搜狐焦点商业地产讯，“中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会于3月29日至30日在武汉万达威斯汀酒店举行。该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了九届。

　　本届年会的举办适逢国家最高领导层换届更迭。据论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，与会领导、专家将全面解读“两会”确定的新年度经济政策及其对商业地产产生的宏观影响。与会企业家还将激辩三大热点问题：“关注泡沫化”--转变商业地产增长方式；“应对同质化”--探寻竞争制胜之道；“防止边缘化”--在变革中应对电商冲击。年会期间，组委会还将发布2012年中国商业地产十件大事和2013年行业发展趋势。

　　20国集团研究中心秘书长龙永图、全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻、住建部政策研究中心研究员陈淮分别就“改革红利与中国经济驱动力”、“中国城镇化与商业地产的协调发展”、“持续调控下的房地产市场预期”发表演讲，香港恒隆地产董事长陈启宗、凯德中国商用首席执行官骆伟汉、新世界发展董事CEO郑志刚、万达集团副总裁陈平、苏宁云商副董事长孙为民、首创集团董事长刘晓光、深国投商用董事长丁力业、麦肯锡全球合伙人张海蒙等一批行业领袖将莅临研讨行业走向，水皮、司马南、袁岳“三大名嘴”同台开讲。

　　【时间】:2013年3月29日

　　【地点】: 武汉万达威斯汀酒店

　　　以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道:

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　　【主持人】：唐总跟我们分享了专业创造价值，实际上，商业地产经过这么多年的发展，应该是到了相对成熟的阶段。专业的价值，刚才唐总举了一个例子，大龙城。经过他们的专业管理，整个出租率达到99%，租金价格最高的达到了3倍，因为成本降低了1/3，这是多么惊人的事情。经过专业的商业运营，创造了惊人的价值。

　　感谢唐总，有请今天盛装上台来走秀的嘉宾，有新朋有老友，我们主要就是对刚才的话题再进行深化。只有商业的价值提升，和资本通路。这里面有一个噱头，也不能说是噱头吧。现在转型是一个热门的话题，1500万方转型的不好可能就转型成菜园子了。有请嘉宾的高论。　　 【主持人】：我先为大家介绍一下嘉宾，中信资本，大家都知道，手上运作的有44亿美金。兴业，是深股000608，他有一个好的背景，就是前天新加坡单位的投资基金，目前在北京成都天津，还有其他十多个省市有投资开发。还有一位行业的巨大的潜水王，通润，北京春光集团的总裁。平安信托，年半年我们的保险基金 ，还有任总，我的老朋友，现在在上海致富企业集团做总裁。还有非常有名的中粮银行，李总。和我们一起分享今天商业地产投资与管理的盛宴。

　　下面有请各位嘉宾对自己的公司做深入的介绍，再一个对目前持有商业物业的价值提升，进行一个阐述。当然大家在互动的过程中，对各位老总的公司的更详细的情况，或者要求对接的，可以举手。有请何总。

　　【何宏斌】：各位，下午好，我再强调一下，商业地产需要专业团队的打理，当时那个项目07年就开始做了，到09年的时候才动工。还有一些项目，拖了很久，因为各种原因，最后有重新推翻重来的，有重新装修的，而且就算到最后开始有盈利，因为我们只是扮演一个第三方的角色，也很难分享到其中的收益。我们只能在项目中，收一些管理费，另外还有一些项目的租金，未来资产处置之后，收益也不是很多。所以未来我们的工作可能除了我们自己公司开发的项目之外，更多的就是外包给专业的团队，我们互相配合，这样才能让资产利益最大化。

　　【柴志培】：基本上房地产这块我们是从05年06年开始做的，最早是跟万科合作，当时也是正好赶上房地产很火爆，跟着他们投了八个项目。在去年全部做完。现在越来越感觉，中国的金融机构，下一步对住宅开发而言是一个瓶颈了。所以我们也开始涉水商业项目。2011年我们投资15个亿，我在长沙常驻两年负责那个项目。所以感受非常深，作为一个基金，又当裁判员，又当运动员，有时候还要当替补。基金对公司的管理，资金，各个方面都是一个考验，对公司的实力，包括时间，从一个项目开发到实践，7年其实刚刚好，而当时我们只用了3年，显然很困难。中国现在有很多的机构，包括大民营机构，包括基金，都缺乏有稳定现金流的市场。其实凯德就是一个例子。早晚会出问题，国家从政策考虑，因为他对房地产始终是严格把控的，但是中国的银行，股市，保险公司都缺乏稳定的现金流，如果说我们希望通过我们自身，包括跟业内很多同行一起努力，从资金，从物业管理，让他达到证券化，形成一种模式的话，我相信，很多问题就可以迎刃而解。谢谢。

