年连房带地的投资就回来了。

　　并且当地的旅游业金融业最发达是全球第五大金融中心，包括我们国内的中行、工行都有分支机构，汇丰不用讲了，全世界五百多家银行基本都有分部，这块的金融政策比较好环境比较好，土地除了居住功能以外还可以抵押融资，我买了土地在我名下拿到当地银行可以做抵押评估，前期投了三百万，我评估70%两百多万拿回来了还可以做投资。比如我在别的地方投资不是特别理想或者很理想赚到才来投不成去韩国也可以。

　　【王小玉】：刚刚惠总介绍开发项目的时候我们发现了当地的政策利好加上资源的高配比导致开曼这块还是非常有包容性非常有可开发性。刚刚华彬的李总介绍海外置业环境的时候对市场也是非常看好的，听说华彬在新加坡的项目汉美登这个项目的商业配比是非常高的，您能不能具体介绍一下汉美登项目周边的配套情况还有项目自身的一些优势。

　　【李雨桐】：我们刚才所听到的探讨的其实大家做海外置业的时候很多和国内客户购买不同，更多的不仅仅是选择一处房产，不是单纯意义上的栖身之所，更多是选择一个国家。对于开发商也好对于不同的置业者也好，我们更多的是选择了一个支点像华彬我们是全球布局的亚太地区的占据支点这个项目，为什么选择新加坡？新加坡相当于小瑞士，货币金融市场特别稳定，犯罪率低，整个政局最稳定称作是避税港湾、智慧城市花园等等很多新加坡无数的第一，吸引了很多全球大概是三万三千五百家顶级国际跨国集团在那边。这样的话连续16年被评作是全球最具投资潜力的城市第二名，我们前一阵做论坛请了很多专家探讨问题，对于很多高端客户就是高净值客户群体他们在选择这个城市的时候会看到它的商业价值。

　　随着他们战略的布局，随着不断的业务延展，不同的城市有个人的居住场所也可以有商业重要的国家的选择。我们这个产品和普通市场上不太一样，首先地段上处于整个新加坡的第一富人区第九邮区乌节路商圈距离仅步行5分钟，相当于中国的王府井可以说是寸土寸金。

　　第二，我们的产品是全球第三个亚洲第一个可以把汽车停到空中的产品。每天爱车和人享受同样的礼遇，坐着电梯到家中，车子可以停到客厅的旁边，这是很受国际上高端人群的追捧。

　　第三，很多硬件设施包括华彬的严董事长把全球精英俱乐部放在最顶层做了1600平米的空中博物馆以及600多平米的空中花园，这个是很多低产开发商不会花这样的重金打造的，同时寸土寸金，新加坡特别小的国家不到北京的五环，很多景观是非常稀缺的，我们旁边就有一个12公顷的热带雨林，相当于是一个非常大的后花园，而且受新加坡当地政府保护的绝对不会有再生建筑的可能性，这一系列的硬件与国内的很多高端项目很大差别。

　　【王小玉】：刚才说到金融属性和商圈配比非常吸引人，对于新加坡当地的政策环境或者周边的其它配套环境能不能大概介绍一下？

　　【李雨桐】：新加坡不像我们常规意义上前几年特别热的以移民为主，不是靠我的绿卡来取胜，因为新加坡目前人口只有五百万左右，2018年预计上升33%的比例，这样一个比例意味着会吸纳很多国外优质的客群，不管从投资还是从置业需求包括很多的配比人群可能更多的是吸纳一些顶级金字塔顶层人群前往。对于它的税费，如果你从购房角度来讲其实新加坡不占优势，为什么这么多频频前往项目？更多我们看到从地产的角度来讲没有任何泡沫，从保值升值角度有非常非常好的升值空间，包括很多的税费没有遗产税。

