论坛现场

　　由中国商业地产协会和中国房地产品牌企业联合会共同发起主办并举办“2013（第七届)中国房地产两会论坛”于4月17-18日在北京举行。

　　中国房地产两会论坛，每年四月定期在京举办，已成功举办六届，是“全国两会”举办后国内房地产行业首场高层论坛。过去几年，已成为探索行业发展的风向标，论坛创立以来，以高端、权威、及时为特点，备受业界关注，成为房地产行业专家、学者、企业共同探讨当年房地产行业走势、解读国家政策、把握未来市场趋势、决策企业发展战略的最佳平台，受到与会领导专家的高度赞扬和企业的普遍认可。

　　时间：2013年4月18日

　　地点：京西宾馆第十八会议室

　　以下为现场实录

　　【主持人 彭叶峰】：尊敬的各位领导、各位嘉宾、亲爱的朋友们、女士们、先生们，大家上午好。早春四月的北京春意盎然，万物呈现出一片生机，伴随着春天的脚步，以两会政策为导向，创新发展为契机。经过三个多月紧张的筹备，2013（第六届）中国建筑百强企业峰会暨2013（第七届）中国房地产两会论坛，在业界领导的关心指导和大力支持下，今天隆重开幕了！

　　首先请允许我代表大会组委会，向出席本次会议的各位领导、各位嘉宾表示诚挚的感谢，向一直以来关心支持本活动的有关单位、新闻媒体致以深深的谢意，向到会的各位企业代表表示热烈的欢迎，也向精心筹备本次盛会的所有工作人员致以最崇高的敬意！

　　光阴荏苒，岁月如梭，中国房地产两会论坛自2007年创办以来，已成功走过六个春秋。2013年是中国经济发展至关重要的一年，国内经济整体发展态势良好，中国作为当前全球背景下经济增长最为迅速的国家，正面临着一次新的发展机遇。建筑房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，既关系到国家的宏观经济走向，又关系到建设和谐社会的总体任务，也是关系民生问题的最重要的产业。深刻解读宏观经济政策，把握产业发展走势，促进结构调整，实现转型升级，是当前广大企业家最为关注的焦点问题。中国建筑百强企业峰会、中国房地产两会论坛作为国内建筑房地产行业的重要思想平台，六年以来，先后共有来自全国的2000多家企业代表出席过此会议，其中不乏一批在建筑房地产领域的龙头企业，受到部委领导、业界专家的高度认可，得到广大参会企业的一致好评，同时受到业界媒体的高度关注。为促进我国建筑房地产业的健康发展做出了突出贡献。

　　作为建筑房地产行业的知名品牌理会，2013中国建筑百强企业峰会暨中国房地产两会论坛系列活动，我们将继续秉承为行业谋发展、为企业谋策略的办会宗旨，积极开拓创新，更加注重参与性和时效性，会议内容紧扣当前国家宏观经济政策、行业焦点热词，帮助企业深刻解读政策、分析形势，展望行业发展趋势，促进企业间的交流与合作，为企业把握宏观形势、促进结构调整、增进了解、扩大合作、把握先机、拓展市场，起到积极的促进作用。

　　本次活动在组织服务方面积极开拓创新，更加注重企业互动交流和参与性，会议内容更加丰富，成为企业间相互学习、合作，提升实力和品牌形象的窗口，旨在为参会企业带来更为专业、更有价值的收获，我们将安排多场主题演讲，从我国建筑房地产业发展的不同侧面以及新的政策对行业的影响进行诠释和解读，希望广大企业家代表踊跃参与，积极交流。除论坛以外，今天上午还将举办2013中国建筑“百强之星”颁奖盛典，以及引领中国2013品牌地产颁奖盛典，以表彰实力强、规模大、效益佳、发展势头好的优秀企业和项目，在业界树立一批综合实力较强的明星品牌企业典范。作为反映我国建筑房地产领域发展风向标和业界学习的榜样，鼓励企业认真贯彻落实科学发展观，加强企业科学管理、突破创新，走可持续发展道路，为行业的平稳健康发展发挥积极的作用。

　　行业盛会，名家聚首，饕餮盛宴，见证辉煌，本次会议必将为您带来全新的思考和收获，望广大参会嘉宾及企业家代表从中受益，并欢迎给我们提出宝贵的建议和意见，使活动更好的发挥桥梁纽带、合作平台、思想阵营的作用。再次感谢您的莅临与支持。谢谢大家。

　　下面我介绍一下出席今天上午颁奖盛典的嘉宾和领导：

　　全国工商联九届副主席、中国西部研究与发展促进会理事长、中国建筑业企业联合会会长、经济专家 程路

　　全国工商联原副主席、党组成员，十一届全国政协委员 沈建国

　　中国发展战略学研究会副理事长、中国房地产品牌企业联合会副会长 管益忻

　　住建部中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任、中国商业地产协会副会长 顾云昌

　　中国建筑业企业协会秘书长 张先彬

　　住建部政策研究中心建筑业处处长 李德全

　　住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员、住建部中国房地产研究会人居环境委员会副主任专家组长、亚洲人居协会副主席 开彦

　　上海攀成德企业管理顾问有限公司合伙人、工程企业资深管理咨询专家、资深人力资源管理专家、同济大学总裁高级研修班客座教授 曾华

　　陕西建工集团总公司常务副总经理 张义光

　　北京市政路桥集团有限公司董事长 郝志兰

　　胜利油田胜利工程建设集团有限责任公司董事长、总经理 王庆水

　　四川荣新集团副总裁 谢志忠

　　大连九州建设集团有限公司副总经理 李树春

　　湖北中洋建设集团有限公司董事长 周国勇

　　新疆交通规划勘察设计研究院院长 陈发明

　　让我们再次以热烈掌声感谢出席本次会议的领导、嘉宾和企业代表对本次论坛的大力支持！谢谢大家！

　　接下来我们有请全国工商联九届副主席、中国西部研究与发展促进会理事长、中国建筑业企业联合会会长程路致辞。

　　【程路】：尊敬的张秘书长、管教授、曾华教授、各位企业家，大家上午好。

　　谈到中国的经济形势，当天有一个标志性事件跟我们是紧密相连的，前两天国际金价进入了一个狂跌的过程，两个交易日每盎司狂跌了200美金，当然昨天有反弹，昨天反弹是有一些离场的人返场，昨天金价回到了每盎司380美元，这个事情说明什么呢？黄金涨了十年的好日子现在过去了，这也说明中国的经济过去的黄金十年也已经结束了，现在中国的经济已经进入了一个深度的调整期，进入到了新十年的经济转型期。这十年的经济转型期，对于中国的经济发展、对于中国摆脱中等发达国家陷阱的水平，对于我们在2020年全面建设成小康社会，实现十八大提出来的收入两个倍增计划是十分重要的。新的转型十年，今年的开局之年是怎么开的呢？第一季度经济指标已经公布了，GDP是收在7.7%，物价CPI是收到2.4%。7.7%这个速度仍然是延续了两年来每年差不多习惯性的1.2的水平下行的速度，中国的经济现在看仍然处在一个下行的通道中。所以维持中国经济稳增长这样一个健康发展，仍然还需要努力。但是这个经济的形势又处在一个很微妙的过程，第一季度虽然经济发展GDP是7.7%，但是第一季度的资金投放量却是空前的。

　　3月份社会融资的投放达到了1.06万亿人民币，整个三季度达到了2.76万亿人民币，这个数字还是很大的，按照这个数字走，全年很可能达到8万亿到9万亿的水平。而且现在引起老百姓热议的就是所谓的广义货币M2的超发，过去老百姓对这些经济上的数据可能知道不多，现在很多数字都挂在老百姓口头上了，M2老百姓也都知道了，而且都大为咂舌。今年第一季度广义货币M2达到了103.61万亿的水平，这就是货币的超发。去年年底我们M2广义货币还只有97万亿，现在仅仅过去了三个月，就突破了100万亿的大关，达到了103.61万亿的水平，这个水平是个什么水平呢？在全世界增发货币的国家当中，中国是第一，远远超过了美国。我们现在讲美国、日本、欧洲都在大印钞票，但是他们都没有我们印得多。美国的印钞水平只有我们的60%。我们广义货币，货币的印发量跟我们的GDP之比，我们每增加一块钱的GDP的成绩，需要1.88元的货币来保证，就是我们货币的效率水平是非常之低的。

　　我们国家印了这么多钞票，物价还没有明显的上升，就说明我们的效率低，在很多环节中货币都被消耗掉了。如果我们有西方发达国家那样的效率和水平，我们印发了这么多货币，那我们的通胀不知道要到哪里去了。现在我们物价指数只有2.4%，第一季度只有2.4%，2.4%的水平还是温和的，处在全年3.5%的水平之下。但是从全国来看，并不容乐观，我们最高的省份青海已经达到了5.3%多，排在第一。第二是新疆，达到了4%多，第三是北京，是3%多，分别是五字头、四字头、三字头。我们国家有13个省的物价水平在平均水平2.4%以上，而且最高已经达到了5%，所以这是非常不容小看的问题。我们的货币超发是很严重的。

　　第一季度我们固定资产的投资是20.9%，比去年12月份20.6%增加了0.3个百分点，投资的水平看来还是比较温和的。但是其中它的基础建设行业的投资达到了25.6%，这说明什么呢？说明我们的基础建设道路、水利等等项目的投资是非常之热的，但是我们的工业增加值不高，这说明什么呢？说明我们的工业实体的生产水平还是很乏力的，都是跟我们的周边关系是紧密相连的。现在欧洲的经济仍然处在负增长、痛苦挣扎的过程，美国的经济增长也是很乏力的，这些都对中国的出口会产生很大的影响，因为你的市场没有，定单没有。但是欧洲、美国和日本现在都在实行货币宽松政策，流动性是非常之大的。美国2008年金融危机之后，到现在它的货币宽松政策已经进入到第三轮了，2009年的时候第一轮货币宽松，那个是跟我们国家大家所熟知的4万亿的投资是同步水平的，2010年又实行了QE2，到去年的9月份已经实行了QE3，货币超发是很多的。在美国超发货币的带动之下，欧洲银行、英国银行和日本银行都在超发货币。

　　特别是日本，去年12月份日本自民党安倍上台之后，实行了一条特别危险的政策，就是他是有计划的让日元贬值，让日元温和的但是坚定不移的贬值，这些实际上也都产生了很大的作用，短期内很见效。日本一增发货币之后，日元一贬值之后，日本经济在快速上升，日本的股市也在上升。美国也是。但是日本的这种做法对我们中国实际上也是有影响的，但日本这样做，中短期内可能会见到效果，长期是不行的。因为日元要是大量的贬值，在国际上就失去了竞争力。另外，它的贸易伙伴，主要是美国、中国和欧洲、欧盟，他们现在跟中国闹到这样一个程度，从中国这里提升经济竞争力、加大中日贸易总量，这是做不到的，对他们会有严重影响。

　　美国的宽松货币政策最近也是在起作用，美国的股市现在是处于历史的高点，美国的标准普尔500和工业指数已经恢复到了2008年金融危机以前，股市现在是最高的，这次再加上黄金的贬值，现在一些持有外债的一些关键客户，这时候不是卖掉美债，而是大量的吸收美债。这实际上传达了一个信号，什么信号呢？就是通缩和顽疾在困扰和影响到我们的经济，现在操作者和有识之士在买入美债。当然持有美债量最多的客户和国家就是中国，中国到今年第一季度已经持有美债1.22万亿美金，就是1万亿零2200万美金，是这么一个大客户。如果持有美债会持有先机之利的话，那么中国是最多的，中国是最大的客户。

　　现在美国、欧洲和日本这样宽松的货币政策对中国究竟会产生什么影响呢？好的影响还是坏的影响呢？这要分析得看。它也有有利的一面，有利的一面是货币宽松、资金富余，中国的出口、中国的定单就可以拿得多一些，这是对中国有利的。对中国不利的话，这么多宽松的货币和资金，肯定会提升大宗物品的价格指数，同时这些钱会向新兴国家、向中国来流动，进入中国。因为现在美国和西方国家的利率都比较低，有的是零利率，但是金砖国家、新兴国家的利率相对比较高，这些钱就会流进来。实际热钱进入中国，从去年我们就已经在警惕地监视这个动向。今年我们第一季度出口贸易只有10%，但是香港高达96%，这里就有一个特别危险的迹象。很可能我们的企业在做假账，通过香港的贸易渠道使外资进入中国，将来会冲击中国的市场。

　　现在中国货币印得这么多，贷款和社会信贷资金都比较多，中国政府采取什么态度呢？这个多是什么原因引起的呢？就是外资占款引起的，外汇占款引起的，如果我们的经管当局一发现有外汇占款的迹象，它是会出手的，会向市场注入人民币，来对冲、来减轻对我们市场的冲击。但现在我们看来监管当局几乎是没有什么动作，它是在容忍这个外汇占款进入中国市场，容忍这种流动性在中国的国内市场继续流动，这反映监管当局或决策当局一个什么心理呢？就是中国经济现在复苏还是脆弱的，现在只有7.7%，去年全年是7.8%。就是这个政策还要执行中性的货币政策，但是要宽松一些，是采取这样一种办法来做的。

　　政府当局考虑的跟金融当局不一样，它要考虑经济要稳定地发展，还要较快地向前发展，否则就会出现很多社会问题，就业、地方融资平台会不会出现一些问题等等一些考虑，要维持经济复苏这样的水平往前走，因为现在不敢小看经济如果再缓慢下去，会产生很多问题，政府应该是这样看的。

　　但是中国通过注入大量的货币，来刺激经济，来调控经济，来发展经济，这种做法肯定是不行的，肯定要改变。中国实际上现在并不缺钱，缺的是我们转变经济增长方式这样一种智慧、方法以及金融监管当局独立设计、实行和执行政策的能力，这是非常重要的。因为中国的金融现在有危险，现在大家有没有听到“影子银行”这样一个词？什么叫影子银行？影子银行是指信用超发，超度的使用。中国影子银行的资金现在已经占到了23万亿，23万亿就相当于我们GDP50万亿的43%到44%的水平。影子银行是一种创新的金融，实际说白了它就是一种创新的、衍生的金融资本，这些资本、这些钱如果进入到实体经济那还好，但是它没有进入实体经济，它在金融界内部恶性循环，它对经济的发展只能是埋下很多的伏笔。这些影子银行的钱都去哪儿了呢？没去实体经济，那么去哪儿了呢？就去到跟我们大家有关系的房地产行业，或者是去到地方政府的融资平台。地方政府融资平台跟房地产都是有关的，因为进入了房地产，就会推高地价，推高地价，地方政府就有了再融资、再投资、再扩大投资平台的机会。这是非常危险的，因为我们的房地产是什么状况呢？如果这些钱进入了房地产，那么房地产是以居民自己住房为主、居民消费为主的行业，那么这个钱进入房地产是非常健康的、非常好的、需要国家鼓励的。但是你没有进入到以居民住房需求为主的房地产，而进入到投资、投机的房地产。我们国家的房地产行业早已是投资、投机的代名词，是一个地地道道的泡沫产业，国家这么调控，温家宝十年九调，新一届政府上任之后，国五条也出了。目的是要干什么呢？目的是要使我们的房地产恢复到，用温家宝的话讲，恢复到合理的水平，就是恢复到不是投机投资，恢复到居住的水平。如果房地产业恢复到居住水平，那么影子银行的资金就会出现大的金融危机，影子银行就会出现烂账，银行就会垮掉。房地美、房利美两房危机就会在中国出现。中国这些买房子的抵押贷款的客户，银行卖给他们的这些产品，是银行最优质、最安全的产品，如果你回归到居住为主的话，这个产品还能安全吗？绝对的不安全，马上美国的两房危机就会在中国出现，金融危机就会到来，整个银行这一片全会垮掉。所以这是两难。

　　现在政府对房地产调控，究竟能调到哪儿去？能不能成功？政府是不是真心要调控房地产？我认为最不想调控房地产，让房价下降的就是政府。因为房价一下降，首先受不了的就是政府。这个问题引起了大家的重视。国五条出台之后，要求中央各个省配套措施赶紧出台，第一个出台的是广东，广东出台了落实国五条的措施，接着一些省份也陆续出台了。这些落实国五条的细则怎么样呢？可以说除了北京和上海，其他都是狗屁，都是应付中央政府，都是消极怠工。因为他们自己根本就不想执行国五条。中央政府现在也在观察，如果你不执行，那就派督导组约谈，这些东西现在还没有。我想监管层、中央管理层也在看、也在下决心究竟怎么办，房地产真是个烫手的山芋，要真调下去，国民经济就不行了，地方政府融资平台就要垮台了。地方政府就是为了钱，没有钱怎么弄？不让它搞房地产，不让它卖地，它哪来的钱呢？就像湖南凤凰政府，那是个县，只要进城就要买票。住在城里的人来个亲戚探亲，也要买票。大家很有意见，那些民居已经没人住了，小摊小贩的生意没有了，冷冷清清，搞不好这次“五一”准小长假，很可能凤凰古城会很尴尬。地方政府没有举行听证会，地方政府就是侵吞了中小企业，特别是小微企业的利益，小商小贩生意都没有了，他们就是为了钱，成立公司，以地作价，收49%，把这个卖给了公司，公司作为股东，占51%，收了钱，政府占49%，那些企业家、给他们出馊主意的商人收51%。但是地方政府想没想到照顾一下中小企业，特别是小微企业、小商小贩的利益？照顾一下广大民众的利益？君子爱财，得生财有道，现在凤凰古城一提价，弄得一地鸡毛。政府发言人那个副县长还在那讲，这么对，那么对，结果现在媒体没有一家不批评的，成了热议的话题。