　　【王军】：我是春光集团的。可能很多同事不太了解。我们公司主要是做休闲房产，渡假小镇的。我们现在是三亚最大的商业地产公司之一。四年前我来参加过一次这个会。当时我提出，网络经济，网上购物对实体地产的冲击会比较大。上午大家谈到这个话题，但是都回避了。

　　实实在在的讲，网上购物对传统百货的冲击大家都看到了，只是大家不承认。这里面其实是商业业态发生了很大的变化。三年前这个会上我谈了一个观点，当时谈的主题是商业地产的黄金时期来到了。我当时说，商业地产在很多城市口袋的糖已经被吃了。我为什么拿这个做引子呢？确实商业地产最黄金的时期已经过去了。

　　现在慢慢跟住宅地产一样，慢慢出现很多的泡沫，出现招商空白，租金上不去。在这样的情况下，我们就要思考未来的机会在哪儿。在这个情况下，我一个大学同学谈到一个观点，我也非常赞同，就是现在未来的五年，可能大家更看重的是服务，也就是说，我们的实体这块，只是一块，服务是一块。我在这两个中间，我看到的是，随着人们收入水平的提高，人们更加注重的是体验感，休闲渡假，所以我们现在主要做渡假小镇，在三亚我们有四个渡假小镇，当然是国际旅游岛，北纬18度以南。当然这个休闲类的商业和现在的传统商业又不一样，他又是一个新的业态。就是要求你对整个渡假业的人有一个很深的研究。这个商业类型我觉得在未来会是一个比较好的发展方向，但是这个已经和我们现在谈的购物中心又不一样了。这是我们现在看总的方向。包括除了这四个渡假小镇之外，我还在做一个商业，确实以后的商业，以后能存活的，一个是购物中心，就是能够体验的，更多的是吃喝玩乐购，购是其中的一块，主要是吃喝玩乐去的。在一些城市，除了这个之外，还有一些体验感比较强的，像武汉的汉界，他也是体验式的。三亚，白天能看海，晚上没得看。所以现在我们准备引一条河，河两岸打造成景观带。白天看海，晚上看河，然后沿河做商业街。这样的商业我们认为是未来的方向，这就是商业的价值如何能持续性的增值。就是你要和消费人群需求紧密结合。另外一个就是如何和资本对接。

　　这块确实也是做商业地产，目前消费比较重要的资金。因为商业地产投资大，租期长，在这个时候一定要和资本对接。或者你想办法把项目公司的结构做成境外，还有一个就是和基金的对接。我们现在也在做两个基金，因为这里面融合了文化产业的基金，我们做渡假小镇的时间，刚好我们大概在今年多钱发的文章里就谈到，这届政府上台以后，一定会把城镇化作为施政的主轴，我们做渡假小镇的时候就提出了一个新的城镇化模式。

　　就是不离乡的城镇化，把当地的乡下就地改造，现在已经出了一些成果，得到的中央的高度重视。近期，城镇化概念提出来以后如何做，各地都在等着。而中央做了几次阐述之后，什么是新型城镇化，大家还是没数。所以中央会拿出几个样板来告诉大家，这就是新型城镇化。我们的一个项目就被作为第一个相伴推出来了。这就是我们探索新型商业地产模式的时候探索出的一条路。谢谢。

　　【艾兵】：平安信托物业投资的版块，其实是一个全类别的机构投资。我们在经营性物业上投资配制，主要是以零售物业为主，在住宅和综合性的开发项目里面，也有大量的投资，截止去年年底，平安信托在房地产整个的买卖投资700亿多一点。这是整体的情况。主持人给了一个题目，让我谈保险资金。其实保险资金是我们服务的资金客户之一。

　　包括保险资金，其他的机构资金，当然，我们在房地产做的时间比较久，相对比较了解，保险资金的投资潜力确实非常大，他主要是来自于房地产不动产资金的开发，从投资的形式上来讲，保险资金在房地产上使用只有两种可能，一种是直接在保险资金整体并购商业资产，第二种形式就是，是通过信托产品，或者是各种资产管理计划，然后间接的配制在商业地产商。按照投资要求来看，这是一个典型的中长期的投资配制。

