著名经济学家 住建部政策研究中心研究员 陈淮

　　【陈淮】：谢谢大家。我首先想向龙部长表达敬意，十多年来我听过龙部长无数次演讲，每次都是大声疾呼改革发展，让民族富裕，让人民富强。我为老一代为中国发展奔走，为改革开放大声疾呼，我特别感动。我特别想说这句话，旗帜鲜明的说，我支持改革开放！

　　给我出的题目，持续调控下的房地产业发展前景。但是我先想从武汉，从历史，刚才胡部长，龙部长讲到的一些内容让我有感而发。中华民族从1840年以来，百年苦难，我们找到了改革开放之路，我们找到了让民族复兴之梦，我们不能让历史时机再擦肩而过。实际上，武汉这个地方，是中国重大历史事件，历史转折点的见证。如果不是历史的阴差阳错，武汉的位置应该是现在上海在中国的位置。当年第一批睁开眼睛看世界的洋务运动官员，把眼睛盯在武汉。武汉的汉阳铁厂，汉阳兵工厂，还有铁路，实际上武汉是最早把机器工业，也就是今天我们呼吁的城市化，工业化，市场经济引入中国的城市。历史擦肩而过，并不止于此，辛亥革命之后，1919后的五四运动，把科学救国，民主救国的口号引入中国，其实五四运动还有一句很响亮的口号，也是中国梦，实业救国。1919年，中国的民族资本，也包括华中地区的民族资本，利用这个间歇有过一次短暂的繁荣，又与我们擦肩而过。以后再历史发展中，我们还遇到了很多有意思的事。比如说武汉的汉正街，汉正街的历史意义在改革开放的功勋功不可没，他第一次打破了城乡流通体制的障碍，打破了国营商业一统天下，使我们的搞活流通体制正式成为专家学者们关注的焦点。农民工进城由此一发不可收拾。中国的城市化，城镇化，城乡分割体制，这样的破解难题，在我们这个地方开始。但是我们也遗憾的说，武汉这个地方也曾在过去的一段时间内，与历史机遇擦肩而过。90年代以后，一段时间股份开发以后，武汉很希望长江中下游战略合作发展，不断的和上海制订了很多长江中下游战略发展机遇规划，请专家论证，给国务院写报告。

　　后来看看上海，认为南京都是乡下，何况是武汉？正好重庆设市，我们又设计了很多长江中上游的规划。例外里十年过去，武汉左谈了五年，右谈了五年没有谈成，跟国务院说，我都谈成剩女了，于是武汉说，国务院给了武汉一个国家综合实验区的帽子。我们也通失了南北发展的机遇。还有山西，河南，湖北等六省中，武汉在中部六省是居于领先。我想说，我们今天坐在这讨论商业地产，和商业地产的时候，有必要对历史进行一个回顾。问我持续调控下房地产市场的走势，走势是什么？不是价格的涨和跌，不是简单的成交量大和小，不是政策严和紧，我觉得这些预测过去十年来无数的江湖舒适做了很多的评论，至今没有看到哪一句有特别的意义。刚才，胡部长说了国五条，我打一个比方，你爹妈不让你早恋，不让你网恋，但是从来没有不让你恋。宏观调控不是不让你男大当婚，女大当嫁，该婚还是要婚。自己琢磨。所谓的调控有两个层面，一个是适应国内外竞争格局，比如说美国量化宽松货币政策，国内物价高还是低的调控，我们的货币政策的第一决策依据不是房价的高低涨落，而是国民经济短期运行的平稳程度。第二层调控，是让老百姓更快更好的，而不是更慢更差的改善住房。第三层调控，是让房地产业更健康的发展，而不是把开放商都关进笼子。所以可以做如下解读，这个解读有一定的意义在于，最近关于房地产业是不是支柱产业之声，又在媒体旧话重提。据说有一个官员说，从来没有说过房地产业是支柱产业。我要说，房地产业在未来10到20年没有争议的就是中国的支柱产业，这和我接下来要说的话题是一个命题。