　　这是一个很重要的问题，中国经济发展走到现在这样一步，是考验中国政府宏观决策的证明。从凤凰古城我们就可以看出，从房地产调控就可以看出，完全靠政府作主做的事情不一定正确，政府这只手不要乱摸，特别不要在企业家的胸前乱摸。现在我们改革开放已经走入了第三阶段，我们第一阶段是三中全会之后，到1984年，以农村联产承包为标志的农村改革，大包干。1984年以后，以国企改革为代表的城市改革。现在走到什么程度了呢？现在走到了要界定政府跟市场的关系，真正搞所谓的社会主义市场经济，政府这只手跟市场的界限在哪里？不要越界。

　　这次习近平总书记讲了，要处理好政企关系，政资关系，政社关系，这样一些关系，就不该政府管的事，政府不要管了。宏观经济的调控也是这样。今年经济的发展，开局是以这么一个态势开局了，应该说还都是在预料和掌控之内，7.7%的GDP增长速度应该是可以的，有的人说低了，害怕，不要怕低。有的专家讲了，不怕7.7%，就怕8.7%，如果是8.7%的增长，那经济就过热了。事实证明，过去8%的速度增长就是一个飘忽不定的水平，如果到了9%肯定是过热，如果到了10%那肯定是泡沫经济，肯定是物价飞涨。我们每次GDP在10%以上的时候，CPI基本上都是在4%以上，5%、6%的增速。1988年我们的CPI竟然是22%，那个速度你说怎么过啊，得到什么份啊，现在要是再那样就崩溃了，是不可能的。我们不怕速度慢，速度慢正是我们进行结构调整、转变生产方式、提升经济发展的水平。我们国家金融出现的问题跟美国是不一样的，用美国的办法治理中国是不行的。美国现在应该说是不错了，美国金融危机现在五年之后，这五年之中美国的物价从来没涨过，美国的物价金融危机这么厉害，一直控制在2%左右，相当不简单。

　　美国的问题是什么呢？不是结构的问题，而是价格错位、价格没有回归到原先的水平，那些投行乱炒，虚拟经济、CDS把价格扭曲了。但是它的技术创新、金融管理、金融服务的能力从来没有受损。中国不是，所以美国通过价格的回归就可以了，现在增发货币，实行宽松政策，就是要把货币价格的错位扭过来。中国不是价格问题，中国是结构问题，所以中国靠增发货币来调整价格是不行的，中国一定要调整产业结构。我们的优势是金砖国家、发展中国家那些普遍的东西，我们在资源加工、实体经济、代料加工这些方面有优势，但是美国一些发达国家在金融创新、技术创新发挥方面有优势，这是我们要改良的。现在我们就要利用这样一段时间、这样一个机会，我们现在经济放缓了，放缓了才能调整结构，如果经济飞涨的时候那怎么调整结构，调整不了。现在这种情况就使我们低端的加工行业肯定挤出去了，活不下去，没有活的可能，这种时候要加快转变。如果再有几年的时间，美国佬返过劲来，那就没有什么机会了。就趁美国、欧洲现在这个时候，中国才要加快转型。不能靠房地产的发达，房地产再发达也不能使中国进入强国。但是中国基础建设和基础行业的投资，仍然会对我们建筑行业是一个利好的消息，我们现在道路、港口、城际铁路、水利今年仍然是投资量很大，所以我们建筑行业仍然比较有好的机会。我们建筑行业能够立足自己的行业、关心国家宏观经济形势的发展，在整个世界经济发展大的环境中，找准自己的位置，促进本行业的发展，同时为整个国家经济转型和社会主义市场经济最终的确立，来贡献我们自己的一己之力。预祝会议能够成功召开，谢谢各位。

　　【主持人】：感谢程主席的精彩致词，程主席深入分析了世界和中国的宏观经济形势，引用了非常多的理论数据进行了诠释和分析，也对中国房地产行业目前存在的一些热点问题谈了自己的观点，希望能为各位企业家带来更多的决策参考，提供价值。再次以热烈掌声感谢程主席。谢谢。

　　接下来有请中国发展战略学研究会副理事长、中国房地产品牌企业联合会副会长管益忻教授对我国城市化的相关问题进行十分钟的演讲。有请管教授。

　　【管益忻】：前天在清华建筑学院召开的城市化研讨会上，我就城市化的问题讲了几个观点。各位都是建筑行业和房地产的企业家，我有几个观点在这里跟大家介绍一下，供大家参考。

　　中国的城市化道路按照李克强总理的设想，就是要打造升级版的城市化道路，对我们来讲就是要打造升级版的房地产产业。像程主席讲的，它不能成为主导，但是它的量是占相当大的。这个问题特别重要，一个问题是将来的城市化道路的重心肯定是要下移的，这个下移最重要的标志就是镇级市要崛起，像浙江有27个镇级市，山东青岛也要搞五个镇级市，已经作为试点了，江苏、浙江等等东南部肯定要搞，西南部也要搞。镇级市为什么要崛起？有几个问题特别要关注，镇级市的崛起有重大的战略意义。

　　第一，解决了大批农民工、农村人口的问题，不能都跑到北上广深来，那根本解决不了问题。

　　第二，它可以解决消费问题，有人说我们要达到小康水平，2020年翻番，依靠消费拉动，主要是内需，但是怎么样激发大家的消费？有人讲过这样一个比例，一个农民从一般的乡村到了北上广深，消费可能提高八倍，当然这个数可能夸大了一点。但是甭管是8倍还是6倍、5倍，镇级市不能都跑到一线城市、二线城市，但是乡镇这个镇变成了市，一变成市就拉动了消费。

　　第三，它非常有利于产业链的发展，我们搞房地产行业的一定要注意产业链、产业集群，搞镇级市也是有利于产业链的拉长。

　　第四，有利于解决大城市交通拥堵，北京交通拥堵非常严重。

　　第五，可以解决生态问题。

　　所以镇级市的问题希望大家要留心关注。

　　第二个问题，城乡二元结构一定要打破，而且能够打破。我们在空间布局上将来不能要么城市要么乡村，不能这么干。比如从北京来讲，到各个区，然后是副中心，然后是街道，应该是这样，先是核心市区，然后是一般市区，然后再城区，然后再镇区，然后再村区，是这样下来。我们的房地产业要这么干，未来的发展是这样的方向。

　　第三个问题，我们的房地产产业带有从属性质，比如有纺织业、电子业等等，房地产业自己再怎么发展，到不了三产，成不了小康的，那是对的。你盖这个房子一定要服务消费者的需求，一定要根据消费者的需求来盖房子，不能说我想怎么赚钱就怎么盖，一切的企业要尽量满足消费者的消费，容积率的大小都要看用户的需求，这一条特别重要。

　　第四个问题，我们的城市化还要强调以人的城市化为核心，不能专门考虑土地的城市化，以人的集聚为核心，以产业集聚为基础，我们以前说的是产业集群问题，这个房子将来要盖也要根据产业集群来走。

　　还有几点问题，CBD，我们现在CBD是有了，但是将来还要考虑CAD、CFD，文化中心就是CAD，中关村就是CID，不光是英文字母的问题，要考虑主导产业的问题，盖房子是要根据这个走的，我们现在就知道CBD，金融街不是CBD，金融街是CFD，金融街的房子跟CBD是不一样的。

　　我就说这些，供大家作为参考。谢谢。

　　【主持人】：谢谢管益忻教授，管教授曾经担任过原中央军委办公厅的秘书、经济学家、周报主编，刚才讲了几点城市化的问题，希望能够给在座的各位企业家代表提供更多的参考。再次掌声感谢管益忻教授。

　　接下来要进行今天上午最重要的一个环节，就是本次论坛的颁奖仪式。回首过去几年，中国建筑业房地产业历经起伏，作为支柱产业为我国经济发展始终扛着前进的大旗，引领着中国经济的稳步增长。2013年在多项措施的合力作用之下，在关乎广大民生的建筑房地产行业，仍然有一大批企业表现突出、发展势头良好，成为了行业新的标杆。为促进行业健康有序发展，推动企业提高管理水平，提升企业品牌价值和综合实力，坚持安全生产，积极创建优质样板工程，引领行业实现跨越式发展，加强企业相互合作。由中国建筑业企业联合会、中国房地产品牌企业联合会，以及亚洲住宅发展研究会等单位联合发起表彰，本着科学、严谨、公正的评审原则，从全国百余个大中城市的200多家优秀企业样本当中，评选出最具发展活力、最佳市场表现的优秀企业、优秀项目和优秀人物，他们必将受到行业的关注、社会的认可。

　　接下来就进行颁奖仪式的第一个环节。企业的成功发展离不开企业的决策者，他们拥有独到的眼光和迅速捕捉机遇的能力，引领着企业的有序发展，他们是行业的精英、时代的楷模。下面首先我们要颁发的是中国建筑“百强之星”优秀人物奖，请获选企业代表按照顺序依次领奖。

　　（“百强之星”优秀人物奖颁奖）

　　（“百强之星”优秀贡献人物奖颁奖）

　　实力是企业可持续发展的力量源泉，是企业在激烈的市场竞争当中的取胜之石，提高企业实力，引领行业发展，是企业核心竞争力的最有力体现。接下来继续揭晓2013中国建筑“百强之星”优秀企业奖。

　　（“百强之星”优秀企业奖颁奖）

　　（“百强之星”优秀工程监理设计企业奖）

　　（引领中国-2013品牌地产优秀企业、人物、楼盘颁奖盛典）

　　【主持人】：接下来进入今天上午的主题演讲环节，今天上午的演讲嘉宾是住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长、住房和城乡建筑部住房政策专家委员会副主任、中国商业地产协会副会长顾云昌会长。

　　顾老师从20世纪80年代初着手住宅商品化的研究，1985年开始研究体制问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任，1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是国家房改方案的主要起草人之一。90年代参与2000年国际小康住宅科技项目，任产业政策组组长，主要完成了跨世纪中国住宅产业政策的研究、完善经济适用住房政策的研究等重要课题。他是中国最权威的专家之一，是房地产界理论研究的泰斗级人物。

　　接下来以热烈的掌声欢迎顾会长为我们做精彩演讲。顾会长演讲的题目是“城镇化与房地产”。掌声有请。

　　演讲主题：城镇化与房地产

　　演讲嘉宾：住建部中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任、中国商业地产协会副会长、专家委员会主任 顾云昌

　　【顾云昌】：尊敬的程路主席、管教授、各位企业家大家上午好！

　　我们今天的峰会和论坛有许多房地产业的企业家和建筑相关行业的企业家，大家可能都关心房地产市场的变化。我今天想讲三个问题，一个问题讲讲房地产市场的情况，第二个问题是讲行业发展的情况，第三个问题是讲企业怎么去应对。讲市场、行业和企业，这三个问题我用三首歌来描述。

　　中国房地产市场发展有一首歌比较贴切，《让人欢喜让人忧》，这首歌是唱给亲爱的人的，但是我们也唱给房地产业。房地产行业的发展确实是让人欢喜，让人忧，从2000年住房制度改革拉开序幕以后，老百姓进入市场买房，到现在为止中国老百姓住房有了明显的改善，我们每年人均住房面积增加一平米还多，现在人均达到33平方米。房地产业的发展也为经济注入了活力，使得我们GDP过去十年一直保持10%的快速增长，如果没有房地产迅猛的发展，GDP增长速度最起码下降两到三个房地产。另外房地产发展也为我们地方财政注入了大量资金，据有人统计，政府和银行从房地产销售额当中拿到的占比的70%以上，房地产开发商卖掉一万块钱，有七千块是政府和银行拿走的，占这么大的比重，也是对我们地方财政、对国家税收增长起到了非常大的作用。我们的城市面貌这十年有了翻天覆地的变化，我们各地都是几年不去就变个样。有如此好的产业，对老百姓生活和经济发展都产生了这么大作用的产业，但是十年当中有九次调控，发展的有问题才调控。我所在的房地产业研究会房地产协会，三八节下午，我们的会长带队说咱们到玉渊潭公园去，我们打了个旗子，“中国房地产业协会”，浩浩荡荡，没一会儿我们的会长就把旗子弄下来了，为什么呢？有人说，还房地产业协会呢，把行业搞得那么糟。一个协会是在做好事，但是社会上对你的评价不好，什么原因？因为这几年房价上涨过快。

　　北京的房价，我记得我买房子的时候大概是七千块，现在是六万块。上海、北京的房价涨六七倍是正常的，一般二线城市大概是四五倍，最起码是三倍的上涨。当然我们CPI增长速度很慢，昨天我还在议论，说原来在超市买一个油饼，五六年前是1.2元，后来2.5元，现在3.5元。国家统计局统计出来的CPI和老百姓感受到的CPI是不一样的。房地产价格太大了，不像油饼，涨价了我就少吃，房地产涨价可不是这样的。一个是老百姓意见很大，一个是国家的领导人也很纠结，地方政府房地产也是左右不是，很纠结。所以房地产市场的发展的确是让人欢喜让人忧。

　　特别是这一次在2月底两会之前，国务院发布了新的国五条，媒体解释的是国五条，实际上最后发布是六条。这样引起的让人欢喜让人优更是强烈。新的国五条有两个没想到，第一个没想到是在2月底，2月20日左右，离开两会还有十几天，这个时候发布了房地产调控政策，新的国五条、国六条，谁都没想到。一般人想马上要换届了，应该相对还是比较平稳的，应该由下一届政府再来实行新的政策，谁都没想到我们的行业人士都认为是处在一个政策静默期的时候，出台了国五条，而且反响之大是没想到的。第二个没想到是国五条引起的反响如此强烈，是历次都没有见到的。大家看到交易大厅人满为患，人山人海，堪比第二次春运，号贩子活跃起来了，北京一个号最起码两千块钱。第二是离婚的队伍排得很长，政策性的离婚，这是一条“风景线”。当然大家都很清楚，大多数离婚都是为了应对个人所得税、应对限购。据说有个老太太，跑到离婚登记处的时候，离婚登记的人说你图章带了吗？她说没带，工作人员说那你就按个印吧。她说按什么印，我是假离婚，工作人员说我知道你是假离婚，但是按个印就是真离婚，哪是假离婚啊。她当场就晕过去了。

　　有人算个账，增值税收20%。导致买卖双方都恐慌，卖家怕以后卖不出去了，提高增值税以后卖不出去，价格提高了，或者收了增值税以后，我就得到的少了。买方说，北京过去房地产买卖当中，交的个人所得税98%是由买家来承受，税收要求就是所得的20%要交个人所得税，但是由于北京的二手房市场上，供求关系太紧张，买的人太多，卖的人少，在卖方市场的情况下，当然毫无疑问，这套房子就300万，其他税收我不管，你帮我交税，要不然我不会卖给你，卖家当然不会吃亏。这是二手房市场上引起很大的波动，交易量的波动，特别是北京、上海这样的大城市，波动很严重。那么到底二手房市场怎么交税，到目前为止没有落地，2月20日出台的国五条，到3月初各地才颁布细则，从颁布细则看来，除了北京市细则当中讲到了个人所得税怎么交、怎么算的问题，但是也讲得不太清楚，其他地方都严格按照国家个人所得税的政策，怎么严格法？不知道，到目前为止全国包括上海、深圳在内，仍然按照过去的个人所得税的交法。06年讲到这个问题是这么说的，我房子卖的时候，如果能够查得出来当时买的房子的原值，按照原值再加上你装修的费用，再加上交易当中发生的税费，再加上这几年的利，把这个因素扣除，就是原值加三项费用的扣除，比如我100万买的，现在300万，其中装修费多少万，税费多少万，利息多少万，扣除以后，比如加在一起是150万，那么还有150万增值，那20%就是收30万。但是如果找不到原值的，查不到装修的证据的，怎么办呢？就按照房屋的交易价格的1%到2%来增值，普通商品房这套房子300万，1%就是3万，2%就是6万，过去都是这么收的。就连上海市的市委书记韩正他在两会开会期间，他对新政的意见是我们上海就是这么收的，我认为也是这么收，而且明确提出一套房的五年以后进行交易，家里只有这套房，五年以后进行交易的，免收个人所得税。实际上许多地方现在还在按照这样的办法来收，就是连北京市的细则出来以后，人们感到也很难操作。一个是原值都找不到，这可以想办法来找。第二，这个装修费怎么算？我装修费花了每平方五千块钱，我每平方一万块钱，找不到，所以怎么计算是个难题。

