周一的中午，深圳南山区科技园汇景豪苑的商业裙楼太古购物广场临街店铺人头攒动，附近上班族们正享受着午餐，但是广场内部空空荡荡，多数店铺尚未租出。

　　近日，大中华国际集团（中国）有限公司(下称“大中华集团”）及子公司因为与上千名产权式商铺业主的欠租纠纷而被卷入是非之中。拖欠租金的背后，是该广场商铺十年空置，大中华集团难以与投资者分享收益。

　　产权式商铺曾经在国内各大城市风靡一时，但是由于涉嫌“变相融资”及风险过高，逐渐被各地限制或禁止。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉《第一财经日报》记者，只有在商铺运转良好的状态下，开发商和投资者之间才有利润分配。

　　高额回报？

　　根据其公司网站上的信息，大中华集团在香港注册，历经20多年的发展，已发展为集金融、房地产等多元化产业经营为一体的外商投资企业。

　　太古购物广场一名陈姓业主表示，2003年大中华集团作为开发商，以产权式商铺的模式进行销售，再从业主手里租回。“光地下两层就分割成1000多个商铺，一个商铺两三平方米。”

　　当时的广告称，业主每年的回报率是成交价的10%，远高于市场上同类商铺6%~8%的收益率。部分业主甚至一口气买了十几个商铺。但是即使面积够了，由于商铺的性质，仍是不能独立经营，而是与其他小业主统一和大中华集团的子公司太古物业管理公司签订了经营合同。

　　陈姓业主称，当时广告打得火热，号称将与CBD中心区华强北相媲美。他在地面2楼买了一个3.3平方米的商铺，共花费了6万元。

　　另一名张姓业主称，大中华集团一次性支付了业主2003~2005的租金作为首期款，但是在2006年，支付了几个月的租金之后，由于经营不善，便开始拖欠。一些在深圳本地的业主追得紧，大中华集团便逐渐支付了所有拖欠的租金，但是远在其他外省市的业主则无精力时时追讨。

　　一位了解大中华集团的人士称，大中华集团主要做住宅建筑的开发，对商业地产的开发模式并不熟悉，也缺少这方面的人才。太古购物广场共有5层，包括地下2层和地面3层。在过去的10年间，太古购物广场除了地下一层和地面一层租出去的空间比较大，其他几层几乎都是空置。

　　附近居民说，那家大型餐厅生意不错，等候用餐的客人挺多，太古购物广场门前也还算热闹。但是后来，该餐厅地面部分搬走了，只保留了地下部分，门前就萧条了不少。

　　本报记者在走访时发现，太古购物广场邻近地铁罗宝线深大站A出口，商场前方是公交车站牌，加上商场临街店面已经出租给肯德基和必胜客等餐饮企业，中午时分人头涌动苗头已现。

　　诱惑和风险

　　由于高额返租，产权式商铺曾经吸引了很多投资者。2005年左右，深圳推出的商业物业中，产权式商铺占了近60％。

　　宋丁表示，产权式商铺实际上是先售后租的模式，但是如果开发商收益率定位太高，那么在不能保证自身收益的情况下，很难与投资者利益共享。

　　上述陈姓业主称，当年购买该商铺时，深圳其他的同类型商铺回报率基本上都在6%左右，太古购物广场的高回报颇具吸引力。太古购物广场那块地是1993年取得的，楼盘在1995年左右建成，但是商铺一直没有卖出去，2003年分割成小块以产权式商铺卖出去，虽说是70年的产权，但是买的时候已经只有60年了，但是即便如此，算下来也觉得很划算，10年就回本了，还有50年的收益期。当时大中华集团在业内还不错的声誉加上铺天盖地的广告，很难让人想到有一天它会被经营成烂摊子。

　　宋丁说，该模式对于开发商和投资者都是双赢。开发商可以一次性回笼资金，投资者则会拥有稳定的租金回报。但是，这是理想的状态。因为商圈一般需要几年甚至十多年的时间才能发展成熟，在此之前，客流量有限，开发商无法保证高回报率。大开发商如果不是急缺资金，不会采取这种融资手段。

　　由于产权式商铺的经营模式远期商业风险加大，开发商抛弃小业主似乎成为一种必然。该经营模式在盛行几年之后，弊端逐渐显露，由于小业主人数众多，且分散在各地，维权常陷入困境。从2006年开始，南京等地开始限制或禁止该经营模式。

　　太古购物广场的众多业主如何摆脱该烂摊子？因为太古物业管理公司已经不再和业主续签经营合同，而是推荐业主与大中华集团另一家子公司宏明国际续签，但是租金不再是10年前规定的10%的回报率，而是每月五六十元一平方米，回报率缩减到1/3。

　　众多业主称，大中华集团也正在试图以2003年购买价格的1.1倍回购，这与业主期盼的3倍相距甚远。他们也忧虑，由于部分临街商铺已经未经业主许可被租出，其他的商铺也无法再统一出租给有实力的经营方。

　　虽然上述说法未能得到大中华集团方面的证实，但是宋丁称，根据目前的状况来看，大中华集团当初考虑更多的可能是融资，而非对该购物广场商业前景的谨慎分析。