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平行论坛一：趋势与机遇

　　搜狐焦点商业地产讯，“中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会于3月29日至30日在武汉万达威斯汀酒店举行。该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了九届。

　　本届年会的举办适逢国家最高领导层换届更迭。据论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，与会领导、专家将全面解读“两会”确定的新年度经济政策及其对商业地产产生的宏观影响。与会企业家还将激辩三大热点问题：“关注泡沫化”--转变商业地产增长方式；“应对同质化”--探寻竞争制胜之道；“防止边缘化”--在变革中应对电商冲击。年会期间，组委会还将发布2012年中国商业地产十件大事和2013年行业发展趋势。

　　20国集团研究中心秘书长龙永图、全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻、住建部政策研究中心研究员陈淮分别就“改革红利与中国经济驱动力”、“中国城镇化与商业地产的协调发展”、“持续调控下的房地产市场预期”发表演讲，香港恒隆地产董事长陈启宗、凯德中国商用首席执行官骆伟汉、新世界发展董事CEO郑志刚、万达集团副总裁陈平、苏宁云商副董事长孙为民、首创集团董事长刘晓光、深国投商用董事长丁力业、麦肯锡全球合伙人张海蒙等一批行业领袖将莅临研讨行业走向，水皮、司马南、袁岳“三大名嘴”同台开讲。

　　【时间】:2013年3月29日

　　【地点】: 武汉万达威斯汀酒店

　　以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道:

　　【主持人】：现在我们进入到现场讨论的环节，我们要有请参与现场的各位嘉宾。首先要介绍一下这场讨论的主题，就是商业房地产到底有没有泡沫，大部分干房地产的说没有，大部分没干房地产的说有。电子商务的肯定说有。今天上午听那个论坛，最近有一个杀手锏，就是我们干商业地产，和现象商业的提出来，要收电子商务的税。最近我参加万达一个活动就说，干吗那么着急呢？其实商业房地产很多都是综合的，未来我们的新写字楼，包括像王主任给我们画的圈圈里那个地方，你说，西安自己都搞不出一个CBD，那么一个西北角怎么可能搞出一个CBD呢？未来的写字楼里，办公区做的是线下，而购物中心做的是线上，都是综合的模式。所以别以干掉别人，自己就能成功。

　　按照今天的商业房地产，你以为80后，90后，00后愿意去玩吗？将来那些都是老人活动区。也就是说，娱乐化可能才是你的出路。不管电子商务怎么发展，有两个调查显示出他的趋向，一，电子商务短期内提供不了高附加值的线下交易。另外一个，人们在网上待的时间越长，人们需要在线下宣泄的渠道越多，越宅越需要线下，所以同质化，差不多的购物空间不能解决人们的需要，娱乐空间，更加有创造性的娱乐才能解决这个问题。所以我们要谈有没有泡沫这个问题，不是简单的谈量的问题，而是质的问题。而恰恰商业地产里面，有大量的外来户口，有大量的水平不行刚刚干的人进来。你说这种东西能不泡沫吗？

　　所以我们今天讲泡沫的时候，希望今天的话题，是否泡沫化的问题，我们可以放开来谈。当然还有很多地方，我们有了第一个万达，有了第十个商业房地产的购物中心，你如何活下去？所以今天我们谈了泡沫的时候，很显然我们的泡沫还没有那么高，但是再过五年十年，就不一定了。对其他还有一些其他往里面进的，进了还继续用同质化的方式来推进的企业，我觉得尤其值得关注我们今天的这场讨论。

　　有请今天参与讨论的嘉宾戴骏超、骆伟汉、刘晓光、郑秉泽、苟振英、焦青、王敬。

　　我们这组讨论也有点意思，时间很是很充分的，商业地产真的到了有泡沫的时候了吗？我希望大家给我们分享一下两三个依据，你觉得到了还是没到。哪位首先说一下。

　　【刘晓光】：应该说从结构上来分析，不能笼统的说到没到泡沫。从住宅角度我们一直说泡沫，说了八年了。局部的地区可能有泡沫，但是大部分地区需求还是多余供应的。而商业地产来说，一个是内容，一个是结构。如果说我们的内容过于同质，大量的复制，肯定会泡沫。如果我们做一些珠宝销售，做一些餐饮娱乐的东西，在网上肯定比较困难。所以还是要根据他的内容形式。当然，量是需要时间来的。