　　昨天我开会有人跟我说，北京市都没提这个事，就一个地方一个县里提出来，原值，比如北京一套房原来不管花多少钱，现在按四千块来算，但是现在也没有落地。到现在为止真正的个人所得税怎么个征收法还是不清楚的。各地政府出台的细则，有的最简单的就几个字，严格按照国家的细则来办。这里面也体现了中央政府、地方政府在这个问题上的不统一，或者地方政府很纠结，为什么纠结？刚才程路主席都讲了，因为整个中国的经济，有人说2012年是中国经济放缓的元年，中国经济过去10%的增长，从2012年开始，中国经济由快速增长转为中速增长，从此以后，我们经济就不可能有10%的增长了。今年第一季度中国经济增速是7.7%，而且7.7%也离不开房地产，今年第一季度房地产销售非常好。整个经济和房地产是密切相关的。

　　为什么要出台房地产的国五条呢？领导没说，总之就是为了防止房价的反弹。那么房地产市场到底出现了什么问题？我刚才出去了一下，电视台采访，今天9点45分发布了70个大中城市房价的情况。3月份中国70个大中城市的房价，有68个城市的房价同比、环比都上升了，只有一个城市房价下降，是温州，一个城市是持平的，68个城市房价都往上涨。中国房地产市场的态势，从房价就可以看得出来。我把2010年房地产调控以来大致情况做一个描述。

　　2010年两会以后，中央出台了限贷、限购政策，这被认为是最严厉的调控政策。在这个政策下面，中国房地产市场的销售量、销售面积和房价增长速度逐步放缓，但是还在增长。到了2011年9月，全国房价开始出现环比下降，就是这个月和上个月比环比下降，连续下降了9个月，到2012年6月份，止跌回升。9、10、11、12、1、2、3、4、5这几个月房价环比下降，但是从去年6月份开始又往上走。今年3月份和去年3月份，叫同比，同比的房价全国都上升了。这就是房地产市场房价的走势，所以现在房价仍然延续了去年6月份以来的房价上涨，而且出现了总体上的房价上涨，只有个别的城市，中国现在两大城市比较麻烦，一个是鄂尔多斯，一个是温州，都由于炒房太厉害。其他城市房价都开始往上走了，当然有走得快和慢的问题。

　　北京的房价，3月份环比增加了2.7%，3月份房价比2月份涨了2.7%。昨天市场数据显示，北京的房价在过去三个月当中提高了10%，所以在两会期间，两会前也可能温总理看到了这样房价的势头，所以感觉到要继续遏制房价，所以出台了国五条。当然我认为有问题的在哪里呢？出台关于新国六条的关于个人所得税的问题，尽管是重申了过去的说法，但是这里面有一句话，要严格按照个人所得税20%征收。这样一来，全社会就恐慌了。

　　出台政策之前是不是应该更多的征询意见，社会的舆论，那么重大的决策出台以前，知道的人极少，包括住建部的人士大多数都不知道。习近平总书记讲，有关民生的重大决策问题，一定要经过公众的议论、讨论，征询意见，这个工作没有做，所以大家没有思想准备。第二，政策出台以后，马上细则要跟上，但是细则迟迟不出台，地方政府不知道怎么把握，中央部门也没有想清楚，所以人们都在观望，造成了二手房市场的惊涛骇浪，各地老百姓恐慌。作为新政府人员要认真总结。

　　这样的情况下，我们看到了中国房地产市场有两个特点。目前的中国房地产市场有一句话，“总体上已经回暖”。有人说为什么在如此严控下面，房地产市场会回暖呢？原因在哪里呢？我想这几个方面的问题我们值得重视。一个原因是稳增长，从去年开始中央提出稳增长，要把稳增长放在稳中求进大的基调的第一位。在稳增长的前提下，必然会采取支持稳增长的货币政策和财政政策，特别是货币政策。刚才程路主席讲到了货币政策当中的M2，整个货币的投放M2、贷款的投放，对整个市场有重大意义。

　　现在美国的量化货币宽松政策没有停止，欧债危机还没有走出阴影，日本的经济是持续萎靡不振，日本提出来今年要增加货币发行，日本通胀膨胀争取达到2%，我们是控制通货膨胀，他们是希望通货膨胀达到2%。在欧洲经济当中最好的国家是德国，我听说德国去年圣诞节的时候，很多人家里的圣诞树很简单，说没钱，钱都被希拉里借走了。美国经济也在复苏，但是复苏的速度也不快，美国现在指望房地产市场的加速复苏。

　　我在春节前后在美国待了一个来月，美国人都在呼吁，对房地产市场开始复苏感到很高兴，我们要控制房地产，他们期待房地产复苏，因为房地产一复苏，建筑业、建材业、装饰业都会起来。美国房地产市场交易量在上升，库存量在减少，他们认为房地产交易量在加大，市场在复苏。

　　我们过去进出口20%、30%的增长，这样的时代已经过去了，所以我们只有靠内需，内需又靠什么呢？一是靠投资，二是靠消费。我们的投资24个制造业中，21个制造业是产能过剩，温家宝总理曾经说，我们还要投入到交通方面、高科技方面等等一些领域，但是这方面的投资增长的速度不可能加快，如果再继续加快，很可能会造成新的产能过剩。现在全世界经济问题可以用两句话来概括，产能过剩和需求不足。这就是危机。所以这样的情况下必然会进一步启动消费，但是消费又如何呢？很有意思，我们消费的增长，前两个月消费的增长比零售总额的增长速度放慢了，只有10%多，为什么呢？因为党中央限吃限喝。中央政府不仅没有增加税收，而且还降低了0.2%，这是一个重要信号。地方政府其实很纠结，既要使经济稳定增长，特别是不要使地方的债务出现风险。李克强说了两句话，第一句话是投资领域当中，有些问题可以加大，比如交通等等，但是还要高度防范地方财政的风险，现在地方财政问题很严重，地方财政收入当中房地产的土地出让金少说要占到五成，多的要占到七八成，连广州这样的大城市，2011年地方财政收入当中，土地出让金占到了48.5%，其他城市土地出让金的占比很高。偿还地方债务当中，将有40%的钱是靠卖地来偿还的。我们整个将来的土地抵押，用土地抵押的钱有40%。如果房地产出现下滑，地方财政就会出现大问题。中国的风险在哪里？一个是地方财政，一个是房地产，一个是金融问题。所以地方政府的态度比较清楚，实际上大家都说，地方的细则都在宣读中央文件、照抄中央文件，没有新的变化，没有超出中央的要求。

　　现在的政策越来越清楚，房地产关于需求方面就三句话，第一要遏制投资、投机性需求。第二要支持自住性需求，包括首次置业和改善需求。第三要满足保障性需求。政策思路很清楚，但是具体实施过程当中还有很大难度。比如遏制投资投机性需求，中央文件没改过，但是在我看来，遏制投资性需求值得商榷。所谓投资性需求就是我买了房出租的，你要遏制它，遏制它的结果会导致租赁市场的疲软。好多有钱人买了房子出租，搞经营，能够加大市场供应量。我们提倡人们要住有所居，但是租赁市场发展不起来，要实现住有所居就是很大的问题。投机需求应该遏制，投机需求就是炒房的。我们现在分不清投资和投机，我们的政策精准性不够。我开玩笑就像广东人说话一样，投机和投资是一样的。支持刚性需求、支持自住性需求是对的，但是实际上我们这些政策出台当中，对刚性需求是不利的。比如第二套房的首付要提高、利率要提高。政策制定当中精准度考虑得不够深入。

　　保障性住房问题还在抓，但是保障性住房建设过程当中有很多问题，市场不好，保障房的建设也受影响。保障房当中虚假的成分不少，有的房子盖起来了，上报是完成了，但是实际上这个房子空着呢，因为那个地方交通太差，配套没有，没有人去住。我认为思路应该改变，不应该下达有多少保障房，而应该下达每天满足了多少中低收入人群的住房问题。或者应该下达，每个城市都应该把被保障的对象统统排队，然后答应或者提出兑现，两三年以内必须解决住房问题，解决多少，而不是先一味的新建。3600万套，一套住三个人，一亿人左右。相当于全日本的住房问题。房地产市场总体已经回暖，现在这个回暖的势头不要让它太快，温和一点，我认为符合经济发展的规律。

　　有的人希望稳增长要进行，房价要降，其实这是个悖论。房地产市场的特点是销售量上涨的同时，房价要涨。个人和企业都一样。反过来，房子卖不出去，房价肯定下降，或者房价下降是由于房子卖不出去下降的，如果我们需要降价，销售就下降，销售下降了开发商资金就会出现问题，投资会下降。去年的投资就下降了，投资增长速度放缓了，投资没钱了，买地就下降，地方财政收入就下降，整个开竣工速度放慢了，建筑业、建材业、装饰业就下降了，所以房地产这个产业链很长，降价的背后实际上是整个产业链下行。要稳增长这个大的板块就稳中有降，那还怎么上升？应该稳中有进才行。我们说稳增长、降房价，有这种可能吗？有这种可能，那就不正常了。美国平均房价降30%，房地产泡沫波及到全世界金融危机。西班牙房价降20%，失业率降20%以上。只要我们中央坚持稳增长，要使我们经济保持7%、8%，或者6%的增长，房地产稳增长的态势必然是正相关的。

　　第二个房地产市场的特点是什么呢？差距拉大，就是现在中国房地产市场不能笼统的从平均数字看，一定要看到东西部之间的差距，大城市、特大城市和三四线城市的差距在拉大，出现了冰火两重天。中国房地产市场的差异达到了有史以来的最高。东部地区、西部地区、中部地区很有意思，从投资来说，西部地区增长最快，东部地区增长最慢，但是从销售来说，东部地区销售增长最快，西部地区销售增长最慢。那么会造成东部地区的销售很快，投资增长很慢，说明这个地方未来市场供求关系会紧张。

　　我上个礼拜在上海，上海的朋友告诉我，现在上海、北京的库存都很少，上海人告诉我，2月底上海库存大概900万平方米，一个月如果100万的消化量，9个月就消化了，还可以。但是请注意，这900万平方米当中，将近六七百万是高官住宅，别墅。真正老百姓购买的住宅才200万左右，两个月就没有了。北京也差不多。二手房市场也一样，北京二手房市场在整个交易当中，住建部附近的房价，五六十平方米的二手房，挂牌价格达到六万、六万五，我记得前年还是三万多，现在就六万多了，但是起码看得出来二手房市场、整个房地产市场在北京、上海这样的大都市需求的旺盛。一线城市或者1.5线城市、二线城市供求关系紧张的状况，短期内很难解决。腿长在农民身上，你能说你别到北京、上海去吗？北京、上海的就业机会多，各方面的公共服务，北京地铁两块钱随便走，公交车四毛钱，这么好的公共服务，谁不到北京来啊。尽管北京黄、堵、毒齐全了。黄就是沙尘暴，堵就是堵车，毒就是PM2.5，尽管这样，大家还都愿意到北京来，没办法。

　　我们看到三四线城市，西部一些城市，过去几年我们开发商大量进军三四线城市，说一二线城市限购了，就去那里了，地方政府也拿出大量的土地，结果大量开发以后，需求没有跟上。因为三四线城市人口增加不多，房地产市场旺盛和人口的集聚和产业很有关系。最近看到一个消息，说美国底特律一美元可以买一套别墅，他们有要求，这个房子破破烂烂了，你必须进行重新整修，不整修会被判处60天还是90天的坐牢，就要马上投入。第二，住进去必须带枪，那个地方社会治安太差。为什么底特律会产生这个情况呢？底特律是个汽车城，原来有180万人口，现在只有70万，人口减少了，房子卖不出去。什么地方产业集聚，人口就集聚。到那种地方去，尽管土地优惠，来吧来吧，你千万不能去，去了就倒大霉了。这就是房地产业的现实。

　　房地产市场的房价过去十年为什么会涨得如此之快？真正原因不在房地产市场内部，而是在房地产市场外。这是我的观点，不对请大家指正。程主席刚才讲到M2的问题，货币增发的问题，M2既有货币增发的问题，也有房地产贷款的问题。我们中国GDP只有美国的40%，但是我们的M2是美国的两倍。这样流动性过剩，必然会流入到房地产，这是促进房价上涨的根本原因。我说得不好听一点，好在钱流到了房地产领域当中，如果钱不流入到房地产，流入到消费品市场，我们现在的物价，一个油饼可能10块钱，房地产恰恰是吸收了流动性，吸收了大量的货币，导致了房价上涨。

　　第二点是什么呢？是我们社会发展当中的一个贫富差距，我们的贫富差距经济系数官方的统计数字达到了0.47，民间的统计数字达到了0.61、0.62，经济系数是描述贫富差距的重要指数。我们相当人说买不起，买不起，但是还有相当一部分人我有钱。因为如果买股票被套牢，买黄金，看不清，买古董又怕上当，所以最后买房地产。所以这个社会的分配不公或者贫富差距拉大，是导致房地产市场投资旺盛的原因。北京、上海这样的大城市，土地实际供应量严重不足。国土部门前两天公布了，今年土地供应量达到15万公顷，是过去五年平均水平的1.5倍。这个数据和实际的供应量是不一样的。真正实现供应的土地只有原计划的50%到60%，不超过70%。北京为什么增加？北京是若干年都没完成土地供给，导致了土地供应紧张。当然另一方面我们从04年开始就开始收紧两根，第一是银根，第二是地根，必然导致土地供应紧张，再加上我们土地供应当中结构性问题，我们政府判断土地当中，现在全中国的城市土地当中，工业用地占了30%，而全世界发达国家平均水平是15%，我们供应土地划太多了，导致结构性问题。大家都来抢地皮，低价越来越高。所以土地问题、金融问题、贫富差距问题，都是房价上升的原因。当然老百姓不懂，不知道，开始骂开发商。现在看来大家就明白了，这不是开发商的问题，谁当开发商都一样，谁都想赚钱。

　　在现在的情况下面，用李克强总理的话来讲，应该建立长效机制，在金融方面、土地方面、财税方面进行改革，建立长效机制。但是遗憾的是，过去十年我们一直在治标，没有治本。土地方面没有任何进展，金融方面也进展不大，财税方面也步履艰难。从上海和重庆试点，到现在怎么推没说法。各地推行都遇到很大阻力，怎么办？在这样的情况下，只有采取现在的办法，不断调不断调。李克强总理说了，市场的事情尽量交给市场办，政府不要管得太多。这是对的，但是如何来做？北京市现在推出限价房，北京市的房价一季度已经涨了10%，这是我们民间的数据，官方数据不会那么高。但是提出来今年的房价，自住型、改善型房价要下降，只有北京市提出来房价要下降，其他城市都提出来房价要涨，但是不能超过GDP。那么北京市怎么降法呢？涨了17%、18%，最起码10%要降下去。谁愿意出高地价我卖给谁，开发商卡住你，但是政府的土地出让金可以增，谁出的高给谁。未来房价不能超过现在的房价，要控制住。而且现在卖的房子，政府审批手续，房价高不批你，这种办法只能越来越加剧我们供应不足，很有可能会导致下一步开发商为了降低成本，偷工减料。因为房价限制住了，我只有那些钱，不能赔本做买卖。行政手段不仅不能弱化，还应该加强。但是开发商没有办法，我要控制房价，只有这个办法。所以房地产市场的问题还是很纠结的，仍然是让人欢喜让人忧。

　　下一步怎么发展，随着调控的深入，政府的办法会越来越多。许多地方的房子卖不掉，如果再采取更严格的办法，本来卖不掉就更卖不掉了，这些地方不是限制，而是如何刺激大家买房的问题。昨天在讨论这个问题的时候，我跟上海的朋友说，上海的高端房子卖不掉，问题不是没人买，是不让买。如果能够想办法让人家买高端房子，再高端收税也是给政府收了。但是有问题的是，你买了高端房子，必须把老房子让出来，供应市场，要不然你高端房子就死掉了，市场也不活跃。这是我了解的市场情况。

　　总体来说，在城镇化的进程当中，中国房地产市场已经出现了两极分化，大城市、中型城市房价上涨的压力依然很大，供求关系依然一时很难平衡下来，但是我们有些地方中西部的、三四线城市的房地产市场已经出现了过剩，是有消化的问题。

　　第二个问题讲讲行业前景。讲了半天中国房地产，那么行业前景到底如何呢，发展前景到底如何呢？我想用第二首歌《明天会更好》。中央明确提出新型城镇化，我们现在正处在中国老百姓消费的第二阶段，这个阶段我把它概括为“房车时代”。我主要从这两个方面来说。

　　在新型城镇化过程当中，房地产业扮演什么角色？它是不是还是支柱产业？回答应该是肯定的。但是我们现在社会的舆论很混乱，大家注意到了，前一时期中国召开了“中国发展高层论坛”，参加者、发言者都是部长一级的，还有国内著名的经济学家。在这个会上曝出一条新闻，发改委的副主任朱某某同志说，大家都认为房地产是支柱产业，我查了查文件，没有查到。我们过去只提建筑业，可能有的朋友就高兴了，房地产业不高兴了，没有这个事。我想不对啊，我马上跟报社的人打电话，我说请朱主任，另外请报社告诉广大读者，请你看一看2003年18号文件，当时汪洋负责起草的，当时专家座谈会都参加了，这个文件当中明明写了，房地产业是国民经济支柱产业。2006年国务院办公厅又一次说到，房地产业是国民经济重要支柱产业，加了“重要”两个字。2008年温家宝再一次谈到，房地产是国民经济重要支柱产业。我都跟那个记者说了，记者说了很好，我可以告诉读者。为什么社会上包括我们的上层领导同志都对房地产有异议呢，也就是跟房地产行业让人欢喜让人忧有关系，也可能跟社会舆论有关系。但是它确确实实是国民经济重要支柱产业，谁都否定不了。