　　【王小玉】：与周边的项目来说自身的项目优势在哪儿？

　　【李雨桐】：新加坡的五大豪宅都云集于乌节路商圈，我们产品最大的特点产品自身的亮点包括空中停车位，包括实景的热带雨林，这是任何项目绝无仅有的。

　　【王小玉】：空中停车位我想象中应该是一个比较大的豪宅，是一层一户这种设计吗？

　　【李雨桐】：我们是56套，一层两户单元。

　　【王小玉】：非常吸引人，希望有机会能亲眼目睹一下。接下来请绿地的刘总来谈一谈绿地的汉拿山项目。我记得在前几年韩国比较热门的是济州岛，咱们这个绿地的项目却坐落于汉拿山，处于什么考虑在汉拿山拿地来做这样一个项目？还有这个项目自身的情况或者它的客群或者产品的一些属性都是什么，能不能给我们具体介绍一下？

　　【刘丹清】：先解答一下疑惑，为什么绿地选址在汉拿山，我们这个项目坐落于济州岛的西归浦市，北靠汉拿山，房子直接可以看到海景，离海岸线六公里开车两分钟。为什么选择济州岛放绿地的第一个海外项目？其实是具有一些战略意义的，绿地完成了国内市场的布局之后全面展开对国外市场的新征程。

　　韩国济州岛其实当地有一些优惠政策，像朴槿惠总统上台之后现在把未来韩国20年的经济重心放在了济州岛，就是现在他们要全力开发济州岛，推出三大国策，其中两大国策为济州岛服务，济州岛当地有六个核心项目，我们是其中之一国际健康医疗城这样一个项目。可以这样说，绿地汉拿山小镇这个项目是中国和韩国的房地产行业的首次跨界合作，而且也是中韩两国的政府项目。

　　为什么这么说？绿地集团首先具有一个国企背景，在此之外绿地当时谈济州岛的这块地整整用了两年时间，韩国人不能输它们是一个岛国，资源上没有中国这样地大物博的，他们集中全国的力量去发展一个支柱性的产业好比之前出来的三星、LG、现代这些产业，所以在谈到关于济州岛这个项目的时候绿地花费了相当多的时间人力物力谈这个项目，绿地和韩国政府一起去探讨这个项目是不是具有可发展性，是不是真的具有可以展望的美好前景。

　　为什么选址在济州岛？首先因为它成为韩国未来20年的经济重心，韩国开放了一系列相当优惠的利好政策给济州岛，首先济州岛是作为一个国际自由岛的地位存在于东北亚包括全球，它是全球唯一的三冠王地区受世界文化组织认证的，这是自然环境方面。讲到政治地位的话，它是国际自由岛，代表着人物资全部都是免税的。

　　我们知道海南也是自由岛，但是济州岛稍微和海南有一点点不同的地方就是济州岛在这方面的自由度是非常大的，除了人物资都免税之外还具有可以建立东北亚顶级赌场、免税店、亚洲顶级游艇船坞娱乐设施的条件，相当的自由。这是政治上的意义。还有说到什么点吸引绿地集团投资在这里，就是济州岛也就是说韩国开放给全球公民的入籍条件简单来说就是移民，低门槛的移民政策。

　　现在全球大概有三个国家可以买房移民，塞浦路斯、葡萄牙、韩国，绿地集团选择济州岛的其中一大原因就是因为韩国政府开放了买房就可以移民的政策。为什么说低门槛移民？首先它的时间成本是相当低的，我们从北京到济州岛两个小时的航程都不到就到了，从通州坐车到顺义都要两个小时，两个小时的时间成本是相当低的。还有一个金钱的成本，之前四百万均价一套，对它抱有美好前景的人比较多卖得比较好，目前已经涨价了，卖到440万，大概每平方米2.3万的价格，在北京可以买到什么样的房子我不说大家也很清楚。它的金钱成本也是相当低的，等于拿2.3万一平米的房子你买了这个房子之后还可以移民，这是金钱成本上的条件。还有其它的几个条件，比如不会全球征税，你在中国做生意也可以或者在全球任何地方做生意都不存在着全球追税的问题。首笔资金证明是不需要的，不需要冻结或者证明我是有这个资产的，因为你买了房子我们知道你具有这个实力的。

　　金钱成本、时间成本低距离近，时间成本低还牵扯到一个环节，买了这个房子你是可以过去住的，因为它是没有任何移民的附加条件，没有移民监，也没有每年要在这里投资多少钱或者要在这里呆多长时间才可以给你办移民。没有任何完全的移民条件，如果想度假偶尔来一来可以，想常住也可以，都有配套设施，这就要说到绿地综合体的项目。这是绿地为什么选择海外首航在韩国济州岛这样的一个原因。