　　【主持人】：你是不是觉得这个话30年以前也是这个意思。但是跟前几年比较，有些领域发生了泡沫化的倾向。

　　【刘晓光】：应该说有。是货运的档次不够。我去了美国也发现了类似的问题。就是说，如果一个行业里，同质化太厉害，那么渠道又出了问题，就很容易泡沫。主持人：就是说，服务没有跟上，房子造多了，还是不行。

　　【刘晓光】：我们盖个房子3个亿，包括装修的话就是4个亿，这个跟国际化供应商的合作，一个是他保证了货源和档次的水平，再一个就是价格会维持在一个水平。主持人：对，我们把商业房地产泡沫提出来的时候，实际上是把商业和商业房地产联在一起，但是可能这个泡沫是两个不同的东西。我们今天讲的商业服务业很多的需求我们并没有满足这个东西，可能是商业房地产搞多了。

　　【郑秉泽】：是不是我们先把什么叫商业地产的定义界定一下。一个是，商业地产，一个是泡沫。对我个人来说，商业地产不等于我们说的购物中心，只是来买东西的地方。我们集团成立的时候，十年前，就定义我们的产品是有商业功能。因为十年前我们的商业房产还只是搞购物中心。十年前我就认为没的做了。作为一个外资公司，在一个，特别是商业房产的宝地上，我们的核心竞争力在于多元化，传统的购物中心我们看不出可以创造出什么产值。我们就是建一个平台让商家去发挥，那么对商场里的产品服务，事实上我们作为外资公司，对生存空间的认识和内地人不同。主持人：您是香港来的。我觉得如果你们的集团当初雇佣的是一个大陆人，不是你这样的香港人，做发展的时候说不定就会很大胆。你们香港人太规矩了。

　　【郑秉泽】：根据我们不是做商业地产的传统，我们做了10万平方的纯商业，如果人均商业面积是1.2到1.8，不包括写字楼，住宅，酒店等，就是等于12万人，在这里做够一个支持，1个10万的商业是不行的。这是根据我们的经验。10万的商业面积，就需要100万居民的支持。所以我的推论是泡沫是存在的。根据我个人的经验，中国的人均商业面积，远远低于1.8，包括上海都没有。十年前我们觉得这个已经不能做了，但实际上，答案是，根据我们过去十几年做的这类所谓的有商业功能的城市综合体，应该是前途无量。

　　【骆伟汉】：我的观点是泡沫还没有形成。刚才说的1.8的零售面积，可能是包括所有的面积，购物中心，街边店，所有的数据加起来。但是如果你只看购物中心的人均面积来说，中国平均大概只有1.2，就是三年前国际房地产经济体做出来的报告。当时，在购物中心比较发展的国家，比如美国，平均面积是2.3，所以这个差距大概有10倍以上，三年后的今天，可能在国内的这些购物中心的面积，可能翻了1倍，但还是很少。刚才说到成都天府，我前天从成都过来，我今年在成都会有三个商场开业，我去就是看一下商场的进度，还有一些新的地块。今天成都的供应林，就像五年前的上海，两年前的沈阳，两年后的武汉。都是有一定的周期，跟着经济发展，跟着消费需求。在一定的时间段，可能会有供大于求，但是这个时间迟早会过去。

　　【主持人】：你同意吗？郑总。

　　【郑秉泽】：我刚才说了，目前我认为，还有很长的路要走。主持人：你们公司会不会做事比较谨慎，比较保守一点。还有一个问题，刚才您的算法好象有点问题。中国年轻人购物现在就是到电子商务里，那个部分你很难算到里面。那个数据是用以前的标准算，将来很可能就是年轻人不到这个里面买东西，所以我们已经没到泡沫，而泡沫其实早就存在了。

　　【骆伟汉】：现在来看电商和整个零售消费，电商只加了6%，我个人认为，线上线下还是能够一起互动，两个都能够长期生存的。因为这个市场非常庞大。在线下，我们在做购物中心的时候，要在什么情况下才能够有一定的优势，我们有自己的优势，第一是网络，第二是我们有一个拓展的平台。现在全国31个城市有60个乡，我们的改革也是能让我们发展下去的优势。

