概述：2013年4月第二周（4.8-4.14），新建商品住宅成交2845套，纯商品住宅成交与停网签前一周相比下降两成多。受结构性因素影响，成交价格出现小幅上涨。受京版“国五条”细则出台影响，供应市场只有2个期房项目入市，供应依旧处于低位。链家地产总结4月第二周新建商品住宅市场主要表现如下：

　　一、成交量：新建商品住宅成交2845套，与3月第四周相比下降11.5%

　　据链家地产市场研究部统计，4月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交2845套，与停网签前一周（3月第四周）相比减少11.5%。扣除保障房后的纯商品住宅成交2062套，与3月第四周相比减少20.8%。

　　另，4月上半月（4.1-4.14），纯商品住宅成交环比下降59.4%，比1月同期下降59.1%。

　　链家分析：4月第二周，纯商品住宅成交量与1月和3月的周平均水平相比明显下降，在第一周暂停网签的情况下，成交也没有累积到4月第二周。截至目前，4月份的纯商品住宅成交量比3月同期下降了54.1%。一方面是由于新增供应补充不足，另一方面，“国五条”细则落地，购房需求暂时陷入观望。

　　二、供应量：本周新增2项目入市，总供应994套

　　据链家地产市场研究部统计，4月第二周，新建商品住宅市场有2个期房项目入市，总供应住宅994套。新增供应的2个项目为新里程家园和尚北家园，都是位于5环外，均价均低于2万的刚需盘。4月上半月供应1090套，比3月同期下降10.6%。

　　链家分析：4月第二周供应项目数量仍只有两个，总供应量不足1000套。总体来看，4月份上半月供应仍处低位，且与3月相比呈现出下降趋势。张旭认为，3月30日京版“新国五条”细则的出台，开发商推盘难度增大，一方面高端楼盘难以入市，另一方面普通住宅项目开盘也面临不能明显高过前期和周边同类项目的价格监管压力，原本打算近期入市的开发商可能需要重新调整开盘结构和销售价格以及定价方案。预计短期内，低供应仍将持续一段时间。

　　三、成交均价：成交均价为22801元/平方米，与3月第四周相比上涨2.2%

　　据链家地产市场研究部统计，4月第二周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均价为22801元/平方米，比停网签前一周上涨2.2%，与1月同期相比成交均价下降4.3%。

　　链家分析，4月第二周成交均价比停网签前一周小幅上涨。从成交结构看，城区成交占比上升了4.49个百分点。另外，从项目实际成交情况看，4月第二周部分价位偏高的中端项目成交量也有所增加。新政之后，二手住宅市场改善性需求受到个税调整影响较大，不排除以后会有部分需求转向同区域新房现房。

　　四、市场分析：4月上半月成交量下跌明显，供需均出现明显回落

　　据链家地产市场研究部统计，截至目前，4月纯商品住宅成交2062套，由于暂停一周网签，与3月同期相比大幅下降54.1%。4月上半月新增供应1090套，环比下降41.6%，与3月同期相比下降10.6%。

　　张旭认为，与二手住宅市场成交的急跌不同，商品住宅成交量虽然出现回落，降幅相对较低。主要是因为“国五条”细则对新房市场的直接政策性约束力较小，目前成交量出现下滑是由于购房者观望情绪上涨。由于新政后，北京对于房价上涨控制严格，项目涨价难度上升，部分购房者对于房价上涨预期或产生动摇，低价入市的期望程度或有所加强。

　　从政策执行层面看，为了遏制房价上涨，高端盘入市难度增加，开发商对于新项目或老项目后期的定价权大大降低，如此可能引发新房市场几个变化：一是项目涨价情况确实减少，购房者在一段时间后结束观望，需求出现一定程度集中释放；二是开发商调整开盘和定价应对策略，高价项目先开或以“精装修”方式拆分实际成交价格，这种情况下，购房者所承担的房价实际并没有降低，或者仍出现小幅上涨。

　　张旭认为，综合来看，“国五条”落地短期内，是需求观望和各方力量博弈的典型期，成交量会出现一定幅度回落。从长期来看，影响新房市场走势的不确定因素在增加，如二手住宅市场的预期传导、供应释放周期拉长、开发商销售策略等，都会影响到新房市场的需求释放。