　　我可以告诉大家一个数据，2011年房地产销售额大概是6万亿多一点，2012年房地产销售额是7万亿，这是一手房国家统计局统计出来的销售额，如果加上二手房的销售额，两个加在一起，2011年、2012年的销售额接近10万亿，2011年是9万亿，也就是说老百姓拿出10万亿来买房。但是同一年的消费品零售总额，我们房地产统计没有统计到消费品，我们房地产是统计了投资，消费品是吃、穿、行、用、衣、学等等，2011年的时候城镇消费品零售总额16万亿，2012年有所增加，增加百分之十几。在消费品总额当中，包括了政府消费，包括了事业企业消费，包括个人消费，扣除了政府24%的占比，再扣除企业事业消费，剩下的个人消费，我算了一笔账，也差不多9万亿、10万亿，那么结论就出来了，2011年、2012年当中，老百姓每年买房花的钱和老百姓花的吃的、穿的、用的、学的、玩的，统统消费是一样的，你说哪个消费最大？老百姓最大的消费是住房消费，而不是其他消费，吃的消费也赶不上消费，汽车是支柱产业，汽车一年的销售额两万亿，旅游消费是2.5万亿，两个加在一起是4.5万亿，等于房地产一半的消费，你说房地产业是不是支柱产业？毫无疑问的。

　　这么一个重要的支柱产业是很客观的，另外看我们行业的发展前景，一个是新型城镇化，一个是房车时代。房车时代是什么概念？全世界的消费当中，著名经济学家恩格尔曾经讲过，人们的消费有两个过程，一个过程是由日常的消费转为固定资产的消费，这是一个过程。我们过去日常吃穿的消费，演变到重要的固定资产消费。第二是由物质消费转为精神消费。现在都明确了，发展生产为了提高人们的生活水平，人们幸福起来，就是人们的收入提高，消费水平提高是生活水平提高的标志。刚刚开始起步的时候，老百姓主要消费是吃的方面，占比到60%，现在我们吃的方面占比在下降，下降到30%多，农村是40%多，发达国家是百分之十几、二十几，是这么个过程。也就是说老百姓的消费，第一步消费首先要解决吃的问题，穿的问题，这个问题中国老百姓什么时候集中解决的？就是上个世纪末。我们宣布初步实现小康的时候，正是中国老百姓基本解决温饱的时候。特别是城市居民已经摆脱了吃不饱、穿不暖的时代，我们已经基本解决。过去改革开放30年，我们是处在吃穿时代。吃穿时代实现以后，我们现在的消费是什么时代呢？现在主要解决的是住和行的问题。住和行，比如我们现在正好碰上住房制度改革，从本世纪开始，房地产解决住的问题，这几年又开始了发展汽车、动车、飞机，解决行的问题。我们现在正处在一个房、车时代，我们的消费主要重点是发展房和车，而且发展房和车的同时是中国经济增长点。当初朱镕基在98年提出来，要把住房经济作为新的经济增长点和消费热点，他当时没有提出汽车。我们现在是住宅建设成为新的增长点，汽车成为新的增长点，这两大产业，就是老百姓的房、车时代。我们过去解决吃穿问题大概花了30年，房、车问题恐怕也需要30年，我们到现在才十二三年，我们最起码还有20年的房、车时代，我们正处在房、车时代的中期，有理由说未来的经济增长还是要靠房和车，老百姓的需求是最大的内需。

　　当然有朋友说，未来房和车的问题解决了，我们经济发展就没有动力了。其实不用担心，下一步主要就是以物质消费转为以精神消费为主导的消费模式。住的、行的、用的不断提高，但是下一阶段的消费很大程度上就是文化、精神的消费，现在我们已经看到了，商业地产、休闲、度假、旅游、健康、文化，中央在2009年提出了两个国策，一个是发展文化、旅游业，现在发展旅游业成了国家的国策，去年还出台了国民休闲度假纲要。国家还提出文化大发展、大繁荣，就是为了顺应老百姓消费的升级。我们开发商也顺应消费升级，发展住宅的同时，旅游地产、文化地产、商业地产、休闲、度假、健康等等，都起来了，因为我们顺应社会的发展。所以房地产不仅住宅要发展，而且其他房地产也要发展，我们的前景还是很大的。

　　就住宅而言，我们提出了一个住房梦的问题。国家提出来中国梦，中国梦由许许多多的梦组成，所以我们提出住房梦。住房梦是什么？2020年我们测算过，应该达到户均一套房，人均一间房。这一间房不是厨房、不是牢房，是人均一个房间。一套房应该是设施齐全的一套房，当然是环境良好、交通便利的。我们还有很大空间，为什么？因为我们有城镇化，中国城镇化率现在是52.6%，这是讲的全口径的，户籍人口加上常住人口，52.6%。但是真正享受城市生活的、达到城市生活水平的家庭大概36%多，因为其中有很大一部分是农民工群体，他们的生活水平、消费能力远远没有达到城市的水平。所以中央提出来，新型城镇化，新型城镇化的核心是以人为本。十八大提出新型城镇化有三句话，第一句话叫做提高城市的综合承载能力，第二句话要提高土地和资源的集约水平，第三句话是农民工市民化。我把它概括成三句话，一个是高质量的城镇化，第二是绿色城市化，第三是和谐城镇化。

　　我们两会期间看到有人大代表很革命，说城镇化是农业的城镇化，不是政府和开发商的城镇化，说城镇化跟开发商没关系，跟政府没关系。这很莫名其妙，城镇化是全民的城镇化。有人说城镇化过程当中，每个农民工进城要花十万块钱投资，这个钱就拉动经济增长。其实有一条是这样，现在农民工的收入只有城市居民收入的1/3，2012年的统计数字显示，全国城镇居民的年收入和农民的年收入之比是3.1倍。第二，我们看到农民的消费水平很低，城市居民的消费水平是农民消费水平的5.8倍，如果真正实现了农民工市民化，那么进来一个农民就增加5.8倍的消费，对我们整个国家的经济拉动意味着什么？所以城镇化过程既是拉动消费，又是拉动投资的过程。

　　投资当中包括了基础设施的投资，包括了房地产的投资。第一，现有的城镇居民城市户口房子要不断提高，不断改善提出的需求。第二，已经进城的农民工兄弟，将近两亿人口，他们现在的住宅很低，他们未来要发展成跟我们一样的水平，要多少房子。第三，未来加入还有20个百分点的农民，就是两亿多的农民再进城，他们需要房子，更多是盖新房。第四，拆迁，旧城改造、棚户区改造，拆迁的需求很庞大。为什么外国人把“中国”叫做“China”，“拆那”，就是这样。过去统计，住宅和非住宅的比重是多少呢？80%是住宅，20%是非住宅。这个比例恐怕不会降低，只会提高。这就是我对城镇化房车时代的理解。这样的过程当中，必然房地产未来还会有很大的发展空间。

　　新型城镇化对我们提出了要求，必须提高综合承载能力，现在城市的承载能力不高，单位面积的产值远远比发达国家低得多，而且城市的问题越来越严重，比如黄、堵、毒的问题，堵车的问题，大家在北京都深有体会，我今天来根本不敢打车来。堵车已经堵出名堂来了。到了上海，上了路就堵，到了深圳是深度的堵，到了天津是天天堵，到了郑州是真的堵，但是再堵也堵不过北京，它是首堵。PM2.5的问题更严重，最近流传一个段子，说北京的PM2.5达到500，北京的领导和我们同时享用PM2.5的空气。说北京人到了瑞士滑雪，一到飞机受不了，赶快输氧，越输氧越糟糕，说北京尾气很严重，一输尾气活过来了。说这样不行，赶快送回北京，一送回北京，活过来了。这是北京人的自嘲。我们如果继续这样的老路下去，那是不行的。中国肺癌的发病率很高，而且还在提升，和PM2.5有关系。

　　如何提高我们在发展城市过程当中，有中心城市、有副城市、有城市群，不要都涌入到大城市里来。很重要的是公共产品、公共服务应该是均等化的。不要把好的资源都集中到北京，北京各种服务太好了，人家都来。我们的中小城市如果发展好了，就业机会多了，就自然而然流回去了。所以新型城镇化这个课题很大，一个关系到户籍问题，一个关系到土地政策改革的问题。农村的房子破破烂烂，土地在闲置，不管是集体有的，还是使用的是他的，现在都空在那里，城市土地那么紧张，农民土地那么闲置，他在城里打工，再打工也买不起房子。但是我相信随着城镇化的推进，我们新型城镇化道路会越来越清晰，改革会推进，我们中国梦、住房梦、地产梦都会实现。

　　我刚才讲到住房梦的问题，我们在座还有地产梦、建筑梦，特别是地产梦，我们地产界人士如何不被社会批判、指责，能不能提高我们的社会地位，如何盖好的房子，如何更加的讲信用，房价配合政府能够平稳下来，房地产界的形象能好起来。

　　最后再讲一个问题，企业如何应对。我想介绍一下我们房地产开发企业在想什么、做什么。第三首歌就是《我的未来不是梦》，当然和我们讲的住房梦有矛盾。我们梦要梦想成真，不能光是做梦，未来不是梦，是现实。如何使我们的企业家们能够实现梦想，首先要看清楚市场态势。要认识到房地产市场已经告别黄金时代，也是两首歌，一首是《吻别》，房地产已经吻别黄金时代。第二首歌是《牵手》，不要再想买一块土地就能发财，卖一套房子就能发财，未来竞争会加剧。前两年房地产公司被兼并、淘汰的大概占20%、30%，当然也有新企业起来。第二洗牌在加剧，万科、保利已经进入千亿俱乐部，恒大销售面积超过千亿平方米，万达即将成为最大的商业地产开发商。我们的前20强、50强、100强，他们的市场占有率在提高，就意味着我们的中小企业市场战友份额在减少，被淘汰。第三，开发商利润明显比前几年下降，万科利润只有13%，只有中海利润高一点，因为财务成本比较好。我们认识到我们进入这个时代还有很大发展空间，但是利润在渐薄。我们既要判断好市场的走势，也要判断好我们的竞争能力。

　　现在竞争能力有四个方面，一个是拿土地的能力。现在大城市土地市场竞争很激烈，上海的土地溢价率今年1月份大概10%，二、三、四三个月土地溢价率马上上升40%、50%、60%。南方一个开发商的老板说，今年北京一定要拿到多少多少土地，完不成指标不行，下了个军令状。热点城市的土地竞争愈演愈烈，如何拿到好的土地，第一是什么时候拿地，第二拿什么地方的地，第三有什么办法拿地，这有很多窍门。因为土地价格很高，合适不合适直接决定你之后的利润。其实最好的拿地时机是去年上半年，没人要地的时候就是最好的时候，很多人抢地的时候是不好的时候。买房买地都一样，大家都在抢房，千万别抢，抢不到好房，价格越来越高。土地市场也一样。但是我们的企业家也不敢出手，谁知道市场怎么样，而且资金紧张，没钱买房。央企、国企资金实力雄厚，就占有优势地位。所以要把握拿地的节奏。今年一季度，到目前为止看着土地市场很热闹，但实际上开发商拿地比去年同期下降22%，因为大家觉得国五条出台以后，对下一阶段看不清。另外拿什么地方的地，热点城市、中小城市，中小城市也不是一概而论，什么地方中小城市是产业集聚的地方，机会多，将来这个地方会好。相反，没有产业集聚的地方，没人的地方，千万别拿。拿郊区的地还是市中心的地，郊区的地便宜，但是将来很难。所以城乡结合部地区的土地竞争最激烈。通过什么形式拿地？第一是招拍挂，还有一个是二手市场拿地，因为许多土地在开发商手里，有的搞不下去了，所以二手房的拿地还是可取的。二手房的地有各种关系、各种产权结构的问题，所以要防范，不要拿了以后，后面很多尾巴。再就是融资力、资本力，资本的力量，一个地一个资本，我们宏观经济调控，如果仅靠银行来，一会儿收紧了，一会儿放松了，一般会受不了。中小企业生存条件现在还不够好，但是现在大家都在提高资本的能力，我们发现同样的在去年完成那么多销售额，有的公司利润很高，有的公司利润很低，除了土地因素以外，还有一点是融资成本、财务费用。你拿的资金利息低的，你可能就利润高了。资金运作方面有很多文章，什么时间贷款，什么时候怎么运作，有很多文章可以做。财务费用、融资成本等等。今年一季度上市公司在海外融资570亿，等于去年全年的总额，因为海外资本财务费用比利率低，现在许多资金在香港，有办法就去那里融资，实在没办法就民间融资，现在私募资金也能解决你一时之急。资本能力，资本非常重要。再就是管控力，对企业的管控力，对风险的控制能力提高，执行能力的提高，管控力如此做到风险防控不出问题，资金上不出问题。第四是产品力。

　　在如此竞争的市场下面，你的产品能力如何提升。第一要提高产品质量，第二要降低性价比，质量提高了，性能提高了，价格不能提高，就是性价比要高，同样的地段，我的东西比你的好，我价格便宜，那当然就卖得好。第三是差异化，现在中国房地产市场当中，同质化很严重，无论是商业地产还是住宅地产同质化都很严重。所以既提高了产品质量，又做到了性价比合理，再做到了差异化，一看这个产品你喜欢，是别人没有的，那就好。

　　如此做到差异化，我最后讲个小故事。有一个妃子，进宫三年，但是很郁闷，因为没有机会见到皇上的面，尽管她长得很漂亮，但是没有受到皇上的器重。有一次机会来了，皇上要听妃子的演奏，她是演奏者之一，当皇上坐下之后，她们演奏非常动听，皇上听了非常高兴。突然之间出现了一个怪声，弹错了，这时候全场很惊讶，是呀，弹错了，这时候这个妃子就羞答答站起来，满脸通红，向皇上献媚，说是我。皇上一看这个妃子长得如此之漂亮，像天仙一般，没见过。全然忘记了弹错了的事，从此以后就受到了皇上的宠爱，差异化成功了。但是讲到这里我再说一句，如果这个妃子长得很一般，没有什么姿色，怎么都没用。所以差异化要建立在好产品的基础之上。谢谢大家。

　　【主持人】：感谢顾会长，非常精彩，也非常辛苦。

　　刚才顾会长分析了我国房地产市场的发展和过去的问题，也包括金融政策、土地政策、财税制度改革的焦点问题，也诠释和解读了房地产作为国民经济重要支柱产业的相关问题，我们也有理由相信通过改革的不断深入，房地产行业以及新型城市化建设必将会给我们房地产行业和建筑业带来更多的市场机遇。同时我们也希望我们的企业和企业家们，既要很好的判断市场走势，也要准确地把握住机遇，期待我们的行业越来越规范，结构更加合理，制度更加完善，为真正实现我们的中国梦而努力奋斗，谢谢大家，再一次掌声感谢顾会长。

　　【主持人】：现在开始今天下午论坛的第一个环节，邀请到的是上海攀成德企业管理顾问有限公司合伙人、工程企业资深管理咨询专家、资深人力资源管理专家、同济大学总裁高级研修班客座教授曾华教授，他演讲的题目是“区域化运营--建筑企业快速扩张的最佳选择”，有请曾华教授。

　　主题演讲：区域化运营--建筑企业快速扩张的最佳选择

　　演讲嘉宾：曾华 上海攀成德企业管理顾问有限公司合伙人、工程企业资深管理咨询专家、资深人力资源管理专家、同济大学总裁高级研修班客座教授

　　【曾华】：来自建筑业百强的企业代表们，大家下午好，很荣幸大家在这里做一个集体交流。

　　既然说我们是建筑业百强企业，很多企业都具有比较好的发展前景的阶段，所以我选择了这样一个主题，来和大家做交流，了解了企业的背景，大家的企业都有一定的规模，大家想做强、做大。严格意义上讲，我们还没有到百强的规模。所以我就选择了这样一个主题，“区域化运营是建筑企业快速扩张的最佳模式”，我说的是最佳模式，当然不是唯一模式。

　　今天我想从三个角度来讲一讲。第一，建筑企业为什么要选择快速扩张。第二，在这种区域化运营的模式下，到底是怎么回事。第三，介绍一下这个区域化模式到底有哪些优势、有什么特点，另外任何事物都不是完美的，它还存在一些问题，我们怎么去运用，所以我们谈的是运作层面的问题。

　　现在很多建筑企业要做百年基业，我个人理解这个百年基业就是它的治理机制的问题，要想成为百年基业，要不断的延续下去，很多企业都是家族企业，为什么能够延续一百年、两百年，这是公司本身治理的问题。很多公司到二三十个亿、三五十个亿，就提出来要做百亿企业，在我看来这就是一个经营模式的问题。我们在这里谈区域化运营，其实就是经营模式的问题。