　　【王小玉】：刚刚说到汉拿山小镇，我感觉是直接跟中国接轨了，实际情况是这样吗？

　　【刘丹清】：是可以这么说，大家都知道济州岛是一个旅游热岛，这几年大家特别爱去，所以其实在语言上来说是没有什么问题的。韩国传承了这么多年的历史，像当地会有三四种语言的提示，英语、中文、日语还有韩国语本身，语言来说没有任何问题，去过济州岛旅游的都知道这一点。

　　【王小玉】：汉拿山小镇属性是花园洋楼？

　　【刘丹清】：我们的项目业态，绿地集团最热衷于建超高层和商业地产综合体，目前在济州岛在售的是别墅，但是其实是一个完整的国际健康医疗城，是一个占地约150万平的综合体，这个综合体其实本身就是济州岛打造的重点项目之一，济州岛六大核心项目包括神话公园、观光美景还有比较吸引人的国际英语教育城，国际英语教育城目前由几大国际上顶级名校在那里开了分校，再说到我们项目是其中之一就是国际健康医疗城。

　　为什么叫国际健康医疗城？分三期建设。第一期就是现在在售的别墅，第二期有酒店式公寓、医疗设施、观光休闲设施，第三期还有独栋别墅，从吃、住、玩、行全部配备，济州岛有一个新搬来的政府，目前在我们的规划图上面也是坐落于我们项目的后方，其实不管从地理位置来说还是从观光美景方面来说都是相当不错的。

　　【王小玉】：等于是依托济州岛这边的经济开发区，那项目是不是商业投资性较强？或者说是不是这个项目主要针对的是发展经济商圈，要发展成下一个国际化的购物中心么？

　　【刘丹清】：您刚才说到也是其中的一个投资属性，为什么当时谈这个项目谈了两年，就是韩国政府要看到我们这个项目是不会亏的，因为是中国的开发商，但是不能说在这里开发完住宅就走了，这里交给我们就不管了，韩国政府寸土寸金，不管是韩国本身首尔的还是济州岛都是这样的，当时耗时比较长。现在建出来的综合体包括商业配套、娱乐配套、医疗配套和住宅用地配套都是全面完整的，具有的几个属性首先把大家都关注的低门槛移民买房就可以移民没有任何附加条件，这个是今天说过的。

　　第二点，配套设施国际英语教育环境，几大国际名校都落户分校而且已经开学了，不是展望而是已经开学已经在实施了。还有配套设施养老和娱乐的配套设施，养老从两方面来说，第一方面整体的环境和空气，济州岛当地的环境和空气是维护相当好的，被联合国承认的三冠王的地区，又有东方夏威夷、蜜月天堂这样的称号，自然环境非常优胜。接下来说到另外一个第二点，怎么说它去养老好，娱乐配套设施可以分为两种人群，一种是休闲度假客还有一种养生客，冲着当地环境区的，但是不能说我光每天坐在那儿呼吸一下新鲜空气看一下海就好了，我也需要娱乐。

　　说到娱乐配套设施，现在济州岛有两个机场，第二个在建，我们离机场相当近的车程，很快就到，这是最基本的交通配套设施。比如机场开车路线或者公车都是很方便的，免税店、赌场，亚洲顶级的游艇船坞还有高尔夫俱乐部还有马术场，我相信这一部分的娱乐配套设施吸引的是投资度假客。

　　【王小玉】：这些规划什么时候能落成？

　　【刘丹清】：目前已经有37家高尔夫球场，有马术场，免税店已经售卖东西了，赌场也已经开放。我本身比较关注免税店方面的问题，据我所知像首尔、香港这些免税港售卖免税店里面的产品很大一部分是从济州岛进的货，济州岛人物资全都免税，等于它是亚洲最低的价格卖了好几种国际大牌，其它的几个像香港、首尔免税店从这里入货再对当地进行销售，在当地的免税店进行销售，比如大家喜欢的PRADA、LV这些在当地都可以相当优惠的价格买到，不是很爱坐飞机到欧洲那些地方去买，现在可以缩短了时间成本航程，我们可以买到我们想买的东西，而且可以顺便旅一下游。

