访谈时间：2013年8月22日

　　访谈地点：北京搜狐媒体大厦第3演播室

　　访谈嘉宾：天地控股集团销售策划事业部总经理 焦玉 

　　【主持人】：尊敬的搜狐网友大家上午好，欢迎收看本期新盘路演栏目，我是本次主持人王胜伟。今天很荣幸请到天地控股集团销售策划事业部总经理焦玉，请焦总跟各位网友打个招呼。

　　【焦玉】：大家好，非常荣幸今天和大家交流一下顺义的区域发展包括我们的项目情况，可能说的一些东西是一家之言，希望大家多交流。

　　顺义开始多元化发展道路

　　【主持人】：大家都知道我们今天的位置在顺义的核心区。

　　【焦玉】：绝对核心。

　　【主持人】：近期的市场来看，包括七八月份很多日光盘的出现，包括近期也有一些孙河地块的地王，虽然说孙河属于朝阳但是挨着顺义，朝北甚至顺义这一块越来越多的人购房人去关注或者去看这里的房子。首先请焦总谈一谈咱们金街悦府的项目优势或者你的客户群体在哪些地方。

　　【焦玉】：首先金街·悦府这个项目总的建面20万平米，分两部分组成，其中一部分大概有16万平米是一个大型SHOPPINGMALL，我们这个SHOPPINGMALL是自持的。再有三万多平米全商包括上面的办公，是我们出售的，也就是金街悦府是个统称，我们楼上的部分叫悦府，下面的叫金街。

　　这个产品特性以商业为主，谈到项目的特点包括它的优势不得不去谈一下这个区域的问题。大家可能有一个共识，顺义有钱人非常多，因为最早的中央别墅区，所谓能叫别墅区的就在顺义后沙峪，顺义的有钱人多但是商业氛围并不多，应该说远远滞后于常规的这些区县。

　　为什么会形成这么一个情况？从中央别墅区最开始谈起，中央别墅区原来最开始依托于首都机场，主要居住人群一些外籍人士包括一些外资高管，我们说衣食住行四件事这些人最关心的是后三件食住行，衣可能不光是衣服还有一些消费他们并不关心，他们在这边只是一个居住为了交通方便。当时比如出现日鲜广场，有一些卖进口食品的小的超市满足他们的这种要求，他们并没有在这个区域里面去承载消费的需求，如果有这种需求去王府井去国贸更好了。

　　刚才我们聊天的时候也谈到了近一两年甚至近半年搜狐这边组织看房团去顺义比较多，可能组织看房团去顺义看的更多的是一些住宅类的产品，这个也验证了一件事顺义这个区域开始多元化发展，而不简简单单是所谓的别墅区低密度富人区的概念，它真正形成一个城镇的概念市镇的概念。

　　我认为成为一个市镇概念最主要的应该看里面的这些人是不是能达到多元化，那周边的配套是不是能够满足每一类人的实际需求。显然顺义之前的这种商业氛围是不足以满足的，可能顺义区政府也会考虑到这一点，会考虑到在我这儿住的人很多，没人到我这儿消费，我的利税从哪儿来。

　　【主持人】：多产业化发展不能说只是在住或者就像我们经常谈的睡城，顺义从现在来看绝对不是一个睡城。

　　【焦玉】：没错，顺义不是睡城从几个方面考量。第一，它的交通。几条高速都可以到顺义，现在轨道交通M15号线已经开通了，S6号线正在开通中，公用交通非常好了，包括跟外埠接驳的交通机场。随着中央别墅区已经成熟，高密度的或者说更适合大众的这种居住类产品越来越多，人口基数越来越大，这时候地缘化产生了，地缘化产生政府又有这种需求，你在这儿住应该给他提供更好的服务，同时创造更高的利税，这时候顺义区政府重新开始规划商业格局。

　　首先在新建的住宅区里面要求有多少的商业配建，要满足这个区域自己的生活方面的要求，同时在顺义绝对中心区也就是府前街重新开始规划商业档次，原来大家知道最开始像西单国泰、荣华百货基本上格调不是很高，面对的人群也是基本上顺义的原住民这些人群，现在显然不能满足了，所以才会出现新世界百货、甘家口百货，从它的建筑形态、内部的格局包括商业理念以及引进的品牌无疑上很大的一个档次。

　　我们金街悦府这个项目应该说是秉承这个基础，又有一个足够的超越。为什么说有足够的超越？商业跟居住类项目部一样，它要求至少是五到十年甚至二十年的模式要满足当时的商家需求，要满足实际消费人群的消费需求，这个项目实际最开始从运作阶段应该说我们经历了很长时间的调整。从它的整个建筑规划、内部的格局、使用的材质包括商业动线的规划等等应该说做了很多努力，保证这个项目在短时间内不过时。

