阅读鲁商置业2012年年度报告会发现，他们似乎正走到了发展进程的入冬期。

　　从2008年至2012年，其总资产负债率一直高居90%不下，存货周转率在2008年为1.16，可是到了2012年则瞬间降至0.16。2011、2012年，连续两年因公司财务补亏，而取消股东利润分配。

　　2008年正是鲁商置业转轨主营业务方向的年份。那一年，其将房地产资产注入上市公司，主营业务从化纤新材料、纺织品等归属于零售业的业务性质转变为房地产开发及经营。

　　有业内人士表示，鲁商在2008年进入房地产领域，“没尝到房地产的暴利时期，却赶上了近几年政策的大力调控。”

　　作为在山东地区有名的地方性龙头国企，他们所要经历的变故还有很多，而其对外表示的，商业地产模式对标万达，也成为了其近几年来最受瞩目的关注点。

　　山东老大要做地方万达

　　“山东老大”、“山东有较强实力的国企”……提到鲁商置业，在山东地区的房地产业内人士纷纷有如斯概念。

　　目前而言，鲁商置业旗下主要有三种产品系列：城市广场、花园住宅，以及生态别墅。

　　但其中令业内人士印象最为深刻的，还是其以万达作为对标的城市综合体项目。

　　在华东地区某券商分析师眼里，鲁商置业目前在临沂的和谐广场项目，可以被期待为“国内第一个类似于万达的商业地产”。而其目前在哈尔滨子公司的项目，体量相对很大，具体如何定义，同样值得关注。

　　“在它辉煌的时候，业内一致期望它能够做到，成为唯一一家真正做商业地产的上市公司。”华南地区某券商分析师仍旧记得鲁商置业在2011年末、2012年初时，曾重点宣传的内容，“但是最近没怎么听他们说了，感觉是领导想到就推一推，炒作一下而已。”

　　上述分析师向记者表示，目前其关注鲁商置业的核心就在于，其做城市综合体的商业地产项目逻辑是否能够重新推出，占据商业地产市场。

　　鲁商置业商业地产项目定位为山东本地“万达”的规划，在其公司内部人员分工中也可一探端倪。

　　在鲁商置业2012年年报中提到，公司技术类人员占比全公司员工比例达到63%，行政人员占比24%。

　　“鲁商属于持有型物业，他的开发和工程都是运用自己的团队运作”，高通智库分析师朱万芬在接触鲁商置业相关人员之后认为，正是其如此的运营思路，令其在相关项目的发展速度、回款速度相对缓慢。

　　以零售推动商业地产运营

　　鲁商置业之所以提出如今备受期待的商业地产项目，均来源于其大股东，山东省商业集团（即鲁商集团）以现代零售业为运营主业的发展需要。

　　“万达是通过建构商业地产的综合模式，而进行的多业态形式扩张；鲁商置业刚好相反，他们是因为原本主业在零售，而配合零售业的需要做了商业地产。”朱万芬如此总结鲁商置业坚持商业地产的初衷。

　　在另一方面，其发展商业地产运营，会受到相对较小的政策调控影响。

　　“商业地产项目的运营对资本的要求很高。”朱万芬表示，在2008年至2012年，鲁商置业快速扩张，“运营节奏跟不上它当时的拿地节奏”，从而导致其“开发量还在压着”，且如今账面资金23.86亿元，相对较少。

　　与此同时，足以支撑鲁商置业商业地产自主经营的一个动因，为其大股东为山东省商业集团，因此，向大股东贷款成为其融资的主要渠道，也成为保证其资金链畅通的主要渠道。

　　“鲁商的人曾经跟我们说过，他们融资过程中贷款的额度从来用不完。”华东地区某券商分析师告诉记者。

　　只是针对其商业地产项目，有业内人士表示，其旗下目前此类项目尚且稚嫩，在模式和产品方面尚且无法与万达相比，“没有让人觉得很独特的地方，没有很突出的重点”。

　　估值偏高，运营方式缺乏活力

　　“鲁商置业的业绩上不来，现在估值有点偏高”，在华东地区某券商分析师眼里，在房地产同行业估值中，对于鲁商置业在2013年的估值相对高出许多。

　　在上述分析师眼里，世茂股份从运营模式和产品的整体定位都与鲁商置业十分相似，同样以商业作为其主要的宣传定位，略有不同的是，世茂股份目前已经布局全国12个省份，包括华北、华中、华南片区；而鲁商置业目前的布局，有超过90%的土地储备均仅限于山东省内。

　　然而对比其财务状况却会发现极大的不同：世茂股份近几年的毛利率水平一直高居40%以上，其资产负债率平均在60%左右；但是鲁商置业与其在同期进行比较，鲁商置业的毛利率平均在30%的水平浮动，资产负债率却自其转变主营业务之后，一直高居90%不下。

　　“世茂股份跟鲁商置业相比，他最大的不同就在于运营方面。世茂会在股权激励、价格策略、股权激励等方面灵活把控，但是鲁商置业在运营层面会相对死一些，让他业绩跑不出来。”华北地区某券商分析师研究表示。

　　而即使与同为地方国资委背景，且可以成为珠海市地方龙头房地产公司的格力地产比较，鲁商置业的财务情况同样相对紧张。

　　格力地产自2010至2012年，三年内的毛利率平均在40%，其同期资产负债率平均为80%。

　　“从他流动负债占总负债的比例可以看出，鲁商现在的负债结构很不合理。”按照上述表述，鲁商置业截至2012年年末流动负债与总负债的比例为91.81%，山东地区某地产业内人士表示，通过该数据可以发现，鲁商置业目前的财务情况不甚稳健，其在运营和债务方面均会遭遇发展瓶颈。

　　通过鲁商置业近期发布的2012年年度报告可以发现，其在2011年的净利润水平为-1293万元，在2012年，其净利润约为-862万元，鲁商置业在2011年和2012年均未对股东有利润分成。

　　目前而言，其如今的发展模式正在遭遇困境，真正做到如万达广场一般相对成熟、形成相对稳定现金流的城市综合体项目，短期而言并非能够轻易达到。