随着4月底的临近，上市公司年报披露进入收官阶段，曾因业绩下滑引起广泛关注的地产上市公司嘉凯城（000918，SZ）也于4月24日晚间披露了2012年年报，公司全年实现营业收入77.54亿元，同比上升19.58%，实现净利润1.1亿元，顺利扭转了去年前三季度的亏损局面。

　　年报显示，2012年嘉凯城实现合同销售面积44.6万平方米，合同销售金额78.2亿元，同比分别增长了78%和98%，经营性现金流由去年的-34.4亿转为16.3亿，较上年同期增长147.52%，资金面情况进一步改观。

　　“在连续10个季度经营性现金流为负之后，公司三季报和年报均显示现金流为正值，说明公司房地产开发业务的造血功能大大增强。”财通证券研究员赵月亮认为，“而随着消费型城镇商业和房地产金融业务的逐步落地，与开发业务的协同效应也将逐步显现”。

　　2012年嘉凯城开始启动战略转型，在现有房地产开发主业的基础上，引入消费型城镇商业以及房地产金融业务打通产业链，培育新的利润增长点，并借此实现战略转型。

　　　布局新型城镇化

　　“新型城镇化将深刻影响中国经济，其中也包括房地产业。”浙江大学房地产研究中心主任、博导贾生华认为，“在东部发达地区，城镇化将主要表现为提高公共服务品质，其中很大的商机就是市民化的消费。”

　　据嘉凯城董办负责人介绍，嘉凯城消费型城镇商业定位为最贴近老百姓生活的社区服务型商业，面积为3万平方米左右、服务8万到9万人、辐射范围为周边1.5公里至2公里，主要包括形象城、美食休闲特色街、都市邻里商业中心等多种产品类型。

　　按照嘉凯城旗下新成立的资产管理公司规划，2013年为样板店打造阶段，2014年为连锁复制模式打造阶段，2015年为金融模式打造阶段，而2016～2017年为规模化发展阶段。

　　“嘉凯城控股股东浙商集团前身为浙江省商业厅，自身商业资源非常丰富，几乎覆盖衣食住行等各个方面，与消费型城镇商业有极强的契合度，再加上嘉凯城在上海、南京、苏州等地均开发过不少商业资产项目，开发模式一旦打造成功，消费型城镇商业项目极有可能成为公司独特的竞争优势和新的利润增长点。”某一位券商房地产行业研究员如此分析。

　　打造产业链运营模式

　　嘉凯城年报显示，公司计划用5年时间，将体验式消费型城镇商业资产管理服务打造为嘉凯城新的最有特色的主营业务之一，拓展城镇商业项目不低于5个样板店。

　　“在项目的来源上，有自主开发的标准化产品，也可租赁现成的物业进行标准化的改造，通过资源整合和嫁接及专业管理的输出，主要以产业链运营模式发展消费型城镇商业项目，从而与开发业务和房地产基金形成协同效应。”曾在国际连锁巨头担任高级管理人员、熟悉商业运作、有着10多年零售管理经验的嘉凯城资产管理有限公司总经理李存孝这样介绍。

　　与年报同一天公布的嘉凯城董事会公告披露，消费型城镇商业项目已进入实质性启动阶段，在今年1月24日与浙江兰通实业有限公司总经理凌超及兰通实业签署 《合作意向书》之后，公司董事会已批准同意公司在浙江、上海分别与凌超、王超合资设立商业管理公司，以合作公司为城镇商业发展平台，利用各自优势做大做强城镇商业。

　　“消费型城镇商业业务往上可以衔接公司开发主业，提升房地产开发业务的产品价值，往下可以延伸至房地产金融，直接向房地产基金出售或共同持有，从而形成产业链运营模式，发挥板块协调效应，有效提高公司的整体运营效率。”嘉凯城副总裁、董秘李怀彬指出。

　　目前国内房地产企业包括万科、金地、华润、复地等，纷纷通过旗下股权投资公司以房地产基金的形式联合投资项目，以提升运营效率，嘉凯城也于2012年发行了规模为8亿元的房地产基金，年报显示，2013年公司将继续拓展房地产基金业务，计划新增房地产基金和城镇商业基金规模不低于20亿元，以培育新的盈利增长点，促进综合效益的提高。

　　“尝试向投资与开发管理分离的运营模式转变，或许将成为公司未来一种新的商业模式。”湘财证券研究员张化东认为。