　　再有，为什么叫金街？原来这个项目最开始的时候我们把它起名为乐港城，后来觉得不妥，为什么不妥？因为金街这个地名是非常有渊源的，这块地原来就叫金街。它类似于80年代末90年代初的西单，当时民族大世界等等这种感觉，非常得混杂。后来经过我们考量把这块土地重新包装重新面向市场，本着对土地尊重的态度，后来我们还是决定把这个项目就叫金街，希望能有一个延续，对当地的一些原住民也好产生一种我们的尊重。

　　这个金街项目目前大家可能知道正好在府前街政府那边，M15号线、S6号线的地铁出口这个位置，目前我们16万平米自持部分已经在去年跟华联集团达成了合作，现在华联集团会在这边做一个SHOPPINGMALL，已经入住，正在装修招商过程中。华联是老牌的国企。

　　金街悦府5.4米层高商业属顺义核心区稀缺产品

　　【主持人】：在市区经常出现华联大型超市满足周边人们生活必须。

　　【焦玉】：当时是这么一个概念，实际随着华联集团资本运作越来越大，现在慢慢希望玻璃原来华联包括很多大众的想法满足日常生活需求就够了，而且是一个中偏低端的品牌，现在需要做MALL。

　　在朝阳这边已经在龙湖项目做了一个MALL正在运作，在天通苑位置也做了一个MALL，目前在我们金街悦府项目做的是目前最大的16万平米，高端品牌比如BHG这个品牌慢慢提出来，逐渐去弱化华联这个品牌。

　　16万里面有像常规的高端品牌的消费渠道，餐饮，甚至电影院，带游泳池的会所，而且在十万平米的自持部分顶层屋顶平台我们做了一个几万平米的仿古建筑，这个仿古建筑到现在主体建筑完工了，按照真正古建的建制还原，做完之后这个位置可以称作顺义甚至北京东北部最高端的一个会所。

　　刚才讲这么多的自持目的，为什么？因为我们可售部分全部是基础，可售部分30万平米，楼下有三层的商业，一共45套铺面，这45套铺面是目前顺义核心的商业区里面唯一可售的5.4米层高的商业。

　　【主持人】：刚才说的大致每家商铺的面积是多少？

　　【焦玉】：从最小的不到一百平米到最大的三百多平米。

　　【主持人】：各种商业形态基本都囊括了。

　　【焦玉】：虽然只有45套铺面，但是基本可以满足很多的需求。一层基本上精品店的概念，二层内街也是类似于经典店咖啡店的模式，三层是餐饮，45套铺面的精品街应该不是剥离于整个主商业的，跟主商业相连的，中间有空中连廊相连，是主商业的升级版真正的精品街的感觉。

　　目前来讲应该说这个项目我们从最开始的面市到现在有一段时间，目前商业有2/3已经卖完，商业部分一直没有大张旗鼓去宣传，为什么没有大张旗鼓去宣传？从我们目前的客群来讲更多的是在顺义当地的这些客户，而且他们是职业买家，他们对一个地区的商业氛围的改变、规划的调整这种收益的预期包括敏感度远比我们业内人士要高得多的多。

　　【主持人】：前一段跟温州的投资团，他们专找这种商铺去考察去衡量看它的未来，看它的面积看它的预期收益，天天考察这些北京附近各种商业项目，您说的这部分相对更专业，这种专业的人都能看好这个市场或者看好这个区域，说明这个区域的升值空间非常大。

　　【焦玉】：原来大家聊房地产的时候三条金科玉律唯一不变的是位置位置位置，可能随着现在北京整个规划配套逐渐完善，交通逐渐完善以后，位置这个概念可能提出来的人少了，相对少了，但是对商业而言绝对还是位置，除了位置还有稀缺。为什么还有稀缺？如果在我们中心的商业区里面有几百个铺上千个铺去销售的话，那你这种唯一性就差了，而在目前整个这么一个很好的商业区的正中心只有45套铺面。

　　金街悦府 可传承商铺

　　【主持人】：附近周边也特别少？我们在站前东街，我们项目周边相对形成规模的商业非常少。

　　【焦玉】：没错。举个例子，我们所在的位置相当于王府井，你在那儿买一个铺面相当于在王府井有一个铺面，是这种概念。周边是没有居住区的，整个周边商业氛围非常得好，要么是政府职能部门，要么就是大型商业。

