早在2006年，清华大学就针对 ()冀地区提出第二期的报告，并在报告中阐述了“一轴三带”的概念。围绕“一轴三带”修建了从涿州到 ()的“密涿线”当年动工，这条线将涿州、固安和廊坊串接起来，这就是“大七环”的雏形。首都第二机场也在当年开始选址。

　　“大七环”概念起于2002年，经过10余年的发展，全长约940公里的北京大外环高速公路将于2015年全线建成通车，落成后，河北省就有11条高速公路直达北京，京冀交通一体化进程全面提速。

　　随着城市人口日益密集，北京外扩现象越来越明显。仅以堵车为例，2008年，北京早高峰拥堵路段主要分布在三环内，但2012年的早高峰，三环内南北向道路的堵情明显减少，可拥堵路段明显增加；而且，拥堵路段从原来的三环内为主，扩展到五环内，其中四环内部的拥堵尤其明显。据搜狐焦点不完全统计，2013年上半年北京预计有54个项目入市，这些项目七成位于郊区，大部在六环以外，其中大兴、房山、通州、昌平占了绝大部分。这几个区域是北京新城中发展最为突出抢眼的。

　　2013上半年中，北京计划入市的54个纯新盘中位于五环以外的有40个项目，占上市新盘总数量的8成，位于六环以外的项目有19个，接近总量的四成，而2010年、2011年同期，地处六环以外的上市新盘个数均不足新盘总量的一成，北京的住宅郊区化现象继2012年继续延深。

　　新城建设，天宫院、长阳发展迅猛

　　地处六环外，规划最完美 目前配套不足

　　说到城南不得不再一次提到城南计划。第一轮2900亿城南计划的投资拉动后，第二轮3960亿已经启动。情况基本相同的两个板块，天宫院、良乡都成为南城计划中最直接受益者。

　　天宫院板块，位居大兴黄村新城南，是近年受到政策利好拉动明显的区域。天宫院是大兴区“十二五规划”以及“城南行动计划”提到的发展核心区。因其位于地铁4号院首站，与西单、金融街乃至中关村等商圈实现了无缝拉驳，也使得天宫院成为了各家房企逐鹿的区域。目前有万科、 ()、 ()、金融街等强大实力房地产开发商抢先进驻。在大兴发展规划中，天宫院将扩建成为一个大型的综合交通枢纽，实现区内轨道交通与各种交通方式无缝接驳和零换乘。首都第二机场的确立更加奠定了天宫院

　　无独有偶，房山长阳的情况基本与天宫院类似。房山线的开通拉动了新城飞速发展，也引来无数大型房企抢滩登陆。“无论政府全盘规划还是房企深耕作为，都将促使房山长阳真正成为人们安居乐业的一座新城”，这是去年房山楼市发展论坛上，长阳镇政府传出的声音。

　　如今，在第二阶段“城南行动”计划的支持下，这看似遥不可及的理想，正在逐步转化成现实。特别是在镇政府联合众多房地产名企的积极推动下，筑造宜居新城，同时引进商业、产业、教育、休闲旅游等优质资源配套，提升并丰富了区域生活。

　　以 ()为例，在镇政府的大力支持下，其打造百万平米生活之城，积极推动引进北京四中、北京小学、北京四幼、红黄蓝等教育名校。自建集商业、产业于一体的FUNMIX半岛广场，并打造幸福驿站、第五食堂、 ()万家、幸福街市等社区服务配套。

　　可以说这两个地区虽然离北京较远，但因有地铁及政府的规划，前景十分诱人。

　　不过，由于天宫院、长阳发展较晚，以前区域内配套仅能依靠大兴黄村，及房山良乡。随着 ()、 ()等实力房企推出的自身商业项目，商业配套的不足将被弥补。但这些都是“远水”，如果这里成为宜居的生活居住区，还将要再等五年左右，“近喝”短时间内还要靠老城区内的商业配套。