　　作为建筑企业为什么需要快速扩张呢？我个人理解有这样四个方面。第一个就是宏观环境的不确定性，需要我们建筑企业做大，快速扩张就是要做大。第二，目前这个行业的商业模式在转变，需要企业做大，不然到后面肯定是被洗牌、被淘汰的对象。第三，企业自身发展的要求。第四，企业承载着员工，有员工发展的需要。

　　这是我们过去五年来再加上2012年中国建筑业发展的情况，从2007年到2012年的五年间，中国建筑业保持着高速的增长，高速体现在GDP在过去五年在9%左右，但是中国建筑业的增速在这五年间是保持22%增速，即使在刚刚过去的2012年，中国建筑业在这样严峻的环境下，也取得了16%的增速。2011年建筑业是11.7万亿，去年只有13.5万亿，只增长了16%。从2000年到2011年这11年间，中国建筑业都是以20%到25%之间的速度在增速，去年跌破了20%这样的速度。中国建筑业保持了高速的增长，它的产值和利润率都在逐年提高，我们可以从数据来看，07年是5.1万亿到2011年翻了一番，还转了一点弯。从增加值来讲，增加值就是把材料、水泥、混凝土等等对价值的贡献，就是增加值，1.5万亿到3.2万亿。我们的产值只翻了一番多一点，但是利润接近是过去的三倍，1400亿到4200多亿元。我们对国家的贡献，从1700亿到3300多亿的贡献，后面的数据没统计，没找到，也是在同比增长。这是建筑业从整个行业的指标情况来看，过去在保持快速的增长。我们建筑业平均的税率都保持在3.5%左右，高一点的像08年是3.7%，产值的利润率也就是完成的产值和利润总和来比，从过去的2.9%、2.8%到09年的3.5%、到10年的3.6%，到11年的3.6%，建筑产值利润率在稳步逐年慢慢的提高。

　　以上是整个建筑业大概的概况，行业在保持20%以上的增速，利润增长得更快。既然在这样的情况下，我们可以有这样的启示。建筑业和固定资产投资的关系，固定资产是从11.75万亿到2010年的30.19万亿，城镇固定资产投资的40%都是落在建筑行业里面。完成的产值和城镇投资的比例，建筑业里面从43.4%到2011年的39%，2012年情况差一些，是37.1%。也就是我们每投入一万块钱，四千块钱都在建筑业里。

　　从刚才这张表里有两点启示。第一，建筑业的发展和固定资产的投资紧密相关。第二，利润率虽然都比较偏低，但是利润率在逐年稳步提高，同时它在趋于稳定。给我们这样一些启示，它和固定资产投资紧密相关，是不是我们就要关注国家整体投资动态呢？前几年高铁热过得差不多了，可能接下来就是各个城市的轨道交通，国家有投资中央一号文件的十年的水利，这也是热点。中部的投资、西部的投资、东部的投资都不一样，所以我们就要紧密关注区域的发展态势，看它的投资是怎样的，在这里面寻找有利于我们发展的区域市场。要紧密关注行业发展趋势，就要寻找细分行业市场，轨道交通可能是一个，第二个层面就是钢材、水泥、水电。还有中国的市政行业，这么多人进入到城市里面，城市的绿化肯定是未来的很好的方向。作为家庭装饰装修来讲，五年一轮换、十年一轮换，这都是细分行业市场。

　　利润率整体偏低，从这一点来讲围绕我们今天的主题就是我们要关注区域的发展。从另外一个角度来讲为什么要做大规模呢？整体利润率偏低，并且趋于稳定，既然我们说利润率偏低而且比较稳定，我要获得更高的利润是不是在商业里面常说的薄利多销呢？我只有销得更多，总的利润的盘子就会更大，我的利润基本是稳定的。在这样一种情况下，我们的建筑企业就要追求做大我们的规模，利润既然是3.5%，那么我做100个亿跟做200个亿，利润的总额就不一样。这是建筑业要做大规模的一个很重要的动力。

　　整体利润偏低，趋于稳定的情况下，让我们保持稳定要考虑这五个方面的问题。第一，通过构建标准化的利润管理模式，来确保规模稳定增长的情况下，稳定利润率。不要做200个亿的时候，利润变成了1%。做100个亿，利润还保持在3%，那做200个亿还不如做100个亿那样轻松，获取的收益也是一样的。第二，要精简人员结构。第三，控制非经营性资产，提高资产收益率。第四，思考商业模式，改善盈利模式。第五，选择税收优惠的区域提升利润率，实际上现在税收优惠的区域已经不太多了，全国都是在3%左右。

　　既然是区域化，在这里面区域的战略和城镇化进程持续推进，给建筑业的发展带来了巨大的市场。因为区域战略带来了巨大的需求与投资，包括城市化进程。从这五个方面来看，一个是2012年国务院正式批复了西部大开发的“十二五”规划和东北振兴的“十二五”规划。同时2012年表现出来的，我们今天有来自新疆的企业家，援疆的建设，中央政府在新疆投资了7000多亿，178个项目都在启动。“十二五”期间国家对西部期间投资力度明显加大，所以西部地区整个铁路运营里程准备增加1.5万公里，使城镇化率要达到45%。我们知道中国平均城镇化率，去年是52.57%，西部地区城镇化率要偏低一些。东北三省过去一年里，固定资产增速分别是30%、25%和20%，就是高于全国的固定资产投资的平均增速。特别是温总理当总理的十年期间，从福建海峡西岸地区到陕西的关中、甘肃的天水经济区，再到广东的经济区，再到辽宁沿海经济带，以及江苏沿海地区，以及湖北以武汉为龙头的中部崛起的战略，还有黄河三角洲生态区、海南国际旅游岛等等国家层面区域性的规划，上升到国家层面去考虑，这些区域的发展和战略都给区域的发展带来了巨大的需求，也给建筑业带来了巨大的发展战略。国家的区域战略需要有巨额的投资，巨额的投资就会给我们建筑业带来巨大的市场。投资一万块钱就有四千元在建筑业里，这是从过去的发展情况来看。

　　第二，城镇化进程给我们带来巨大的市场和投资。城镇化的进程从这样三个角度来理解建筑业的市场和需求。第一个角度，从住宅建设来看，众所周知，中国城镇化按照目前的国家公布的数据，52.57%，就算平均是50%，要达到中等发达国家的水平城镇化率要达到70%左右。那么70%左右需要花费的时间按照中国现在的速度，大概是0.8%到1.2%的速度。当然过去一年比较特殊，是1.37%的速度。假定中国每年城镇化保持在1%左右，现在是13亿多人口，也就是每年有1400万的人口进入到城市或者城镇里面去学习、工作、生活，这就是我们的机遇所在。1400万人口进入到城市里面去学习、工作、生活就需要住，他买得起房子吗？买不起房子就要把房子租给他。第二，他去了以后，要有大型的楼堂馆所消费、娱乐生活设施，也需要有购物，有大型的卖场，还要有物质生活、娱乐生活，他要去卡拉OK、去看电影、去进行体育活动，所以要有这样的设施提供给他。第三，既然城镇化率在推进，就要有相应的配套设施跟进，所以这些都是机遇。到底这个机遇有多大呢？我们用数字来说话。

　　假定中国的建筑业我们的城市化率是50%，14亿人口有7亿人口在城市里面生活，我们要达到中等发达国家的水平，未来20年达到70%，70%是什么概念？我们按14亿人口算，70%的城镇化率就是要有9.8亿人口生活城市或城镇里面，也就是大约10亿人口。按照我们对世界人口理想的居住面积计算，在美国、欧洲这样的比较发达的国家，他们的人均居住面积比较理想的是在60多平米左右，在美国3亿多人口，跟中国的国土面积差不多，他们一般一个家里住200多平米左右的房子，三口之家。在北周、北美一些极寒冷的地方，他们的人均居住30平米，因为面积太大了以后，能源消耗比较高。在我们中国，上午顾会长已经讲到，目前住房人均居住面积达到了30几平米，但是在中国理想的居住面积大概是在40-45平米之间，一个三口之家，120平米的房子，住得开开心心，这是中国理想的人均面积。到20年之后，我们达到70%城镇化率的时候，有10亿人口生活城市和城镇里面，人均居住面积达到理想是40平米，那么我们在纯粹住宅方面的需求就是400亿平方米。回到今天来看，我们现在的住宅存量在中国是150亿平方米，这里面还有250亿平方米的差距。这是一个。

　　第二，中国普遍表现出来的规划之后修修建建，很好的房子可能住了十年不到、二十年不到就拆掉，拆建大概有80亿平方米。刚才的250亿平方米需要新增的量，加上我们拆建的80亿平方米，就是330亿平方米。假如20年的时间达到70%的城镇化率，在未来20年我们得建成330亿平方米的住宅，每年是个什么数字？16.5亿平方米的住宅建设需求。这是一个数据。

　　从我们的公共建筑，就是楼堂馆所、商场、影院、购物中心、文化博物馆、基础设施大概在中国还有150亿平方米的建筑需求。

　　还有一个是基础设施、配套设施。这里有一个数据，2012年城镇化率达到52.57%，其实未来十年或者二十年按照1%的增长速度来讲，根据预测每一个农村人口转变为城市或城镇人口的时候，城镇基础设施的投资至少花在他身上要10万元才能配套进去，所以按照我们刚才说的每年增加1300万人口，我们每年就有1.3万亿的基础设施的投资要给它配套起来。所以为什么现在出现了大量的农村人口、农民工到城市里务工，他的小孩没有地方学习，他的医疗等等都得不到有效的保障，就是因为我们在这方面投资没有跟上。

　　未来20年，7.5亿人口变成10亿人口在城市里面，由此带来的基础设施至少是30万亿的投资额，这就是我要讲的城镇化进程的持续推进，给我们的建筑业或者房地产业带来的机遇。这就是为什么我们建筑企业要快速扩张，要做大，这么大的市场、这么大的蛋糕你不吃，人家就去吃。

　　我们有一个总结，城镇化的需求和投资带来的市场机遇，在房屋建筑里面，城镇化带来巨大的建筑量，巨大的拆迁量，城镇功能的改进，需要建设更多的公共建筑、基础设施，城市本身的基础设施量非常巨大。我们现在市政设施都满足不了要求，最典型的这个城市里面的基础设施就是修了几十年不动的，城镇之间的道路设施，农村现在还建垃圾处理厂。宏观环境的不确定性，给我们的建筑企业带来了巨大的挑战，但是挑战里面有巨大的市场机遇，你不做大，人家就做大。

　　商业模式在改变。我们一般谈到商业模式，包括四个大的方面，业务模式、融资模式、运营模式、盈利模式。我觉得这里面最核心的就是业务模式，说到底就是我们到底做什么业务，到底在哪些区域去做，在这个业务里面到底做哪些环节的事情，这就是业务模式。在中国的建筑企业里面，最典型的业务模式就是现在被号称是全球最具竞争力的建筑地产商的中国建筑，中建股份，它的典型的业务模式就是建筑业务加上房地产业务这样一种最终形成城市综合开发的业务，国内很多大的企业都在向这个方向转，像云南建工、江苏省的中南建设，中国建筑业的第一只股票广厦控股，都在走这样的路子。我们可以看一下中建股份产业结构调整目标，要成为城市的运营商。在建筑业的产业链上面，整个工程要有前期规划，要做项目融资，到设计，到采购，到基础设施，建筑施工，到物业销售开发、物业管理，加上后期的运营。这是整个大的工程建设的全价值链。在项目融资里面利润率都比较高，在工程建设里面可能达到多少的毛利，在采购设备里面、基础设施和建筑施工里面5%-10%的利润，在商业开发里面房地产领域20%-40%左右的毛利。一般情况下，建筑业要发展，由建筑业转到做房地产业，有的是做EPC，自己去做一些采购。下一步做往前面延伸，现在政府要干工程，没钱做，那我就给你建好，原来说建好是建基础设施、建高架桥、建污水处理厂，但是现在的模式已经远远跨越了传统的模式，目前武汉在建的最高楼606大厦，开发商是上海绿地集团。这个楼在建设的时候，原来上海建工和上海绿地是战略合作伙伴，都是上海国资委旗下的企业。这个楼本来是上海建工来建的，上海建工已经把装机放在那里了，他们说上海金茂大厦是上海建工盖的，现在正在建设的600多米高的又是上海建工在干，现在到我们家门口干，怎么能让你们把这个楼拿走呢。但是人家的装机已经在楼下了，所以中建三局就讲了一个方法，说我先建造，你再还钱。不仅在基础设施领域，在这样一种大型的建筑领域，也做了BT这种模式。那政府没钱还怎么办呢？最典型的我最近在武汉见到的，武汉城投，人家要有大型的停车场，武汉城投就修了一个停车场，肯定是贷款来的，那怎么来还钱呢？你到欢乐谷来玩来参观，车子一停我就收费，这就是BOT。特别像武汉这么大批量的高架桥修了以后，武汉市政府就满城挖，没有钱给中建三局，不给钱可以那就给地。

　　房地产开发有两类，第一类是销售型物业，就是把这个地产开发出来一次性卖掉。第二类是中国做的最好的，就是万达集团，持有型物业，源源不断的去收钱，就是商业地产，靠租赁，建起来之后我来收运营的费用，这是搞房地产开发到商业地产的模式。我做完以后，你没钱给我，没关系，把地给我。所以我从一级开发到二级开发，政府就喜欢了，怎么不喜欢呢？因为他本来想靠政绩，但是又没钱。现在你把这一块荒凉的土地变成了这么漂亮的城市，他们也没掏钱，而且还给他们带来大量的税收，积累了大量的人气，他不找你找谁呢？所以大量的企业都变成了城市运营商。

　　在世界最赚钱的企业里面，法国的万喜集团就是典型的城市运营商，原来万喜帮助法国建了很多高速公路、停车场等等，万喜依靠建筑企业修了很多高速公路、停车场等等，这几年就有现金流。我们预测万达集团未来十年甚至二十年一定是世界最有钱的。万达在上海建的第一座万达广场，就在五角城，被称为上海第二个城市副中心，我听我爱人说，原来在那里上大学的时候，全是摆地摊的。现在建成了万达广场，花了23个亿建成，现在万达在那里收租金，每年是27个亿。万达从2006年到现在七年的时间，现在如果把万达广场全部整体卖掉，最少值300亿。王健林在中国做了多少个万达广场？上午管教授说，CBD不行了，现在有CAD还有CFD，CAD是中央文化中心，王健林就在武汉建了一个武汉中央文化区，就是CAD。CFD就是所谓的金融街，就像上海的浦东。所以CBD、CAD到CFD等等这些，做城市运营商。春节前，王健林有接受媒体采访，说万达从来不缺现金流，差钱的时候卖几座万达广场，就是几百个亿。所以未来十年、二十年，王健林肯定超过现在最有钱的李嘉诚，成为华人首富。

　　第三个层面就是企业自身发展的需求，从企业运营期到求生存的阶段，在座的这些企业都已经走过了这个阶段，都面临着高速发展的阶段。到了后面的城市阶段，如果再不突破自己向前，就趴下去了，就到了衰退阶段，我们到了这样一个阶段的时候，必须选择退边，叫二次创业也好，叫自我革命也好，必须向前发展。事物的规律都是这样的。

　　第四个层面，我们做企业来讲，说它是员工发展的需要，你做了一个企业，承载的是一个员工的需要。很多企业说，我把企业一关，你自己吃喝拉萨多的是，但是员工怎么办呢？所以作为企业来说，把企业做好就是履行的最好的社会责任。提供了最好的产品、提供了最好的就业、提供了依法纳税，把这些做好就是最好的。为什么那些优秀的人才都跑到优秀的企业里去，为什么垃圾的公司人才就留不住呢？企业做好了，人才自然留住了。

　　优秀的企业是什么样的呢？白天忙、下班也忙，工作做不完还人人都愿意加班。所有的人都把精力用在如何工作上，而不是怎样拍老板的马屁，拍主管的马屁。人人都感觉自己的能力得到了最好的发挥，能力用到极致了，他做好自己的工作了，还觉得自己能力不足。乐于学习，积极向上。困难时候员工成为企业的捍卫者，不愿意落井下石，踩你一脚，愿意和企业共同成长。这就是优秀企业的员工，应该是这样的情况。这样的人会愉快、充实。企业要做好是员工发展的需要。建筑企业为什么要做大规模，做大规模就要快速扩张。我们把问题提出来了，不能说只提出问题，不解决问题。现在中国的通病是大家说什么问题的时候都在评论，但是很少有人提出来要怎么解决。

　　下面来看区域化的运营模式，什么叫区域化？就是将全国的建筑市场按区域划分，或者将整个全球的两个市场按区域划分，就是国内市场和国际市场。以重点的大型城市为中心，来建立区域性的业务基地，按照这样的模式，进行授权管理的组织模式。它的核心思想就是要实行模拟法院，公司对非法人性质的区域公司，按照独立法人公司的定位来进行授权管理。一定是授权管理，既然是授权，我就是哪些权给你，哪些权不给你，要下放生产经营权，强化审计财务监督权，这是区域化运营模式的第二个核心热点。