　　商铺是5.4米层高，不简简单单让客户买完一层是两层的概念，不是这个概念。我们经常去国外会发现在一个商业区旁边可能有一条非常窄的巷子，我们走进去发现一些店铺，这些店铺的空间流动性非常好，里面所展示的东西所卖的东西非常有创意或者非常有传承，这些店主不是租过来去做，而是这个店已经延续了一百年甚至几十年，这种家族传承的概念。

　　而金街我们想体现的就是这个概念，除了稀缺以外是可传承的。比如香榭里舍中间的部分卖巧克力，这个地方的店铺卖什么租出去绝对比你卖巧克力赚的多，因为手工巧克力不能批发，比它挣的多，但是为什么在这里做一个巧克力店，一问，这个巧克力店延续了两辈人三辈人，这是一个家族的传统，是家族的荣耀。

　　【主持人】：我们经常说的一铺养三代，有一个好的商铺之后可能一家或者几代人都会延续这个铺。

　　【焦玉】：我个人不太同意一铺养三代这个概念，老传统讲一铺养三代什么概念，我这个铺三代人不用干别的，吃这个铺就够了。我们不是这个概念，真正的一铺养三代是一种家族传统的传承，这个铺所带给你的绝不是温饱而是说当你达到人生一定的高度和境界的时候，有这么一个铺对你是一种生命的彰显，是这种感觉。

　　买个游艇，游艇上面一定要有卧室，但是谁会天天在楼顶上睡觉，不是，它给你展现的东西是不一样的。而我们这个商铺我们这个商业整个给大家展现的结构是不一样的，目前我的整个主体立面全部已经完成了，在整个顺义的核心区甚至在顺义整个区看的话绝对是地标，从我们的建筑规制，新古典主义的立面包括全石材立面的装饰甚至包括我们整个大堂的感觉是非常非常好的。这个东西可以讲不敢说后无来者，目前是前无古人。

　　【主持人】：也就是说在顺义是第一人做这个。

　　【焦玉】：可以这么说，也是我们集团董事长他对自己的要求，他要求他做的东西必须是精品。我们老板去的地方比较多，喜欢的东西比较多，尤其艺术品，他希望他造出来的东西都是艺术品。

　　【主持人】：像艺术品一样去打造。刚才焦总把顺义的区域包括产品做了一个介绍，金街悦府也是顺应顺义区的发展应运而生的产物，刚才焦总更多说到金街，近期的网友可能考虑悦府，能不能多说一点悦府？

　　【焦玉】：金街不是简简单单买一个铺图温饱，而是人生达到高度和境界的奖赏，是这种感觉，它的价值相对比较高，当时土地获取价值比较高，材质的要求非常高，我们金街均价大概在七万左右，最高的铺面达到15万，这个15万的铺面早已经卖出去了，现在没有了。

　　上面的悦府部分基本上均价在四万左右，它是一个什么概念？实际是一个办公的概念，但不是那种纯办公像写字楼的概念，更像是工作室的概念。因为它每个开间相对较小，基本上在70平米到140平米之间的概念，同时5.4米层高。

　　当时为什么会在这个区域做这么一个东西，很多朋友问我，实际我刚才讲了随着顺义的发展，人口的多元化，密集程度的增加，包括整个产业结构的调整，真正形成可以独立于外面或者不依靠于外面的独立区域可以自成中心，除了人们的居住所谓的衣食住行以外，更多的还有一个工作需求、创业需求。我要在这个区域当中找到工作，我要办一个公司难道非要去中关村吗，非要去国贸吗？未必。现在虚拟办公非常得多，但是可能我的资金有限，或者说我的想法有限，我不是希望做一个很大的公司几百个人，我可能几个朋友大家攒一个工作室。

　　【主持人】：我注意到咱们的户型，刚才您说的包括卧室相对较小，不能叫卧室小工作间，但是外面的不能说叫客厅办公的区域相对比较宽敞一点。

　　【焦玉】：对，本身我楼上悦府的部分也是5.4米层高，客户日后可以做成一个LOFT的感觉，这样首先不像我们说平常办公大家排排坐，感觉很空洞压力很大，在这边朋友和家人的感觉，大家一起创业的感觉，我们希望能舒服一些。

　　首先从整个写字楼部分大堂的装修包括整个公共区域的装修、电梯的采用包括套内的一些硬件设施的采用，都是可以满足让你非常非常舒服的在这边自主创业。比如之前成交的客户他们希望在这儿做什么呢，在这儿做一个私家蛋糕房，在南锣鼓巷有一家蛋糕房在二层，基于这种感觉很多年轻人特别女孩子希望有这么一个东西，在三里屯有一个MALL也有这种东西。