　　从保险资金的投资要求上来讲，其实前面有一个嘉宾也提到了，对保险这种稳定资金来说，要求项目有非常稳定的理由，也就是说，项目成熟期的中后期他才会介入。对当期现金流的要求其实很简单，大家可以去查整个行业，保险资金的收益率，那个会给大家一个很强烈的指引。因为保险对房地产有一个很强烈的需求，就是改善提升的效果。所以如果房地产项目当期的现金流入不能超过同一时期的投资收益率的话，那么保险资金的介入率是很低的。

　　第二，是对资产潜在的升值潜力是非常在意的。所以，也就是说，对资产的位置，整个商圈的成熟稳定，和发展的潜力，这会是保险资金非常关注的。然后第三个来讲，保险资金是一个非常纯粹的财务投资，没有商业管理能力。所以他需要有一个可以信赖的，完善的商业解决方案。所以从这个角度来讲，其实我们会看到，保险资金是一个非常阶段性的投资，虽然是说，我们看到保险资金开放了，但是其实保险资金的开放，从现状上面我们会个看到，其实在保险资金有商业项目配制的实现了这个配制的保险公司，非常的少。这个有两个方面的原因，第一个方面的原因，因为保险资金刚开放，有一个过程。

　　但是从整个保险公司的行业来讲，即使没有做商业项目配制，其实也应该很有愿望，有这样的想法做配制。但是市场上符合前面几个标准的基础资产非常的匮乏，应该说这是保险投资的现状。但是这个保险资金的开放，我觉得对整个商业地产的推动会非常大，因为投资潜力非常大，从他能够配制的规模来看，基本可以说，在十几年以内，要达到他的规模都是非常困难的。所以，商业地产的投资，对机构投资，前面我们已经介绍了，我们还为其他资金服务。所以我们不会把很初步的项目交给保险资金，会成熟以后再给他们。然而他们的投资能力，对前期的机构投资会有很大的推动。就是我们虽然没有看到锐思短期内有出来的可能，但是我们看到保险资金的潜力和需求会非常大，会引导开发期，和培育期投资的机构，和这些美元基金也好，人民币基金也好，会增加他们的投资信心。其实我们看到一个方向就是说，有越来越多基金管理机构，商业管理机构，以保险资金资产配制为目标在做前期的资产投资，在把这些资产投进去培育成符合保险资金标准的资产。所以从总体上来讲，主持人点的题，一句话，保险资金潜力很大，短期内大家可能用不上，但是能够从一个遥远的目标，层层推动商业地产的健康的发展。这是我对保险资金的理解。当然我们现在来讲，我刚才介绍了，平安信托的物业版块其实保险资金在我们的配制里面还是比较少的一部分，其实作为机构投资人来讲，这个论坛我已经参加过好几次了，其实从机构投资人角度来讲，我们看到商业的项目，包括大一点的开发商，我们经常都会看到很多大家理念上非常难以匹配的一些方面，因为其实商业地产的开发来讲，很多开发商是主动去做的，而实际上很多开发商是被动去做的。所以很多开发商觉得这样的项目，住宅卖完了，净得一个商场没问题的，很好。或者说，我先盖起来再说，反正我成本低，最后会有解决方案。所以借助前面几位的一句话，资本只会锦上添花，不会雪中送炭的。如果大家在对商业地产没有信心的情况下就投下去，他其实有机会不管是和前期的机构投资人，或者是保险资金配的，这个概率是很低的。

　　我在从前的论坛上也提过这样的概念，就算你以前做商业地产，有两个方法。一个是找到机构投资人在前期就介入，看看你有没有从硬件就开始有一整套解决方案。或者你没有信心，机构投资人也没有信心，其实我的建议是，你就不应该做集中商业，你应该做散。你要相信小的投资人，小的运营商，看他们用他们的智慧，不同的方向有没有可能做活，但起码你实现的你的资金回收。虽然这样说起来好像没有社会责任感，但是我相信中国很多的商业项目，无论是谁都做不活的。无论是谁都很难做活动的项目，你切小，交给众多的小运营商去运营，你在硬件上配合，这种模式也许比集中商业活下来的可能性还更大一点。这是我的一些谬见。

