宋庄小堡村正在建设的小产权房

　　法制晚报讯（记者  蒋举）  “383新政推动公寓抢购潮，准现房抢占投资制高点，六层精装电梯艺术公寓亦可直接入住”。这是通州宋庄一个新开盘的小产权项目的广告群发手机短信。

　　“快告诉我哪儿有小产权啊？”不少投资者，认为政策出来之后小产权要放开，现在买入是好时机，于是准备“豪赌”一把。也有小产权房开发商试图借机涨价，到处放风聚集人气。但《法制晚报》记者在市场调查过程中，却发现小产权房并未因为新的政策理论而“受惠”，来自各方面的声音也多不看好这个市场。

　　同时，对于小产权房转正的问题，村民身份的业主和市民身份的业主想法截然相反。市民身份的业主希望转正套利，而村民身份的业主不希望转正，因为转正后产权只有70年，不转正永远都是村民自己的。

　　中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文日前在接受采访时表示，小产权房不合法的根源在于农村集体土地在规划上，不是用来建商品住宅的，小产权不符合土地规划利用，违反了土地用途的管制。

　　探访

　　小产权楼盘确有涨价 业绩惨淡

　　前几天，记者收到一条内容为“383新政推动公寓抢购潮，准现房抢占投资制高点，六层精装电梯艺术公寓亦可直接入住”的小产权房产广告促销短信。

　　早在10月份，由国务院发展研究中心提交的一份改革方案，包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”，被坊间称为“383改革方案”。

　　该方案最引人关注的内容之一就是对小产权房如何妥善解决，而打着“383”旗号发广告的，小产权房尤多。在经过电话确认之后，《法制晚报》记者如约在通州宋庄小堡村，找到了案名为“赏石苑”的小产权项目。

　　记者现场没有发现任何关于该在售楼盘的典型标识，道旗、横幅都没出现“赏石苑”字样，更没有“开盘”、“优惠”等醒目的促销口号。

　　“听说方案时，老总就打来电话，要求我们涨价，涨了200元每平。”业务员小霍跟记者介绍，整个项目有170多套房屋，现在还有150套，其中一栋是精装修公寓，其他是普通住宅，均价8千多。

　　记者看到，售楼处里面坐着不到10个人，但是在记者前后几个小时的到访时间里，并没有看到有客户在看房，也没有新的看房人入内。

　　记者在网上搜索到该项目今年5月29日发的帖子，自称有房源150套，由此可推断，这几个月，包括有关小产权房的“利好”政策发布之后，该项目销售量为零。

　　“他们卖不动是正常的！”一位多年从事通州小产权房和政策房销售的经纪人姚女士透露，宋庄的小产权房几乎是停顿状态。政府查得紧、客户弄不懂政策不出手、开发商不敢做推广。即使有一两套的“成交”，也是开发商或者销售公司的“自己人”。

　　“他们还真敢卖啊！其他项目都不敢动。”姚女士指的是通州宋庄另外两个知名项目。房子卖到一半，政府出面干涉，还在已经快封顶的高楼上悬挂条幅，提醒市民小心非法建筑的风险。这两个项目，一个在“赏石苑”南侧，一个在北侧，相距不过几百米，现在已是人去楼空，建设和销售全面停顿。

　　分析

　　此“小产权”非彼小产权

　　在购房人、投资人心目中，对小产权房都有一个自己的理解，那就是：凡是不发“大产权证”的都叫小产权，或者凡是建筑在农村集体土地上的，都叫“小产权”。但是，这个小产权的“含金量”可有天壤之别。

　　薛经理是通州区一个专门从事小产权房开发的前期部经理，跑地、签合同都是他的事儿。在跟记者谈起宋庄小产权房的时候，他断然否定：“那不叫小产权”。

　　他认为，真正意义上的“小产权房”，指的是购房人跟村委会或基层政府签订的“购房合同”、或者使用权协议，这才叫“土地流转”。而宋庄那几个项目却不是，开发商跟村里面签订的是《土地租赁协议》，在上面盖楼，也不管这些土地的使用性质，换句话说是没有规划。没规划的楼房就是违章建筑，“说不定什么时候就给你拆了！”薛经理说。

