【主持人】：各位网友大家好，今天搜狐焦点高端访谈会客室请到了北京绿维创景规划设计院院长，林峰博士，先给我们网友打一个招呼好吗？

　　【林峰】：各位网友朋友你们好。

　　【主持人】：感谢林峰博士接受我们采访，今天也是借助咱们旅游发展投融资峰会，跟您进行面对面交流。我们今天谈论的一个话题是旅游地产，您认为什么是旅游地产？旅游地产的出现意味着什么？

　　【林峰】：旅游地产发展了不是一年、两年了，还是有相当长的时间。旅游地产发展它的出现首先是人们对于旅游地从一般的观光，转化成为需要在当地进行休闲、度假和自留下来进行消费长期化愿望，并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求，或者比较长时间的生活度假需求的时候。才会出现这样一种物业形式，或者财产形式，但是旅游地产的出现，在前些年特别是房价、地价持续增长、持续高涨过程中间有一个阶段，什么房子都好卖，只要盖成房子都可以卖掉的时代，那个时代旅游地产是一个畸形增长。不是因为它的使用价值，而是因为它的投资功能，或者说增值、升值和盈利功能，从而带动了很大的开发和购买。从这两个角度来看实际上旅游地产是既有使用功能的持续增长，又有投资、投机功能的高速膨胀。所以形成了旅游地产这么一个变化过程。但是走到今天可以说旅游地产越来越体现出它本身适应于生活需求，适应于使用需求，适应于整个中国国民休闲发展的这种要求的价值越来越明显了。而纯粹是属于适应于社会发展，适应于整个旅游领导下的区域经济开发要求越来越明确，所以它不仅仅是为了生活，或是为了度假。实际上是一种产业发展，区域经济发展需求带动下的一种开发。从这两个方面来说，实际上进入一个非常正向和良性的阶段，反而不再是一个畸形投机阶段已经过去了。特别是对房地产控制以后，这种畸形投资的追求，房地产盈利为目标，以保值增值为目标这样的投资仍然有，或者仍然是一种因素，但是不再是主体和主流了。

　　【主持人】：所以您认为旅游地产已经趋于市场化发展态势了吧？

　　【林峰】：应该说总体来讲是良性的，因为前些年的旅游地产特别是2010年到2011年这个阶段旅游地产是有一些问题的。05年到08年这个阶段，有一个高速膨胀，包括滨海的，特别是像山东沿海，像乳山这些地方，大规模的这种滨海楼盘，实际上只能叫海边的大型社区，它作为旅游地产来看待，实际上是一种畸形的发展。这一类的发展在现在基本上已经消失了。这一类的非常造鬼城市的地产基本上得到有效遏制，而更多的旅游地产逐渐的大家都在走向造有人住的房子，开发有价值的房地产项目。形成区域真正非常热闹的，具有经营性的，是能够支撑产业的这种区域土地，与区域开发结构，逐渐进入到一个良性的阶段。

　　【主持人】：以前旅游地产只是有住宅功能，但是生活配套各方面不是很完善，还有缺乏一些旅游当地的旅游景观和旅游资源的应用，缺少旅游地产本身应有的乐趣。

　　【林峰】：旅游地产本来依托于旅游资源是要享受这个区域的生活，要到这儿寻找一种度假生活方式的，是为了休闲而去的。但是因为房子的功能，特别是因为房产的增值功能，升值功能，投资功能，使得大家造房子，卖房子。这些房子造好之后是不是能住，住下来是不是提供很好的旅游休闲服务，对他们来讲不必要关注，因为房子卖掉就走人了。这样一种方式完全完备了基本的旅游地产的需求和基本的规律的。

　　【主持人】：通过这次峰会很多专家学者提出来，其实应该赋予旅游地产更多的文化内涵，包括一些生态环境，人文风俗方面的内涵在里面。咱们做旅游规划设计方面，肯定会在智慧上面肯定会给一些无论是开发商也好，企业也好，还有政府也好给他们一些智慧的支持。不知道咱们绿维创景在技术上创意上提供哪些服务呢？

　　【林峰】：绿维创景是一家专门以旅游房地产开发，我把它称之为泛旅游产业整合和泛旅游地产开发服务为方向的一家机构。所以我们的服务实际上从前期的定位策划，到规划，详细规划到建筑设计、景观设计，和游乐设计，包括娱乐设计。通过这样的服务，进一步提供顾问服务，我们叫开发顾问，包括一级土地开发顾问，房产开发顾问，房产销售顾问和旅游项目的经营管理顾问，持续经营顾问，这些顾问服务来实现对我们客户的一种全产业链的服务模式。这样一种服务主要由于旅游房地产企业是边缘性产业，交叉性产业。这种融合型、交叉型的产业，它的特点往往是一般的按照某一个产业规律非常难把握的。旅游和地产它和城市开发，和整个区域综合开发结合在一起以后，实际上是一个非常复杂和很综合的课题。
     这里面涉及到第一首先要服务于整个区域综合发展，你不能只是做自己的房子，盖完房子不管，要从区域发展结构考虑问题，旅游不是一件事，是一连串事儿构成一个链状结构，是整个区域配套形成的目的地关系，是一个系统的东西。不可能孤零零自己在那儿修一个社区，没用的，形不成能力。因此旅游需要系统考虑问题。从我们来讲这样交叉型、符合型满足区域发展需要，区域发展满足政府对于区域发展规划的要求和长期性目标，一个整体的利益，共同利益和大的结构性利益。第二要符合于老百姓到任何一个地方做这样的开发，涉及到搬迁，农民安置，大量的土地使用。这里面要造福一方老百姓，经常做拆迁，用老百姓的地，如何让老百姓参与产业发展进程里面来，让他们分享发展的利益，让他们不会因为失去土地而变得更加的贫穷，而会因为他们交出来了土地，同时获得一种新的人生，获得新的机会和新的发展，这样去安排他们在结构中间的价值和地位。第三要作为任何一个投资商而言，要符合作为一个资本投资的规律，他要快速回报，他要持续经营回报，他要能够对他的投资者，对于他背后的这些投资人，对他的产  负责任。因此，他要有投资价值，他要符合商业规律。这些加在一起，这样的项目综合性的，方方面面有要求的。最后做出来这个项目要符合游客的需要，要符合购买房子，购房者的需要，要符合休闲者、度假者需要，因此是一个系统复合结构相对来说比较复杂。第一个城市地产最大的差别，要把人从客源地，把它搬运到目的地来。你想把咱们杭州人调动到海南去，要把杭州人吸引到云南去消费，靠什么？要靠很有吸引力，让你觉得那个地方太美了，我一定要去，九寨沟那个地方去过吗？凤凰古城多漂亮啊，非常好的地方我一定要去。因为它有吸引力，因为它有独特性，因为它有特殊的价值的东西。