　　除了具有国际医疗教育环境和移民这两个最大的核心属性之外，还具有其它三个属性，投资的属性还有养老地产的属性，还有休闲娱乐配套设施的属性。投资回报率我简单讲一下，目前投资回报率大概是9%，最低投资回报率，可以展望的是年收入36万的投资回报金额，这是它几个比较突出的属性。还有它是一个国际健康医疗城，具有全球顶级尖端的医疗科技。

　　【王小玉】：能感觉到项目未来发展前景非常大，谢谢您对项目具体的介绍。我想问一下瑞鸿的王总，刚刚刘总介绍了一个移民送身份的情况，您在移民领域是非常专业的人士，对于移民现在的状况还有未来的发展前景您是非常了解的，那结合您代理的项目谈一谈国内移民的现状。另外，也请您谈一下您今年最关注的一个热点现象？

　　【王雪蕾】：跟前面三位公司和所从事业务不太一样的地方，他们可能在某一个国家的地产上面，我们公司主要的业务是专注在移民事务上，我们公司会代理包括前面所提到的韩国项目、新加坡项目甚至欧洲项目甚至开曼的项目，都会综合来做推广这些项目的移民。

　　我们公司的业务主要负责中国人群移民到国外的这个步骤。对于移民国家政策的调整，我们也会觉得这个政策调整中国人的个人资产、身份文件这些方面逐步过渡到配比海外资产这一块。10年之后越来越多的移民项目传统我们讲的移民国家它的门槛是越来越高的，比如加拿大，加拿大移民10年非常有名的一次涨价，从12万加币涨到22万加币魁北克省的项目，有的赶上了有的没赶上。

　　最近还有一次8月16号魁省又截至了一次赶案子。随着加拿大移民政策门槛逐渐提高，可能有一些新兴新出台政策的移民国家对于申请人或者国外想移居的人来讲是不错的选择，刚才前面三位介绍开曼、新加坡、韩国济州岛，我想跟大家分享一下我个人觉得非常适合中国人移居海外置业的项目就是欧洲的葡萄牙。

　　葡萄牙是2013年1月2号新制订了一个《黄金签证居留计划》，这个签证拘留计划规定如果海外人员能够在葡萄牙置业超过五十万欧元以上可以获得葡萄牙相关的居留权身份。因为葡萄牙首先是传统的西方工业强国西欧强国，又是七个深耕国的发起国家之一，深耕的概念欧洲的深耕国家大概有26个或者27个，有一个还在待定，这20多个国家共同签订了深耕协议，打破了边境，也就是说在这些国家自由可以出行，我既然拿到其中一个国家的身份，我出行到任何其它国家都是可以的，拿到葡萄牙的身份相当于拿到半个欧洲或者多半个欧洲的身份。

　　这是我们公司近期大家通过考察核项目对比以后比较适合中国投资人下一步关注的焦点。有一个新的数据，截止到上月底，这个计划是1月份才出台的，短短七个月中国申请人已经有170多个在葡萄牙购房递交了黄金签证居留计划申请，相信这个项目可能会是2013年、14年在中国市场上比较有影响力的项目。

　　【王小玉】：刚刚听王总介绍的非常专业。作为移民的专业人士，对我们现场在座的大家来自于不同的国家，您对于这三个项目所带来的国家对它的环境或者移民政策的走向等等是怎么看的？

　　【王雪蕾】：这三个国家各有特点，不是适合同样一种人群。对于开曼来讲适合高资产人群，开曼以金融著称，我曾经有过客人咨询过开曼项目，他想把他的资产进行全球化，把他的金融所有的资金能够盘活，开曼是金融中心而且是免税的税收相对比较低一些，对于高收入人群会把自己的思想把自己公司的战略和自己资产的配比定位在全球化的概念上。像新加坡是大部分中国人比较喜欢的国家，首先是华语环境，另外也是比较适合于旅游度假的地方。

