本已鼎沸的电商物流地产鏖战，因为马云突如其来的“菜鸟出笼”而全面升级。

　　6月6日，中国房地产报记者从北京市国土资源局（下称“北京市国土局”）独家获悉，由阿里巴巴集团、银泰集团、复星集团等合资成立的菜鸟网络科技有限公司（下称“菜鸟网络”）正在与北京市国土局沟通在北京拿地事宜，供地方式极有可能采取弹性租赁制，这将是菜鸟网络拿地狂潮中又一次重要出手。

　　据知情人士透露，截至5月底，菜鸟网络在全国已经拿下了近2万亩土地，但这一消息并未获得阿里巴巴方面的确认。

　　自5月28日高调亮相后，菜鸟网络就被“物流还是圈地”的纷纭争议所夹裹，而其背景是以京东商城、苏宁易购、易迅网为代表的电商大肆圈地自建物流的热潮。3000亿元巨资在全国大规模建设物流仓储设施，银泰和复星两大地产商的加入以及越来越受到国内外资本青睐的物流地产，都让菜鸟网络的“圈地运动”显得复杂迷离。

　　“菜鸟网络还没有完全清晰的商业模式，但相信未来一定会创造奇迹。”阿里巴巴副总裁李俊凌告诉中国房地产报记者。

　　国内互联网和物流业人士中不乏为这个“鼠标+水泥”奇迹的可能性击节叫好者，但接受采访的数位物流地产商却明确表达了对菜鸟网络的看衰，“电商走向重资产，说白了就是不务正业，志在地产”。

　　而另一个对于菜鸟网络难言祸福的重大政策也不期而至。6月5日，国务院办公厅下发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》(下称《方案》)，鼓励各地以租赁方式供应流通业用地，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，同时加强流通用地用途监管；中国房地产报记者同时也从国土资源部（下称“国土部”）获悉，国土部正在研究如何处理闲置物流用地，并将联合住房和城乡建设部严格打击这种行为。

　　尚未清晰的商业模式、甚嚣尘上的圈地质疑、更加严格的政策重拳，扑朔变幻之下，马云这一手“地产牌”将会如何打？

　　搅局物流地产

　　根据世邦魏理仕的统计，中国目前只有约5.5亿平方米的仓储配送空间﹐而其中仅有约580万平方米称得上是现代化仓储；相比之下﹐美国则有约16.7亿平方米的现代仓储设施。

　　与中国极度匮乏的现代仓储设施相对的，是在电商爆发、扩大内需以及新一轮城镇化建设背景下对于物流仓储需求的迅速爆发。据统计，全国网络零售总额在2012年末达到人民币1.32万亿元，较2009年的人民币2628亿元，年复合增长率达到了71.3%。

　　物流仓储供需间越来越大的差距，令品牌电商无一例外被“逼上梁山”——自建物流，而京东商城尤其堪称“急先锋”。

　　在将其第三轮融资筹得的15亿美元几乎全部投入物流建设项目中后，预计到2013年底，京东商城自有仓储面积将达到100万平方米，而京东还宣布，未来3年将投资50亿~60亿元进行物流建设。

　　马云曾经嘲笑京东这种重金自建物流的行为无异于自掘坟墓，但随后的事实震动了他和阿里巴巴。

　　“阿里购物的最高愿景是即买即卖，但前几年一些客户因为我们的物流速度慢，而放弃阿里转向其他购物形态。”阿里巴巴一位内部人士对记者表示。

　　“卧榻之侧，岂容他人酣睡？”该人士说，这成为马云和阿里巴巴内部的一致态度。

　　同时，全球电商霸主亚马逊的“物流之旅”也给了阿里巴巴很大启示。通过自建物流中心实现的规模效应，亚马逊曾用5年时间将物流执行成本降低50%，成为其扭亏为盈的重要推动力。

　　于是，菜鸟网络成为阿里巴巴在解决信息流和资金流之后在物流解决方案上的重要尝试，即在全国多个城市建设仓储系统的“中国智能骨干网”项目。

　　菜鸟网络的股东阵容可谓豪华，天猫出资21.5亿元，占股43%；银泰集团投资16亿元，占股32%；而复星集团和富春物流各投资5亿元，分别占股10%。此外，圆通、顺丰、中通、韵达、申通各出资5000万元，各占股1%。

　　“这项计划将投资3000亿元，一共分三期，大概需要5~8年时间建成，首期计划投资1000亿元。”银泰集团董事长沈国军在接受中国房地产报记者采访时表示，菜鸟网络将主要采取“自建+合作”模式建仓，然后将仓库数据分享给物流服务商。

