近年来，在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”。泰国房地产协会（TREA）主席蓬那立·川差席在接受本报记者专访时表示，日本是在泰国投资房地产最早的国家，近年来，中国房地产商的口碑和知名度在上升，但市场份额仍较低。本报记者走访多家“试水”东南亚的中国房地产企业后发现，选择成熟有潜力的市场和稳妥的合作伙伴，以品质赢口碑或是成功之道。

　　市场成熟、文化贴近是投资的重要标准

　　在柔佛海峡马来西亚一侧的金海湾，由中国房地产企业碧桂园开发的大型高端商住一体项目的施工已全面展开。该公司去年在马来西亚南部柔佛州首府新山投资了5个房地产项目。记者在现场看到，虽然售楼中心尚未建好，但仍有许多看房者在临时展示区里咨询。据介绍，半个月来已有1200套房被认购，其中60%是中国买家。对此，碧桂园区域总裁、马来西亚项目总代表阮家声告诉本报记者，中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等国内大型企业在国内知名度高，具有品牌优势，国内客户往往会更信任。而且，这些中资企业还可以通过国内网络，宣传介绍自己在海外的项目。

　　阮家声表示，因为东南亚国家文化、习惯比较贴近中国，因此东南亚成为中国许多房企全球战略布局的首站。中国房地产企业在海外“试水”，开拓新市场时难免会遇到“水土不服”的情况，马来西亚的文化、政治等投资环境较好，比较有利于企业的发展。该公司未来还将进入印尼、泰国等其他国家市场。

　　万科公司今年4月正式进入新加坡市场。万科公司的代表在接受本报记者采访时表示，市场是否成熟是决定投资与否的一项重要标准。新加坡的房地产市场比较规范、成熟，华人比例高，语言文化相近，符合企业发展的国际化战略，也有利于开展业务探索。

　　绿地集团去年年底在泰国的曼谷和芭堤雅开发了两处房产项目。绿地公司此前曾表示，市场潜力是进军海外的重要权衡因素，泰国有大量中国游客，在旅游城市芭堤雅投资酒店式公寓，主要为了满足中国游客及当地华人的需求。

　　融入当地、稳健合作是打响知名度关键

　　一些业内人士表示，房地产业是本地化属性很强的行业，不同的市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异，因此中国企业进入海外房地产市场需要格外谨慎。

　　川差席举例说，泰国法律规定，在泰国开发房地产的外国企业必须在投资、设计等一系列环节与泰国本土公司合作，商品房在出售时有40%必须留给泰国人，而马来西亚的法律则规定，商品房的1/3必须出售给当地马来人。

　　川差席表示，中国房地产公司投资海外要提前做好调研，谨慎对待细节。比如，在具体开发设计中，需要尊重并符合当地的风俗和喜好。他说，有的中国房地产企业投资开发的楼盘设计不符合泰国人的偏好，致使销路不佳。川差席认为，中国企业在进入海外市场时要严格遵循当地法律条款，并且选择成熟稳妥的合作对象；投资的项目要注重品质和环保，打造良好的口碑，这样才更具市场竞争力，更好占有市场并赢得口碑。

　　阮家声表示，碧桂园最初进入马来西亚市场、投资首都吉隆坡的项目时，采取了与当地大型企业合作的模式。在比较顺畅地摸清当地政策及法规后，再独立投资开发金海湾项目，并由此打响知名度，为下一步的投资打下基础。

　　万科公司在海外开展业务时倾向于选择进入比较成熟的市场，通过具体项目的合作，学习优秀同行的商业模式和管理经验，同时获得更高的认知度。万科认为，房地产企业需要在国际化业务方面非常谨慎，通过控制“试水阶段”的投资规模，并在进入一个新的市场时，选择和当地优秀的知名开发商进行合作以便更好地融入。