　　【苟振英】：我们的集团主业确实不是做生意的，我们是百货，全国有30多家门店，还有批发市场，物流。我们的业务和商业地产紧密相关。主持人提问说是否有泡沫。我认为还没有。泡沫的概念就是，一捅就会破，我觉得现在还没有到，只要给一个外力，或者一个危机，马上就出现大面积的倒闭。好像还没有这样。我们现在注意到，很多布局不合理，经营模式的同质化，这个问题我们要注意，如果不注意，可能在今后几年，商业地产形成规模以后，风险会很大。商业地产一个是写字楼，还有居住，另外就是休闲娱乐，购物中心这块，我们简单说购物中心。我们主要是在广州，广州是将近5000万人的城市，我到过土耳其的伊斯坦布尔，他们就1500万人口，所以从广州自身来看，路边小规模的商业还是占一定的比例。

　　从商业购物中心来看，现在是如何防止同质化的问题，除了地产业自己注意之外，更重要的是里面的商家要注意的。所有的购物中心里面结构都差不多，餐饮娱乐购物，商业的创新性面临很大的挑战。联营的模式现在已经遇到了很大的阻力，某种程度上，你百货业自有的业务，由于直营的程度低了，导致商业地产的利润空间越来越小。所以我建议商业和地产两个产业联盟。我不赞成地产业去搞商业，而商业企业去搞房地产。零售业一看，同在蓝天下，利润不一样，如果你零售业自己也去组建团队，那么大家能不能联手，这不是说房地产把房子建好了，把购物中心租给你就没事了。你租给我带贵了，我没办法。在投资的时候，零售业留一部分，投资，比如投20%，这样最后回笼的资金可以分摊，这样才是双赢。主持人：你们已经是成熟的业态了，对于那些新进来的，啥都想玩一下。我们一个购物中心，一个综合体，别说和商业分离了，服务都是各种各样的，我们将来进到购物中心里，里面和外面都会不一样。这很自然的就会让商家想，我自己装修，比找地产商来装修是不是便宜呢？

　　【苟振英】：我个人认为，当然不是一概而论。多数人还是干自己最熟悉的事。你盖房子就盖房子，你卖东西就卖东西。我们有几个购物中心都是和大公司合作的。最好是和一两个大房地产商长期合作。如果说电子商务将来真的发展成一统天下的时候，我们的商业地产就泡沫了。为什么？99%的人都在家里购物，99%的公司都在家里办公。这个互联网绝对可以做到，那你还要那么多商业地产干吗？但是我相信这一天不会到来，除非我们都变成机器人。所以我相信人类始终有体验的需求。

　　【主持人】：将来电子商务发展之后，你干行业的非常敏感，将来人会变成什么样。现在我觉得人敏感度不够，盖房子搞的都很同质化。对人其实不好。

　　【苟振英】：刚才主持人说，80后，85后，90后的需求在改变，但是人的本性不会改变的，人是群居动物。

　　【焦青】：大家说的都很好，我觉得整体的商业地产没有太大问题，不过泡沫存在。一个是区域化的存在，区域化的泡沫。第二个是结构化的泡沫。所谓的区域化的泡沫。因为中国总是哪条哪条出来以后，都是全国性的。区域化可能是一线城市，像我刚才说的广州，上海，这些大城市还没有到泡沫的程度，但是二三线城市，大家也做商业地产，就存在比较多的泡沫。我觉得刚才一些专家也说，商业地产的发展和一个城市的人口比例，国际化的程度有很大的关系。主持人：你说一下什么原因使它产生泡沫？

　　【焦青】：就是结构化的泡沫。因为商业地产基本上有三个模式。第一种是房子全部卖掉，散卖。这个容易造成泡沫。首先卖得很高，造成最后资金倒挂。第二个就是同质化泡沫，很多城市都是一模一样的东西，暂时可能不错。但是一旦地域不同，比如说北京国贸，我们的集团的消费人群和国贸的消费人群完全不一同，北京一个城里面的商业体的消费人群都会不一样。同质化肯定会存在泡沫，一旦出现问题就是多米诺骨牌效应。第三个就是，销售一部分，自留一部分，还有大部分自持。这个是各有优劣。

