近日，黄金价格暴跌，引起全国大抢购。这一现象表现了居民对投资的迫切需求，同时也反映了国内投资渠道的狭窄。

　　而作为投资传统和主要渠道的房地产，一直受到政策的抑制。“新国五条”使得住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺激商业地产投资需求，拉动商铺等价格上涨，商铺租金也水涨船高。

　　伴随近年商业地产开发高歌猛进，目前武汉人均商业面积已突破1.2平方米，超过被誉为“购物天堂”的香港。但随着商铺的增多，武汉商铺投资风险也已经逐渐显现。

　　武汉人均商业面积赶超香港

　　远城区商业地产进入爆发期

　　专家依然看好商业地产

　　武汉市商务局统计表明，2011年底全市商业营业面积1076万平方米。2012年，全市销售商铺、写字楼292万平方米，其中商业面积超过150万平方米。总人口近1000万的江城，目前人均商业面积已超过1.2平方米，超过香港人均1.1平方米的水平。

　　其中，远城区商业地产呈爆发趋势。随着轨道交通持续延伸和入住率的提高，黄陂、江夏、东西湖等远城区商业地产开始觉醒，郊区住宅区对商业配套的需求也水涨船高。日前，武汉网上拍卖9宗土地，均位于东西湖、江夏和黄陂等远城区，且多为商业和服务业用地。武汉土地交易中心人士表示，相比中心城区，远城区具有价格优势，商业地产发展前景广阔，未来几年将进入集中爆发期。

　　目前武汉各商圈的商铺租金由于位置、商圈氛围等差异而相差较大，核心商圈的平均租金达到每平方米每月500-1500元，新兴商圈的租金水平为每平方米每月180-500元。近年武汉优质商场租金呈现一个稳定增长的过程。从随着武汉商业的不断完善发展，预计未来租金水平将继续保持上升的趋势。

　　武汉商业成交数量下滑

　　然而，商铺的成交数量与新增面积似乎并不匹配。数据显示，今年以来，从商铺月度成交量来看，呈下滑趋势。1月商铺成交量为1544套，成交量环比下降15.25%，同比上升172%；成交面积达9.53万方，环比下降26.97%，同比上升35.18%。2月商铺成交量为523套，成交环比下降66.13%，同比下降34.87%；成交面积达5.98万方，环比下降37.25%，同比下降21%。

　　业内人士表示，武汉的优质商铺逐渐呈现出“三沿”特点，即沿圈(商圈)、沿线(地铁及交通要道)、沿建(重点区域、重点工程和规划)，且随着地铁及重点工程的发展对人气凝聚的加强，这一模式表现出越来越明显的趋势。但除此之外的其他商铺则表现平平，尤其是人口大量外迁的区域将在未来经营和投资回报上面临较大困难。

　　研究院华中分院副总监李国政仍然看好未来武汉房产的投资形势。他认为，随着武汉周边城镇化的步伐加快和远城区的不断开发，加上武汉城建的不断完善和轨道交通的建设，未来武汉市的购房需求仍会有增加，商业地产在未来三年内也将继续“火热”。

　　商业投资显露过剩危机

　　尽管专家看好近几年的投资环境，尽管商业地产在调控闸门之外，但商业地产“大跃进”似的开发已经暴露出“过剩”危机。

　　武汉万亩工业园陷“空城危机”，空置率达90%；武汉商圈租金跳涨，迫使店铺“转场”；还有经营情况入不敷出，不少商城的商户上演跳楼秀等。不难发现，在光环下，商业地产的风险已经在不断暴露出来。

　　数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个，同比2011年增长近3倍。“近年来武汉综合体项目如雨后春笋一般都冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”在同一个区域范围内往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题。

　　李国政认为，在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品。“国外成功的商业项目，一定是经过详尽的市场调研，锁定某一类人群，打造专属于他们的商业项目。经过竞争调整，武汉的商业地产，或也将走上这条路子。”