关于香港地产界的发展现状，早年在新鸿基地产及嘉里建设任职多年的潘慧娴曾在《地产霸权》一书中，或多或少有触及真实的一面。　

　　这真实的一面，是否意味着此种四大豪门垄断的现有格局将难以改变？在多数分析师看来，这已是一个不可置否的答案。　

　　不过对于万科而言，在港拓展项目，也许亦仅是其全球化战略中的一步，因此万科最终仍然选择以合作的形式来开启其在香港的首个项目。　　

　　初拓香港 　

　　近日，作为万科香港的壳公司，万科置业(海外)表示，将以现金代价7.22亿港元，向母公司万科置业(香港)收购荃湾西站六区项目(TW6)20%项目权益连同所有股东贷款。　　　　资料显示，TW6项目涉及一幅邻近香港新界西港铁荃湾西站非工业发展用地(将称为荃湾市地段402号)。根据规划，项目将建成总建筑面积不少于3.76万平方米及不多于6.27万平方米住宅楼宇，合共可提供不少于894套住房，其中不少于520套住宅单位可销售楼面面积不会超过50平方米。　

　　收购完成后，持有荃湾西站六区项目(TW6)权益的Ultimate Vantage成为万科置业(海外)联营公司，而持有Ultimate Vantage20%权益的Wkdeveloper Limited则成为万科置业(海外)全资附属公司。　　

　　通过查阅相关资料，不难发现，此次收购的项目正是万科置业(海外)的控股股东万科置业(香港)于今年1月份与新世界发展联合所拿的荃湾西站六区项目，其中，两家企业分别占20%及80%的权益。　　

　　彼时，万科置业(海外)曾公开表示，不排除未来会将上述地块注入到上市平台上。该表态离此次其正式宣布收购万科置业(香港)所持荃湾西站六区项目20%权益仅三月有余。　　

　　当时，万科置业(海外)还称，当初成立万科置业(海外)目的主要是配合万科企业的业务国际化，万科集团与万科置业(海外)将于香港或其他地区寻觅合适投资的业务机会，以扩展万科置业(海外)业务。　

　　而对于此次万科置业(海外)选择收购母公司项目部分权益，克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣认为，主要是万科置业(海外)选了在合适的时间对香港壳进行了一点资产注入。　

　　朱一鸣补充指，一般企业将项目注入上市平台当中，优先会考虑住宅项目，因为住宅项目无需像商业项目那样沉淀资金，住宅项目的资金回笼周期比较快，这对股价有一定影响。　　关于为何不选择自己动手，而采取收购方式，朱一鸣猜测，有可能地块的最初洽谈主体即为万科置业(香港)公司。　

　　但这种拿地方式，在明源战略客服部总监王一鸣看来，这无论是在融资成本上，还是资金使用效率上都具有极大优势，因次未来不排除万科会继续通过这种操作流程来拓展香港壳的可能。　

　　港岛瓶颈

　　由于香港一手住宅开发已经是垄断市场，新来者获得的收益有限，深耕香港市场对于万科来说或没有必要。

　　相关分析曾指出，由于香港市场与内地不一样，开发商主要依靠项目运营开发能力获得盈利，而非土地升值。故香港房地产市场相当注重开发商项目开发的成本预算、操控盘等开发能力。　

　　对此，朱一鸣表示，此次万科置业之所以选择合作开发拿地，或更多的是出于自身在香港做住宅方面的经验上、渠道上相对本地开发商来说都相对欠缺。　

　　“如果万科置业占该项目80%的权益话，项目开发的风险就会大一点，而将来等其有一定开发经验、有一定开发渠道后，再去做主导或更为稳妥。”

　　另对于万科集团此次在香港合作开发首个项目，美联物业全国研究中心分析认为，深耕香港市场对于万科来说或没有必要。　

　　美联物业全国研究中心分析指：一是由于香港一手住宅开发已经是垄断市场，新来者获得的收益有限；二是万科的雄心远不止于大陆与香港，它是要做全球的发展商，因此香港市场只是它重要的对外发展平台。　　

　　不过，对于该上市平台，万科总裁郁亮曾表示，将来万科置业海外将专注负责香港业务，其发展将得到万科母公司的支持，“如果没有钱买地，母公司亦可帮它买”。　

　　就此次将资产注入上市平台的意义，美联物业全国研究中心还表示，万科置业(海外)虽然负责海外业务，但对万科全球化进程有显而易见的促进作用。　　

　　“不过，香港市场对万科的全球化战略是重要的一步，因此其运作会非常谨慎”。　

　　据计算，万科集团收购万科置业(海外)还不足两年，因此，此次将资产注入万科置业(海外)，仍会受香港上市条例限制。其中，包括股权易手24个月内若注入重大资产(即超过壳公司的100%)，则需要以重新IPO上市的标准来审批；换而言之，若在股权易手24个月内，向壳公司注入不超过壳公司100%的资产还是被允许的。　

　　“但其若需要融资，壳公司必须有项目才能向资本市场融资，且资产规模越大、越优质，越能增加投资者的信心，利好股市。”朱一鸣如此介绍道。　

　　此次注资的香港壳万科置业(海外)，为万科集团于去年以10.79亿港元收购南联地产而来，收购后万科集团持有南联地产73.91%的股份。后于今年1月21日起南联地产正式更名万科置业海外。　　

　　另据了解，今年以来，万科除获得香港首个项目外，还去到美国开拓房地产项目。　

　　今年2月13日，万科与铁狮门正式订立合作协议。双方将合作开发位于美国旧金山富升街201地块(201 Folsom Street)的高层豪华住宅公寓项目。　

　　对于去境外拓展项目，万科集团董事会主席王石曾表示，万科把业务扩展到北美的其中一个原因是，中国政府对房地产市场所采取的措施，其中是3月30日公布的“国五条”，在京、沪、粤等大城市的房地产市场实施严厉调控。