　　主持人：我觉得还有一种情况。比如说，这个人以前搞煤矿挣钱，他参加了我们的商业房产年会，就说，这些傻子都能搞商业地产啊，这比挖矿容易多了。还有就是政府搞的，给你一个300亩地，你来搞。很多人就这么稀里糊涂的进来了。我听到过很多这样的事，一下子给你400亩地，你不干都对不起党和政府的感觉。

　　【焦青】：对，就是一窝蜂式的上，不区分地域，必然导致泡沫化。

　　【王敬】：我觉得现在的商业地产不是泡沫，而是失衡。现在商业地产设施和商业发展不平衡。零售行业的增长速度这两年受影响大概是13%到15%，而商业地产的增速是27%。这两个速度是不匹配的。现在购物中心很多，量很大，提供的场所泡沫很大，但是零售商在选址过程中，还找不到自己想要的地方，这种矛盾也很多。零售商今年想开30家店，但是因为找不到地方，开不到那么多店。这个矛盾很明显。第二个就是回报率，包括整个商业的零售率和商业地产的回报率，国际上商业地产回报率是8%，而国内的商业地产大概4%，水平不是很高。所以投资人在投这件事的事儿，同样是有压力的。零售行业同店增长的速度，和租金增长的速度不匹配。还有一个就是，刚才提到的区域上的问题，这和时间空间不匹配也有关系。和时间比较而言，有些地方土地的使用期60年，70年，有些地方就没有这么长。老百姓在周边1.5公里以内满足不了自己的基本诉求，还是要跑到8公里以外。所以总体来讲，是失衡，应该不能叫泡沫。

　　【主持人】：在购物中心里面的商家，是不是临近不挣钱的商家比重开始上升？

　　【王敬】：从购物中心租售比来看，百货公司的租售比联营比例大概在28到35左右，那么大家之所以能在购物中心作为一个新兴渠道选择，在那里开店，是因为联营计算下来的租售比是10%到15%左右。而中国现在有的购物中心租售比也到12%，如果租售比进一步提高的话，零售商在购物中心的赚钱机会是在下降。

　　【主持人】：现在很多商家去找地方开店，而购物中心又会去找他中意的商家，这种矛盾是不是日趋严重？

　　【王敬】：零售的增长速度是13到15%左右，商业地产增速是27%，我刚才已经说了，还有去年餐饮行业的增长也很慢，购物中心提供的面积很大，招商难现在是非常突出的问题。

　　【主持人】：五年前觉得住宅商业房地产都是暴利。现在做商业房地产，是不是进入到一个平利时期，或者甚至低于普通的获利时期？

　　【王敬】：我觉得其实是一个瓶颈期。首先老百姓这种事，经历多了以后，就发现这个东西不太靠谱，其实赚不到钱，第二个，是商铺越弄越远，如何盈利？所以商铺现在的区划率在国内最明显。除了上海和北京两个地方以外，其他地方的区划率都非常大。

　　【主持人】：最后一个问题我要请戴先生总结。

　　【戴骏超】：我换一个角度，第一，我觉得先要整明白地产是个什么角色。就像住宅一样，是要人来买，商业地产是要企业来买，零售业是要商户来买。所以前提还是看中国经济的发展。因为中国经济长期来看还是要发展，人们的需求还是在发展，所以服务型的需求会一直发展。

　　人在收入超过一定的水平的时候，其实对体验式，服务式的需求会越来越高。现在的人花钱在孩子的教育上，在医疗保健上，这都是和过去很大的区别。确实在2012年一些公开的数据表示，投资是比较热的。一个是投资的增速。2012年，其实住宅房地产的增速不怎么高，局部地区甚至有负增长。但是一二线城市商业地产的发展都是大幅度提升。全球现在排名前十的零售面积最大的城市，前三位都是中国，第四位才是中东。这不能说投资过热，至少说明比较热。另外一方面，住宅地产投资确实比较弱，我们需要谨慎行事，避免同质化。最后一个就是，响应刚才几位的说法，不管什么样的情形，总会有企业成功。而这样的企业以什么样的手段成功？就是定位准确。