　　在模拟法人和授权管理的前提下，在合理范围内赋予他生产自主权，并且在制度流程统一的基础上，可以根据不同的区域公司，人力资源配置的情况，内部的管理运营规划的程度，来进行一年一度的经营授权，合理划分作为公司本部与各个区域公司里面的责权利，最终通过这样一种区域化运营的模式，就建立了一种适应和面向市场经济的管理体制，所以这些区域公司最终形成了我们原来搞国企改制是要把企业变成自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，这就是区域化运营模式的核心，也就是若干个作战单元一模一样。你的企业要做大，在这样的市场上做，再怎么做，你的饼就是这么大，你想快速的做大规模，必须有若干个像你这样的点，要快速的复制出去。区域化运营模式下来，对于我们来讲，公司的总部有这样一些核心的职能，主要包括这样一些方面。一个是管理权限，一定要进行授权、进行分权，有控制的分权。总部要做的是控制下面的人事权、监督权，履行的相应职能是制定公司的年度计划、利润计划、公司战略，还要制定公司的重要制度。第三个层面是要确定集团人事管理基本的制度和原则，你管区域管到什么范围，是只管总经理还是管总经理领导下的经营班子，还是要管到区域公司部门的这一层呢。第四个方面就是要协调各个区域公司以及这些区域公司与专业公司的关系，对区域公司进行考核和评价，这是作为区域化总部应该履行的职能。我们所说的总部就是现在的管理型的总部，自己是不干具体的业务。但是要推进一些具体的业务的时候，可以成立相应的事业部，比如海外事业部，其他所有的部门设置都是围绕管理区域，所以它是一个管理型的总部。

　　区域运营模式下，区域公司怎么定位呢？应该是对自己采取一种集权式的管理模式，两级核算，自负盈亏，不能再学总部搞这样的模式，那风险就没办法控制了。各个区域公司下面还有若干个公司，定期上报生产相关信息。至少七个方面的职能，全面负责公司集团战略目标，负责区域内业务生产经营，负责工程的生产与管理，区域内部的人事安排，区域架构设置，区域财务的统一管理，区域内的各种信息的收集、整理、分析、上报。作为区域公司的定位就是应该在这些方面。

　　我也列了典型的区域公司的部门设置，就跟我们一般说的建筑企业直接管得项目部和分公司一样，叫生产经营型的管理机构。从经营的角度有市场经营部，可以细分为市场开发部和专门的合约管理部，还有专门的预算部、商务部等等。工程管理部，控制生产过程、生产要素的，还有安全管理这一块的，还有技术发展的部门等等，还要有相应的辅助管理机构，人事的、行政的、财务的等等部门的设置。所以由区域公司组成经营班子，由总经理、副总经理、总工等等组成，一般是三到五个人，大的可能是五到七个人。在开始的时候可以先根据生产的规模和实际情况，把机构进行一些合并。这是区域化运营模式下，公司总部和区域公司的职能定位。

　　区域化运营模式下项目怎么运营呢？我们现在根据新的发展变化，还增加了一种模式，当然这种模式也是在直营模式下，就是搞项目的股份合作制。选择什么样的模式没有最好，只有更好，没有最好，只有合适，合适的就是最好的。相对合适的很多企业在运营化模式下，是采用的一种经济责任承包的模式，有什么好处呢？目标、责任明确，好操作，极大的能够发挥管理人员的能动性和责任心，但是也有弊端，我们后面会分析。这种模式也不是万能的，任何事物都是双刃剑，有利有弊。我们要运用这种模式快速扩张的时候，要怎么样规避一些问题呢？

　　有四个大的特点，一个是要定公司的模拟法人，虽然叫模拟法人，但是他实际上是以单独的法人在运行，我们在建筑业里面对项目有两种说法，一个是法人管项目，第二是项目经理负责制。法人管项目，在区域公司下，实际上它是代表了一个法人来进行，所以在这种情况下实行的是模拟法人。第二是各个区域公司的能力和高层管理者的素质都不同，所以在区域化运营情况下，不同区域对他们管理的要素或者管控的深度会有差异，相应的给他们的授权或者给他们的权限大小不一样，所以要有差异化的特点。我的大的战略原则是确定的，在这样的情况下去自主经营。有自动控制型、核心人员的控制、核心资源的控制。区域化运营模式要想运行成功，必须具备一套科学完整的目标管理与绩效考核的体系，至少作为区域化运营模式有这样几个大的特点。我们下面分别来详细看一看。

　　第一个特点，模拟法人的模式，虽然是模拟法人，实质上是按法人在运作，但是它又并非真实的法人，这是它的第一个特点。这样一种区域化运营模式的组织结构，类似于我们公司里边的事业部或者区域分布的结构，是一个独立的经营实力，但是不是一个对外能够签合同的主体，这是非法人的，所以叫模拟法人。模拟法人的定位，这些公司的管理层在思想意识上也什么好处呢？完全摒弃了这样一种事业部模式下对集团总部的思想依赖。省政府还不起的时候，肯定有中央政府给你兜底。所以你就自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体，作为公司总部来讲，我对你进行了授权，在这里深耕发芽，开花结果。模拟法人应该是我们区域化运营的最大的特点。业务经营权限，财务管理权限，人事管理权限，自主分配的权利。这些都需要有依据，就是本区域公司的成熟度，经营班子是不是健全的，管理机构是不是健全，业务运作是不是非常连续性的在进行。下一个层面是区域公司班子的成员的成熟度，班子成员我想从四个方面可以考察，一个是个人的能力，第二个工作经历，以及他过去干了什么，还有过往是否有超越制度的行为，他是不是守规矩，如果不守规矩最后肯定会出事，所以差异化授权要考虑这几个方面的因素。

　　建筑业里面大量的出现了合理化或者合法化的联谊项目，本质上就是挂靠项目，这样一种辉煌的挂靠项目，大家在控制的时候经常在考虑，我控制什么呢？有的企业两个准入，第一个叫项目经理准入，第二个叫项目准入。项目经理准入就是这个项目经理有没有一定的社会资源，有没有一定的风险承受能力，有没有一定的生产综合实力。如果这个项目经理这些能力都不具备，你让他准入到用你的名义干工程，最后出了事情他也兜不了底。再就是项目准入，再牛的项目经理，你的项目本身不优秀，项目质量不好，就是巧妇难为无米之炊。所以做联姻的企业就把这个看成控制风险的最核心的两个方面，项目经理准入制度、项目准入制度。

　　基于战略控制的原则上，有制度控制、核心人员控制、核心资源控制。总部要制定统一的管理制度和管理流程，便于区域化布置，像麦当劳一样快速的布置，大家都按一套模式、一套规划来运作，所以出现风险的概率就会相应减少。财务管理一定要统一管理，分期核算。第三个层面就是核心人员的控制，总部可以统一来任用和调用各个区域的经营班子成员。

　　要确保这个区域化运营模式要运营成功，必须建立科学完整的目标管理与绩效考核体系。现在地方政府追求政绩，为什么追求政绩？因为考核的时候没有业绩就难以升官，所以就要搞大量的政绩工程，我们作为区域来讲，要建立相应的目标与绩效考核体系，一种好的管理模式需要有科学合理的目标管理体系和业绩考评体系，要强化目标管理与绩效考核体系的制度建设。这就是四个要点。模拟法人、差异化授权、除了战略控制的基础还要对核心和要素的控制、一定要有完备的目标考核体系。

　　任何一个事物都有双刃剑，有缺点也有优势。先讲优势，单一法人规模优势，既然是搞授权管理，都是用的一个法人，所以各个区域公司规模的增长，对外经营统计上都统计在这个公司层面，所以业绩都算在一个头上，业绩全属于你，所以这就是单一法人的规模优势，这是响当当的优势。第二是统一的品牌优势，不管你到深圳去做，不管你到广东去做，还是到西北的新疆去做，都用的我的品牌，所以到哪里都是打着我的牌子，所以在项目现场都是统一的LOGO、统一的标志。市场网络优势，既然形成区域化，就肯定会以一个区域来建立区域本部，就是管理基地，围绕这个区域本部在周边建立若干个管理机构，分部也好，分公司也好，办事处也好，形成了一张网络，这张网络在全国有八个点布局，就变成八张网，威力很大，这就是市场网络优势。通过这种模式快速扩张，就会形成相应的核心人才优势，在一个地方怎么聚集，位置毕竟有限，舞台毕竟有限，你变成八个点的时候，就需要有大量的人才进入到这里面来，大量的人才去发挥价值和作用的地方，区域化运营就会吸引大量的人才到这个事业平台上来，在这样的情况下，就构建了你的核心人才优势，有大量人才聚集在你的旗下。

　　任何事物都是一把双刃剑，存在的劣势和弊端也很明显，有五个方面的问题，我们正在运营这种区域化的企业不能回避这样五个问题。单一承包经营体制之下存在的问题。向梯级市场开拓以及二级分公司的管理问题。区域运营模式下代理人的问题。单一法人经营下的管理风险问题。现在市场上企业要上规模，大家都追求高、大、新这样的项目，市场上这样的品牌都快速增多，在这样的区域模式下要满足就遇到很多困难，综合实力很难上去。客户越来越挑剔，这是很正常的，因为他在随时成长，所以在这种单一模式下，可能很难满足他的需求。市场环境变化与市场竞争加剧，很难形成抱团力量去出击，这是它存在形成的问题。本身作为一种经济责任承包模式，也是有它的弊端的，既然是经济责任承包模式，这些项目经理部个人的财富累积到一定程度的时候，就变成了一种创意的动力，就变成一种进取精神了。项目部本身作为企业来讲是一个利润中心，既然是利润中心也是个成本中心，所以在这样一种情况下，就没有办法集中来实行大统一的管理，集中采购、统筹管理、形成规模效益来降低我们的成本，这是经济承包责任制模式下很明显的特点。很多企业也想尝试说形成这样的统一模式，搞集中招标、分散采购，但很难落实下去。

　　既然搞区域化经营，看重的就是规模，先不管这个项目挣不挣钱，先把项目拿回来再说，就会把大量精力放在业务经营和市场开拓方面，把很多精力不是放在搞生产方面或者搞内部的管理方面，所以区域公司大部分领导就会出现经营型的领导和管理型的领导，作为项目管理人更偏向于经营型或者经验型，这样的情况下就会形成不重视管理，不重视管理就可能加大风险。经营压力之下可能会形成承接自己熟悉或者擅长的中小名规模的项目，这样风险也可能小一些，大规模项目的承担能力就越来越弱，越不敢干大项目，时间一长就越不敢干。

　　区域化运营模式下，一般按梯级来布置市场，以省会城市作为核心市场，因为在这里有一定的规模，有一定的品牌基础，在周围还有一些发展潜力比较好，但是尚未进入的作为后备市场。各个区域公司在这个市场的拓展力度和开发深度上都会有较大差异，区域公司能否有能力做好系统规划呢，这是一个问题。总部对区域公司是授权管理，容易走两个极端，一个是眉毛胡子一把抓，什么都管，充分集权。区域公司授权就有限，所以分公司自主经营权限很小，处处受阻。第二个极端是甩手掌柜，什么都不管你自己去干，对分公司很少过问，任其发展，这就是望天收，就增加了区域经营的风险，这是两种极端。还有一个问题是区域经营模式下怎么划分市场，怎么促进其配套能力的建设。

　　还有一个是单一法人经营下管理风险的问题，一个法人只有一张安全生产许可证书，一个环节出了安全问题是什么样的情况？最典型的在去年武汉的913事件，都是来自忻州的企业，一垮掉就什么都没了。还有一些地方保护主义的影响，虽然强调市场经济，但是地方保护主义还存在，所以单一法人的区域运营模式下，管理成本就增加了，地方保护得去想办法疏通关系，得去搞定他，得花成本，当然这跟腐败又挂起钩来。

　　区域运营模式下各个区域代理人的问题，把自己的脑袋别在人家的裤腰带上，这是有风险的。代理人风险从三个角度来讲，第一，给他的授权过大，权力过大，什么都自己做主就难以调控。第二，你对他是否能做到有效监督。第三，你给他的机密是否公平、合理。在这三点要做好比较好的平衡点是很难的，每一个个体都不一样，所以这种区域化运营模式下代理人的问题永远是很关键、很核心的问题。

　　我讲一个例子。这个企业是以房屋建筑和基础设施建设为主的全国500强企业，1996年进行了第一次股份制改造，由县市一级的国有企业变成了国有控股和参股的企业，1999年进行了第二次彻底的改造，地方性国有企业彻底变成为股份制企业。2003年开始实施区域化运营模式，在全国建立了七个大的区域，当年营业就变成了40个亿。2012年这个企业营业收入在400亿，合同总额在600亿，这就是这个企业通过区域化运营的模式，抓住了中国建筑业发展的机遇，做到了这样一个规模，十年的时间翻了十倍。这是区域化的扩张之路。

　　以上是我跟大家分享的建筑企业为什么要快速扩张，因为我们要做大规模，建业业的利润趋于稳定，只有规模做大，利润的蛋糕才会更大。我们怎么样理解这个区域化运营模式，区域化运营模式怎么样发挥它的优势，怎么样规避它的问题。这是我们今天下午利用75分钟的时间跟大家分享的问题。

　　对于我们建筑业来说，很重要的一个问题就是方向正确，我们的目标才有意义。如果方法正确，我们的目标才能达成。所以我今天要说的是，区域化运营团队是方法的问题，是快速做大规模的方法的问题。这种模式是值得我们大家去探讨和努力的。谢谢大家！

　　【主持人】：再一次掌声感谢曾华教授的精彩演讲。

　　接下来有请今天下午第二位演讲嘉宾，住建部政策研究中心建筑业处处长李德全，大家掌声欢迎。李主任演讲的题目是“建筑企业的转型与升级”。

　　主题演讲：建筑企业的转型与升级

　　演讲嘉宾：李德全 住建部政策研究中心建筑业处处长

　　【李德全】：有这样一个机会跟大家共同分享建筑业目前面临的重大问题，也是所有产业面临的一个问题，就是产业的转型升级。要研究的问题非常多，我这里只是自己的一些粗浅的体会，不一定正确，跟大家一起讨论。

　　我跟大家交流三个问题，第一，什么是产业的转型升级。第二，建筑业为什么要实现转型升级。第三，建筑业如何实现转型升级。

　　第一个问题，什么是产业的转型升级。我的理解，它是以技术进步为先导引发的生产方式、运作方式、服务模式、管理方式、企业组织、效率效益等方面的全面变化和显著进步。它表现在多个方面，但是它本质的引发因素是技术进步。

　　产业升级判断的标准是这个产业的投入产出效益、产品品质，本质上认为转型升级最终要落实到这个产业的投入产出效益和这个产业产出的品质。随着全球节能减排问题的日益严格，还有企业社会责任感、社会对企业的要求，企业的转型升级现在也越来越多的体现为企业对社会的影响、对社会的贡献和在节能减排履行企业自己的社会义务方面做所的贡献。最终产业的转型升级表现为，这个产业从低附加值转向高附加值，从高能耗、高污染转向节能减排，从粗放型转向节约型。

　　我们日常接触到的产业，大家可能印象比较深刻的产业的转型升级非常典型，比如城市环卫行业，这个行业以前的管理主要是对人和他日常工作安排的管理，可是到了今天，这个产业管理的重点可能增加了一部分，对于机械设备的管理。再比如商业零售业，今天的商业零售业跟传统的商业零售业不知不觉当中已经发生了巨大的变化，根本的原因在于技术的进步、信息技术的运用、网络的使用、物流的发展。今天我们很多人尤其是年轻人，几乎80%的购物是在网上进行的，这和我们以往的商业零售业的模式发生了非常大的变化，它的本质诱因是技术进步。比如汽车制造业的变化，我们国家最早的一台红旗轿车基本上是人工用榔头砸出来的，可是今天的汽车制造业，我们到流水线去看，自动化技术已经使这个产业的面貌发生了翻天覆地的变化。所以一个产业的转型升级，表现为生产效率的提高，表现为投入产出效益的提高，表现为产品品质的提高。

　　第二个问题，从建筑业来讲为什么要实现转型升级？从整个国家来讲，产业的转型升级是我们国家未来一段时间经济发展战略的重要特征，整个国家的各个行业都面临着这个问题，为什么这个问题提到如此的高度？党和国家为什么这么重视这个问题？主要有这么几个方面的原因。一个是天然的东西，资源约束使然。到了今天，从一个现象就可以感受到这个问题，我们国家领导人出访或者是接待外国来访，谈的一个很重要的问题是能源问题、原材料问题。今天我们的石油50%-70%依赖国外进口，铁矿石相当一部分依赖国外进口，我们的水人均资源的占有量是全球平均占有量的50%，我们的资源已经使得我们再维持当前这样的高速度、大规模、高能耗、高物资材料的消耗的状况，我们不能再走下去了。

　　第二是国际规则的压力，我们国家目前也已经加入了很多国际上的环保组织，和我们签订了一些协议，在这样的压力下，我们不搞绿色也得搞绿色，我们不搞节能减排承受不了国际的压力，我们必须融入到全球节能减排的潮流当中去。

　　第三是竞争力提高的必然。

　　第四是产业健康发展的呼唤。我看到一则报道，建筑杂志上面讲，建筑业大家公认贡献很大，但是在社会上地位很低，社会影响、社会口碑很不好，我们的经济效益很差，企业很难过。这种情况当然是多方面的原因，但是跟我们整个行业的投入产出水平低、组织水平低、组织不合理等等方面关系很大。