　　华彬集团我之前如雷贯耳的大名，我也知道这个投资在新加坡的项目是顶尖的高级公寓，这个顶尖的高级公寓之于它的黄金位置和周边的高质量的配套设施可能价格也会是一些高端人群能接受的。济州岛的项目我个人比较喜欢，尤其刚刚说到免税店的问题，济州岛除了像绿地的项目，之前听说过还有韩国其它项目也是韩国济州岛的项目。济州岛有它自己独特的特点，因为是氧气库，它的PM2.5永远都不会超过0，PM2.5永远是0，零污染的环境。对于很多中国人可能想去国外短暂的旅游渡假购物又不想特别辛苦长时间旅行，那是非常好的一个选择。

　　刚才听了刘女士的介绍，绿地的升值潜力还是很大的。三位的房产市场我觉得前景都是非常广阔的，配套获得购买房产或者资产配比的同时肯定是需要有相应的签证，可能济州岛不用通过签证，其它的需要有签证。坦白来说，中国人的护照免签国家还是受限制的并不是有很多，如果在海外有一定的置业或者分散性置业以后，对于出行来讲其实还是有一点小小麻烦的事情，所以选择一个国家选择一个适合自己的国家，置业的同时获得身份，以便于自己将来日后全球通行也是特别重要的问题。我为什么我个人分享葡萄牙这个国家，还是因为它的护照，如果获得葡萄牙入籍以后，全球有180多个国家是免签的，对于将来如果世界行走人可能是特别方便的一件事情。

　　【王小玉】：谢谢王总为我们做的专业分析，并且为在座三位带啦的项目做了进一步 概括。刚刚您介绍到葡萄牙的数据，未来可能有170多个人拿到葡萄要入境机会，能不能给我一些国内整个移民率在近几年的变化数据。

　　【王雪蕾】：像中国申请人从前几年大概五年前美国、加拿大、澳洲这个市场占主要份额逐渐变成世界各国个领风骚这种感觉，每个国家由于中国的国民跟外界的信息沟通越来越对等，因为在早期移民可能有一个信息不对称的概念，那时候比如互联网比如一些平台机构可能导致我们的信息并不是特别得透明公开，但是随着中国国民的文化素质文化水平的增长，另外对外沟通的信息化越来越透明，我们可能逐渐领略到除了传统移民大国以外还有一些其它国家也是我们值得考虑去移居，确实这个国家适合我家庭我本人去移居新的选择。

　　之前中国大概在2008年以前中国每年移居海外的人口大概是四万，2008年之后2010年左右各大媒体包括搜狐也会做过这种专题，第三拨移民潮的到来，当时2010年这是移民界讨论热烈的话题，当时我受邀另外一个电台做访问的时候也说，我个人并不认为这是第三拨移民潮，因为移民潮在中国都是一拨比一拨强。我相信在未来的14年或者15年我们只能看到中国越来越多的人越来越国际化，越来越走向世界，申请人和想要走到外面去看一看的人可能会越来越多。

　　【王小玉】：在办理移民的过程中您认为经常会出现的最高频率的问题是什么？瑞鸿移民如何为申请人做出解决方案？

　　【王雪蕾】：在移民过程中因为各个国家的政策不太一样，我们以葡萄牙为例，如果葡萄牙的申请过程当中对于申请人的要求还是蛮基本的比较简单的，18周岁以上没有犯罪经历，可以在当地购买一套50万欧元也就是四百万人民币的房产，这个条件很多中国人都可以符合，但是如果一旦身份有问题的话，除了自身问题以外还可能出现在哪些方面，房产，如果房产产权不清或者房产本身有抵押这些问题会导致客人的身份拿不下来。在给客户办理移民的过程中一定要聘请当地最知名的律师，我们会同市聘请两位律师，一个做房产交易过户时负责所有的房产交易过户时期的房屋产权信息的背景调查、手续的过户、协助客人处理一些法律文件等等，同时我们还会聘请专业的法律律师位客人办理移民过程当中的法律文件。我们为客户负责和保障客户成功率方面做了非常大的努力。

　　【王小玉】：国内现在的情况来看最大的客群主要是哪些人，之前可能是留学的比较多或者高净值人比较多，刚刚惠总也说了平民化越来越普遍了，您认为现在以目前的现状来看移民主要的客群集中在哪几点？