　　“菜鸟网络建设仓储与传统仓储不同，其标准、内容、投入将会考虑产业园区、C2B（消费者对企业的新型电子商务模式）基地等。”沈国军说。

　　按照马云的规划，未来将在9个核心城市建立中央仓储，二十几个城市建中转仓，搭建全国2000多个城市物流仓储网络。

　　马云指出，这个物流网分为两部分，一是基于大数据，做信息共享、物流共享的平台；二是做仓储物理平台。通过菜鸟网络，能在24小时内将货物运抵国内任何地区，能支撑日均300亿元(年度约10万亿元)的巨量网络零售额。

　　物流人士指出，从某种意义上，马云是希望将全国电子商务的供给与需求高度集中，并通过菜鸟网络的规模效应达到整体成本的降低，同时让更多电商和物流商在自己制定的规则下进行“游戏”。

　　“最主要的原因是阿里想提高客户对物流的满意度，但这也会让阿里上的商铺成本越来越高，一旦做不好适得其反，这些计划尚未成熟。”上述阿里内部人士告诉记者。

　　与京东商城、苏宁易购完全重资产的自建物流不同的是，菜鸟网络采取的是轻重资产结合的整合式物流仓储方案，这也成为国内物流地产的一种崭新模式。

　　目前，国内传统的物流地产模式主要分为两种，一种是物流企业和商业百货企业自建物流仓储园区，另一种则是由普洛斯、嘉民集团等海外物流地产商建造仓储设施后租赁给企业使用，而菜鸟网络则采取第三方牵头整合地产商和物流商的模式，实践了完全不同于以往的物流地产模式。

　　“但这种物流地产会给电商的财务报表带来很大困扰，巨额的资金沉淀和低回报无法满足前期投资者的要求，一旦未来上市，这一块重资产会成为其模式的缺陷，无法向资本市场自圆其说。”万通控股副总经理郑沂表示。

　　搭档银泰

　　自马云提出自建物流体系的计划开始，业界关于谁会承担仓储体系的实际建设就猜测纷纭。最终，马云并未选择曾经参与对方IPO认筹的普洛斯，而与私交甚笃的沈国军和郭广昌牵手。在资本、百货、地产等多个领域长袖善舞的银泰系掌门人沈国军将扮演至关重要的角色。

　　“阿里巴巴在建设物流仓储方面没有任何经验，也不擅长，所以选择了银泰和复星，银泰将主要负责选址、拿地、运营仓库等。”李俊凌对记者说。

　　“这张物流网要落地，必须要有地产商来搭伙，物流仓储操作的核心就是地产，2007年马云联合富士康郭台铭投资星辰急便失败，缺少专业地产商和物流商也是一个重要因素。”北京瀚涛国际有限公司副总经理邱任民指出。

　　“建物流仓库，最可靠的还是地产商，而不是快递公司。”上述阿里巴巴内部人士说。

　　作为较早涉足电商的传统百货企业，银泰网早已斥巨资从供应链到物流仓储系统自建独立体系，这些丰富的经验恰好能够弥补阿里巴巴在地产方面的短板。

　　据悉，复星本来也对地产部分很感兴趣，其地产控股集团一直对菜鸟网络表现得很积极，但随着银泰的进入，复星兴趣明显降低。

　　“但是10%的股份本来就是个可攻可守的比例，一旦地产方面有更多机会，不排除复星会继续增资。”分析人士表示。

　　菜鸟网络股东之一、申通集团董事长陈德军认为，马云将会借菜鸟网络打造一个为商户提供办公场所、仓储物流、休闲生活于一体的生活广场。

　　在这个对地方政府很有诱惑力的广场里，阿里巴巴是主宰，但广场的操盘手无疑就是沈国军。不过，尽管沈国军亲自出任菜鸟网络的CEO，但冲在一线的执行者是朱震，这位商业地产经验丰富的沈国军助理担任了菜鸟网络的COO。

　　“朱震现在忙得不可开交，好多市长都排着队要谈呢，毕竟这是一个太有号召力的招商引资项目了。”上述知情人士透露。

　　“要加快拿地速度。”沈国军向本报透露，“我们正在商量拿地，目前在谈杭州、金华、广州、武汉等城市，拿地标准主要是根据城市经济发展程度、交通便利性、区域潜力价值等。”

　　可以作为类比的是，2012年2月，阿里巴巴投资团队来到位于浙江中部的金义都市新区，阿里巴巴、富春集团、银泰集团、复星集团四大浙商企业组团共同出资打造“中国·金义电子商务新城”项目，预计用地将包括产业用地、配套用地。据媒体报道，阿里巴巴设想未来在这里建立阿里巴巴社区、“未来村”等，吸引更多的创业型人口居住。