　　“小产权有条件转正”这句话不管是否能实施，违章建筑总是不能买，因为跟开发商签订协议，根本没找到“本家主人”——村委会。村委会的红章，没有盖在保障你购房权利的合同上，什么时候村里想流转土地了，增值是村民和开发商的，而购房人不可能有土地收益，根据合同，人家“不认识你”。

　　这一点，记者在北京市国土局通州分局得到了印证。执法大队陈队长对《法制晚报》记者说，“真的连小产权都不是”，开发商用租地盖房子，这种用地行为就是违法，根本没有规划，国土部门已经会同当地政府治理了很多次。宋庄那两个停工、停售等待处理的项目，现在的状态是“罚没”，交给镇政府处理了。

　　现状

　　有村委会公章项目  客户相对多

　　在京通快速路和通燕高速连接点——通州区西马庄，有一处打着明显标志的小产权项目：永顺家园（资料、团购、论坛）。

　　售楼处工作人员显得比其他项目的销售人员，更加自信和坦率，一位男性经理介绍，该项目有合法的规划，是通州新城建设村民上楼工程的一部分，上网可以查到规划许可证文件编号。记者要求看合同范本条款，这位经理很配合地拿来了一份制式合同，签约的甲方确实是某村委会，并加盖了公章。

　　销售经理告诉记者，之所以有房销售，是因为解决了村民上楼的问题之后，多余的被拿来给外来户，小区中村民和非村民的比例是2:1左右。

　　该小区的看房人明显比宋庄项目的多，在记者看房前后，不断有客户到访。

　　声音

　　并不是每个业主都想“转正”

　　朝阳区著名的小产权项目——东旭花园（资料、团购、论坛），位于京哈高速与京通快速之间，东旭花园的主力户型是独栋别墅和联排别墅，一部分住户是黑庄户乡的村民，另一部分是城里过来的“购房者”，其中不乏演艺界名人。

　　对于小产权转正问题，村民身份的业主和市民身份的业主想法截然相反。

　　韩先生是朝阳区城镇户籍，15年前买了这里一栋联排，后来又换成了一个独栋。韩先生认为，转正的目的是为了使别墅的产权能合法增值，但是这么多栋别墅，隔三差五地办手续不现实，而且需要对整体项目进行实测和确权，这个工程太繁杂了。“我想转正，他们不想转，我一个人也转不了啊！”

　　韩先生所说的“他们”，是指户籍在本村的村民，记者在村口，与一位准备回家的村民王先生聊了起来。

　　“我才不转呢？转正要交多少钱我不知道，不转正我能住一辈子，孩子还能住，交了钱改成国家的，最多住70年，这个账谁不会算！”

　　新闻延伸

　　村主任：“谁再卖土地就对不起乡亲们”

　　“现在，不仅购房人谨慎，就连村里面都谨慎了”，通州区某村委会负责人杨主任说。

　　杨主任介绍，保证农民在土地流转时获得更大收益，这是大家一致认同的。以前卖小产权房因为财力问题，实属无奈之举，只好卖一部分筹集资金，而这部分非村民占用的土地，签订合同的时候写的是“永久”、“长期”。

　　这个问题在土地迅速增值的时候就会产生矛盾，村民都不愿意他们的土地被别人长期占用，就要找村干部，作为本届村主任，卖小产权房就会挨骂；作为后任村主任，如果能想办法清理这些被占用的土地，就会受到村民的拥护。

　　“不就是撕毁合同嘛，在收回土地的效益，远远大于卖小产权房效益的时候，通过自认违约的办法赶走非村民是可行的”。杨主任列举了通州农民告画家的例子，虽然当时官司结案的时候，农民赔了钱，但是让画家把房子和宅基地还给了自己，将来土地的长期利益，还是自己的。

　　“谁再卖土地就是对不起乡亲们，谁能想办法收回土地就是造福子孙”，杨主任这样表述村民对村干部的期望。

　　尽管有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。关于小产权的话题由来已久，各种解决方法也在尝试着进行，从现在的政策走向来看，绝不是放开交易和转正的时候，在相配套的法律还没健全的前提下，过度炒作只会误导投资人，给日后的管理带来无穷隐患。