　　【王雪蕾】：坦白来说移民有一定的门槛，例如葡萄牙是四百万人民币以上的房产，势必要求申请人还是要有一定的资金比例。可能还有一些其它的项目要求申请人自身比如学历、工作经验等等这些方面，也是可以作为移民的选择或者是要求来进行移居海外的，也是可以的。可能主要也是分这两大项目，一种是高技术人才，努力可以在国外找到一份很好工作，为雇主创作价值，这种人群。另外，想在海外获得身份，获得身份包括很多种，一个是享受国外的生活，另外有可能想要分散性全球性配置资产等等，或者犯罪率比较低、空气新鲜比较宜居的国家和地区。

　　解疑海外置业常见问题

　　【王小玉】：最后想代替有海外置业需求的搜狐网友来提一些常规遇到的问题，希望各位专家能够为我们做出解答。先请惠总介绍一下您认为海外置业经常会遇到的问题。例如在置业时的手续流程都是怎么操作的？环节麻烦吗？

　　【恵汉青】：相对开曼来讲，我们这个流程相对比较简单，如果要更多的了解开曼可以在网络上进行更详细的了解，现在资讯比较发达。至于怎么走这个流程，比较简单，不管卖新加坡也好还是韩国也好都是一样，房地产来讲跟国内的操作差不多，首先要确定标的物，确认完以后我们肯定有一个手续签署相关的合同，紧跟着付款。付款之后因为是异地，还有在当地合同的无条件交换，回来之后就可以了，相应拿到当地像开曼拿到当地的土地证明，政府颁发土地证明就可以了，非常简单。

　　一般来说购房者不会直接去看地，主要是看一下当地的环境，像开曼了解一下是不是像网上讲的那样销售顾问讲的那样，中国人的特点一定要先看到，我们公司也可以组织我们的客户到开曼去，我们可以在开曼呆七日，再转趟古巴再旅游一下再回来，回来之后这些签合同，非常简单的程序。

　　【王小玉】：主要签署哪些合同？

　　【恵汉青】：首先是反洗钱合同，这个基本上做海外地产的应该都是这样，这是第一个一定要签署的。

　　【王小玉】：这些合同都是跟房企签？

　　【恵汉青】：一般海外地产跟我们在国内，过内地产我们也了解过，一般来讲都是律师，你要买海外地产投资来讲，尤其房地产一定要有你的律师陪同你一起更为保险一点。

　　【王小玉】：购房者需要跟当地的比如政府或者是相关机构对接吗？

　　【恵汉青】：也不用，因为他可以委托他的律师全来做，我们有的可以委托比如委托开发商的律师，再一个可以来找你你自己的律师。我要提醒我们这些消费者海外投资的话一定要有律师的。

　　【王小玉】：华彬的项目是不是也是这个情况，或者有不同？

　　【李雨桐】：刚才惠总讲到，实际上就新加坡购房来讲它的流程非常简单，首先可以选择一次性付款，也可以选择贷款。对于新加坡人来讲贷款通常可以贷到80%，对于外地人来讲可以达到70%，而且利率非常优惠，1.2%-1.3%。新加坡是一个法律最健全的国家之一，它的每一步流程一旦进入购房系统里面，每一步都是受相应的时间限制，首先你交5%的定金以后，两到三天要出一些意向书，21天要签订合同，28天交印花税等等一系列，如果贷款的话基本上两个月之内肯定能走完八周之内，这是新加坡规范，而且要求你所有的购房人都要有律师，这个跟惠总讲的海外地产是一致的，这是对购房者的保护，非常规范的一种行为。

　　我们的操作流程很简单，新加坡你交了定金以后，在中国一般是签订完合同才交定金，新加坡不是这样。因为我缴纳这部分钱以后是受新加坡政府监管的帐号，开发商不会做其它的比如我的资金挪用或者其它用途，房款就是房款，规范非常严。