　　【王威】：大家好，我是王威，我是凯德商用。我在凯德商用做了五年之后总结出一个全产业链的模式，我们是从头做到尾，这都是我们在管理，中间开发资产应用这块，我们是用资产管理介入的。11年到12年，我在美国一个保险机构，他是全国最大的经济公司，我在里面管投资，现在我自己做一家公司，叫永正资本。我是看到了一个机会，因为我觉得未来三到五年之内，中国商业地产的前景，是泡沫化导致大家批开发商很难活。所以我看到很多这样的现象。未来三到五年这种现象会更加严重。同时我对商业地产的信心又非常足，随着未来中国经济的发展，这种商业地产的需求量是非常大的，即使是在沈阳这种全国数一数二的，我依然看到那里有机会。

　　第三点是因为，刚才爱总说的，未来所有的机构投资者，特别是社保基金，保险资金，他们是特别喜欢这种投资型的长期型物业，非常符合。因为我们用的钱全是这三类基金。我出来做的理想和目标就是将来能够替保险基金管理他们资金。我还会提供一些服务，不过主要是融资，出售，因为最近有2%的成交率，这个是非常低的，所以从资本和项目的对接来说，这是非常难的事情。我认为这个里面可能有几个原因，一方面是你本身项目的资质不够好，因为现在真正能够看到很好的项目，回报率能够达到要求的，这非常之少。

　　尤其有个别好的项目，是传统资产，不会卖。而新项目，很多都是被迫做的。所以根本也没有在意，也不想干，不是主业，不是亲儿子。所以等到他没想干的时候，又想卖个好价钱，想找人来接，没人接的了。国内这些钱，他本身没有看到，他自己对商业地产的判断也还是欠缺的，或者他自己也还是在做尝试，在国外资本大规模收购的时候，国内资本并没有准备好。资金方资本方相互之间对接都很困难，所以今天我们想谈的，开发商想做持有型物业就非常困难。我们结合凯德的模式，就是全产业链模式，是全世界的美国模式。我认为是最合理的，最先进的，也是最好的模式。这个模式可能大家关注一下凯德就比较清楚。掀起是私募进入，后期是退出。（瑞辞）只是一个手段，即使推出来也和大家没什么关系。如果你的物业能够达到瑞此的要求，4%到5%的分红的话，很多信托基金早就进去了，所以真正瑞此出来的时候，和大家关系不是很大。因为他们早在这之前也把那些位置买下来了。所以瑞此只是大家来看，真正出来的话，和大家关系不大，这是真正瑞此的一个根本的东西，大家要关注的是他的资产价格。这是一个资本退出的方向。另外我相信，如果真的要从事这方面的事，开发商这块碰到的问题我认为是，本身你拿那块地是被迫进，而你并没有当亲儿子来养，所以你很难去做。

　　这里面就是给比较专业的运营团队机会。反过来我只是做纯顾问机构的话，我认为作为一个商业地产持有者来说，他必须要有一个专业的团队。这是一个你必须要有的东西。这个差异非常之大。所以我认为未来比较好融合的情况是，资本和地产相互进入，这是未来商业地产里面逐步进入，逐步融合在一起，会越来越像凯德模式。谢谢。

　　【耿乃兴】：我感觉我好像来错地方了。我是开发公司的，前面是房地产的大老，和我关系不是很大。我们非常幸运，在上海的中环线紧贴着边上做了一个项目。大家可以想像，过去几年，地价在上海的升值情况。600多亩的地，实际可以用的有400多亩，现在开发量是18万平方米，现在做完了，销售非常好。剩下的20万商业已经不能用综合体来定义了。公司资金上没有任何问题，项目位置也非常好。我们现在面临的问题就是，怎么样把一块地变成一个作品。我们今天做的是如何创造价值。刚才投资的专家说，项目好了，好做，没有被买的项目也有好项目。我跟大家交流的就是，我们这样一个企业，怎么样创造价值。致富集团现在在做的项目里面有两万方是集中商业，有50万方的大商业，在沈阳我们还有另外一个项目，批发市场集群。所以我说，首先第一个，做项目想创造价值，

　　第一个，要关注。我2000年听说莫老师在南京开课，我就去听。我和王总也有交往，李总是我在美国康乃尔大学的学长，我每个好项目都去学，都去研究。这是第一。当然这里面学了很多的东西。