　　东护的脚步从未停止

　　此次“大七环”最大利好当属东部区域。密涿高速公路北京段建设正式提上日程，同时被北京和河北寄予厚望的交通工程，建成后将担负起缓解六环交通压力和联通京冀的重要通道责任，而伴随“大七环”概念的重提，京东区域价值潜力被再度强化。

　　京东的利好，一直仰仗北京东扩计划。从CBD东扩，到启动通州国际新城的建设，北京东扩的脚步一直就未曾停止过。2011年，北京市政府就决定设立通州新城建设领导小组，“直管”通州新城的成长，这一决定意味着北京向东的发展战略再次提速。

　　今年支撑东部环京区域价值上涨的理由，包括数千亿规模的通州国际化新城建设辐射，未来将迎来大量需求涌入，区域内低密度物业如潮白河 ()等项目将迎来巨大的市场。此外还有第二轮3960亿元的南城计划和第二机场建设的影响，区域配套短板将获全面弥补。

　　现在的通州更象是几年前蓬勃发展的朝阳，更具优势的是，东部环京区域还有潮白河、 ()两大水系支撑，景观优势突出，支撑该区域成为‘潜力股’。”业内人士表示，从目前这两大区域价格来看，还是处于明显的洼地的，“大七环”有望触发区域内诸多利好因素集中爆发，届时区域楼市将再次迎来机会。

　　山美水美，北六环外养生养老两相宜

　　北部区域一直被誉为“北京上风上水”。这里有亚洲最大的水库，有着“燕山明珠”之称密云水库、温榆河及潮白河畔的顺义奥林匹克 ()等自然水系，这些对于缺水的北京都是弥足珍贵的。所以京北住宅多为以生活居住功能为主的低密度城郊住宅区，类型多以花园洋房、TOWN ()、别墅等。

　　对于“好房子”的定义每个人都不尽相同，“好房子”的标准应首先从产品自身说起，主要表现在以下三个方面：

　　一是户型方面，好的户型要有好的通风、采光条件，尤其是很多北方人讲究和重视的南北通透三面采光问题；

　　二是要有好的环境，购房者注重的是生活在其中的感受。好的整体环境，无论是项目自身的绿化园林环境还是包括项目周边的整体大环境，这些全部是人们生活的环境，好的环境可以给人们带来愉悦的心情；

　　三是要有一个优秀的人文环境，也可以说是好的文化。一个地区的文化代表着这个地区的发展水平，每个人都希望生活在一个文明、优雅的环境中。拥有自身独特的文化气息，可以说是吸引高层次购房者的一个重要因素。

　　在以顺义为首的低密度住宅这几年发展迅猛，开发总量惊人增长。可以看到，每一个阶段不仅是在区域上的变化，还有细分市场下做足的产品差异促使产品形态得到极大的丰富，以及客群消费理念变化下开发商对客群定位及产品价格的修正。从此，人们对于"低密度"的认识越来越清晰，低密度住宅开始成为房地产业内探讨的热点

　　这些低密住宅有如下特点：

　　高绿化率。以区域天然优势，这里的社区具有亲近感、美感，美丽的生活场景、宁静程度是也让这里的低密度住宅和市区产品产生差异化。近人的尺度与体量、功能上的舒适度、环境的宽松自然都是这里项目竞卖点。50％以上的绿化率，住区绿地应将草坪、灌木、乔木、古木错落栽植，低密度住宅关于绿化率的标准是市内住宅所无法达到的。

　　产品个性化。低密度住宅的低容积率甚至是独门独户决定了其设计风格和建造模式的多样化和个性化。独特的产品、新颖的外立面、精致阔绰的户型，顾客可以随意选择自己喜欢的建筑式样，甚至可以按照自己的意愿设计自己的住宅，这同样是市内住宅所无法做到的。

　　这些小区通常以“小镇”或“城”来命名自己的项目，异国情调中透着舒适安谧。

　　这些产品的缺点同优点同样明显，在配套、文化、交通、价格上都有着自己或多或少的硬伤。

　　但随着大七环的开通的消息，交通对于低密住宅区域来说更是一大利好消息。