　　另外在这里做一个私家厨房，可以每天只接待几桌客人，但是做得非常到位，类似于这样。虽然只有176条，但是希望它可能去涵盖的职业领域包括创业领域非常得多，给客户更好的感觉，同时在这边的客户我楼下的整个商业包括十六万平米的SHOPPINGMALL包括周边的新世界、甘家口等等一切都是它的配套，它可以做到足不出户享受一切。

　　【主持人】：比如说年轻人创业了工作忙可以一个电话餐送上来了。

　　【焦玉】：而且不是简单的送个吉野家麦当劳，你想吃官府菜都有。

　　私人会所级享受

　　【主持人】：下面的商业支撑悦府很好的生活环境生活需求，网友在论坛上问这个项目适不适合住或者适合投资，从刚才焦总的介绍它更适合一些创业的人或者说做一个公司公司不是特别大就像我们说的虚拟办公刚开始创业但是环境又无比的优越，适合这样的人群。

　　【焦玉】：这只是其中的一部分，还有一部分顾客买悦府说不清楚但是我帮他总结了一下叫私人会所的概念。这个私人会所并不是说每天我要叫多少朋友来我这儿开PARTY不是这个感觉。

　　生活节奏太快了，我今天跑到南非去打猎，我跑到意大利去干吗不现实，因为工作节奏很快，在自己一个私人空间的地方，这里面可能放着我喜欢的书，我非常喜欢喝的茶，从世界各地旅行回来买的纪念品放在这儿，我设一个博物馆，每个月或者到我心里不舒服的时候可能在这儿呆两天，关上门非常得寂静，一个人想事情，打开门城市的繁华马上就涌进来了。小隐隐于野，中隐隐于市，大隐隐于朝，我们这个相当于中隐和大隐。

　　【主持人】：更多的是人的一种心态生活的一种态度。刚才焦总也说了很多项目产品优势和适合的人群，前两天有一个朋友问我，你知道金街悦府这个项目吗？我说我知道，但是不是很了解，你有考虑吗？他说网上看了看没想好，在望京工作。我看见物业费挺贵的，第一句话是这么说的，将近十块钱。不知道是不是这样？我说物业费贵可能有物业费贵的道理，相对值，关于物业费这个焦总是怎么考量的？

　　【焦玉】：首先金街悦府这个项目我们有自己的物业公司，我们有两家物业公司资质非常好，银网物业、东方茂物业，它基本管辖着除天地控股自己的项目以外外部项目也有接触。但是就金街悦府这个项目当时我们讲过，我们倾注这么大的精力，同时为客户想得这么全面，我们发现天地控股自己的物业管这个项目不足以支撑，所以我们聘请了中铁第一太平作为我们的物业管理。

　　大家知道中铁是世界五百强第一太平是老牌的一线的物业管理公司，它们基本上这种合并以后出现又能享受到良好的物业服务，同时又不能说不接地气所谓水土不服，由它们为这个项目进行物业管理服务，这是第一。

　　第二，因为这个项目所涉及的户数并不多，我下面真正可售的商铺只有45铺，我上面可售单元只有176套，加起来二百多套。想象一下，如果这么高档的一个项目如果又是这么少的户数，享受这么多的配套以及硬件设施，收你两块钱你敢住吗？每个人都在讲，我们要增加收入，我们现在收入太低了，你这么想难道物业公司的人不这么想吗？这样一说大家就能够清楚了。

　　我们享受到的东西一定是物超所值的，我们做房地产可能经常会说一句话不一定对，奢侈的一定是豪华的，豪华的一定是浪费的，为什么浪费？我们所谓的浪费并不是我吃一口扔掉，而是正因为它是奢侈的它是豪华的，所以有很多可用可不用的东西我们只能不用，我们留下的一定是精华的，一定是这样的。

　　【主持人】：好的，谢谢焦总，今天我们从项目的特色、区位包括很多网友在之前不了解的通过焦总的讲解让很多不了解这个项目的网友有一个深层的理解，当然没有去过的网友们可以到现场看一看，今天非常感谢焦总参加我们的论坛，希望以后能够多多跟我们网友做一些互动，今天的节目到此结束，感谢焦总。

　　【焦玉】：谢谢各位网友，再见！

　　置业热线：400-888-2200 转 46210

　　建筑面积：18004.88平方米

　　户型面积：层高5.4米

　　物业公司：中铁第一太平物业有限公司

　　金街悦府位于顺义区核心商业中心，与悦港城相连形成总体量20万平米的商业城市综合体，为核心区唯一的大型综合商业。项目地理位置优越，项目紧邻M15号线（已开通）、地铁S6号线（建设中），且无缝接驳，路网通达。坐落于城市中心上佳风水位置，人潮涌动，处于中心的中心。