龙湖天街系列是龙湖布局商业地产的一条重要产品线，进驻北京市场，继长楹天街后，龙湖于城南大兴再次打造时代天街。近期，项目的餐饮业态部分“龙湖食代”率先以销售形式进入市场，开盘当日再现“日光盘”。搜狐焦点商业地产特邀龙湖时代天街项目负责人王璐，分享时代天街最新市场动向。

　　【时间】：2013年5月6日

　　【地点】：搜狐网络大厦12层演播室

　　【嘉宾】：龙湖时代天街项目负责人 王璐

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　　【主持人】：龙湖时代天街是搜狐焦点商业地产的老朋友了，近期时代天街的商业部分开盘入市，投资网友、品牌商家都非常关注这个项目，今天再次邀请时代天街项目负责人王璐做客访谈间，聊一聊时代天街的最新市场动向。

　　从体量上来说，这次推出的商业有多大规模？

　　【王璐】：30万平方米，是北京龙湖地产在北京打造第二个天街系列产品。30万平米意味着整个南城目前现在在建最大体量的商业购物广场，也是未来整个大兴核心地段，唯一一个具有区域辐射能力的区域商业中心。

　　【主持人】：30万体量能覆盖多大的区域，辐射多少人口？

　　【王璐】：从商业投放原则来说，像天街系列30万平米周边辐射人口将会达到30万到50万这样。

　　【主持人】：大兴新城作为一个还在起步阶段的新兴区域，区域内现有的居住人口是否能够支撑这么大的体量？

　　【王璐】：项目位于地铁4号线，生物医药基地站，南六环附近，相信广大购房者非常熟悉，天宫院和生物医药是方圆五公里之内涵盖十多个开发商在此拿地，包括万科，龙湖，保利、新月，金融街等等大小开发商。龙湖时代天街自己住宅部分都是在2014年底，2015年初交房，未来常住人口12到15万人口，同时项目旁边生物医药产业园区2015年将产生达到700亿国家级产业园区，未来工作人群也将超过10万人，项目北侧一站地，是大兴区的未来大兴金融服务区，将会超过十万人以上的金融工作的，包括像政府机关工作居住的人员。在项目东南方17公里左右地区是首都第二国际机场，据我了解到的情况，很多东航和南航员工都在此置业，未来工作地点就是在首都机场旁边。2018年前后，第二机场投入使用，那个时候会有更多的居住、办公人口在此聚集。

　　【主持人】：针对这样的人口构成，项目的整体定位是什么，主要面向的哪些客群？

　　【王璐】：定位是全家庭型购物广场，有别于其他专业类百货或者购物中心，我们不会屏蔽具有消费能力的任何一类客群，我们面向是1岁到80岁，老人小孩，成年人全部在这儿消费，业态规划上可以看到这一点，首先有IMAX影院，还有儿童成长乐园，包括主题店百货，地下超市，几乎涵盖了平时衣食住行吃喝玩乐，接下来可能会详细介绍一下餐饮这一块，我们购物中心定位希望在南城打造出一个地标级的具有代表性的商业中心，因为可以看到在北京中部、北部、西部都有代表性的商圈，但是在目前南部没有实现这样的氛围，希望龙湖时代天街能够在这个地方填补这个空白。也是给我们周边生活的人群，工作的人群，以及整个地铁沿线消费的人群能够找到五分钟半径之内完成一切消费活动的场所。

　　【主持人】：现在目前的招商进度是什么情况？刚才说到的几个业态的配比大概是什么情况？

　　【王璐】：具体自持这一方面由商业运营部门他们进行运作，现在还没有详细的披露的消息出来。但是按照我们之前的龙湖在全国8个城市做的10多个天街形式来看，运行模式差不多，都是固定的合作品牌，电影院，超市等等可以参考其他全国各地项目。

　　【主持人】：餐饮业态的规划，据我了解是相对独立的，以销售的形式推入市场？

　　【王璐】：我们这一块餐饮中心这一块，龙湖新食代，也是契合龙湖时代天街谐音这么一个考虑。在大兴新城这个区域，通车了，未来考虑两到三年之内有可能几十万人入住这个区域，目前餐饮这一块，尤其是主流的高端餐饮门店还是非常少，所以我们也是应势而入。从我们进行商业地产这个角度，餐饮属于风险最小，回报率最快，也是最高的，相对来讲经营起来难度最低的一种业态。我们希望在我们自持商业首期这一部分，餐饮中心进行散售，出售给个人投资者，目的很简单，我们做开发商，把未来空间足够的收益让给我们业主，希望口口相传，能够给龙湖一个很好的口碑，投资者在我们项目里面挣到钱，我相信他会对我们后期的销售会有很大的帮助。