　　第二点，我们虚心的向商家请教。我每次参加这样的会议，三次碰到大润发的彭总，每次我们都有对话，他有时候会批评我，会指点我，我每次回去都有提高。他的批评指点，我都会用心的做。比方说上海我们现在的25万的购物中心，因为在地下，购物环境不够好，那么我把超市的长边对着购物的主线，在地下室操作出来，背靠自然光，在超市一边，每天地铁造成的人流都是10万人以上。也就是说，超市的每一层都可以停车，在停车场里面，如果到超市来购物的，第二出来，发现错了，可以用购物车换乘。还有溜冰场，KTV，还有餐饮，我们做了很多的项目，公司没有规定我们一定要几年做出来，也没有让我们一定达到什么回报率，公司有这个平台，我有这个机会，让我创造这个价值。我相信未来这个作品出来以后，价钱一定很贵。我只是举一个例子。我们还有一个50万平方米的商业，我的建议是，50万就放着。借着这个机会，我跟大家说一下。过去五年，有一个犹太人一直致力于一个组织，就是全世界制作医疗设备的生产商，都是自成系统。医生看着各种各样的单子，数据都不一样。这是资源极大的浪费。那么这个犹太人游说了三年，在今年的3月4日5日6日，在美国新奥尔良搞了一个医疗系统的展厅，就是让40个厂家，按照我的技术参数设计这样的设备，就是说每个房间里的设备用一个型号，医生可以用一个平板电脑，用一个手机，可以把所有设备产生的数据放在一个终端里。这将对医疗行业产生革命性的影响。这个展会非常成功，意义不亚于世博会。卫生部也派人去了。

　　这次我去了，我们已经和这家机构取得了合作的共识，也已经做了一些准备。比方说，谈话，录音，录象。比方说我们准备在一到两周里面签署合同。这个东西如果做的下来的话，将会在我们的智库里诞生世界上第一个医疗设备的竞价平台。这是一个创造价值的过程。这是我们这个企业，或者我们这个公司，有这样一个条件做这样的事情。当然还有很多，关于做项目方面的经验，不过时间有限，以后再和大家交流。

　　【李杰】：非常荣幸参加这次盛会。中国商业联盟这次应该说和我们英雄所见略同。第十次年会在武汉召开，27日的日子选择是因为武汉的区号是027，因为我是武汉的，我热烈的欢迎大家来武汉。我们不仅为很多政府大型项目，世博会，奥运会，提供部分工作，另外也为很多的开发商，投资人做了很多的研究。包括武汉天地项目，到长沙远大的空中城市项目。在我过去的20几年工作生涯中，每天都有人问我，为什么要持有商业地产项目，怎么持有，怎么增值保值。我想可以从四个方面做一个诠释。

　　第一点，大家可能都知道，很多中国的开发商都是住宅项目起家的，很多项目社会口碑都不太好，引起业主的不满。你想做一个长期持有的项目，可能为你这个企业打造百年老店提供很好的帮助。第二点，如果商业项目长期持有的话，风险会低。而住宅类项目因为是散的，所以风险很大。第三点，从长期现金流回报来劲，大家都知道，尤其是一些负债价值很高的项目，像商铺，像办公楼，回报不见得有长期持有这么高。而且优质土地资源，稀缺性越来越明显，因此长期持有的话，利润会很高。

　　我可以给大家分享一组数据。去年在全球发布中国的新数，中国连行把武汉定义为1.2线城市，武汉的新增的零售面积是3800平方公里。在今年，武汉只有一栋楼能算优秀。所以为什么要做持有型办公楼？大家可能关注到，武汉，成都，重庆，长沙，郑州，随着政府中部崛起战略的推行，会有更多的大项目开始建设，如果你有这些项目在手的话，会得到巨大的收益。所以持有一个优质的办公楼，是一个很好的投资方式。

　　当然，很多企业的生存胜于发展，我建议，不要做大型零售，哪怕做一些小的散的商户，这样资金容易回笼。在上海某地区，我们有一个项目，这个项目期初发展的趋势和其他的项目差不多，我们对这个项目进行了几个改造，一个是增加了面积，第二增加雨水处理系统，第三是增加水表，所有的投资非常少，但是租金的回报提升了每平方米8毛，最后这个投资回报巨大。尤其你看到十八大提出的生态环保理念，我觉得保值增值值得大家关注。而且优质项目一定可以保值增值。未来环保的项目一定可以保值增值。主持人：希望大家在各位老师的帮助下，跟上时代的形势，拥有更优质的物业。谢谢！