　　“毫无疑问，这个模式就是百货、住宅、仓库等组成的商业生态，它为互联网公司服务，但具备传统的商业地产形态。”互联网专家杨莱告诉记者。

　　分析人士指出，银泰集团在利用菜鸟网络为银泰网的电商业务服务外，无疑可以在物流中心建立配套的商业设施，重新定义商圈。

　　“围绕物流中心，形成新型的商业地产，这将是银泰的巨大机遇。”该人士说。

　　土地“兜底”？

　　尽管有银泰和复星两大地产势力坐镇，但物流地产人士指出，菜鸟网络杀入门槛很高且是与传统地产完全不同的物流地产，会面临着一系列的风险。

　　“一些新进入者认为物流地产就是建一个个大仓库，这种简单的想法过于天真，”一位物流地产商指出，“国际级标准的物流仓库于建筑材料、仓库净高高度、柱距大小、消防设施、温度等条件都有较高的要求，但是很多开发商和电商由于缺乏专业知识，凭空想象建造，结果产品当仓库倒是可以，但是货物转运效率极低，甚至集装箱卡车都开不进去，造成了极大的资源浪费。”

　　“尤其是很多民营企业兼做物流和地产，一旦在资本市场获得巨额资金，地产就会如海绵一样迅速将资金吸收掉，而物流业务的管理、人才和服务提升不上去，造成可持续能力低下。”CBRE Global Investors助理副总裁郑卫华向记者表示。

　　此外，刚刚成立不久的菜鸟网络内部就有着不和谐的音符。

　　“投这个钱，说白了就是给面子，我们的重点还是在自己的物流平台上，而不是这块(菜鸟网络)。”陈德军近日对媒体表示，除了初始的5000万元投资，他不会再追加投资。对于是否会和菜鸟网络共享仓储的问题，陈德军的回答也是否定的。

　　无论合作者如何各怀心思利益博弈，无论这只“菜鸟”的物流网能否最终实现，仅从各地政府踊跃抛出橄榄枝的热情来看，阿里巴巴和银泰已经拿到大量便宜的土地是不争的事实。

　　“即使菜鸟的理想成为炮灰，至少深度参与物流领域的地产商不会有亏本的生意。”邱任民认为，土地“兜底”会让这笔买卖稳赚不赔。

　　不过，国务院6月5日的《方案》对于这种“土地兜底”的算盘显得极为不利。“这项政策意味着，菜鸟网络‘全国一日达’的理想一旦夭折，土地也将很难‘兜底’。”邱任民指出。

　　而一旦国土部处理闲置物流用地的严厉政策出台，菜鸟网络规模庞大的物流用地也必须全面开工，其吞噬现金的能力不容小觑。

　　目前，由于经济发达城市的优质仓储设施和物流用地极为稀缺，已经有众多国内外投资者将资本触手伸向这一领域，这也使得一线城市的仓储租金在5年间几乎翻番。业内人士认为，即便这些仓储设施最后并未物尽其用，由银泰、复星或者一些投资机构接盘也会产生不俗的收益。

　　“其实国内电商建这些自有物流设施也不是坏事，一旦它们有资金压力经营不下去，我们可以趁机收购扩大自己的市场份额。”普洛斯一位高管在接受本报记者采访时毫不掩饰自己的“如意算盘”。

　　目前，菜鸟网络正在迅速攻城略地，除了在浙江金义、金华的合作项目外，已经落实的还有天津占地1500亩的华北电子商务物流中心、广州市萝岗区投资69亿元建设的菜鸟网络华南地区等。

　　“我不看好菜鸟网络。”郑卫华直言不讳。在他看来，如果菜鸟的目的是实现全国一日达，货物周转得越快，意味着所需要的物流面积就越少，但阿里巴巴在天津获得了1500亩土地，这明显有以物流之名圈地的嫌疑。

　　“物流地产本身存在巨大风险，所以像普洛斯等大型专业物流企业都很少能够拿到150亩以上的土地，而且容积率必须控制到1，很多物流基地都只建设到2层，如果菜鸟网络拿的都是这样大面积的土地，那么这些土地中物流用地究竟占多少？有多少是配套用地？商业用地占多少？住宅用地又占多少？”郑卫华质疑道。

　　“圈地的判定依据不是土地面积，而应该根据土地利用规划和设计。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对记者表示，“但物流用地的确容易进行土地变性，主要原因是物流用地多数是仓储，土地性质是临时性的，这就比较容易更改用途方向，这是目前国土部比较担心的也正在研究的问题。无论如何，物流用地必须在加强整体规划的前提下，加强控制和监督，从而提高土地使用效率。”

　　伴随着质疑声、赞美声，李俊凌向记者坦言，目前最好的方式是坚持开放的原则，“没有约定俗成的模式，但对社会和市场开放，相信菜鸟最终会像阿里其他子品牌一样”。