　　【王小玉】：谢谢李总。绿地刘总汉拿山小镇前期的手续和银行贷款方面具体是怎么操作的，您也给我们讲一下。

　　【刘丹清】：合同这一块就像惠总说的跟开发商签个合同相当简单，大部分的海外置业都是具有永久产权这样一个属性的，签完合同之后能够拿到的证明比如土地方面的证明还有包括顾客跟我们开发商签的合同是中韩文对照的，能够确保每个条款都能是看清楚的。在济州岛签合同也行或者回到北京来签都可以，签完合同其它的移民手续由我们开发商来带着他一起办理，移民手续中又分两种。一种所谓的绿卡就是永久居住权，还有一种直接加入国籍，加入国籍和绿卡的区别就是一个不能当总统，一个是不用当兵，就是这样的区别。

　　在这方面如果有什么担忧的话可以放下这个疑虑，签完购房合同之后全部的合同由开发商负责，绿地能承诺给大家的大品牌保障，如果选择绿地为什么就是因为我们是一个有保障的世界五百强的企业，接下来这些不要担心，我们做一个综合体也不会卖了房子就走，就把房子撂那儿了把买房人撂那儿了不会出现这个问题。除此之外还牵扯到投资回报问题，如果想了解这些东西会不会体现在合同中，可以搜搜搜狐的网络详情页或者搜搜绿地集团汉拿山小镇百度一下就会有详细的信息。

　　【王小玉】：最后一个问题请王总为我们做一个专业的解答，因为这个问题可能前几位嘉宾都涉及的比较少。在买房海外置业之后我们往往担心一个问题，远隔重洋的这些房产如何保值或者维护，您作为这个领域的专业人士，请您讲一下这些流程或者业务的具体内容都是如何构成的？

　　【王雪蕾】：对于中国的置业者来讲可能有一部分的担心，我房产购置以后日后的打理可能有一些商务人士比较繁忙没有时间亲自去包租或者处理这个资产，闲置造成投资浪费。对我们瑞鸿从事移民移居为客人带来服务的公司要求也是越来越高了，我们逐渐从原先的移民业务拓展为移民和置业，最终拓展为移民置业和安居三层的关系。安居并不意味着客人到海外定居，我们从事的安家服务，当然安家服务是最基本的，我们还要帮客人处理移民身份拿到之后移民身份的维护和房产维护两部分。

　　房产维护来讲，位客人代为出租，有些楼盘作为包租的项目，投资人可以固定每年得到5%左右的投资回报，也不用担心自己到哪里寻找租客，是不是检查我的房间被损坏，或者是不是交物业费了，这些东西完全不用烦恼我们可以代为处理这些问题。包括有些国家的政策持有身份几年之后物业是可以变卖的，那时候如果物业增值到一定空间的话客人想出售他的房子，到时候我们也可以代为代劳，这个也是我们服务的范围之一。主要从客人的服务角度出发，只要客人有合理的需求我们也是可以帮他酌情解决或者帮他处理一些烦恼。

 论坛嘉宾合影

　　专家思想汇 一句话了解海外置业

　　【王小玉】：谢谢王总，接下来最后一个环节希望给我们这个论坛做一个总结，为搜狐网友做一些置业建议。对于海外置业、对于网友想要说出的一句话是？请王总先开始吧。

　　【王雪蕾】：选择海外置业首选根据自己的需求，希望大家都能够根据自身条件和自己的实际需求选择适合自己的国家和置业方向。

　　【刘丹清】：选择海外置业的时候首先考虑一个安全性问题，在有安全保障之后就是要根据自己的需求想移民或者想留学想投资想度假根据自己的需求做一个针对性的选择，接下来关注性价比金钱的问题，一个时间的问题，还有涉及到投资回报率这些细节的问题，希望大家多上网查资料慎重选择。

　　【李雨桐】：我想说十个字，热门的国度、热点的投资。

　　【恵汉青】：海外投资和海外移民其实是我们一个家庭的计划鹤归华，我建议投资者有综合的考虑，像王总讲你的目的是什么搞清楚不要盲目，这是我给所有投资客的建议。

　　【王小玉】：谢谢今天各位嘉宾对于海外置业的回答或者是对于项目的分析，由于时间问题，我们今天的论坛到此结束，如果我们的网友对海外置业还有其它疑问的话可以到搜狐焦点的论坛再做互动，谢谢大家！