　　第五是市场机制的要求。最近十八大开了以后，习、李上台之后，目前各个部门工作都很忙，大家在集中做一些重大的决策，这些决策可能会给中国的经济体制带来非常大的冲击，包括建筑业。比如最近在讨论的行政审批权的问题，行政审批权在建筑业的资质管理已经有了20多年的过程，以前很多企业对资质管理有意见、有看法、有想法，对于资质管理制度的改革，从研究单位来讲、从行政管理部门来讲，也都做过一些工作，在研究过程当中我们感觉，资质管理有正向作用、有负面作用。从整个社会和管理部门的意见来看，资质管理制度大家对它垢病很多，但是我们的研究认为，从一个部门要把行政审批权取消了、弱化了，这个可能性不大。如果要撼动这块的行政审批权利，有可能它的路径是自上而下。有一天国家意识到这个问题对整个市场经济的发展、对整个企业的发展，弊大于利的时候，只有从上往下才能动摇这个制度。今天这个事情已经开始启动了。原来我们的企业有一个很有趣的现象，我们的企业在资质管理制度之下，对资质管理非常有意见，增加了我们很多的负担，要做很多工作，增加了很多企业的成本。但是真要动这个东西的时候，来自企业的反对的声音大大出乎我们的意料。什么意思呢？我们的企业目前已经习惯于在现有的管理体制下，在政府搭好的平台上去运作。当这种行政管理制度发生重大变化的时候，真的是企业要面对市场了。这个时候我们靠什么在市场上立足？这是每个企业都面对的问题。

　　再比如，增值税改革，从整个建筑行业的反映来讲，部里边会计协会组织了一个测算，测算的结果，从理论上来讲，如果从产业链的每一个环节都能够按照国家的规定，能够交增值税，到了下一个环节增值税免掉，这样下来，整个行业的税赋是下降的。但是按照实际的运作，有很多环节不能拿到增值税发票，最终企业这块不能免除的情况下，这是实际情况。在这种情况下，如果增值税改革，在我们行业实施的话，那么我们这个行业的税赋是大大增加的。这种情况建设部也通过各种途径一直在向财政部报告。但是目前的判断，它有可能缓期在这个行业实施，但是这个行业增值税的改革是大势所趋，回避不了，也躲不过去。在这种情况下，企业该怎么办？面临着非常严峻的挑战。当整个企业运行环境发生很大变化的时候，越来越真正走向市场的时候，以往可能还很多的能够依靠关系，依靠跟政府不错的往来，能够拿到一些工程，在价格上可以有一些说话的权利。真正走向市场之后，如何来面对市场？靠我们以往的运作方式还走得下去走不下去，这是每个企业都面临的问题。因此我认为未来更加的市场经济，更加的按照市场机制的运作方式去运作，也呼唤建筑企业需要转型升级。

　　建筑业投入产出效率，从总体上30年来还是发生了很大的变化，尤其是有了巨大的进步。在改革初期的那些年，我们常常是全行业亏损，这些年我们是每年都有利润，虽然全行业利润抵不上一个央企的能源企业，但是我们行业这些年始终是有利润的。2012年建筑产业按照总产值计算劳动生产率是人均2.78万元人民币，人工竣工面积是194.3平方米，这个比起93年的时候，有了非常大的进步。但是就整个行业来讲，我们这个行业仍然是一个低效率、低效益、附加价值很低的行业。

　　我特意找了一下英国建筑业的材料，英国建筑业有200万从业人员，他们人均增加值2011年是44.7万元人民币，我们是按照总产值计算，人家是按照增加值计算，差距很大。这个行业真的是巨大的规模，我们现在真的是靠巨大的规模和固定资产投资的高速增长这么一个大环境之下在运作，所以我们有一些利润。再加上我们企业目前可能多多少少都有一些房地产开发，我们基本上是依靠开发来赚点钱，依靠施工来做一些现金流，基本上只做施工的企业都感到自己利润很低、很困难，这个行业完全不赚钱是不正常的，为什么不赚钱？大家可以说出很多很多理由，业主的理由，业主压价，很惨烈的市场竞争，材料价格越来越高，人工成本越来越高。这些的确是我们不赚钱的因素，但是如果施工方面长期保持这种状况，我们是有问题的。我们也可以从产业的转型升级这块找出一些原因、找出一些对策。

　　我们国家建筑业产品的品质状况，我们在总结或者给国家一个对于建筑质量的说法的时候，常常觉得很困难，反复的概括建筑质量的情况，我们认为这么几句话是符合实际的，一句话叫建筑产品的质量状况很不平衡，我们有一些重点工程，我们有一些城市的标志性工程，有一些重大的土木工程工程，我们的建筑产品质量是比较过关的，是好的。但是我们还有很多建筑，比如量大面广的住宅工程，还有一些不那么重要的工程，我们的质量说实在话心里没底。比较突出的一个表现就是住宅工程、房屋建筑工程，质量通病普遍存在，而且长期得不到治理。未来一段时间，部里质量司可能工作的重点就在治理质量通病，这个问题很严重。前一段做质量监管的信息化的课题的时候，对四个地方做了调研，四个地方认为建筑质量最突出的问题是质量通病，质量通病可以治，有很多企业有很好的经验，但是我们长期得不到治理，这里边有经济的问题，有管理的细致化的问题，有很多问题，但是这是我们行业产品质量的基本情况。

　　我们的建筑产品耐用程度比较发达国家明显偏低，业内的同志都有个说法，我们自己也有体会，我们的建筑从新到旧、到要维修、到要大修，基本上十年，一个老部长的说法，往往是新建筑旧面貌。还有很多建筑用不了多少年就拆掉了，寿命很短。我曾经请教过同济的一个教授，因为他对德国工程建设领域比较熟悉。我说我们国家这么多年了，也搞了很多高水平的建筑工程，到现在为止跟德国的建筑工程质量比，我们究竟跟他们差距在什么地方？他说差距就在我们的建筑和人家的建筑的耐用水平上，包括一流的房地产开发商做的房地产项目。可能头一年就有一大堆的问题，到了两三年就有一些看不下去的问题，十年我不知道变成什么样子。

　　还有一个不可回避的是，我们国家的建筑工程真的还存在着我们没有发现的严重的质量隐患。这个时不时的会暴露一些，有些地方监管的比较严，住宅小区刚建完就全拆掉了，北京有，郑州有，成片的。还有一些就用了，确实有倒塌的，在大城市也有倒塌的，我就不一一举例子。这种产品品质状况我们认为也是产业总体水平比较低的一个表现。

　　从业人员素质长期得不到提高，这个行业目前非常缺乏人才，缺的人才在哪个环节呢？在两头。一头是阻碍我们这个行业腾飞的专业人才，比如技术人才、国际化人才、融资人才、风险管理人才，建筑企业比较强的比较少，这会影响我们的升级。另外就是一线工人，价格高、人难找，我们时不时的捉襟见肘，找不着人来干。这个在北京奥运工程的时候已经显现了。北京市管劳务的部门甚至提出来，未来建筑企业的工人是战略性人才，这个行业要不要发展，企业要不要发展，取决于有没有工人，有没有技术工人，这是我们这个行业面临的非常大的挑战。

　　竞争能力不强。国际市场份额不高，我们把整个国际市场份额作为一个大蛋糕的话，中国企业在国际市场上的蛋糕只能分到4%的份额。另外，我们所进入的国际市场，现在一些大公司，你问他们的年轻人，他们现在最怕的是出国，尤其是长期驻扎国外，为什么呢？因为所去的这些地方都是比较穷、比较落后的地方。发达国家的国际市场我们基本上没有进去，还是集中在西亚、北非这些地方。高但市场长期被国际一流承包商控制，就像我们的建材一样，如果家里面装修，可以到建材市场转一转，建材市场现在非常非常丰富，你要什么材料都有，而且可以任你挑选。但是最高端的、最贵的还都是国际品牌。这个跟我们建筑业的状况非常相似，整个建筑业最赚钱的部分，到目前为止还是被国际大承包商吃了大头。比如设计，从整个大建筑业来看，我们的设计真的大项目、一个城市的标志性建筑的设计，常常自己的设计院拿不着。我们的高端材料、重要工程的总承包，比如核电站，技术含量比较高的，比较有赚钱效应的环节，国际大承包商还占据着控制的地位。在日益严格的国际环保标准面前，我们的建筑业很被动，建筑业没有赚钱效益。

　　第三个问题，也是重点问题，建筑企业如何实现转型升级。我们都感受到了，但是从哪里下手。

　　未来建筑企业的发展，无非有四条路，这四条路不是孤立的，可以互相联系的，可以共同选择。

　　一个是技术的创新，这个企业有别的企业所不掌握的技术，说来说去还是这个，你能干别人不能干，这个技术可能是单一的技术，也可能是组合的技术，经过优化整合以后适用于某一个产品的技术。技术创新永远是我们的企业取得更高的附加价值的一条靠得住的途径。

　　第二是服务模式的创新，什么叫服务模式的创新？我们要走出原来向社会上提供产品的传统的模式。原来搞设计就是搞设计，搞施工就是搞施工，搞材料就是搞材料。今天我可不可以根据市场的需求，组合出一种市场需要，我也能够赚钱的一种产品卖给市场？我们把它叫做服务模式的创新。

　　第三是组织方式的创新，组织方式的创新内容很多，这也是一条路径。

　　第四是管理方式的创新，对于建筑业来讲有很深的潜力可以挖，如果这么多年我们建筑业在建造能力上取得了长足的进步，在国际上能够拿得出手的话，那么我们的管理水平进步不大。

　　转型升级从十八大报告里边来讲，提出来的路径也无非是我们刚才讲的这些路径，主要集中在激发各类市场主体发展新活力，着力增强创新驱动发展新动力，着力构建现代产业发展新体系，着力培养开放型经济发展新优势，使经济发展更多的依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新驱动，更多的依靠节约资源和循环经济推动。这是国家的提法。国家“十二五”规划明确给建筑业提出来未来的发展方向是，建筑业要推广绿色建筑、绿色施工，着力用先进建造、材料、信息技术优化结构和服务模式。

　　我们最后向社会呈现的形象，就是转型升级以后我们给它划一个素描，新的建筑业应该是什么样的状况。我们认为有这么几点，一个是建造能力强，在国际上有影响、有地位。中国的建筑业在国际上算不算一流的建筑业？这是我们转型升级成不成功的一个标志。我们的加工装备程度更高，自动化程度更高，机械设备使用率更高，建筑工程质量更有保障，产品具有更好的节能减排环保性能，建筑业具有赚钱效应，产业形象改变。

　　具体的途径，在刚才所说的基础上再具体化一点。更加先进的技术，建筑业的技术未来重点领域应当围绕工业化、信息化、节能减排、大型基础设施的需要展开。这是我们在研究“十二五”规划的时候，专家学者提出来的观点。

　　具体的技术领域，高强、高性能结构材料与体系的应用。建筑保温与新能源的研究与实验发展。绿色建筑技术。既有建筑的改造技术。建筑施工技术。建筑业信息化。建材资源再生与建筑垃圾的利用。建筑保温材料和体系的防火安全。建筑地基基础技术。结构防灾智能控制技术。高效智能体系。

　　使我们每一个企业的价值链更加与市场需求吻合，进行服务模式的创新。每个企业都要确定我们究竟要满足什么样的市场需求，比如我们现在有些企业就瞄准家庭的装饰装修市场，进行服务模式的一些新的改变，比如集中组织设计师设计，集中供给靠得住的材料，集中进行质量控制。这比起散兵游勇，我们长期的居民使用马路边的工人是一个进步。这样的企业就瞄准了这样的市场，我们大企业这些年搞投资建设一体化，搞城市综合体的建设，我开始吃这一块，这是一种市场需求、地方需要，我迎合了这种需要，我推出了这么一种产品。企业还要考虑如何低成本、高效率的满足需求。要进行企业价值链的再造，赚钱的环节在什么地方。实际上进行的是产品的选择和业务优化的问题，在今天的市场条件下都得考虑这个问题。

　　产业和企业都需要采用更加先进的组织形态，就产业来讲，把它高度概括为两个东西的结合，一个是融合，一个是专业化，我们必须摆脱就施工谈施工、就施工做施工、就施工只干施工的状况，必须实现一些与其他产业的融合，比如与制造业的融合，比如跟资本的融合，比如跟信息产业的融合，比如与物流业的融合。例子很多。我们只有很好的借助这些产业的先进技术，在某一个领域的要素供给，它与我们产业的优化的整合，我们从这里边能找到一些增加值获取的渠道。比如与制造业的融合，有一家装饰装修的上市公司，他的服务模式就是前台装配、后台制造，有自己的制造基地。未来应对劳动力成本越来越高的状况，建筑工业化的道路不可回避，这势必要求我们跟制造业更紧密地融合。一个钢结构生产的企业究竟是建筑商还是制造商，我们是分不清楚的。这种融合的基础是专业化，只有高水平的专业化才有高水平的融合。专业化另外一个方面的含义中小微企业的专业化，这是建筑行业发展当中的一个大问题。我们现在的状况是高资质等级企业有市场，中小微企业到了二级这个市场就很紧张了，到了三级再低层次基本上就没有市场了，这种状况是不正常的。从政策的调整和制定方面，这种情况必须改变。从不同企业来看，转型升级的方向也是有区别的，从大型企业来讲，强调它的高端化、综合化、资本能力、管理能力、抗风险能力、开发建设一体化能力，它的方向要走出单一承包的传统状态，应当走向综合承包。在综合承包的平台上，还应当是高端的，应当是更紧密地跟资本结合，必须有更高的承包能力、更高的管理能力、更高的设计施工一体化能力，这是大型企业转型升级的方向，从这里边能找出更多的利润点。大型企业应该加强的能力有战略管理能力、风险控制能力、资本运作能力、工程总包能力、技术创新能力。

　　中小微企业未来发展和强化施工生产力的核心所在，必须高度重视。中小微企业不能再走原来的路，必须要成为专业化的企业，这也是这些企业能够赚钱的根本，你做就比别人效率高，就比别人专业化，你虽然小，你也有专业的技术、专业的装备、机械设备，你不是不赚钱的，不是大钱都让别人赚走了，在你的专业领域是有钱可赚的。中小企业不是因为目前的总分包关系，使得工程造价在不断上升，而是因为我们有了总承包和专业化分包，有着广阔的发展空间。

　　企业组织形态改变，有很多问题，大企业集团内部组织的问题，我们真的反对建筑企业层次太多，以前是国有企业层次多，现在我们搞的好的民营企业也开始向这方面在转，我们的层次也开始多了起来。从做企业来讲，你有层次可以，但是你层次的分工、层次的效率都要考虑。因为层次的分工、层次多了，整个企业的效益好了，效益高了，那可以。如果因为层次多了，实力阶层多了，整个企业运营缓慢了，或者无效率了，这就有问题了。整个建筑业来讲，实力阶层不是太少，而是太多了。企业组织的问题，扁平、有效、低成本。

　　更好的节能环保性能。未来是我们国家标准的建设重点，也是需要国家项目审批的重要因素，工程评价的重要内容，现在我们一个建筑要评价它是不是绿色建筑，几个星的，都是未来引导企业要做的事情，业主选择承包商的重要依据，企业核心竞争力建设的重要领域，这对企业既是挑战也是机遇，你能不能抓住机遇，因为这个东西肯定不可回避，越来越严，越来越高，市场需求越来越大。建筑企业要注重更加先进的管理，重要的要抓的工作是：规范化、标准化、信息化、精细化、重文化。

　　更加的国际化。整个行业国际市场份额不断扩大，国际市场的承包层次不断提高，国际市场的效益实质性好转，行业的运作更加国际化。

　　开拓国际市场。要选择重点行业、突出重点市场，加大市场开拓力度形成资金、市场、设备、设计、建造综合优势。努力推动中国工程建设标准国际化进程。采用灵活多样交易手段，提供优质高效建造服务。探索成功国际化道路，加强国际市场风险管理。

　　解决人才瓶颈问题。我们的工人的吸纳、保有，使他不断有进步的通道、职业化的通道，这个事情单靠企业是不行的，必须国家和企业一起来做，有很多大的政策需要国家来定，目前我们也正在研究这方面的问题。从企业来讲，必须高度重视这个问题，从原来一点也不负担，把这个完全推向外包，到未来战略是需要调整的。我们的高端人才的问题，一个是你是不是用了社会成本来引进这些人才，工资很低当然不行，再就是事业发展的平台，第三是这个企业的环境是能留住他。

　　政府要为企业的转型升级创造条件。大家绝对不要觉得企业的转型升级仅仅是企业的事情，政府真的至关重要，政府的指挥棒，政府哪儿亮红灯、哪儿亮绿灯对企业是不是能够实现转型升级至关重要。业主是不是负责任的业主，你是跟承包商长期以来在底下联合起来，一起用高造价做一个质量低下的工程呢，还是一起做一个质量好的工程，这都是政府要做的事情。后边的腐败问题、工程质量问题、招投标问题，一系列问题都太多了，都和政府投资工程太多，长官权力太大，有关系，如果这些不改变，让企业踏踏实实提高水平、走正路，那是很难的。你走歪路，活得很好，我走正路活不好，那大家就都走歪了，所以需要政府为企业转型升级创造条件。