　　戏园子是一个纯粹同质化的东西，就是一个舞台，一个后台，什么东西让有些戏园子火起来？就是角儿。你有角儿了，戏园子就能火。我们集团现在有的项目，现在就是做一些特色，商业地产的价值不在于投资，而是在于找对了角儿，提升他的价值。而且只要找对，价值还会不断的提升。

　　【主持人】：我总结一下，大家基本的观点是，现在不能说是泡沫化。但是商业地产作为一个供应结构来说，某些局部是有较大问题的。所以站在解决失衡，或者是提升商业地产2.0，今天算第二代商业地产，在这种角度来说，我们开始到了一个商业地产有失衡现象，甚至有泡沫化威胁，或者说危险的时期，这个时期，我们的商业地产往前走，会在什么样的位置上，有所变化，有所调整，才能保持相对稳健的发展，我想当然每一位都会有一个观点，请诸位发表观点。

　　就是说，现在新的要素整合，或者新的要素建设，在新的商业地产模式里，包括我们的集团，可能在未来的发展中也会发生改变。

　　【骆伟汉】：同质化不是问题，但是如果周边的消费者需要的是跟另外一个城市一模一样的品牌和产斌，我完全可以在这里同质化。主持人：那么你的限度通常是什么呢？就是什么你会不干。

　　【骆伟汉】：要有足够的网络，如果我们在国内有9000多个租户的和约，8000多个租户的平台，我们可以帮租户扩展生意，这是最重要的。给租户半年免租，最后没有生意，赚不了钱，没用。但是你给很高的租金，但是购物中心的管理很专业，可以给你带来销售的话，租金再高，还是可以赚钱的。

　　【刘晓光】：我的看法，商业地产会向新资产发展。就是也造房子，但是钱的使用范围不一样。第二个就是，我现在发现，可能商业地产将来的前景，还是要和旅游地产搅合在一起。主持人：前两年你参加的时候你鼓吹（阿特雷斯），好像最近发展得不是太顺。

　　【刘晓光】：现在是发生了一个重置，有的项目各自都有股份，有的项目就没有。这个问题主要出在哪呢？就是不断的拓展的时候，靠资本红利。今年的发展看起来还算正常，因为这两年世界性的供货缓慢。

　　【主持人】：拿地的时候没有放慢，但是运营的时候放慢了。那你们拿地的时候在干什么呢？

　　【郑秉泽】：十年前我们是新公司，子公司，外资公司。我讲，中间如果一个房地产开发商，不管是外资内资，大企业还是什么企业，要进这个行业，我看没有什么选择，只能做零售。第二代商业地产就讲差异性了。对差异性我个人的体会是，消费者觉得你差异就差异，消费者觉得你跟其他的商场不一样就不一样。实际上这完全是一个形象的问题。我刚才说，我们只是说商业房产，我们不是做零售的。今天我们中国比那些成熟商业的国家可选择的品牌还是少很多。主持人：按照你的说法，根据各个地方的情况，消费者的特点来做。

　　【郑秉泽】：就是因地制宜，比较有规模的商业房产，都是要因地制宜的。这方面的发展空间很大，差异性是没有限制的。刚才有人说，以前是卖家市场，现在是买家市场。我认为这是非常矛盾的事情。一个商家到你这里做生意，他可以给你租金，给的越多，生意越大。而他不想到你这里做生意，可以一分钱都不给你。

　　【荀振英】：商业地产能够搞得好，关键要看商户。所以一定不要急功近利，放水养鱼，这样才能实现共赢。

　　【焦青】：刚才我说了两个泡沫，一个是区域化泡沫，一个是结构化泡沫。区域化泡沫的解决是一个全国性的问题，新的政府出来以后，要以市场导向走。这样必然会造成很多的城市减少很多政府形象构成，这样肯定会对商业地产的发展产生利好。对于府我也非常有信心。第二个方面我想是结构化泡沫如何处理。第一个就是，一定要以消费者需求为导向，第二个，要差别化，个性化，全部是市场细分到以消费者需求为导向，另外一个方面，在做的同时，我们的商业地产商，也要考虑转型。通过这些解决泡沫和。