　　【主持人】：占比30%的面积，做成出售型的物业会不会有一定风险风险，未来运营在保障方面有什么样的考虑？

　　【王璐】：出售型商业物业全部临主街上，最醒目，人流量非常大的位置，餐饮中心74%以上，最小的商户面宽对外展示面积宽度达到8.4，这是最小的，普遍在十公分以上，非常醒目，非常便于识别的。我们出售型物业整个商业中心停车位，包括人流，包括车流，我们规划的业态是在早期就已经安排好了。不同的位置安排不同的业态，我们个人投资者只是买了其中一部分，已经规划好的业态，这个区域专门做餐饮，那个区域做非餐饮，后期经营的话有一个比较明确的指向。

　　其二像龙湖天街70%进行自持，这个体量目前来看比较合适。很多像我们知道的商业全部自持，不出售，对于个人投资者没有投资的机会。还有黄金时代打造写字楼，或者那种商铺，全部给散售，这样失败的例子其实在北京不少见。龙湖取了中间保持一个平衡，从我自己开发角度出发既有现金流的收入，同时后期也有一部分租金的上涨。另外还可以满足个人投资者对于业主投资的需求。总之龙湖带着个人投资者进行赚钱，假定龙湖是一个大的投资商，而我个人是一个千万级个人投资客户，我跟着你走，这是选择龙湖时代天街商业广场投资，无论是餐饮商户，还是非餐饮商户业主共同的特点。

　　【主持人】：现在龙湖食代的市场表现怎么样？

　　【王璐】：还是非常不错，因为在我们商业4月27号三点开盘，一点钟开完当天推出30万商户全部售謦，后期要参与可以去售楼处了解一下，现在正在排号。现在售价不同位置价格不一样，餐饮中心2、4层，面积300到600平之间，这个面积段比较适合做餐饮。

　　【主持人】：未来会帮助投资者去再一次甄选租赁的客户，帮助他们招商吗？

　　【王璐】：后期原则上讲不会主动承诺帮助你去招商或者怎么样，有一些投资是自用，有一些是需要出租的。从目前情况来看，从后期运营经验上来看，像我们这种客户中心商户是没有空置的，像餐饮商户火得最快的。

　　【主持人】：现在洽谈中自用型客户有哪些餐饮的品牌可以透露一下吗？

　　【王璐】：这个不太方便。

　　【主持人】：现在想投资，或者处于自于考虑买商铺有什么具体优惠活动？

　　【王璐】：目前的销售单价是3.5万，总价1000万起，现在在排号，商户确实数量比较有限，搜狐焦点的网友选择我们商铺购买的话，有12万抵20万独家优惠。

　　【主持人】：这段时间有个新闻，中国大妈抢购黄金，让华尔街为之一震，中国大妈说一句话，除了买黄金，还能买什么？现在看到龙湖时代天街市场表现，似乎购买商铺，投资商业物业也是一个资金出口。如果从投资回报角度考虑，你觉得选择这种商铺投资的最大的价值在哪？

　　【王璐】：前两天在跟一个业主聊天，他跟我说一句话印象很深刻，叫做乱世藏金，盛世买房，跟他探讨，他说房不能买住宅，如果从投资角度住宅市场国家在进行调控，而且做进一步去投资化的措施。对于商业地产实际上国家是在鼓励的，从我们目前近期市场表现上来看，可以看到在过去今年一季度北京二手房住宅营销火爆，像类似于中国大妈投资型客户，手上卖那么一两套住房，可能有一千万左右一定资产，是急于寻找一个资金的出口。这个时候商业地产其实是非常好的一个选项之一。首先可以看到在投资渠道比较清楚，黄金已经到低位，选择黄金是不错的选项，但是其他类似于基金、股票、外汇等等，包括字画，对于投资客来讲还是有一定技术门槛和难度。

　　对于商业地产来说的话，选择商业地产也可以说未来相当长一段时间之内投资首选。商业地产这一块，我们做过比较详尽的分析，最普通门帘房，到写字楼，到购物中心，都算是商业地产，但是从我们龙湖出发，商业地产最高形态是购物中心，从购物中心发展历程来看，第一没有空置，第二租金是所有商业地产最好的，北京可以买到的商业购物中心非常稀缺，除了龙湖时代天街，长楹天街，商业这一块比较突出。时代天街一方面填补整个南城商业购物中心的空白，同时给了个人投资客户，一千万到两千万投资量级客户很好的选择。很多业主抱着这样的心态，如果选餐饮商户有一个养商过程。不管百货大楼，购物中心，人流量最大，最先活跃的就是餐饮中心，因为人都是要吃饭的，不管是看电影也好，逛街也好，还是滑冰的也好，都会成为餐饮中心的一块，这是他们投资的。现在很多寻求资产配置客户的，算是一个比较好的选项和选择。

　　【主持人】：预期的租金大概是多少？

　　【王璐】：租金这边要分不同的业态，包括餐饮不同品牌。现在预计基本上6块到10块应该问题不大。