2013年是北京限购政策出台的第三年。今年3月底，北京出台政策，继续从严执行限购等一系列调控措施，对本市户籍成年单身人士限购1套住房，等等。但在严厉的调控下，北京商品住宅市场依然出现了较为明显的反弹回升。

　　上半年新房成交量同比升、环比降

　　综合亚豪机构、北京中原地产等根据北京市住建委网签信息数据，包括保障房在内，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面积为661.83万平米，同比分别增加28.8%和24.8%。

　　北京中原介绍，今年上半年商品住宅成交量创下4年来上半年同期的新高。但和去年下半年相比则下降。从套数看，环比降幅为14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。

　　对于今年上半年新房成交量的同比上涨，机构分析认为，主要是由于一季度市场火热。包括3月由于“国五条”出台，导致一波需求抢在地方细则出台前释放。从而导致了上半年单月成交高峰的出现。3月，北京商品住宅成交19398套，为上半年最高，环比2月涨幅更是达到253%。

　　值得注意的是，今年二季度的成交量，和第一季度相比有明显回落。分析认为，这主要是因为北京“国五条”细则落地后，成交回升的势头得到遏制；同时由于预售环节采取的“限价”等措施，市场正常的供应节奏受到影响，新增供应补充不足。

　　新房成交均价先抑后扬

　　来自北京亚豪等机构的统计显示出，上半年商品住宅新房成交均价则经历了“先抑后扬”的过程，并在年中达到高点。

　　据统计，1月商品住宅成交均价为22527元/平米，2月出现下降，但从3月开始重新进入上升轨道，并在5、6月份达到24000元/平米的高点。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，成交均价的变化有市场淡季的原因，也有成交结构的原因。3月以后，中高端项目开始陆续放量，这都带来了成交均价的上涨。

　　北京中原地产研究总监张大伟还表示，现房在成交结构中占比增加，也推动了成交均价上行。6月，北京商品住宅新房成交结构中，现房占到28.5%，这是多年来月度成交中现房占比首次接近三成。

　　【北京成交分析】

　　上半年新房看点

　　【看点1】

　　刚需产品行情火热

　　从上半年典型热销项目来看，刚需类产品延续了走俏的行情。如位于通州区的金地·格林格林，今年上半年两次开盘，3月取证的484套房源目前网签476套，签约率超过98%；6月取证的1140套住宅，目前网签950套，签约率也已超过83%。此外，如 () （论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索）、 ()、 ()等刚需产品，上半年也都取得超过700套的签约量。

　　包括金地、万科等多家房企人士也表示，历经两三年来的调控，北京市场的主流已经被刚性需求主导。自住型需求的释放，也支撑了调控下的楼市成交。

　　应该看到的是，也正是由于刚性需求的大量存在，部分项目市场预期升温，也在抬高售价，以致个别项目在北京“限价令”面前不愿妥协，迟迟没有拿到预售证。

　　【看点2】

　　高端项目平稳“抢市”

　　虽然上半年调控压力不减，部分高端盘的入市节奏也受到影响，但入市的高端楼盘业绩仍然表现抢眼。

　　位于海淀板块的 () （论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索），以超过28亿的签约额成为上半年北京单盘销冠。上半年，西山壹号院签约均价为48679元/平米，在价格上依然保持平稳。据项目方面介绍，西山壹号院首次开盘就在调控期内，一直保持平稳，两年来也赢得了良好的口碑。今年上半年，在产品方面，西山壹号院从户型、配套等方面进行了升级，因此也吸引了市场更多认可。

　　从高端楼盘的价格看，包括 () （论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索）等，今年上半年价格都保持平稳。丰台板块的 ()由于前后产品的差异，上半年取证价格甚至出现了明显下调。

　　此外，如近期入市的朝阳区某高端楼盘，虽然整体不乏单价在每平米六七万元的房源，但首期部分楼栋签约均价只在45000元/平米的水平，这在一些高端楼盘开发商看来是“平价抢市场”。

　　从整体上看，单价4万元/平米以上的入市房源，自4月以来的成交量不断增加，从455套上升到567套。

　　中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋认为，今年上半年不少稀缺优质产品入市，高端楼盘推盘策略稳定，价格保持理性，带动了改善性需求集中入市，促成改善型项目的成交走高。

　　【看点3】

　　6月楼市为上半年高调收官

　　从成交量看，北京上半年商品住宅最热月份为3月；在3月底北京“国五条”细则落地后，4月份成交量骤然下降。不过随着政策消化，扣除保障房和商住，5月、6月商品住宅签约量已经开始上升。根据亚豪机构数据，4月、5月、6月三个月纯商品住宅签约量分别为5259套、5597套和8321套。6月成交量相比4月已经上涨58%。与此相伴的还包括签约均价的上涨。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然调控新政影响了开发商的拿证入市时间，但由于严苛的政策让消费者结束了观望，刚需、刚改旺盛，也促使越来越多的开发商加入了推盘放量的行列，6月楼盘取证数量、市场新增供应量已经上升，整个市场在6月出现成交止跌上扬。

　　对于下半年的预期，分析认为，变数在于货币政策。银根收紧的信号，虽然不至于立刻影响到楼市，但房价的涨幅应会被抑制。