　　【王敬】：我是觉得从整个产品的角度来说，商业房地产要好，还是得从产品入手。一个是商业地产肯定是，地产要跟着商业走，大的逻辑环境要改变一下。因为过去大多数的开发模式里面，大家都说，我有一块地，综合算帐，商业是跟着地产走的，如果你想做跨界的东西，房地产方面来说是不太容易的，这是一个。第二个，刚才您提到商业地产里面的一个概念，我觉得从未来的商业发展来讲，现在有一个和互联网合作的问题。搜售这个概念就是由此应运而生的。房地产商会挖掘项目周边3公里面积内的文化，客户群之类的因素，来决定做什么类型的项目。这都是未来商业地产要研究的方向。

　　【戴骏超】：我仔细听了各位的发言，我觉得最关键的，就是大家其实都认为要符合市场规律，和消费者的需求。不管是差异化也好，还是满足各种各样的新鲜挑战也好，第一，都是要满足商家和商业的需求，第二个，商业地产开发商自己要改变思路。最后，在这个地方我也想谈谈多渠道合作的事情。前面大家都没有仔细谈这个问题，虽然也有人提到传统的商业渠道受到电子商务的冲击。我也从事了一些关于中国电子商务的研究，其实电子商务这个东西在中国激发了一些三四线城市消费者的新需求。商业不发达地区的消费者对电子商务的热情很高，所以未来的商家可以考虑多渠道整合，一开始大家可能不愿意做，就可以选择整合。房地产开发商也可以参考这个思路，就是怎么样改变自己的想法，多方整合资源，这样才是一个完整的2.0，而不是仅限于现在光造房子，卖房子。

　　【主持人】：谢谢，刚才我已经提到了一些，还有几点我点一下。一个是要把商业房地产看成很重要的娱乐房地产空间。现在很多的商业房地产，给娱乐的空间太小了。因为娱乐空间太小，以至于吸引不了线上的年轻人。这个里面购物中心和休闲中心没有区别，将来购物中心的非同质化实际上是要看娱乐项目。所以25%的娱乐空间，大部分的商业房产都还达不到。像万达的房产对娱乐产业的重视，说明他们已经认识到了这个问题，而且有大量的娱乐产业储备。比如说我们在美国看儿童的乐园，基本上都是和儿童相关的，而中国就做不到这样。还有美凯龙，都是家居超市的模式，除此之外还有很多类型的购物中心模式可以参考。第三，电子商务的商品到一定价格之后，基本上都有线下体验。只是这个线下体验的样式和传统店的不同，所以我们要把自己商业地产和电子商务结合起来。最后一点，就是因为事实上我们今天所要招商的大部分现成的品牌资源，无论是国际的还是国内的，将来都会有捉襟见肘的感觉，就算把世界上所有品牌的资源集合起来，也无法满足现在中国年轻人的需求。因为现在年轻人看欧洲的品牌都已经看的没兴趣了，所以我们需要的是新品牌，需要创新出新的娱乐项目，如果我们在这些领域适度的提供资源的话，相信也会有所帮助。

　　以上是我个人的看法，下面给大家提问的时间。提问：我是来自成都的，刚才我们讨论泡沫问题，我觉得商业地产的泡沫应该更多的是商业地产现在面临的风险，和防范风险的问题。商业地产在不同的国家区域表现不一样，而在当今中国商业地产是有泡沫的，主要体现在盈利模式上。经营上规划滞后，千店一面。

　　拿成都来说，有一个购物中心，当时一层和二层卖给了温州的商户，后来因为当时货款没有办法到位，导致1000多温州商户到省政府闹了41次。刚才主持人说到成都的天府新区，有66个，其实是有33个，目前从规划的角度来说，他是肯定有泡沫的。所以我最后想说的是，一旦商业地产的泡沫是一捅就破的，我们就不会有机会在今天坐在这里讨论了。提问：对购物中心而言，如何吸引零售品牌商加盟？