　　我就讲到这里，谢谢大家。

　　【主持人】：感谢李德全处长的精彩演讲。

　　接下来有请今天下午的最后一位演讲嘉宾，住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员、住建部中国房地产研究会人居环境委员会副主任专家组长、亚洲人居协会副主席开彦，大家掌声欢迎。

　　主题演讲：城市化中的绿色住区模式

　　演讲嘉宾：开彦 住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员、住建部中国房地产研究会人居环境委员会副主任专家组长、亚洲人居协会副主席

　　【开彦】：我们过去经过了12年、13年房地产的疯狂发展，现在面临着整个升级转型的问题，面临着变革，这是非常重要的。另外，转型的问题实际上也逼着企业要从质量上着手，要从企业开发模式上着手。

　　刚才李主任讲建筑企业要绿色施工，要做到百年建筑化。今天我讲的内容，换一个新的话题，现在绿色建筑说得比较多，三年内要做10亿平方米的绿色建筑，这无异于大跃进。

　　我从绿色住区的角度，包括新城新政，给大家做一个介绍。我少讲点理论，住宅理论听得太多了，听得犯困。我多放一点图片，通过图片来讲原理和原则方法。我今天会结合城镇化、结合生态文明的角度，讲一下绿色住区的概念。

　　首先讲一下绿色住区的背景。这几年人居环境委员会在大形势的引导下，我们在绿色建筑、绿色住区方面做了一些工作，从2007年开始，我们跟美国人一起合作，做一个课题，叫“中美绿色建筑比较研究”，通过对美国人绿色建筑的比较研究，来制定符合我们国土、我们本土化的绿色建筑指导方针。针对开发商现在做的都是规模住区的角度，实际是上我们是做一个社区，做一个新的开发区域、新的小城镇，现在在我们国内是普及非常多的，到处都是，但是怎么做，用什么概念来说，并不是很明白。所以我们做了课题研究，最后的成果之一就是绿色住区建设导则，这是工具。

　　具体把它作为一个品牌的话，我们提出了绿色住区模式。我们在去年出版了一本书，收集了我们跟美国绿色住区的比较研究，做了四大方面，提供了系统的解决方法，我给大家进行原理上、原则上的介绍。

　　为什么要从绿色住区开始呢？因为绿色住区是作为城市社区的一个基本的细胞。住区隐含了很多有关人居环境的要素，绿色住区又是城市的一个部分，同时也具备了城市的功能、城市的要素、城市的文明的共享，所以从住区引入切入点更有意义。这是一个。

　　第二，绿色住区规模大，可以整合的资源更多一些，大的住区可以达到一平方公里、两平方公里那么大，实际上在造城。我们怎么去影响城市的发展，同时城市的发展又对我们本身有什么好处。这些问题通过绿色住区的话题或者研究的领域，会有更多的收益。我们研究绿色住区本身，不仅仅是研究技术，更不是一个技术的叠加，而是一种理念、是一种途径、是一种方法。

　　现在住建部推出来的绿色建筑评估标准，主要是针对一栋一栋建筑来说的，但是住区内容就比较丰富，我们提出的绿色住区模式，在编制的时候就限定了七大方面，既包括了硬件，也包括了软件，包括了文化、文明的建筑。第一叫可建设场地，我们在选择建设场地的时候，要对它的地形地貌、森林植被、水系河流，原来这个基地上的基础设施能不能加以利益、加以整合，绿色建筑强调资源能源利用的最大化，在土地资源上怎么展开生产更有价值。第二是城市区域价值，怎么通过我们开发它的街区，把城区跟住区能够融合在一起，把我们的文明建设、公共服务系统、创造就业的机会能让城市分担。第三是住区的交通效益，希望能够打造一个绿色出行的方便的地方，具体是我们实行开放式住区，把安全单元从原来传统的城堡式的小区，建设为开放的住区，能够更好的让住区和城市互相融合在一起，提倡自行车、提倡步行，大量的要从步行出发点，打造我们的路网。在骑车使用方面能不能提供优惠，尽量提供少开车、不开车的条件。第四是人文和谐社区，提倡保护地方的文化，传承地方的文化，提倡邻里的交往，提供更多的老中青交流、运动、活动的场所，不要老死不相往来。第五是资源能源的利用，通过资源能源的利用我们提倡被动式建筑设计，要把资源能源的最大化发挥出来，提倡再生能源，提倡能够回收、复用、再生的方式，减少垃圾量，减少浪费。第六是怎么样创造人的舒适度、方便程度、安全程度，重点是在研究声光热空气质量，关注污染，特别像我们现在的雾霾天气，雾霾天气怎么来尽量减轻它的影响，这些方面都做了一些具体的指标性的内容。第七是全寿命社区的建设，包括全寿命当中的一个重点就是管理和使用的过程，使用得好才叫真正的好建筑，不是建设的好才叫好建筑，真正的用了，舒服了、健康了、减少对社会的污染了，这才是好的。另外还强调绿色施工，采取了绿色施工的具体措施，减少垃圾量，提倡产业化，提倡全装修，提倡成品房交房。

　　主要的内容现在都有条文，这个标准现在正在上升到行业标准，我们已经完成出稿了，5月份有望组织专家审查，这样我们国内在建筑行业当中有两个标准，一个是建筑评估标准，再有一个是住区建设标准。

　　我想通过一些例子来简单讲讲。第一个例子，绿色住区倡导城市与住区融合共享发展。我们过去的住区常常是用围墙围合在里边，把住区与社会隔离开来，是派保安人员站岗。这个做法只有我们国内才有，很多国家都提倡开放的，是共融式的，是互相切入的。所以要求住区本身能够缩小安全蔓延，能不能通过智能化的方法满足安全的建设需要。所以绿色住区提倡城市开放，把城市跟住区融合为一个有机的整体。具体条文当中我们规定了一条，如果街面长度超过18米长了，就希望能够在墙上开个窗、做个花饰，使得这段墙不要太单调。为什么这么做呢？就是提供一个非常舒适的步行的气氛，让人们感到在路上走的时候非常愉悦。

　　第二个案例，住区提倡人文传承、社区和谐。如果一个住区打造出来是没有文化的、没有文化传承的、没有大家喜闻乐见的普通的生活方式，那么这可能就很失败。现在很多城市造得千城一面，建筑也很单调，这就是我们现在要规避的，我们在条文里也列出了要保护。

　　北京在亦庄有一个金地格林小镇，从规划上讲并不是很出众，但是到了小区里边亲自去体验的时候，就会感到另一样的气氛，这里的居民非常融洽，空间的环境非常舒适，十分便于居民之间的交往。正因为有了这样的气氛以后，邻里之间经常搞一些活动，比如小孩搞一些绘画展览，搞歌舞比赛，居民搞一些旅游、座谈会、茶话会等等，变成很亲情的一个小区。很多人原来都住到别墅里，在这样小区的感召下，卖了别墅，到这个项目来买房子住，我不要住别墅，我要亲情、我要文化。这是非常值得我们深思的。

　　第三个案例，资源能源的最大化，主要通过一些条文来告诉大家绿色建筑被动设计的理念，主要的工具就是计算机模拟的方法。绿色建筑本身并不是高技术、高成本、高级材料的代名词，实际上绿色建筑的原理应该是低成本、易行技术、简单材料就能够做的，而是我们通过智慧、方法来完成的。所以对保护好原生态、保护好环境、减少垃圾、减少对环境的污染等等，就能够做到资源能源的最大化利用。

　　我们这虽然是科研成果，但是主要的问题就是为了能够使用，能够融合本土化的东西，同时还能保持国际化的水准。第二是住区不要追求豪华、高档。第三，我们用了一些跟目前的手段不一样的方法，具体让它质量化、可实施化、具体措施化的方法来编制，这样可查可以评价。第四，把它重点的应用来作为准则，能够用于实践、指导实践，指导开发行为方式，指导企业升级。

　　绿色住区主要是用在规模比较大的住区，城市的街道，新区的发展，开发区的形成，特别是绿色生态城。实施的办法主要是通过专家队伍的组织，跟企业、跟房地产开发项目具体的合作，进行跟踪，进行指导，进行咨询，用共建的方法来实施。

　　什么叫精明增长？要紧密打造城市核心区，保持中心城市的集聚性。所谓的紧凑并不是简单，没有空间。比如画中国古画，中国古画是要紧凑，但是并不是密不通风，在空的地方可以走马，该紧的紧，该松的松，能够有系列的城市空间、系列的绿地、系列的休闲地。要采用TOD的模式，什么叫TOD？就是要做成住宅群、建筑群、城市群体，城市群体之进能够用快速交通网来连接，实现城乡一体化。以人的尺度来设计建筑和街道，不是提倡又大又宽就好，要提倡人性化，把道路的等级划成几等，重点提倡步行路的概念。提倡自行车、步行、公交混合的交通系统，提倡步行商业街、提倡路网的梯度。

　　下面我给大家看一些图片。主要是讲对人居环境的完善度，这是在城市的近郊区，有一个大型的商场，盖的时候因为土地的关系，建在这里，但是现在缺少人气、缺少情感。怎么来从视觉感受做到精明增长呢？第一，能把道路做出来，而且把树种上，马上气氛就不一样了，就把空间的界限给限定了，马上人、车就会多起来。如果在它旁边再建造一些其他的建筑，这样就互相映衬，互相利用，使它的亲近感就更浓了，围合空间、城市空间就更加好了。如果在对面也做出一些便民的设施、便民的空间，人们的感觉就会更好，就更有气氛，商业目标也会实现。如果在外侧再建设一些咖啡馆、茶座等等，就更加人性化。所以人居环境的构成要素、亲切感的形成，通过这个例子是比较能说明问题。

　　我再举一个例子，哥本哈根，哥本哈根是09、10年的时候，世界环保会议、气候会议在那里举行。温哥华是国际上公认的宜居城市，非常理性发展的城市。它的规划就是所谓的五指规划，像五个手指一样，中间合成一个手掌，手掌就是城市核心区。通过这五个快速道路来连接五个居住点和工业区，五个手指之间就是绿色、农业、环境，所以它是紧密相连的，是互相间隔的，这样就形成了城市和农村一体化的发展。他们这儿的农业也可以叫做城市农业，这种新型的城市结构是非常节能、非常好的。我们今天的雾霾、城市的噪音、城市当中很多的弊病，在这个城市是没有的，这个城市不需要管。曾经人居委组织了一批人去看，到了哥本哈根以后，觉得这有什么好看的，这就是北京十几年前的情况，没有什么高楼大厦，没有五彩缤纷的霓红灯，很多人都骑着自行车，这有什么好看的。体会不到。实际上它是一个非常理性的城市，非常健康的一个城市。他们采用的公共出行是公共交通，有步行和自行车非常舒适的道路，是各种混合居住的类型和架构，各种房屋建筑和公寓能够根据环境来进行收费，亲情感觉、邻里关系都非常浓厚，有安全、安定的生活环境，这就是我们要追求的一种梦，这就是我们的城市梦。

　　第三个例子。英国的一个城市加米尔顿凯恩斯。这个城市非常预见的提供了一个可持续发展的规划模式，把用地的范围按照三格道路网格形成道路系统，设计出步行道、步行街，便于城市的出行。同时每个方块既定的功能可以盖住宅，可以盖公共建筑，可以做公园，可以做工厂企业，有些地方留出来做农业。因为条件比较好，所以就逐渐逐渐集聚人气，这就越来越成为非常完美、非常理想的城市。这个城市是网点状的、棋盘式的道路结果，形成人与自然和谐共处，生态多元化的城市环境，吸引了一批企业和人才，确保了城市经济的良性发展。城市的发展达到了可持续发展的良性阶段。这个城市体现了绿色建筑的先驱，体现了农业城市的试点。

　　我给大家看几张图片。规定建筑的高度不能高于树，对城市的水系不能去填埋、不能其堵塞，形成了非常好的良性的环境。

　　我们分成这样几个城市。第一个城市是外围绿颜色的，通过生态保护、生态规划利用，对动物、植物和水系进行合理保护。第二环是创造了步行系统、运动系统、居民交往的系统。第三环是提供很多公共文化配套设备、公共文化共享中心等等。最后是我们要达到步行出行的绿色出行的方法，这些就构成了绿色住区的要素。健康的户外活动为城市提供了活力，人性化的低碳交通为城市提供了静脉，这是我们今天提倡的。

　　大家看看右边的图，这就是一个步行系统，有舒适、享受的步行系统，大家很乐意。在环境的道路设计方面，骑车的骑车，步行的步行，在步行的区域还做了很多丰富的景观。

　　我们是提倡立体交通，把人跟车隔离开，这样的交通是比比皆是，大城市是非得这样不可。但是在一些小城镇是不是可以避免这样的呢？我觉得是可以完全避免的，在他们的城市当中已经开始在拆那种高架桥、高架路，因为这个把人跟车进行隔离了，是没有人气的做法。我觉得小城市在建设当中，不要去学习像大城市那种无奈的做法。提倡像右边这样的，公交车、小轿车、步行各有各的路，这是一个努力的方向。

　　再看我们的城市，右边的环路是武汉的，这个大环路本来设计的时候是想缓解交通的，结果反而是最拥堵、最难看的地方。我们的城市缺少景观，缺少连续性，对土地的利用效率不够。最典型的就是北京，北京除了环路，就是二级马路，中间的间隔很大，中间插上了军区大院，好几百米。如果把路分成好几道，我们出去就不会堵了，北京路网密度不够。

　　这张图是德国的汉堡，这个办公楼在外看是大拱形的楼，是玻璃幕墙的，把办公楼整个罩在里面。这就是平面图，办公楼和办公楼之间形成一个大的空间庭院，这个空间庭院有玻璃罩子罩起来以后，里面可以形成一个过渡空间，气候的过渡空间，视觉空间，形成一个内环境的暖房、花园。这在节能方面，在这里面形成一个过渡的温度差，比如外面是零下10度，可能园林里面就是零上二三度，到了室内就是18度、20多度。这样的结构能源很省，通过暖房的效益、间接空间的效益，来达到使得我们内部空间达到非常舒适的程度，当然也有新风设备。这些的建筑设备都是玻璃，但是没有看到保温等等的设备，节能效率远远高于普通的节能。这就是通过空间设计的方法、被动设计的方法打造的。

　　这个案例是汉诺威的储蓄银行，每一栋楼之间形成内院，用大的玻璃罩子罩起来，和刚才的原理一样，形成了一个暖房空间，外面下着雪，里面非常舒适。

　　这个案例是加拿大温哥华的社区中心，面积不大，也就是一两千平米的规模，包括茶室、阅览室、健身房等等，相当于小区居民的会所性质的地方，人气很旺。加拿大温哥华是一个气候非常好的区域，是在海边，即使这样好，他们也做了节能设计，尽可能用地热资源来提供能源，达到零能耗的要求，也是通过简单的方法来做的。比如这个建筑本身做了一个很大的挑檐，这个挑檐是起到了引导风向、遮挡阳光的作用，这就是被动式建筑里面的一个手法。这是运动场，当时我们去参观的时候，他们的技术负责人给我们介绍，运动场上面为了不受到地埋管的影响，所以把管子都做到墙上去了。上面的管子是通风口，把废气都排出去。温哥华气候非常好，好的时候是靠开窗，靠自然风来通风。

　　我特别提一下被动设计，所谓被动设计就是要见效大、投入最小，比如可再生能源的利用问题、怎么组织自然风、材料怎么选用简单可行的办法、外遮阳的方法能不能采用简单的方法来实行等等。

　　这幅图是为地下采集地热，技术并不复杂，在一个空旷的地方往下挖十来米，铺上一层一层的管线，通过埋下的地下管线来吸取地热资源。在表皮上面做了停车场，这个停车场本身起到了渗透雨水的作用。其实温哥华并不缺水，温哥华是雾层和雨层，一年四季很多时候都在下雨，但是还是要做节水设计，他们不是神经病，你说这么多水还做它干吗？这是对整体的大气的保护、气候环境的保护，必须要做。

　　这是德国的一个体验馆，可以去感受、体验绿色建筑、节能建筑，他们创造了很多空间，体验各种效果。

　　这是一个新风机，它的厚度相当于一个墙的厚度，外面是取风口，里边是送风口，有过滤器、交换器，通过空气的交换，使空气达到加湿、除湿的效果，清洁空气的效果。里边的热空气通过交换机以后，冷空气、脏空气放出去。一套100米到150米的套型，在南边装两个，北边装两个，就解决了通风问题。

　　我通过了一些例子讲了绿色建筑、绿色住区的做法，希望大家能够慢慢体会、慢慢熟悉。谢谢大家！

　　【主持人】：再次掌声感谢开彦教授精彩的演讲。

　　本次论坛今天的会议议程全部结束。再次感谢上午和下午出席论坛的所有嘉宾，也感谢在场的各位企业代表非常认真、专注的参与，希望大家通过参与此次论坛能够从中得到一些启发，以便更好的为将来企业的经营发展提供价值参考。

　　本次论坛结束，谢谢大家！