　　四个方面，第一，中国正在面临一个历史的转折，我们正在把过去的农耕文明变成城市工业文明，城市化的趋势不可逆转，我们想不想让中国变成世界强国？这个问题不用讨论。我们要讨论的是中国联合舰队到墨西哥去玩演习？我们比美国人还阔好不好？我们想不想解决城乡分割二元结构？我们想不想解决老天爷给我们的资源稀缺？这都要靠城市化。但是城市化，不是让农民到大城市去住，早在19世纪末，20世纪初美国赶超中欧的过程中，出现过贫民窟问题，今天我们刚才领导讲到的，金砖四国，其实包括印度在内，印度的孟买，巴西的里约热内卢，这些城市都面临一些重大的选择，人口过度涌入城市，社会的严重分化，以及各种各样的发展难题，公共产品严重供应不足，基础设施滞后，等难题。怎么办？我们要解决房地产的房价问题，普通老百姓适时适度解决住房的问题，要沿海城市，二三线城市，协调发展。调整城市结构，为我们的城市化提供物质基础，是我们房地产业势必要完成的历史使命。房地产业之所以是支柱产业，不仅仅是因为他能带动上下游若干行业。首先在于，包括商业地产和住宅建设在内的城市住宅力量，他们的规模速度质量，决定了中国未来十到20年发展的规模速度和质量。不管你愿意还是不愿意，你赞美他还是诅咒他，我们靠汉阳造打不赢日本鬼子了。我们靠汉正街发明的燎原之势的马路占道市场，已经建不起商业业态了。什么趋势？就是这个趋势。

　　第二个趋势，老百姓消费结构升级，符合客观规律的，全世界经济学家共识的，工业化早期中期，生产决定消费，经济增长的主要障碍，在于生产不足。聚集起足够多的资本，有更多的技术研发能力，是经济体发展的关键。我们建宝钢的时候，那时候借遍了全世界，德国，日本，引进技术。我们汽车发展的时候，到欧洲跟别人谈。说你帮我们发展汽车了，人家根本就没有把我们放在眼里了，拿20年前的车型给中国生产。现在谁都不敢了，在中国生产的都是最新的车型。经济增长的主要障碍已经从生产领域转移到了消费需求领域，这将是一个持续的长期过程。从马克思语言，市场经济发展的根本矛盾和生产无限扩大的趋势，由生产需求无限的矛盾起，到1933年世界生产大危机的爆发，验证了消费需求扩大对经济增长至关重要的作用。实际上08年的世界金融危机和1929年的大危机在本质上没有区别。1929年的危机是因为社会消费力不足，资本家不给工人涨工资造成的危机，08年的危机一样是消费不足的危机。我们都说08年经济危机是美国引起的，其实是误解，根在中国。中国这几年发展了，富裕了，人们有钱了，有钱了但是不花，存起来，借给美国人花。结果美国人给花通胀了。这种说法在外面颇有市场。我们简单的靠外部需求的扩张，靠向有领土要求的国家去买武器，救不了中国。我们得靠老百姓的收入增长，社会生活的改善，公共产品的完善，扩大内需，扩大消费需求，才是持续增长的动力。但是显而易见，扩大消费需求，绝对不是让人们吃的更多，穿的更多的扩大内需，而是要调整消费结构。衣食满足之后，人们的消费结构需求升级，自然转向了住行。

　　我们离开住房给大家举一个例子。08年世界金融危机爆发，全世界的金融市场一片肃杀之气。三大汽车体系销量缩减了30%。那时候包括东风在内的汽车厂家，听信了专家分析，拼命的掏空库存，压缩原材料采购。结果，没想到，中国09年汽车销量产量比上年增长了45%。人们消费结构升级过程中，衣食满足之后，自然的是住和行。中国20年扩大消费需求，需要老百姓物质需求改善的需求，没有这样一个需求，我们不可能靠喝茅台酒就实现消费引领增长的目标。从这个意义上说，房地产业就是支柱产业，不管宏观与否，消灭不了任何一个在这样一个历史驱使下，消费结构升级驱使下的需求。房地产业和股市不一样，股市的政策可以使成交量在一段时间内湮灭，这个成交量不会在未来的时间内补足的。而未来需要多少房子是个常数，就跟男青年要娶多少女青年一样是个常数。他们不会因为调控少娶一个姑娘，这就是房地产经济学。