　　【骆伟汉】：我们所有的商场，同店比率客流增加7%，销售额增加15.5%。这个数据我认为任何一个租户看到这样一个增长，看到这样一个专业的管理，带给他们客流的话，他们会继续选择这个商场。而失败的商场，不一定是因为定位不准，也不一定是没有差异化，泡沫需要鉴别。提问：泡沫化也是一种分化，其实好的商业地产将来会越来越好，而坏的商业地产会越来越坏。我想问这种分化会在什么时候出现？

　　【王敬】：刚才这个问题我的看法就是，现在这个分化已经存在了。因为从购物中心的销售情况来看，中国的购物中心，销售超过10000以上不多。大多数中国销售大概都维持在7000多。第二个，品牌性购物中心的集中度，现在大概是在10%左右，比如说，万达，还有华润等等，我觉得未来集中度还会进一步扩大。就是分化完了之后会集中，不远的将来就是并购时代。提问：我是上海的一家公司，我们怎么样可以降低我们的商业地产的运营成本，和管理的成本，使我们的商户降低租金，不管我们怎么样可以使我们的商业地产环境更好，让更多的消费者获利。

　　【骆伟汉】：首先谈成本问题，我们的观点是，如果能够提升销售额的话，成本其实不是很大的问题。就是从成本的角度去看，你看每个商业购物中心里面，成本有两大块，一块是人力资源成本，一块是水电后期服务，所以这两块是最大的成本。如何能够更好的应用人力资源，能够有规模，每个城市有几个商场，有些工作很重要。有一部分是由总部来做，一部分是由区域来做，当然项目层面就分得更细。

　　【郑秉泽】：我补充一下。大家看一下，商业广场的开发，如果商业广场代表100分的话，我个人的经验，我们把这个项目定位好，打20分。不是说项目不重要，而是最后成功的东西，我们把这个项目盖了，不超时，不超支，20分。我们把这个项目市场工作做好，要租租，要卖的卖，20分，加起来60分。成功的商务，是剩下的40分。在这个项目的完成之后，才能给出最后的分数。我们必须在整个过程中有A到C，公司每一个项目，从开发到后勤管理，都是我们自己做。提问：我特别想问一下，（品牌）购物中心的模式主要就是同时针对线下线上人群，那么（品牌）模式就是重视娱乐化，那么我们中国的购物中心发展能否采取这种模式？

　　【骆伟汉】：要看产品。如果是标准类服装，能够在线上。比如说，很多消费者喜欢去店里试，要店员给一点意见，这就还是需要线下。我们还在餐饮方面不断的提升比例，这是我们的经验。提问：我先说一下我的观点，首先我不认为商业地产有泡沫，我的问题是，最近有一个话题叫城镇化和泡沫化并存，在国外已经出现了，把消费者的使用权做分享的行为，您能具体谈一下吗？

　　【戴骏超】：我不太知道您是想谈过程还是想谈具体，这么说吧，如果一句话概括过去，过去的城镇化是土地的城镇化，就是把大批农村的土地变成城市土地，当然也有做的好的地方，也有差的地方。而现在的城镇化，就是把农民变成市民，让一个城市变的有活力，而不是变成鬼城。像美国这样建设一些非常美丽的郊区小镇，这样的想法可能是大家的推动力。李总理说的以人为本，更多的是涉及公共服务，和人的变化。泡沫化的城镇化，你要区分什么是泡沫，有时候是结构性造成的。

　　【主持人】：如果你真的是商业地产人，你认认真真的分析环境，分析市场，做符合需求的事业，应该就不会做泡沫。而如果你只是按照领导的意思在做商业地产，那么很可能就会泡沫。

　　非常感谢嘉宾参加我们的讨论，这是我第四次参加这个论坛，事实上现在把其中的商业房地产拿出来，作为一个专门的服务机构，我们提到，新的连锁店，就支持很多新的连锁创业，提到新的娱乐服务，我们就支持新的娱乐服务，比如说，现在的孩子们喜欢COSPLAY，那么我们如何把COS引入到新的娱乐产业里，总之，我们如何把很小的娱乐模式挖掘出来，为我们商业地产2.0时代的投资者提供更多的选择和元素。当一个充满发展机会的时代到来的时候，需要我们更多的努力。好，谢谢大家。