过去一周来，一些商品房业主和小产权房房主有些纠结。

　　一切起因于国务院发展研究中心10月底公开的为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，其中提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正，妥善解决历史遗留问题。

　　十八届三中全会明日就将召开，这一方案被采用的可能性有多大？集体土地入市主要面临什么障碍？如果允许集体土地入市以及小产权房转正，对房价会产生怎样的影响？《扬子楼市》邀请两位专家进行探讨。

　　本报地产评论员 刘莉

　　观点①

　　从供求角度讲可能影响房价

　　乐智研究院常务副院长 石薇

　　允许集体土地入市和小产权房转正，从供求角度来说，势必会影响到房价。但考虑到这个过程可能是渐进式地实施，短期内应当不会对房价造成过大的冲击。”

　　“383”改革方案总报告中提到的允许集体土地入市、小产权房加速转正，其本质是打破政府对土地一级市场的垄断，以市场方式调节土地供应。

　　可以说，地方政府对土地的垄断性卖地权是助推房价上涨的制度根源，现行财税体制的不合理因素助长了地方政府的利益动机，直接导致部分地方政府越来越依赖土地出让金等“资源型财政收入”来支撑地方财政支出，这不利于房价稳定与房地产市场长期良性发展，更不利于地方产业结构升级和经济可持续。

　　可以预见，集体土地入市将加大供地的市场渠道和模式，通过市场调节土地供应，缓解部分城市商品房有效供应不足的问题。而小产权房转正，也意味着房地产市场将增加一个庞大的供应量。从供求角度来说，房价势必会受到一定影响。但考虑到集体土地入市和小产权房转正将可能是渐进式实施，短期不会对房价造成过大的冲击。

　　从土地制度层面来讲，允许集体土地入市是必然趋势。现行土地制度下，农地的非农转用已经存在过渡性损失，各主体在农地流转中的利益分配极其不平衡，同地不同权、同地不同价的矛盾突出，这严重影响了土地资源的使用效率。允许集体土地入市，将有助于建立城乡统一的土地市场，在严格控制土地规划的前提下，通过市场手段实现土地功能的最优配置。

　　集体土地入市和小产权房转正，当前仍面临不少阻力。考虑到当前环境，除了要先试点、立法外，对土地供应的规划管理和配置调节也是关键，应强化土地规划管理，明确市场配置调节措施。譬如，对于建成的小产权房，应细化其通过补交税款、转化为保障房等方式实现市场化流转的具体条件；对于集体土地入市，应通过规划和税收手段对集体土地供应量进行调节。

　　观点②

　　集体土地入市不是为了降房价

　　中国房地产研究会副会长 胡志刚

　　‘383’改革方案中涉及到的集体土地上市等问题，很可能会成为今后的目标和方向，但何时开始实施，以及实施的路径等许多具体问题，还需要相当长的时间去研究和推进。”

　　最近大家都在讨论房地产调控的长效机制，长效机制的一个重要内容，就是今后更多地要通过法律手段以及采用税收、信贷等经济手段来进行调控，土地制度的改革也是如此，这个问题不能一刀切。

　　首先，集体土地也有很多类型，近郊的，远郊的，农用的，非农用的，需要根据不同类型先试点，目前有些地方已经在试点了，还可以再扩大试点的范围，有了成功的经验之后才能进行推广。其次，土地流转也需要相当长的时间来进行法律的准备，比如现行的征地拆迁法要进行改革。另外，从集体土地变为城市土地，中间涉及到巨额的土地利差，利益要重新分配，这些都不可能一蹴而就，可能需要5年左右的时间。

　　小产权房是一个历史遗留问题，因为过去的调控主要是以行政手段来打压市场，管理滞后于市场，立法滞后于市场，因此多年来对于小产权房问题显得束手无策。

　　在当前房地产市场供需矛盾严重的情况下，个人主张一是要加大土地供应，未来有更多的农村建设用地可以入市，二是要加大住房保障建设，三是已经建成的小产权房在完善相关手续、缴清相关税费的前提下，可以补办相关的证书。符合条件的小产权房允许其上市交易，让城市外来务工者以及低收入者可以租住或购买。

　　但对于新增加的小产权房项目一定要从严、从重处罚，打开前门，堵住后门，以平衡房地产市场的供应和需求。

　　另外，还有一个误区要指出的是，楼市调控的目的从来不是降房价，而是要实现房地产市场平稳健康的发展。