　　第三条，还是老百姓和社会利益诉求主要的级重点是房地产业。我们得明白一件事，社会利益诉求，生活改善，老百姓富裕，不是这么笼统的。改革开放前20年，打汉正街起，老百姓诉求是收入增长。那个时候社会的价值取向是越穷越光荣，越穷越革命，谁家有占着房子地的资产，你是社会的敌人，你是专政的对象，要让你永世不得翻身。这不是我编的，是毛主席说的。今天我们的社会大踏步的踏上的一条改革之路，社会从无产者争先恐后的想成为有产者。进入21世纪之后，中国加入世贸组织之后，社会富裕的利益诉求，人们不是简单的要求，从老板那领更多的钱，要家里有更多的压箱子底的存货。《潜伏》的于则成一样，从鸡窝里拉出几个金条来。不管你乐意不乐意，总之人们从有更多的吃穿向怎么有更多的财富转移。大家对房地产有更多的指控的时候，他们意识和没意识到的是，让自己率先踏入有产一族。谁能改变这个趋势？没有人能改变的话，那么谁能改变房地产业是支柱产业的趋势？

　　房地产业早就更多的有产一族。什么时候大多数老百姓都买的起房？这不是宏观调控就能实现的，是靠逐年累计的买的起房的人比重不断的增加实现。现在我们有25%到30%的人买得起的话，我们经过10年的努力，使这个比重提高到40%到45%，再过十年提高到50%到60年。美国买得起房的都是中产阶级，具备资产累计能力才叫中产阶级。我们目前在收入中能够具备资产累计能力。并且在持有资产中抗风险的人群还太少，这种人群的比重正在迅速提高，在提高到大家认为接近发达国家的水平，我们还需要20年左右的努力。

　　第四条，改革。房地产业有什么发展趋势？改革的趋势。我们在不断的依靠强化政府权力，依靠爹妈，每天到校门口看你是否牵着女孩的手，到网吧看你有没有去打游戏，这样的父母管不好孩子。70年代的弗里德曼，诺贝尔经济学奖获得者，讲了两句话，第一个，管的最好的政府是不管的政府，第二句话，天下没有免费的午餐，你希望政府做的每一件事政府都要加倍的通过税收，加倍的从你身上受回来。我们可以断言，过去十年我们交给市场所形成的这些商业地产和住房，如果把同样的时间，资金，土地交给政府的话，绝对有不了今天武汉的商业面貌，有不了我们今天城市化中能够融入7.2亿人的物质基础。改革不仅仅是要压缩限制政府的权力，而且要对现有的经济体制大刀阔斧的改革。我也很坦率的说，根本不存在像上帝一样聪明的无所不至的领导，从没有这样的人，像神一样的人。我们所有改革开放如果说取得成就的措施，那都是危机推动的。没有当时知青返城，大批新增劳动力事业，就没有个体户的产生，没有90年代末的亚洲金融危机，有不了国企改革的进一步推动。产权制度，现代企业制度都有不了。现在也一样，我们改革开放取得了一定的成就，但只是初级成就。到今天，价格放开，多种所有制，那只是产品化经济。更重要的是要素的市场化阶段，和产权的市场化阶段。房地产离不开资金和土地，而这两个最基本的经济要素，恰好是市场化最低的要素。

　　房地产的发展，商业地产的发展，城市化的推进，迫切要求我们打破现有的市场经济对土地的约束。政府不能既作为资源的供给者，又是市场的调控者。又要获取好处，又要让开发商，这样一种格局肯定要打破。还有要改革的还有中央和地方税负关系的改革，我相信中国老百姓改善住房的客观需求，以及由此推动下的中国房地产和商业地产的发展，必将给中国带来新的一轮深化改革的高潮！